เจาะเทรนด์อสังหาฯ แบบไหนถึงจะน่าลงทุน

เจาะเทรนด์อสังหาฯ แบบไหนถึงจะน่าลงทุน

คุยกับกิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์ที่มาช่วยสรุป ภาพรวมตลาดและแนวโน้มการลงทุนที่น่าสนในปี 2562 ที่จะถึงนี้ โดยเขาให้ความเห็นว่าปีหน้ามีอุตสาหกรรมที่น่าสนใจ กลุ่มแรกน่าจะเป็นอุตสาหกรรมเกี่ยวกับสุขภาพ เนื่องจากสังคมไทยก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุ ดังนั้นธุรกิจอะไรที่ตอบโจทย์คนกลุ่มนี้ได้ก็จะมีความแนวโน้มที่ดี เช่นธุรกิจโรงพยาบาล หรือธุรกิจเกี่ยวกับสินค้าเพื่อสุขภาพ ต่อมาคือประกันชีวิต อุตสาหกรรมท่องเที่ยว เช่น โรงแรม สนามบิน ยังเติบโตอีก เพราะบทวิจัยประเทศไทยเรามีคนสนใจเที่ยวอันดับต้นๆ อีกกลุ่มที่ไม่ควรมองข้ามคือสื่อนอกบ้าน ที่เติบโตรับกระแสการเลือกตั้งอีกตัวที่น่าสนใจไม่แพ้กันคือ “อสังหาฯ” ยังเป็นกลุ่มที่เติบโตได้เรื่อยๆ เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสี่ ที่ทุกคนยังต้องการ ซึ่งการเติบโตในตลาดอสังหาฯในปี 2018 นั้น เติบโตขึ้นมากกว่า 6 – 8% จากปีที่แล้วเพียงแค่ 2 – 3% เท่านั้น ซึ่งมูลค่าโครงการรวมมีมูลค่ากว่า 1,832,708 ล้านบาท

“ผมมองว่าเศรษฐกิจปีหน้าดีกว่าปีนี้แน่นอน ก็จะทำให้ผู้ประกอบการกลุ่ม B- ขึ้นไป ได้เปรียบค่อนข้างมาก เพราะดีมานด์จะกลับมา โอกาสสินเชื่อก็จะปล่อยมากขึ้น ดังนั้นดีเวลอปเปอร์เจาะกลุ่มนี้น่าจะได้รับอานิสงห์”

ซึ่งสำหรับเทรนด์อสังหาฯ ปีนี้ เขาบอกตลาดยังเป็นระดับ B+ถึง A+ เพราะคนกลุ่มนี้ยังมีอำนาจในการจับจ่ายใช้สอย

“แต่เนื่องจากปีหน้าอาจมีปัจจัยเรื่องการเลือกตั้ง โดยปกติก่อนเลือกตั้งประมาณ 2-3 เดือนเป็นช่วงเงินสะพัด ซึ่งเชื่อว่าถ้าเร็วที่สุดก็กุมภาพันธ์ปีหน้า หรือช้าสุดก็ประมาณพฤษภาคมซึ่ง หลังเลือกตั้งไปแล้ว เป็นช่วงที่เรียกว่า Honeymoon Period ประกอบกับการที่โครงการก่อสร้างเมกะโปรเจคท์ของรัฐหลายโครงการเปิดทยอยก่อสร้าง หรือเปิดใช้ในปีหน้า อาทิรถไฟฟ้า สะท้อนว่าปีหน้าเศรษฐกิจน่าจะไปได้ดี และส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตตาม เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่ยังไงคนก็ต้องซื้อ คาดว่าตั้งแต่กลุ่ม B- ขึ้นไปน่าจะขยายตัวมากขึ้นในปีหน้า”

คุณกิติชัย เสริมว่า ในแง่นักลงทุนอสังหาฯ สิ่งที่น่าจับตาที่สุดยังคงเป็นกลุ่มที่จับตลาดกลุ่มนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ตอบความต้องการคนยุคนี้ ที่เป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น

โดย “ทำเลที่ตั้ง” ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะทั้งการซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุน สำหรับคนที่อยู่อาศัยอาจเลือกทำเลใกล้สถานศึกษา เผื่อไว้สำหรับลูกหลาน ซึ่งทำให้ทำเลโซนนี้มีความต้องการต่อเนื่องอีกทำเลคือโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เพราะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับคนกรุงเทพฯ สามารถคาดการณ์เวลาในการเดินทางได้

“สิบกว่าปีที่แล้วคนอาจเลือกซื้อบ้านในโซนชานเมือง แต่หลังมีรถไฟฟ้าทำให้คนเริ่มให้ความสนใจคอนโด เพราะคนสนใจเรื่องเวลา คอนโดฯ ยังตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการชีวิตที่สะดวกสบาย สามารถวางแผนการเดินทางได้”

ขณะที่ “คุณภาพสินค้า” “ราคา” และ “แบรนด์” ก็ยังเป็นปัจจัยหลักๆ ที่ผู้บริโภคควรต้องพิจารณาเช่นกันเมื่อคิดจะเลือกซื้ออสังหาฯ

“การเลือกผู้พัฒนาโครงการที่คุณภาพเชื่อถือได้ ทำให้ไม่ต้องมีปัญหาตามหลัง  ซึ่งเดี๋ยวนี้เราจะเห็นว่ามีดีเวลลอปเปอร์หลายบริษัทที่ขนาดอาจไม่ใหญ่นัก แต่สามารถสร้างโครงการที่มีคุณภาพไม่ด้อยกว่า หรืออาจทำได้ดีกว่าผู้พัฒนาโครงการใหญ่ด้วยซ้ำ เพราะความที่เป็นบริษัทขนาดไม่ใหญ่มากการโฟกัสสินค้าจะมีมากกว่า”

ซึ่งในฐานะนักลงทุนเขาเผยสูตรการลงทุนอสังหาฯ สไตล์ส่วนตัวว่า หลายคนอาจมองเรื่องแบรนด์ก่อนอันดับแรก แต่สำหรับในพอร์ตของเขานั้น กลับมีถึง 60% ที่ลงทุนในอสังหาฯ แต่ไม่ใช่แบรนด์ดัง

“เพราะสิ่งที่ผมพิจารณาคือสิ่งที่เขามีให้ลูกค้า และคุณภาพโครงการมากว่าแบรนด์”

“ยอมรับว่าแบรนด์สำคัญส่วนหนึ่ง แต่ไม่ใช่ทั้งหมดของการตัดสินใจซื้อ” เขาว่า

เมื่อถามถึง Developer ที่เขาให้ความสนใจพิเศษในเวลานี้
กิติชัยเอ่ยชื่อ “AssetWise” ขึ้นมา

“เมื่อก่อนเราก็ไม่รู้จักบริษัทนี้ แต่เผอิญสนใจอยากซื้อสินค้าของเขา จึงไปค้นข้อมูลดู เราพบว่าเป็นบริษัทที่มีความน่าสนใจในหลายประเด็น”

คุณกิติชัยแจกแจงว่า เริ่มตั้งแต่การก่อตั้งมา 14 ปีนับว่าเป็นบริษัทที่มีประสบการณ์ในตลาดในระดับหนึ่ง ที่สำคัญโครงการนี้เน้นตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเน้นลูกค้าวัยทำงาน ซึ่งคนรุ่นใหม่ระดับ B- ขึ้นไป ที่มีกำลังซื้ออีกทั้งกลยุทธ์และแนวคิดการทำงานของแบรนด์คือเน้นการรับฟังและความเข้าใจผู้บริโภคเพื่อตอบโจทย์การพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยพยายามนำ Innovation ใหม่ๆมาใช้กับทุกๆโครงการจึงเป็นเหตุผลที่ทาง AssetWise มักนำอุปกรณ์ดิจิตอลเข้ามาใช้ในห้องพักเป็นรายแรกๆ อาทิเช่น Digital Door Lock และ Bluetooth Sound System และปัจจุบันยังบุกเบิกในการดูแลสุขภาพของผู้อยู่อาศัยอย่างครบทุกมิติด้วย Health Solution  ที่ครอบคลุมทั้งในเรื่องการใช้ชีวิตในโครงการ

“ส่วนหนึ่งเป็นเพราะวิสัยทัศน์ของผู้บริหารอย่างคุณกรมเชษฐ์ที่รู้ว่าบางสิ่งบางอย่างผู้บริโภคต้องการ แต่บางทีอาจนึกไม่ถึง มันทำให้ผมนึกถึงคำพูดของสตีฟจ๊อบ ที่ว่า เขารู้ความต้องการของผู้บริโภคก่อนที่ผู้บริโภคจะรู้ความต้องการตัวเอง เขาจะคิดก่อนว่าผู้บริโภคต้องการอะไรด้วยซ้ำ”

เขาบอกว่าเวลามองโครงการ เท่ากับมองความสามารถของผู้บริหารที่สามารถตีโจทย์แตก โดยทำสินค้าออกมาได้ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่มีความต้องการลูกค้ามีหลากหลาย ใครสามารถเก่งทั้งในเรื่องการเล็งทำเลที่ดีและสร้างผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายย่านนั้น และทำสินค้ามีคุณภาพราคาเหมาะสมก็มักอยู่รอดและเติบโตก้าวกระโดด

อีกสิ่งที่กิติชัยเอ่ยว่ามีความประทับใจเป็นพิเศษ

คือความพิถีพิถันใส่ใจเรื่องรายละเอียดต่างๆ ในโครงการค่อนข้างมากของ AssetWise

“ทราบมาว่าผลิตภัณฑ์หลายอย่างที่อยู่ในโครงการนี่ คุณกรมเชษฐ์ เป็นคนที่ไปทดลองใช้เองก่อน ถึงจะนำแต่ละอย่างมาใส่ไว้ในโครงการของตัวเอง

ขณะเดียวกันในเรื่องการควบคุมคุณภาพเขาก็ทำได้น่าประทับใจ เพราะต้องผ่านการควบคุมถึงสามขั้นตอน หนึ่งคือผู้รับเหมา สองผ่านที่ปรึกษาที่เป็นเอาท์ซอร์สของบริษัทจ้างมาตรวจสอบ และสุดท้ายยังมีทีม QC ของบริษัทมาตรวจสอบอีก ทำให้เรารู้สึกเชื่อใจว่าสินค้าที่เราได้จากโครงการนีผ่านการตรวจสอบมาอย่างดีซึ่งผมมองว่าดีเวลลอปเปอร์ใหญ่ๆไม่ สามารถทำอะไรแบบนี้ได้ดีกว่า”

นอกจากนี้การได้รับรางวัลมากมายทั้งระดับภูมิภาคและในประเทศ เปรียบเสมือนเป็นตราประทับยืนยันถึงความมุ่งมั่นในการทำงานและความใส่ใจแท้จริง

โดยในปี 2559 ได้รับรางวัลโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นประเภทบ้านเดี่ยวราคาแพง จากโครงการบ้านเดี่ยว THE OZONE และรับรางวัล โครงอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นประเภทอาคารชุดราคาย่อมเยา จากโครงการ ESTA BLISS ปี 2560

ส่วนปี 2561 โครงการThe Honor Luxury Residence  ของ AssetWise  ได้รับรางวัล รางวัลชนะเลิศการออกแบบสถาปัตยกรรมบ้านเดี่ยว Architecture Single Residence Thailand
และ รางวัลชนะเลิศการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว The Residential Property Thailand จากเวที ASIA PACIFIC PROPERTY AWARDS 2018-2019

“ผมมองว่าอย่างน้อยมันมีทั้งการตรวจสอบ ทั้งรางวัลการันตีทำให้เราในฐานะผู้บริโภค หรือนักลงทุนที่คิดซื้อเอาไว้ขายต่อหรือปล่อยเช่าสบายใจได้นะ ในเรื่องคุณภาพสินค้า”

“เพิ่งทราบว่าปีหน้า AssetWise จะเข้าตลาดหลักทรัพย์ด้วย ผมในฐานะคนที่ถือหุ้นหลายบริษัท มองจุดนี้เราก็รู้สึกว่าน่าสนใจ เพราะการเป็นบริษัทที่ยังขนาดไม่ใหญ่เกินไปนัก แต่มีการเติบโตยอดขายกำไรก็น่าจะสูงกว่าบริษัทใหญ่ ต่อมาคือการเป็นบริษัทที่ผลิตสินค้ามีคุณภาพ เพราะได้รับรางวัลการันตีจากหน่วยงานต่างๆ ธุรกิจเขาเองถ้าไปดูยอดขายย้อนหลังจะเห็นว่าเขาเติบโตมาโดยตลอด ในมุมมองนักลงทุนจะสนใจเพราะเป็นบริษัทที่มี Gross เวลาซื้อขายสามารถซื้อขายได้กว่าบริษัทใหญ่ที่ยอดขายเติบโตแบบ flat” เขากล่าวทิ้งท้าย

                                      

แอสปาย สาธร-ราชพฤกษ์ Aspire Sathorn-Rajpruek ขายดาวน์ 6 ยูนิตสุดสวย เพียง 2 ล้านบาทเท่านั้น 1 ก้าวจาก SKY WALK รถไฟฟ้าบางหว้า และรถไฟฟ้า MRT (เป็นสถานี INTERCHANGE)

  

        ห้องที่จะขายดาวน์(คาดว่าจะแล้วเสร็จ พย. 2561) ขนาด 26 ตรม. แบบ STUDIO ห้องหันไปทางทิศใต้ รับลมตลอดทั้งปี ราคา 2,000,000 บาท

ปัจจุบันโครงการขายที่ราคาเริ่มต้น 2.99 ล้านบาทแล้วครับ

Review VDO @ https://youtu.be/Ry9tLa2NOt4

สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอทั้งหมดของ แอสปาย สาธร-ราชพฤกษ์ Aspire Sathorn-Rajpruek ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/4bocn8qjdrhpfdk/AABGsSAcZwp4zZGj4SUPeXQEa?dl=0

หรือ https://photos.app.goo.gl/FuzXo9V1mX6Souqa9

บางหว้า-เพชรเกษม ทำเลที่เป็นมากกว่าอินเตอร์เชนจ์

               บางหว้า-เพชรเกษม ทำเลที่เป็นมากกว่าอินเตอร์เชนจ์

             นับตั้งแต่ปี 2556 ที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายได้เปิดให้บริการ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม ก็มีการเติบโตของคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในปี 2556 ที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มเปิดให้บริการในปีแรก มี supply คอนโดมิเนียมสูงถึงเกือบ 2,000 ยูนิต สะท้อนให้เห็นความต้องการที่อยู่อาศัยใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม ได้เป็นอย่างดี ซึ่งปรากฎการณ์เช่นนี้กำลังจะกลับมาที่ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม อีกครั้ง เมื่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค ที่มีความคืบหน้าในการก่อสร้างกว่า 98% กำลังจะเปิดให้บริการในปี 2562 นี้ ทำไมต้อง รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน?

            เหตุผลที่ TerraBKK Research ให้ความสำคัญกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายที่กำลังจะเปิดขึ้นใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม เนื่องจากมองว่ารถไฟฟ้าสายสีำน้ำเงิน เป็นรถไฟฟ้าที่สร้างขึ้นมาเพื่อ รองรับการเดินทางภายในเมือง สำหรับคนชานเมืองฝั่งธนฯ ด้วยลักษณะของเส้นทางที่มีรูปแบบการเดินรถแบบวิ่งวนลูป ระหว่าง ใจกลางเมือง-ธนบุรี-ชานเมือง โดยการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม จะเชื่อมระหว่างพื้นที่ชานเมืองสู่โครงข่ายในเมือง ซึ่งจะเป็นปัจจัยดึงดูดสำคัญ ให้เกิดการเกาะกลุ่มของที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นในบริเวณแนวเส้นรถไฟฟ้า ที่จะไม่ได้กระจุกตัวอยู่แค่ในบริเวณพื้นที่เมืองเท่านั้น ทำให้ทำเลบริเวณเมืองรอบนอกอย่างช่วง บางแค-เพชรเกษม-จรัญสนิทวงศ์ มีศักยภาพของทำเลมากขึ้นอย่างยิ่งยวด เนื่องจากสามารถเดินทางเข้าสู่ในเมืองได้อย่างสะดวก โดยที่ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ยังไม่ได้เพิ่มสูงมากเกินไปเมื่อเทียบกับบริเวณใจกลางเมือง นอกจากนั้น รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ยังเข้ามาช่วยทำให้โครงข่ายการคมนาคมใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม สมบูรณ์มากยิ่งขึ้นทั้งรถ-เรือ-ราง

             โดยสรุปก็คือ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นรถไฟฟ้าสายที่เอื้อประโยชน์ต่อคนฝั่งธนบุรีมากที่สุด เนื่องจากเส้นทางส่วนต่อขยายนั้นพาดผ่านย่านสำคัญของฝั่งธนบุรีทั้งหมดตั้งแต่ จรัญสนิทวงศ์, ปิ่นเกล้า ไปจนถึงแนวเส้นถนนเพชรเกษม ทำให้คนฝั่งธนฯ สามารถย่นระยะเวลาการเดินทางเข้าสู่แหล่งงานในเมืองชั้นในที่เป็นย่านสำคัญ จากเดิมที่ใช้รถยนต์เพื่อเข้าเมืองต้องใช้เวลาประมาณ 2 ชั่วโมง หากใช้รถไฟฟ้าจะเหลือเพียง 20-30 นาที ด้วยปัจจัยนี้จึงทำให้เกิดแรงดึงดูดการเข้ามาของกลุ่มคนที่อาศัยอยู่บริเวณชานเมืองที่แต่เดิมเป็นชุมชนบ้านเดี่ยวจำนวนมาก โดยการเปลี่ยนแปลงจะเห็นได้ชัดเจนว่าเปลี่ยนจากการ “กระจาย” ของที่อยู่อาศัยเป็นการ “กระจุก” ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะที่ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม ซึ่งเป็น Interchange ของรถไฟฟ้าสายสำคัญทั้ง 2 สายนั่นเอง บางหว้า-เพชรเกษม ย่นระยะการเดินทาง ไปได้ทุกที่