การลงทุนไม่ยากอย่างที่คิด โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

1.หนังสือ "จาก1ล้านเป็น500ล้านผมทำอย่างไร" เล่าประสบการณ์การลงทุนของผมที่นำไปใช้ได้ง่ายๆ 2.หนังสือ "ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน" แนะวิธีออมเงินเพียงเดือนละหลักพัน ก็เป็นเศรษฐี 100 ล้าน ก่อนอายุ 50 ปี!

วันพุธที่ 10 สิงหาคม พ.ศ. 2559

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 2 )

บทความที่แล้ว ผมกล่าวถึงความเหลื่อมล้ำของประเทศไทย และอันดับความเหลื่อมล้ำของประเทศต่างๆ ซึ่งเป็นที่มาของความพยายามที่จะปรับปรุงระบบจัดเก็บภาษีในรัฐบาลยุคต่างๆ จนมาสำเร็จในรัฐบาลชุดปัจจุบันด้วยภาษีมรดก บทความนี้จะพูดถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งผมขอเรียกสั้นๆว่าภาษีที่ดิน ซึ่งหลังจากประกาศออกมา ก็โดนเสียงคัดค้านจากผู้ถือครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆเป็นจำนวนมาก แต่ในที่สุดรัฐบาลชุดนี้ก็ผลักดันจนสำเร็จ อันที่จริงทั้งภาษีมรดกและภาษีที่ดิน ได้มีแนวคิดนี้มาในรัฐบาลหลายสมัยแล้ว แต่รัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งส่วนใหญ่กลัวว่าจะส่งผลกระทบต่อฐานเสียง และความนิยมของพรรคการเมืองของตน จึงทำให้จนแล้วจนรอด ไม่สามารถคลอดภาษี 2 ตัวนี้ออกมาได้ แท้งเสียก่อนทุกครั้งไป ข้อดีของรัฐบาลที่ไม่ได้มาจากการเลือกตั้งก็ดีตรงนี้แหละ

กลับมาที่ภาษีที่ดินที่ประเทศไปแล้ว แน่นอนต้องส่งผลกระทบกับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ทุกคน จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับว่ามูลค่าที่ถือครอง และการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองอย่างไร โดยอัตราการจัดเก็บภาษีตามรูปประกอบ

ซึ่งจะเห็นได้ว่า อัตราที่จัดเก็บที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีอัตราเพดานที่ต่ำสุดคือ 0.2 % แต่เริ่มต้นจะเรียกเก็บในอัตราที่ต่ำมากคือ มูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษีในขณะที่มูลค่า 50-100ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตรา 0.05% และมากกว่า 100 ล้านเสียภาษีในอัตรา 0.1 % ผมลองยกตัวอย่างให้ดู ถ้าท่านมีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมมูลค่า 100 ล้านบาท ในปี 2560 ซึ่งเป็นปีเริ่มแรกที่เสียภาษีที่ดินเริ่มมีผลใช้บังคับ ท่านจะต้องเสียภาษีที่ดินละประมาณ 25,000 บาทเท่านั้น ส่วนบ้านพักอาศัยที่เป็นบ้านหลังหลักที่ใช้อยู่อาศัยโดยดูจากชื่อที่อยู่ในทะเบียนบ้านไหน บ้านนั้นจะเป็นหลัก ในกรณีที่มีบ้านหลายหลังอยู่ในครอบครอง ถ้าบ้านหลักมีมูลค่าไม่มากกว่า 50 ล้านบาท (โดยคำนวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างและห้องชุดตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน) ถ้าท่านเป็นมหาเศรษฐี มีบ้านมูลค่า 100 ล้านบาท ท่านจะต้องเสียภาษี 25,000 บาท ในอัตราเดียวกับที่อยู่เพื่อการเกษตรกรรม ตกเฉลี่ยเดือนละประมาณ 2,000 บาทเท่านั้น เมื่อเทียบกับค่าส่วนกลางในกรณีที่เป็นคอนโด ถ้ามีมูลค่า 100 ล้านบาท ค่าส่วนกลางน่าจะตกประมาณ 30,000 บาทบวกลบต่อเดือน เมื่อเปรียบเทียบเงินภาษีกับค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายต่อเดือนแล้ว ก็คงไม่เป็นภาระให้กับท่านที่เป็นมหาเศรษฐีมากมายนัก ส่วนบ้านพักหลังถัดไป ก็จะต้องเสียภาษีในเกณฑ์ที่สูงขึ้นตามตาราง สมมติว่าท่านมีบ้านพักอีก 3 หลังซึ่งรวมแล้วมีมูลค่าเท่ากับ 30 ล้านบาท ท่านจะต้องเสียภาษีต่อปีเท่ากับ 29,000 บาท เฉลี่ยตกเดือนละไม่ถึง 2,500 บาท ซึ่งไม่มากมาย การที่รัฐเรียกเก็บในช่วงแรกๆในอัตราที่ต่ำ เพราะว่าไม่ต้องการให้ประชาชนรับภาระมากเกินไป และต้องการสร้างความคุ้นเคยให้กับประชาชนในด้านภาษีที่ดินซึ่งเป็นประเภทภาษีรูปแบบใหม่ ที่ประเทศไทยไม่เคยจัดเก็บ ผมมีข้อเสนอแนะให้ท่านที่มีบ้านหลายหลัง ให้รีบย้ายชื่อไปใส่ในทะเบียนบ้านที่มีมูลค่ามากที่สุด เพื่อประโยชน์ในทางภาษีภายในปีนี้ แล้วมาอ่านผลกระทบของภาษีที่ดินที่มีต่อผู้ประกอบการ นักลงทุน และนักเก็งกำไรอสังหาอย่างไรในบทความหน้ากันครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ
10/8/59

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 1 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/1.html

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า A10 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Tycoon ทุกเดือน
              4.นิตยสาร คนรวยหุัน Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

นอตติ้งฮิลล์ ดิเอ็กซ์คลูซีฟ เจริญกรุง 93 (Notting Hill
The Exclusive CharoenKrung 93)
ห่างจากเอเชียทีคเพียง 140 เมตร

ห้องที่จะขายดาวน์

1.ห้อง 403 ชั้น 4 ประเภทห้อง B2 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 27
ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ วิวสระว่ายน้ำ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน
ตกแต่งสวยมาก ราคา 2,600,000 บาท

2.ห้อง 410 ชั้น 4 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 32
ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน
ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,100,000 บาท

3.ห้อง 810 ชั้น 8 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 32
ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน
ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,200,000 บาท

ชื่อโครงการ	นอตติ้ง ฮิลล์ ดิ เอ็กซ์คลูซีฟ เจริญกรุง 93 (Notting Hill The Exclusive CharoenKrung 93)
เจ้าของโครงการ	บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
เนื้อที่ทั้งหมด	1-1-79 ไร่
จำนวนตึก	1 อาคาร
จำนวนชั้น	8 ชั้น
จำนวนห้อง	132 ยูนิต
ลักษณะห้องและขนาดห้อง	– 1 Bedroom : ขนาดเริ่มต้น 27.00 ตร.ม. – 2 Bedrooms : ขนาดเริ่มต้น 41.00 ตร.ม.
ที่จอดรถทั้งหมด	รอข้อมูลจากโครงการ


การเดินทาง	รถประจำทางสาย 1, 75, 15, 547 เพื่อมายังซอยเจริญกรุง 93 ซึ่งป้ายรถเมล์ จะตั้งอยู่ปากซอย หรือหากอยากนั่งเรือสัมผัสบรรยากาศแบบชิลๆ ก็สามารถทำได้โดยขึ้น เรือที่ท่าสาทร (จุดเดียวกับสถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสิน) โดยให้ขึ้นลำที่จะเดินทางมายัง เอเชียทีค จากนั้นให้เดินทะลุเอเชียทีคมาที่ถนนเจริญกรุง เมื่อข้ามถนนมาก็จะเจอกับซอย โครงการ
ที่ตั้ง	ซอยเจริญกรุง 93 แขวงวัดพระยาไกร เขตบางคอแหลม กทม.10120 (ห่างจาก BTS สะพานตากสิน และจุดขึ้นลงทางด่วนบริเวณถนนจันทร์ 2 กม.)

ปีที่สร้างเสร็จ	คาดว่าแล้วเสร็จปลายปี 2561


ค่าส่วนกลางและกองทุน	รอข้อมูลจากโครงการ
สถานที่สำคัญใกล้เคียง	1. เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ 0.1กม. 2. โรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ (Shrewsbury International School) 1 กม. 3. รร.วัดสุทธิฯ 4.Chatrium Riverside Bangkok 1.3 กม. 5. Four Seasons Residence และ Capella 1.5 กม. 6.โรงแรม รามาดา ริเวอร์ไซด์ และ แม่น้ำ เรสซิเดนท์ 0.6 กม.
สิ่งอำนวยความสะดวก	Lobby Mailbox สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม Access Card Control CCTV รปภ. 24 ชม.

เส้นทางที่สามารถเข้าออกได้จากตัวโครงการ

-เจริญกรุง-เยาวราช
-เจริญราษฏร์-สาทร
-เจริญราษฏร์-พระราม 3
-รัชดาภิเษก-ท่าพระ

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 1 )

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 1 )

จากการที่สังคมไทยก็เฉกเช่นสังคมของประเทศอื่นๆ ซึ่งแม้แต่ประเทศที่อยู่ในระบบคอมมิวนิสต์ แบบจีน เวียดนาม ฯลฯ ก็ล้วนแล้วแต่มีความเหลื่อมล้ำของรายได้และทรัพย์สินของชนในชาติคล้ายๆกัน อาจจะต่างกันตรงที่สัดส่วนของประชากรที่มีรายได้สูงและหรือมีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง เมื่อเทียบกับประชากรที่มีรายได้ต่ำและหรือมีทรัพย์สินที่มีมูลค่าต่ำ มีความแตกต่างกันมากหรือน้อย จากข้อมูลเว็บไซด์ www.infoplease.com พบว่า TOP 20 ของประเทศที่มีความเหลื่อมล้ำมากที่สุดในโลก อันดับแรกได้แก่ LESOTHO และประเทศถัดมา ส่วนใหญ่ล้วนเป็นประเทศที่อยู่ในทวีป Africa แล้วตามมาด้วยประเทศในอเมริกากลาง และอเมริกาใต้ โดยมีประเทศเอเชียคั่นกลาง 2 ประเทศคือ ฮ่องกง ได้อันดับที่ 11 ตามมาติดๆด้วยประเทศไทยซึ่งได้อันดับที่ 12 (ดูภาพประกอบที่ 1 )

ขณะที่ประเทศมีความเหลื่อมล้ำน้อยที่สุดในโลกคือ สวีเดนแล้วตามมาด้วยประเทศในยุโรปเสียเป็นส่วนใหญ่ (ดูภาพประกอบที่ 2)

สาเหตุสำคัญส่วนหนึ่งน่าจะเป็นเพราะคุณภาพของการศึกษา และอุปสรรคของการเข้าถึงระบบการศึกษาที่มีคุณภาพ ทำให้คุณภาพของประชากรแตกต่างกันมาก โดยเฉพาะประชากรที่อยู่ในสังคมเมืองกับสังคมชนบท

รัฐบาลไทยหลายๆคณะที่ผ่านมา มีความพยายามในการลดความเหลื่อมล้ำ แต่ยังไม่มากที่ควร สะท้อนได้จากอันดับที่ 12 ของโลก ที่ประเทศไทยได้รับจากการจัดอันดับของเว็บไซด์ดังกล่าว จึงเป็นที่มาของรัฐบาลชุดปัจจุบันที่พยายามจัดการปัญหานี้อย่างเป็นรูปธรรม นั่นคือการริเริ่มให้มีการจัดการเก็บภาษีมรดก และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีหลายคนค่อนแคะภาษีตัวแรกว่าทำในเชิงสัญลักษณ์เท่านั้น แต่ผมคิดว่า มีการริเริ่มและเริ่มใช้ยังดีกว่าไม่มี แล้วควรจะค่อยๆลดมูลค่ามรดกขั้นต่ำที่ต้องเข้าเกณฑ์เสียภาษีให้ต่ำลงทุก 2 ปี จนไปอยู่ที่จุดที่เหมาะสม เช่น มรดกที่ผู้รับมรดกแต่ละรายที่ได้รับต่ำกว่า 10 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี ถ้าเกินกว่านี้ต้องเสียภาษีเป็นต้น แล้วอาจจะคิดภาษีมรดกในส่วนที่ต้องเสียในอัตราก้าวหน้าคล้ายๆกับฐานรายได้ของผู้เสียภาษี แต่มูลค่าของมรดกในแต่ละขั้นบันได และอัตราภาษีของแต่ละขั้น ก็กำหนดให้ไม่เป็นภาระแก่ผู้รับมรดกมากเกินไป ในขณะเดียวกันก็ต้องอยู่ในเกณฑ์ที่สังคมยอมรับได้ด้วย เนื้อที่หมดแล้ว มาอ่านผลกระทบภาษีที่ดินที่มีต่อผู้ประกอบการ นักลงทุน และนักเก็งกำไร ในบทความหน้ากันครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ
10/8/59

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

คอนโดTC Green พระราม 9 ใกล้ MRT 3 ห้อง ทั้งวิวและตกแต่งสวยมาก ราคาถูก

ที่ตั้งโครงการ : ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT พระราม 9 ประมาณ 900 เมตร ติดถนน 2 ด้านคือ ถนนพระราม 9 และ ถนนจตุรทิศ(ถนนเลียบทางด่วนขั้นที่ 2 ศรีรัช) แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10320

ที่ตั้ง https://www.google.co.th/maps/place/TC+Green/@13.754975,100.5730103,17z/data=!3m1!4b1!4m13!1m7!3m6!1s0x30e29e5ffaed4059:0x1ca9e536aa5ff533!2sTC+Green!3b1!8m2!3d13.754975!4d100.575199!3m4!1s0x30e29e5ffaed4059:0x1ca9e536aa5ff533!8m2!3d13.754975!4d100.575199

ห้องที่จะขาย

1.ห้อง 882/81(C901) ชั้น 9 ประเภทห้อง G : 1 นอน 1 น้ำ ฝ้าเพดานสูง 2.7 เมตร ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 41.48 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศใต้ เป็นมุมที่สวยที่สุดของตึก C วิวสวนและคลองสวยมาก ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,300,000 บาท ให้เช่าห้อง 18,000 บาท/เดือน

2.ห้อง 882/248(C2212) ชั้น 22 ประเภทห้อง F : 1 นอน 1 น้ำ ฝ้าเพดานสูง 2.7 เมตร ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 34.86 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศใต้ เป็นมุมที่สวยที่สุดของตึก C วิวสวนและคลองสวยมาก ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,000,000 บาท ให้เช่าห้อง 16,000 บาท/เดือน

3.ห้อง 884/137(D1406) ชั้น 14 ประเภทห้อง D : 1 นอน 1 น้ำ ฝ้าเพดานสูง 2.7 เมตร ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 37.97 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศใต้ เป็นมุมที่สวยที่สุดของตึก D วิวสวนและคลองสวยมาก ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,100,000 บาท ให้เช่าห้อง 16,000 บาท/เดือน

ดูVDOห้องตัวอย่างที่ http://youtu.be/6b_RjhKFbhA

ประเภทโครงการ : ขนาดที่ดิน 16-0-0 ไร่ พิกัด 13.754371,100.5767 ตึก High Rise 4 อาคาร จำนวนชั้น 32 ชั้น จำนวนห้อง 1,980: มีความเป็นส่วนตัวสูงมาก มีจำนวนห้องต่อชั้นไม่เกิน 12 ห้อง มีลิฟท์โดยสารแต่ละอาคาร 3 ตัวและลิฟท์บริการ 1 ตัว ที่จอดรถ ที่จอดรถประมาณ 470 คัน รวมจอดซ้อนคัน คิดเป็น 50% พื้นที่ส่วนกลางหารจำนวนห้องสูงกว่าตระกูล LPN เกิน 2 เท่า แต่ราคาเท่ากัน (ราคาต่อ ตร.ม.) มี สระว่ายน้ำและห้องออกกำลังกายทุกตึกที่ชั้น 5 ด้านหลัง หา Taxi ง่าย เพราะติดถนนใหญ่ 2 ด้าน ปลอดภัยไม่เปลี่ยว มีบริการ Shuttle Service รับส่งสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT พระรามเก้า สำหรับคนที่มองอนาคตไกลๆ ข้างๆโครงการตรงโรงแรม Maxx ซึ่งอยู่ใกล้โครงการมาก จะมีสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม(Click ที่นี่เพื่อดูข้อมูลและแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม) มาตั้งอยู่ รอบๆ สถานี จะมีการเปลี่ยนแปลงด้านความเจริญขึ้นอีกเยอะ ซึ่งจะเพิ่มมูลค่าและศักยภาพให้กับโครงการอีกไม่น้อย ใกล้ทางขึ้นทางด่วน, RCA ,เซ็นทรัลพระรามเก้า, Show DC, Esplanade, Fortune Town, Robinson, New CBD โรงพยาบาลปิยะเวท, โรงพยาบาลกรุงเทพฯ มี 7-11 ร้านกาแฟ , หมอฟัน , ซักรีด , ร้านยา , ร้านอาหาร , ร้านเสริมสวย ในบริเวณโครงการหรือจะเดินไป RCA นั่งเล่นที่รูท66 ก็ไม่ถึง 300 เมตร ร้านอาหาร ของกิน ของใช้ เพียบบบ แถมปิดดึกอีกต่างหาก ตรง RCA ยังเป็นที่พึ่งสำหรับหาร้านอาหารดีๆ มี TOPS มี FUJI โรงหนังเล็กๆ และสนามไดร์ฟกอล์ฟด้วย โครงการจัดให้มีพื้นที่สีเขียว รอบโครงการ อีกทั้งยังมีคลองเล็ก ๆ กั้นกลางระหว่างเพส 1 และ เฟส 2 ซึ่งเป็นคลองธรรมชาติ ที่จะทำให้โครงการมีความเป็นธรรมชาติมากยิ่งขึ้น มีพื้นที่เยอะ แต่ไม่ อัด Unit มากๆ แน่นๆ ก็น่าจะทำให้อยู่สบายหน่อย ผมว่าเขาทำออกมาได้ดีเกินระดับราคาและไม่โลภเอาพื้นที่ขายเยอะๆ ทั้งๆที่จะออกแบบให้มีพื้นที่ขายมากกว่านี้ก็ได้ การออกแบบ อยู่สบายกว่าเยอะครับ เรื่องการออกแบบ ตัวห้องออกแบบมาค่อนข้างโอเค แถมได้ระยะพื้นถึงฝ้า 2.7 เมตร ค่าส่วนกลาง 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่ากองทุน 350 บาทต่อตารางเมตร ค่าที่จอดรถ 300 บาท ต่อคันต่อเดือน (แฟร์สำหรับคนไม่ใช้รถ)
- เฟส 1 คอนโด 32 ชั้น 2 อาคาร 958 ยูนิต + อาคาร 3 ชั้น 3 อาคาร 26 ร้านค้า
-เฟส 2 คอนโด 32 ชั้น 2 อาคาร ประมาณ 950 ยูนิต
-ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 15 ยูนิต
-ที่จอดรถประมาณ 50%
สาธารณูปโภค ลิฟท์โดยสาร 3 ตัว และลิฟท์บริการ 1 ตัวต่ออาคาร

ดู VDO ที่ https://www.youtube.com/watch?v=ivAbqBi5T4w