ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 18)

 ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 18) 

         เมื่ออ่านบทความชุดนี้แล้ว  อยากจะเริ่มลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์กันขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ปัญหาที่ตามมาคือว่าจะซื้อห้องแบบไหนดี จะเลือกกี่ห้องนอนดี ผมขอแนะนำง่ายๆครับ เฉพาะทำเลสุขุมวิท เพลินจิต สาธร จะมีความต้องการทุกประเภทครับ ส่วนทำเลอื่นๆ Studio กับ 1 ห้องนอนจะเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า เพราะว่าทำเลข้างต้นมีอุปทานที่เป็นอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์มาแย่งลูกค้าไม่มากนัก และ 3 อย่างนี้มี Expat ต้องการอาศัยอยู่มาก ซึ่ง Expat หลายๆคนมาทำงานที่เมืองไทยได้อพยพครอบครัวมาอยู่ด้วยกัน อุปทานประเภท 2-4 ห้องนอน จึงมีไม่เพียงพอ เพราะว่าโครงการใหม่ๆ จะมุ่งเน้นทำประเภท Studio และ 1 ห้องนอน มากกว่าแบบ 2-4 ห้องนอน และขนาดห้อง 2-4 ห้องนอนของโครงการที่ทำมาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะมีขนาดที่เล็กมาก ทำให้ครอบครัว Expat โดยเฉพาะชาวตะวันตกที่รูปร่างใหญ่ และคุ้นเคยกับขนาดห้องที่กว้าง รู้สึกอึดอัดกับขนาดของคอนโดรุ่นหลังๆที่มีขนาดเล็ก จึงเป็นโอกาสดีที่คอนโดเก่าๆที่มีอายุ 10-20 ปีขึ้นไป กระโดดขึ้นมาเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการที่จะตอบโจทย์ทางกลุ่มที่ต้องการห้องที่มีขนาดใหญ่หน่อย อีกทั้งราคาค่าเช่าคอนโดเก่าที่ถูกกว่าคอนโดใหม่ๆจึงทำให้พักหลังๆมีการเปลี่ยนมือของคอนโดขนาด 2-4 ห้องนอนมากขึ้น เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจมากสำหรับคอนโดเก่าในเมืองไทย ที่มีราคาต่ำกว่าคอนโดใหม่ในบริเวณเดียวกันถึง 40-60% ในขณะที่ถ้าเป็น London หรือ Newyork ราคาจะต้องต่างกันประมาณ 20-30% เท่านั้น

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 17)

  ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 17)

          บทความที่แล้วผมได้แนะนำเกี่ยวกับเรื่องการสร้างเครดิตให้กับตัวเอง เพื่อให้ขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้ง่ายขึ้น หลังจากเป็นหนี้แล้วหลายท่านก็คงอยากจะผ่อนหนี้เหล่านี้ให้หมดโดยเร็ว เรามาดูกันครับว่ามีขั้นตอนในการจัดการผ่อนหนี้อย่างไร

          สมมติคุณกู้ซื้อบ้าน 2 ล้านบาท ถ้าเลือกผ่อนสัก 20 ปี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตลอดสัญญาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.5 %ต่อปี คุณจะต้องผ่อนธนาคารตกงวดละประมาณ 12,694 บาท เป็นดอกเบี้ยที่ต้องชำระรวมทั้งสิ้น 1,034,997 บาท ถ้าเลือกผ่อนนานขึ้นเป็น 30 ปี คุณจะต้องผ่อนธนาคารตกงวดละประมาณ 10,148 บาท เป็นดอกเบี้ยที่ต้องชำระรวมทั้งสิ้น 1,652,040 บาท จะเห็นได้ว่า ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในการกู้ซื้อบ้านหลังหนึ่ง เกือบเท่ากับครึ่งหนึ่งของราคาบ้านสำหรับการผ่อน 20 ปี และคิดเป็น 80 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน ถ้าคุณเลือกจะผ่อน 30 ปี และส่วนต่างของดอกเบี้ยระหว่างผ่อน 20 ปีและ 30 ปี ต่างกันถึง 6 แสนกว่าบาทเลยทีเดียว คุณสามารถที่จะนำส่วนต่างนี้ไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน แล้วยังเหลือพอที่จะซื้อรถยนต์คันเล็กๆได้อีก 1 คัน ในกรณีที่คุณมีความจำเป็นที่จะต้องใช้รถเพื่อประกอบอาชีพ เมื่อรู้อย่างนี้แล้ว คุณคงสนใจที่จะทราบเคล็ดลับในการประหยัดดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้านแล้วใช่ไหมครั บผมมีเคล็ดลับที่จะมานำเสนอดังนี้

         เคล็ดลับที่ 1 เพิ่มยอดผ่อนในแต่ละงวด

จากตัวอย่างข้างต้นเมื่อคุณเลือกที่จะผ่อนเดือนละ 12,694 บาท แทนที่จะผ่อน 10,148 บาท ซึ่งมีส่วนต่างเพียงเดือนละ 2,546 บาทเท่านั้น จะทำให้คุณ มีภาระในการผ่อนชำระหนี้สั้นลงถึง 10 ปี และประหยัดดอกเบี้ยไปได้ถึง 617,403 บาท เพียงตัดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นลงไม่กี่พันบาทในแต่ละเดือนเท่านั้น

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 16)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 16) 

       บทความที่แล้วผมได้พูดถึง เทคนิคในการเลือกซื้ออสังหา 10 ข้อ ยังมีคำถามต่อไปอีกว่าจะซื้อแบบ Studio 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอนดี เพราะว่าในแต่ละทำเล ประเภทของความต้องการไม่เหมือนกัน และยังมีตัวเลือกของอสังหาที่หลากหลายแตกต่างกันที่สามารถจะทดแทนซึ่งกันและกันได้อีกด้วย ปกติความต้องการอันดับต้นๆก็คือ Unit แบบ 1 ห้องนอนหรือสตูดิโอ มีเพียงบางทำเลที่ 2 ห้องนอนและ 3 ห้องนอน เป็นที่ต้องการอยู่เหมือนกัน เช่นย่านสุขุมวิทสาธร เป็นต้น

        บทความนี้จะมาพูดถึงเรื่อง จะทำอย่างไรให้สถาบันการเงินปล่อยกู้ เท่านั้น สิ่งสำคัญที่สุดก็คือการทำให้เครดิตของท่านดูน่าเชื่อถือ แล้วจะต้องทำอย่างไรกัน       ปัจจุบันการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินนอกจากจะใช้ CREDIT SCORING แล้ว ประวัติของท่านในระบบ CREDIT BUREAU ก็เป็นส่วนสำคัญที่จะชี้เป็นชี้ตาย ว่าสินเชื่อของท่านจะได้รับการอนุมัติหรือไม่ ซึ่งจะทำให้ท่านที่ไม่ใช่เศรษฐีเงินถุงเงินถัง แต่อยากจะเป็นเศรษฐีห้องเช่าได้สำเร็จดังใจปรารถนาหรือไม่

         ขั้นตอนในการสร้างเครดิตที่ดีในสายตาของสถาบันการเงิน

         1.เคลียร์หนี้สินที่รกรุงรังเสียก่อน โดยเฉพาะหนี้ที่เกิดจากการบริโภค เพราะว่าหนี้ประเภทนี้ส่วนใหญ่ก็จะเป็นสินเชื่อบัตรเครดิต หรือสินเชื่อบุคคลเพื่อการอุปโภค ซึ่งอัตราดอกเบี้ยจะสูงถึง 20%+- สินเชื่อ 2 ประเภทนี้เป็นสินเชื่อที่ผมแนะนำอยู่เสมอว่า ไม่ควรจะใช้ เพราะว่านอกจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงมาก (พอๆกับผลตอบแทนที่นักลงทุนที่เก่งระดับโลกทำกันได้) อย่าลืมนะครับว่า ของเขาเป็นผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุน แต่ของท่านเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายจากการไม่เข้าใจนิยามของคำว่า “ออมเงิน” ที่ผมพูดอยู่เสมอว่า เมื่อมีรายได้เข้ามา ต้องกันไว้ออมอย่างน้อย 20% ส่วนที่เหลือ 80% ค่อยเก็บไว้ใช้จ่าย ห้ามยืมเงินในอนาคตไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใดมาใช้ เพราะว่าต้นทุนของเงินกู้ยืมที่สูง ถ้าท่านมีวินัยการออมเงินที่ดี ก็จะเป็นรากฐานที่แข็งแกร่งในการที่จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ในการต่อเติมความฝันที่จะเป็นว่าที่เศรษฐีห้องเช่าได้เป็นอย่างดี

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 15)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 15) 

              บทความที่แล้วผมได้เกริ่นถึงวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ผมค้างไว้ที่ เรื่อง เทคนิคในการเลือกซื้ออสังหา 10 ข้อ ซึ่งมีดังนี้   
               

1.เนื่องจากประเทศไทยจะมีลมพัดมาจากทางทิศใต้ ประมาณ 8-9 เดือน (ฤดูร้อนและฤดูฝน) และอีก 3-4 เดือน (ฤดูหนาว) จะพัดมาจากทางทิศเหนือ ดังนั้นห้องที่หันไปทางทิศใต้จะขายหรือปล่อยเช่าได้ง่ายที่สุด รองลงมาคือทิศเหนือ ทิศตะวันออก ตามลำดับ ในขณะที่ทิศตะวันตกเป็นทิศที่คนส่วนใหญ่ไม่ชอบ เพราะว่า ร้อนแดดบ่าย ความร้อนจะอมอยู่ในห้องจนถึงตอนเย็น แม้คุณกลับมาจากที่ทำงาน ห้องยังอุ่นๆอยู่เลย ทำให้แอร์ก็ต้องทำงานหนัก และค่าไฟฟ้าสูงกว่าปกติ

2.ห้องที่อยู่ใกล้ลิฟท์คนไม่ชอบ เพราะว่าจะพลุกพล่าน บางครั้งเวลาเปิดประตูห้อง คนที่ยืนรอ  ลิฟท์อาจจะมองเห็นภายในห้องของเรา และห้องที่อยู่ใกล้ห้องขยะ อาจจะได้กลิ่นเหม็นจากขยะ หรือห้อง ที่ประตูเข้าห้องอยู่สุดปลายทางเดิน ฮวงจุ้ยจะไม่ดี 

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 14)

     ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 14) 

           ผมเชื่อว่าหลังจากได้อ่านบทความที่แล้ว คงมีหลายๆท่านที่มีเงินออมแล้วอยากจะกระจายการลงทุนลงในอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง บทความนี้ผมจะแนะนำวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ซึ่งปัจจุบันนี้มีหลายโครงการที่นำเสนอขายอสังหาในโครงการของตน พร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงถึงประมาณ 4-8%  ซึ่งนับว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน แต่การลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยเช่า โดยหาคนเช่าเองจริงๆแล้วไม่ใช่เรื่องง่าย ต้องใช้ความพยายามและเวลามาก ลองมาดูกันครับว่า ถ้าท่านจะซื้อคอนโดสัก 1 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่า ท่านต้องทำอย่างไรบ้าง

           เริ่มจากการ เลือกซื้อโครงการที่คาดว่าจะหาคนเช่าได้ง่าย ซึ่งถ้าอยากให้ประสบความสำเร็จ ก็ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยไปสำรวจในรัศมี 500-1,000 เมตร รอบๆโครงการว่ามีอสังหาที่ปล่อยเช่าไม่ว่าจะเป็นตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว คอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ มีอุปทานเหลือมากน้อยแค่ไหน แล้วค่าเช่าที่เรียกเก็บอยู่ในอัตราใดบ้าง แล้วนำข้อมูลที่ได้มาประมวลผล หาความน่าจะเป็นที่จะหาคนเช่าได้ง่ายหรือยากอย่างไร รวมทั้งอัตราค่าเช่าควรจะอยู่ที่เท่าใด ถ้าสำรวจมาแล้วมีอุปทานเหลือน้อย คอนโดบริเวณดังกล่าวแทบจะไม่มีห้องปล่อยให้เช่าเหลืออยู่ อพาร์ตเมนต์ก็มีคนเช่าเต็ม ยังมีรายชื่อ waiting list รออยู่อีกยาวเหยียด ถ้าเป็นแบบนี้บอกได้เลยว่า คนเช่าแทบจะวิ่งหาคุณเสียด้วยซ้ำ เพราะว่ามีอุปสงค์มากกว่าอุปทาน

            แต่ถ้าไปสำรวจมาแล้วปรากฎว่า คอนโดในบริเวณดังกล่าวมีห้องเหลือปล่อยเช่าอีกหลายสิบห้อง อพาร์ตเมนต์ย่านนั้นเกือบทุกตึกก็มีห้องเหลืออีกตึกละหลายสิบห้อง บอกได้เลยว่าถ้าท่านซื้อคอนโดดังกล่าวไว้คงต้องเหนื่อยในการที่จะหาคนเช่า และจะตั้งราคาค่าเช่าในอัตราที่เท่าไหร่ จึงจะเหมาะสม ที่จะทำให้คนเช่ามาเช่าคอนโดของเรา ซึ่งเบื้องต้นคงจะต้องเปรียบเทียบขนาดของห้อง ลักษณะการตกแต่งทั้งภายในและภายนอกตัวอาคาร รวมทั้งการตกแต่งภายในห้องที่สวยงาม สังคมของผู้คนที่อาศัยอยู่ในอาคารนั้นๆ  วิวจากภายในห้อง(วิวที่สวย และไม่โดนบล็อค ย่อมหาคนเช่าได้ง่ายกว่า) ชั้น(ยิ่งสูงยิ่งได้ราคาดี) อายุของอาคาร(คนส่วนใหญ่มักจะชอบอาคารใหม่ๆมากกว่า ยกเว้นอาคารเก่าแต่มีการบำรุงรักษาที่ดี รวมทั้งอยู่ในโลเกชั่นที่ดี ก็ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ) FACILITIES ที่ดีและครบ เช่นมี FITNESS สระว่ายน้ำ ที่จอดรถที่เพียงพอ ระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดี ย่อมดึงดูดคนเช่าได้มากกว่า ๆลๆ

            จากความยุ่งยากในการที่จะหาคนเช่ามาเช่าอสังหาที่นักลงทุนได้ซื้อลงทุนไว้ จึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆแห่ง ได้เล็งเห็นถึงเรื่องเหล่านี้ จึงเสนอทางเลือกให้นักลงทุนมีทางเลือกใหม่ คือ ขายอสังหาพร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า แต่เนื่องจากมีหลายราย เราจะเลือกกันอย่างไรดี ผมมีข้อเสนอแนะดังนี้ครับ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 13)

                   ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5%(ตอนที่ 13)

            การลงทุนในอสังหา โดยหวังผลตอบแทนจากการเช่า เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่ผู้มีเงินออม เลือกใช้เพื่อเป็นการกระจายสินทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในยามที่ดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในอัตราต่ำติดดิน ซึ่งพอจะแยกได้เป็น 4 ประเภทดังนี้คือ

            1.ให้เช่าเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งเกือบร้อยทั้งร้อยเป็นที่ดินเก่า ส่วนใหญ่อยู่ไกลตามต่างจังหวัด ในส่วนที่ยังไม่เจริญ เนื่องจากเป็นการเช่าที่ให้ผลตอบแทนที่ไม่ค่อยจูงใจ และการเช่าเพื่อวัตุประสงค์อื่นเป็นไปได้ยาก

            2.ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม และการบริการ ได้แก่การเช่าที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อก่อตั้งเป็นโรงงานอุตสาหกรรม หรือคลังสินค้า ซึ่งปัจจุบันมีหลายบริษัทที่ประกอบธุรกิจประเภทนี้อยู่ เช่น TICON, WHA ฯลฯ

            3.ให้เช่าเชิงพาณิชย์ และสำนักงาน ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบเล็กๆ เช่น เป็นอาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ฯลฯ จนกระทั่งอาคารศูนย์การค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ต่างๆ

            4.ให้เช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัย สามารถทำได้ตั้งแต่นักลงทุนที่มีเงินทุนน้อยๆ ที่ซื้อคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ยูนิตเล็กๆไว้ปล่อยเช่า จนถึงธุรกิจ Guest House Resort โรงแรมขนาดใหญ่ๆ ฯลฯ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 12)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 12) 

         ถ้าท่านสนใจติดตามลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า คงจะพบว่า มีการนำเสนอการขายอสังหาในหลายรูปแบบ โดยนำ อสังหาที่ขายให้กับนักลงทุนในลักษณะที่ให้สัญญาการจ่ายผลตอบแทนในอัตราที่สูง ในช่วงระยะเวลาหนื่ง ย้อนกลับมาปล่อยเช่าเป็นที่พักแก่นักท่องเที่ยว เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูง(ถ้า OCCUPANCY RATE สูง) เมื่อเปรียบเทียบกับการปล่อยเช่าแบบรายเดือน จากการที่ธุรกิจท่องเที่ยวของประเทศไทย มีการเติบโตต่อเนื่องทุกปี ทั้งจากตลาดชาวต่างชาติ และการท่องเที่ยวภายในประเทศ จากการเติบโตของคนชนชั้นกลาง ทำให้การลงทุนเพื่อให้เช่ารายวัน(AirBNB) ระยะสั้นแบบนี้ มีการเติบโตเร็วมาก และน่าสนใจอย่างยิ่งในปัจจุบัน แต่ก็มีประเด็นด้านกฎหมาย และการบริหารจัดการผู้เช่าระยะสั้น ที่ทำให้คอนโดมิเนียม ยังมีข้อจำกัดในการให้เช่ารูปแบบนี้ รวมไปถึงความผันผวนของจำนวนผู้เข้าพักที่ไม่แน่นอน

          ตัวผมเองไม่สนับสนุนให้ผู้ที่เป็นเจ้าของคอนโด นำคอนโดมาปล่อยเช่ารายวัน เพราะเป็นการเอาเปรียบเจ้าของร่วมท่านอื่นในคอนโดเดียวกัน เพราะกลุ่มผู้เช่ารายวันร้อยทั้งร้อยคือ นักท่องเที่ยว มาพักไม่กี่วันแล้วก็จากไป คนกลุ่มนี้ส่วนมากจะไม่ค่อยระมัดระวังรักษา การใช้การ Facilities หรือพื้นที่ส่วนกลาง เมื่อเกิดความเสียหายขึ้น ถ้าจับมือใครดมไม่ได้ ก็ตกเป็นภาระของนิติบุคคล ซึ่งจะต้องมาซ่อมแซมส่วนต่างๆเหล่านี้ และเงินที่นำมาใช้ก็เป็นเงินที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วมทุกราย ทั้งๆที่เจ้าของร่วมเหล่านั้นก็ไม่ได้มีรายได้ไปกับเจ้าของร่วมที่นำคอนโดของตัวเองมาปล่อยเช่ารายวัน ผมเองกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดอยู่หลายแห่ง  ทุกแห่งกำลังประสบปัญหาเจ้าของห้องชุด นำห้องชุดของตนมาปล่อยเช่ารายวันผ่าน AirBNB  จึงสร้างความเดือดร้อนและความอิดหนาระอาใจกับเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ แต่ถ้าเป็นกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง ถ้าจะทำธุรกิจ AirBNB ผมสนับสนุนเต็มที่ครับ เพราะไม่สร้างความเดือดร้อนให้กับบุคคลอื่น และยังเป็นการใช้สินทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

           

            คำถามคือ แล้วจะลงทุนอย่างไรให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด 

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 11)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 11) 

         บทความ 10 ตอนที่ผ่านมา คงทำให้ผู้อ่านมีความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องการลงทุนในตราสารทุน หรือเรียกกันง่ายๆว่า"หุ้น"  มากขึ้นนะครับ บทความตอนนี้ผมจะมาพูดเกี่ยวกับเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำลังเป็นที่สนใจของนักลงทุน และผู้มีเงินออมทั้งหลาย เพื่อจะสร้างผลตอบแทนให้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน

              ปกติผมมักจะไม่เชียร์ให้คนกู้เงินเพื่อมาใช้จ่าย แต่ถ้ากู้เพื่อซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโด ผมเชียร์เต็มที่ เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับสินเชื่อบ้าน จะมีอัตราที่ต่ำ ยิ่งโดยเฉพาะสถานการณ์ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดอยู่ในระดับที่ต่ำมาก ยิ่งต้องฉวยโอกาส นำเงินกู้จากธนาคารมาต่อยอดความฝันที่จะเป็นเจ้าของอสังหาไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุนก็ตาม ถ้าพิจารณาอย่างดีแล้ว คนที่ผมรู้จักหลายๆคนก็เริ่มจากผ่อนคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง พอมีรายได้มากขึ้นจากการที่ได้รับการขึ้นเงินเดือน การหารายได้เสริม หรือธุรกิจที่ทำอยู่มีความเจริญรุ่งเรือง ก็โปะเพิ่มเงินที่ผ่อนค่างวดมากขึ้น จนในที่สุดก็ผ่อนหมด แล้วก็เริ่มผ่อนคอนโดใหม่อีก แต่คราวนี้ผ่อนเพื่อเอาคอนโดยูนิตเหล่านั้นไว้ปล่อยเช่า

             ยิ่ง ถ้าสามารถหาคอนโดมือสองที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง 6-10 % ในภาวะดอกเบี้ยต่ำๆแบบนี้แทบจะไม่ต้องควักเงินเพื่อผ่อนค่างวดเสียด้วยซ้ำ เพียงแค่มีเงินสัก 10% ของราคาคอนโดเท่านั้นแล้วติดต่อขอสินเชื่อจากธนาคาร เพราะว่าปกติการปล่อยกู้ซื้อคอนโด ธนาคารจะปล่อยในอัตราส่วน LTV ที่ 90% ( LOAN TO VALUE ) ตามกำหนดของแบงค์ชาติ แล้วใช้ค่าเช่าไปผ่อนค่างวด ยิ่งถ้าท่านมีศักยภาพทางเครดิตสูง สามารถกู้ได้ที่ยอดเงินที่สูง ท่านอาจจะผ่อนพร้อมๆกันได้สูงสุดถึง 4 ยูนิต การกู้เพื่อไว้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้มากที่สุดก็คือ 3-4 ยูนิต แล้วแต่นโยบายของสถาบันการเงินนั้นๆ จนทำให้หลายคนกลายเป็นเศรษฐีห้องเช่าแล้วเมื่อถึงเวลาที่ท่านจะ REALIZE GAIN ท่านก็น่าจะขายคอนโดเหล่านั้นได้ ในราคาที่สูงกว่าราคาที่ท่านซื้อมาด้วย ทั้งๆที่คอนโดนั้นท่านอาจจะจ่ายด้วยเงินเพียง 10% เสียด้วยซ้ำ

เจาะเทรนด์อสังหาฯ แบบไหนถึงจะน่าลงทุน

เจาะเทรนด์อสังหาฯ แบบไหนถึงจะน่าลงทุน

คุยกับกิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์ที่มาช่วยสรุป ภาพรวมตลาดและแนวโน้มการลงทุนที่น่าสนในปี 2562 ที่จะถึงนี้ โดยเขาให้ความเห็นว่าปีหน้ามีอุตสาหกรรมที่น่าสนใจ กลุ่มแรกน่าจะเป็นอุตสาหกรรมเกี่ยวกับสุขภาพ เนื่องจากสังคมไทยก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุ ดังนั้นธุรกิจอะไรที่ตอบโจทย์คนกลุ่มนี้ได้ก็จะมีความแนวโน้มที่ดี เช่นธุรกิจโรงพยาบาล หรือธุรกิจเกี่ยวกับสินค้าเพื่อสุขภาพ ต่อมาคือประกันชีวิต อุตสาหกรรมท่องเที่ยว เช่น โรงแรม สนามบิน ยังเติบโตอีก เพราะบทวิจัยประเทศไทยเรามีคนสนใจเที่ยวอันดับต้นๆ อีกกลุ่มที่ไม่ควรมองข้ามคือสื่อนอกบ้าน ที่เติบโตรับกระแสการเลือกตั้งอีกตัวที่น่าสนใจไม่แพ้กันคือ “อสังหาฯ” ยังเป็นกลุ่มที่เติบโตได้เรื่อยๆ เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสี่ ที่ทุกคนยังต้องการ ซึ่งการเติบโตในตลาดอสังหาฯในปี 2018 นั้น เติบโตขึ้นมากกว่า 6 – 8% จากปีที่แล้วเพียงแค่ 2 – 3% เท่านั้น ซึ่งมูลค่าโครงการรวมมีมูลค่ากว่า 1,832,708 ล้านบาท

“ผมมองว่าเศรษฐกิจปีหน้าดีกว่าปีนี้แน่นอน ก็จะทำให้ผู้ประกอบการกลุ่ม B- ขึ้นไป ได้เปรียบค่อนข้างมาก เพราะดีมานด์จะกลับมา โอกาสสินเชื่อก็จะปล่อยมากขึ้น ดังนั้นดีเวลอปเปอร์เจาะกลุ่มนี้น่าจะได้รับอานิสงห์”

ซึ่งสำหรับเทรนด์อสังหาฯ ปีนี้ เขาบอกตลาดยังเป็นระดับ B+ถึง A+ เพราะคนกลุ่มนี้ยังมีอำนาจในการจับจ่ายใช้สอย

“แต่เนื่องจากปีหน้าอาจมีปัจจัยเรื่องการเลือกตั้ง โดยปกติก่อนเลือกตั้งประมาณ 2-3 เดือนเป็นช่วงเงินสะพัด ซึ่งเชื่อว่าถ้าเร็วที่สุดก็กุมภาพันธ์ปีหน้า หรือช้าสุดก็ประมาณพฤษภาคมซึ่ง หลังเลือกตั้งไปแล้ว เป็นช่วงที่เรียกว่า Honeymoon Period ประกอบกับการที่โครงการก่อสร้างเมกะโปรเจคท์ของรัฐหลายโครงการเปิดทยอยก่อสร้าง หรือเปิดใช้ในปีหน้า อาทิรถไฟฟ้า สะท้อนว่าปีหน้าเศรษฐกิจน่าจะไปได้ดี และส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตตาม เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่ยังไงคนก็ต้องซื้อ คาดว่าตั้งแต่กลุ่ม B- ขึ้นไปน่าจะขยายตัวมากขึ้นในปีหน้า”

คุณกิติชัย เสริมว่า ในแง่นักลงทุนอสังหาฯ สิ่งที่น่าจับตาที่สุดยังคงเป็นกลุ่มที่จับตลาดกลุ่มนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ตอบความต้องการคนยุคนี้ ที่เป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น

โดย “ทำเลที่ตั้ง” ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะทั้งการซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุน สำหรับคนที่อยู่อาศัยอาจเลือกทำเลใกล้สถานศึกษา เผื่อไว้สำหรับลูกหลาน ซึ่งทำให้ทำเลโซนนี้มีความต้องการต่อเนื่องอีกทำเลคือโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เพราะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับคนกรุงเทพฯ สามารถคาดการณ์เวลาในการเดินทางได้

“สิบกว่าปีที่แล้วคนอาจเลือกซื้อบ้านในโซนชานเมือง แต่หลังมีรถไฟฟ้าทำให้คนเริ่มให้ความสนใจคอนโด เพราะคนสนใจเรื่องเวลา คอนโดฯ ยังตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการชีวิตที่สะดวกสบาย สามารถวางแผนการเดินทางได้”

ขณะที่ “คุณภาพสินค้า” “ราคา” และ “แบรนด์” ก็ยังเป็นปัจจัยหลักๆ ที่ผู้บริโภคควรต้องพิจารณาเช่นกันเมื่อคิดจะเลือกซื้ออสังหาฯ

“การเลือกผู้พัฒนาโครงการที่คุณภาพเชื่อถือได้ ทำให้ไม่ต้องมีปัญหาตามหลัง  ซึ่งเดี๋ยวนี้เราจะเห็นว่ามีดีเวลลอปเปอร์หลายบริษัทที่ขนาดอาจไม่ใหญ่นัก แต่สามารถสร้างโครงการที่มีคุณภาพไม่ด้อยกว่า หรืออาจทำได้ดีกว่าผู้พัฒนาโครงการใหญ่ด้วยซ้ำ เพราะความที่เป็นบริษัทขนาดไม่ใหญ่มากการโฟกัสสินค้าจะมีมากกว่า”

ซึ่งในฐานะนักลงทุนเขาเผยสูตรการลงทุนอสังหาฯ สไตล์ส่วนตัวว่า หลายคนอาจมองเรื่องแบรนด์ก่อนอันดับแรก แต่สำหรับในพอร์ตของเขานั้น กลับมีถึง 60% ที่ลงทุนในอสังหาฯ แต่ไม่ใช่แบรนด์ดัง

“เพราะสิ่งที่ผมพิจารณาคือสิ่งที่เขามีให้ลูกค้า และคุณภาพโครงการมากว่าแบรนด์”

“ยอมรับว่าแบรนด์สำคัญส่วนหนึ่ง แต่ไม่ใช่ทั้งหมดของการตัดสินใจซื้อ” เขาว่า

เมื่อถามถึง Developer ที่เขาให้ความสนใจพิเศษในเวลานี้
กิติชัยเอ่ยชื่อ “AssetWise” ขึ้นมา

“เมื่อก่อนเราก็ไม่รู้จักบริษัทนี้ แต่เผอิญสนใจอยากซื้อสินค้าของเขา จึงไปค้นข้อมูลดู เราพบว่าเป็นบริษัทที่มีความน่าสนใจในหลายประเด็น”

คุณกิติชัยแจกแจงว่า เริ่มตั้งแต่การก่อตั้งมา 14 ปีนับว่าเป็นบริษัทที่มีประสบการณ์ในตลาดในระดับหนึ่ง ที่สำคัญโครงการนี้เน้นตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเน้นลูกค้าวัยทำงาน ซึ่งคนรุ่นใหม่ระดับ B- ขึ้นไป ที่มีกำลังซื้ออีกทั้งกลยุทธ์และแนวคิดการทำงานของแบรนด์คือเน้นการรับฟังและความเข้าใจผู้บริโภคเพื่อตอบโจทย์การพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยพยายามนำ Innovation ใหม่ๆมาใช้กับทุกๆโครงการจึงเป็นเหตุผลที่ทาง AssetWise มักนำอุปกรณ์ดิจิตอลเข้ามาใช้ในห้องพักเป็นรายแรกๆ อาทิเช่น Digital Door Lock และ Bluetooth Sound System และปัจจุบันยังบุกเบิกในการดูแลสุขภาพของผู้อยู่อาศัยอย่างครบทุกมิติด้วย Health Solution  ที่ครอบคลุมทั้งในเรื่องการใช้ชีวิตในโครงการ

“ส่วนหนึ่งเป็นเพราะวิสัยทัศน์ของผู้บริหารอย่างคุณกรมเชษฐ์ที่รู้ว่าบางสิ่งบางอย่างผู้บริโภคต้องการ แต่บางทีอาจนึกไม่ถึง มันทำให้ผมนึกถึงคำพูดของสตีฟจ๊อบ ที่ว่า เขารู้ความต้องการของผู้บริโภคก่อนที่ผู้บริโภคจะรู้ความต้องการตัวเอง เขาจะคิดก่อนว่าผู้บริโภคต้องการอะไรด้วยซ้ำ”

เขาบอกว่าเวลามองโครงการ เท่ากับมองความสามารถของผู้บริหารที่สามารถตีโจทย์แตก โดยทำสินค้าออกมาได้ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่มีความต้องการลูกค้ามีหลากหลาย ใครสามารถเก่งทั้งในเรื่องการเล็งทำเลที่ดีและสร้างผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายย่านนั้น และทำสินค้ามีคุณภาพราคาเหมาะสมก็มักอยู่รอดและเติบโตก้าวกระโดด

อีกสิ่งที่กิติชัยเอ่ยว่ามีความประทับใจเป็นพิเศษ

คือความพิถีพิถันใส่ใจเรื่องรายละเอียดต่างๆ ในโครงการค่อนข้างมากของ AssetWise

“ทราบมาว่าผลิตภัณฑ์หลายอย่างที่อยู่ในโครงการนี่ คุณกรมเชษฐ์ เป็นคนที่ไปทดลองใช้เองก่อน ถึงจะนำแต่ละอย่างมาใส่ไว้ในโครงการของตัวเอง

ขณะเดียวกันในเรื่องการควบคุมคุณภาพเขาก็ทำได้น่าประทับใจ เพราะต้องผ่านการควบคุมถึงสามขั้นตอน หนึ่งคือผู้รับเหมา สองผ่านที่ปรึกษาที่เป็นเอาท์ซอร์สของบริษัทจ้างมาตรวจสอบ และสุดท้ายยังมีทีม QC ของบริษัทมาตรวจสอบอีก ทำให้เรารู้สึกเชื่อใจว่าสินค้าที่เราได้จากโครงการนีผ่านการตรวจสอบมาอย่างดีซึ่งผมมองว่าดีเวลลอปเปอร์ใหญ่ๆไม่ สามารถทำอะไรแบบนี้ได้ดีกว่า”

นอกจากนี้การได้รับรางวัลมากมายทั้งระดับภูมิภาคและในประเทศ เปรียบเสมือนเป็นตราประทับยืนยันถึงความมุ่งมั่นในการทำงานและความใส่ใจแท้จริง

โดยในปี 2559 ได้รับรางวัลโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นประเภทบ้านเดี่ยวราคาแพง จากโครงการบ้านเดี่ยว THE OZONE และรับรางวัล โครงอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นประเภทอาคารชุดราคาย่อมเยา จากโครงการ ESTA BLISS ปี 2560

ส่วนปี 2561 โครงการThe Honor Luxury Residence  ของ AssetWise  ได้รับรางวัล รางวัลชนะเลิศการออกแบบสถาปัตยกรรมบ้านเดี่ยว Architecture Single Residence Thailand
และ รางวัลชนะเลิศการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว The Residential Property Thailand จากเวที ASIA PACIFIC PROPERTY AWARDS 2018-2019

“ผมมองว่าอย่างน้อยมันมีทั้งการตรวจสอบ ทั้งรางวัลการันตีทำให้เราในฐานะผู้บริโภค หรือนักลงทุนที่คิดซื้อเอาไว้ขายต่อหรือปล่อยเช่าสบายใจได้นะ ในเรื่องคุณภาพสินค้า”

“เพิ่งทราบว่าปีหน้า AssetWise จะเข้าตลาดหลักทรัพย์ด้วย ผมในฐานะคนที่ถือหุ้นหลายบริษัท มองจุดนี้เราก็รู้สึกว่าน่าสนใจ เพราะการเป็นบริษัทที่ยังขนาดไม่ใหญ่เกินไปนัก แต่มีการเติบโตยอดขายกำไรก็น่าจะสูงกว่าบริษัทใหญ่ ต่อมาคือการเป็นบริษัทที่ผลิตสินค้ามีคุณภาพ เพราะได้รับรางวัลการันตีจากหน่วยงานต่างๆ ธุรกิจเขาเองถ้าไปดูยอดขายย้อนหลังจะเห็นว่าเขาเติบโตมาโดยตลอด ในมุมมองนักลงทุนจะสนใจเพราะเป็นบริษัทที่มี Gross เวลาซื้อขายสามารถซื้อขายได้กว่าบริษัทใหญ่ที่ยอดขายเติบโตแบบ flat” เขากล่าวทิ้งท้าย

                                      

แอสปาย สาธร-ราชพฤกษ์ Aspire Sathorn-Rajpruek ขายดาวน์ 6 ยูนิตสุดสวย เพียง 2 ล้านบาทเท่านั้น 1 ก้าวจาก SKY WALK รถไฟฟ้าบางหว้า และรถไฟฟ้า MRT (เป็นสถานี INTERCHANGE)

  

        ห้องที่จะขายดาวน์(คาดว่าจะแล้วเสร็จ พย. 2561) ขนาด 26 ตรม. แบบ STUDIO ห้องหันไปทางทิศใต้ รับลมตลอดทั้งปี ราคา 2,000,000 บาท

ปัจจุบันโครงการขายที่ราคาเริ่มต้น 2.99 ล้านบาทแล้วครับ

Review VDO @ https://youtu.be/Ry9tLa2NOt4

สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอทั้งหมดของ แอสปาย สาธร-ราชพฤกษ์ Aspire Sathorn-Rajpruek ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/4bocn8qjdrhpfdk/AABGsSAcZwp4zZGj4SUPeXQEa?dl=0

หรือ https://photos.app.goo.gl/FuzXo9V1mX6Souqa9

บางหว้า-เพชรเกษม ทำเลที่เป็นมากกว่าอินเตอร์เชนจ์

               บางหว้า-เพชรเกษม ทำเลที่เป็นมากกว่าอินเตอร์เชนจ์

             นับตั้งแต่ปี 2556 ที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายได้เปิดให้บริการ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม ก็มีการเติบโตของคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในปี 2556 ที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มเปิดให้บริการในปีแรก มี supply คอนโดมิเนียมสูงถึงเกือบ 2,000 ยูนิต สะท้อนให้เห็นความต้องการที่อยู่อาศัยใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม ได้เป็นอย่างดี ซึ่งปรากฎการณ์เช่นนี้กำลังจะกลับมาที่ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม อีกครั้ง เมื่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค ที่มีความคืบหน้าในการก่อสร้างกว่า 98% กำลังจะเปิดให้บริการในปี 2562 นี้ ทำไมต้อง รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน?

            เหตุผลที่ TerraBKK Research ให้ความสำคัญกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายที่กำลังจะเปิดขึ้นใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม เนื่องจากมองว่ารถไฟฟ้าสายสีำน้ำเงิน เป็นรถไฟฟ้าที่สร้างขึ้นมาเพื่อ รองรับการเดินทางภายในเมือง สำหรับคนชานเมืองฝั่งธนฯ ด้วยลักษณะของเส้นทางที่มีรูปแบบการเดินรถแบบวิ่งวนลูป ระหว่าง ใจกลางเมือง-ธนบุรี-ชานเมือง โดยการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม จะเชื่อมระหว่างพื้นที่ชานเมืองสู่โครงข่ายในเมือง ซึ่งจะเป็นปัจจัยดึงดูดสำคัญ ให้เกิดการเกาะกลุ่มของที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นในบริเวณแนวเส้นรถไฟฟ้า ที่จะไม่ได้กระจุกตัวอยู่แค่ในบริเวณพื้นที่เมืองเท่านั้น ทำให้ทำเลบริเวณเมืองรอบนอกอย่างช่วง บางแค-เพชรเกษม-จรัญสนิทวงศ์ มีศักยภาพของทำเลมากขึ้นอย่างยิ่งยวด เนื่องจากสามารถเดินทางเข้าสู่ในเมืองได้อย่างสะดวก โดยที่ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ยังไม่ได้เพิ่มสูงมากเกินไปเมื่อเทียบกับบริเวณใจกลางเมือง นอกจากนั้น รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ยังเข้ามาช่วยทำให้โครงข่ายการคมนาคมใน ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม สมบูรณ์มากยิ่งขึ้นทั้งรถ-เรือ-ราง

             โดยสรุปก็คือ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นรถไฟฟ้าสายที่เอื้อประโยชน์ต่อคนฝั่งธนบุรีมากที่สุด เนื่องจากเส้นทางส่วนต่อขยายนั้นพาดผ่านย่านสำคัญของฝั่งธนบุรีทั้งหมดตั้งแต่ จรัญสนิทวงศ์, ปิ่นเกล้า ไปจนถึงแนวเส้นถนนเพชรเกษม ทำให้คนฝั่งธนฯ สามารถย่นระยะเวลาการเดินทางเข้าสู่แหล่งงานในเมืองชั้นในที่เป็นย่านสำคัญ จากเดิมที่ใช้รถยนต์เพื่อเข้าเมืองต้องใช้เวลาประมาณ 2 ชั่วโมง หากใช้รถไฟฟ้าจะเหลือเพียง 20-30 นาที ด้วยปัจจัยนี้จึงทำให้เกิดแรงดึงดูดการเข้ามาของกลุ่มคนที่อาศัยอยู่บริเวณชานเมืองที่แต่เดิมเป็นชุมชนบ้านเดี่ยวจำนวนมาก โดยการเปลี่ยนแปลงจะเห็นได้ชัดเจนว่าเปลี่ยนจากการ “กระจาย” ของที่อยู่อาศัยเป็นการ “กระจุก” ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โดยเฉพาะที่ ทำเลบางหว้า-เพชรเกษม ซึ่งเป็น Interchange ของรถไฟฟ้าสายสำคัญทั้ง 2 สายนั่นเอง บางหว้า-เพชรเกษม ย่นระยะการเดินทาง ไปได้ทุกที่

ตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย

              ตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย

         

          ผมได้อ่านรายงานของ CBRE เกี่ยวกับเรื่องตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย รู้สึกว่าน่าจะมีประโยชน์กับผู้อ่าน โดยเนื้อหาของบทความนี้มีดังนี้ครับ

          มีผู้ลงทุนมากมายที่ลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อให้เช่า เพื่อหวังรายรับคงที่และผลกำไรส่วนต่างจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต และหรือเพื่อที่จะได้รับค่าเช่าที่ดีที่สุดและหาผู้เช่าง่าย  จึงเป็นสิ่งสำคัญที่นักลงทุนจะต้องเข้าใจถึงความต้องการของผู้เช่าว่า ผู้เช่าเป็นใคร, ต้องการเช่าที่ไหน, สิ่งที่ต้องการคืออะไร และมีงบเช่าที่อยู่อาศัยเท่าไร

          ผู้เช่าในตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ ระดับสูงคือผู้เช่าซึ่งเป็นชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย และ ระดับรองลงมาคือ ผู้เช่าที่สามารถเช่าได้ในวงเงินโดยส่วนใหญ่ไม่เกิน 10,000 บาท ได้แก่คนไทยที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัย หรือต้องการเช่าในระยะเวลาสั้นๆ ได้แก่ นักศึกษามหาวิทยาลัย    ตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยในตัวเมืองสำหรับความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยของคนไทยมีขนาดเล็กเมื่อเทียบกับความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทยเพียง 2-3 ปี ที่ต้องการจะเช่ามากกว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยแบบถาวร

          ตลอด 30 ปีที่ผ่านมา บรรดาชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทย ส่วนใหญ่ต้องการอาศัยเพียงบางจุดในกรุงเทพฯ ได้แก่ บริเวณสุขุมวิทซอย 1-63, บริเวณลุมพินี และบางส่วนของสาธร โดยบริเวณอยู่อาศัยที่หนาแน่นเป็นจำนวนมากได้แก่ สุขุมวิทบริเวณ พร้อมพงศ์ และทองหล่อ, ลุมพินี, ศาลาแดง และนางลิ้นจี่ในเขตสาธร   บริเวณสุขุมวิทยังคงเป็นที่ตั้งที่นิยมอาศัยกันมากที่สุด เพราะพร้อมพรั่งไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกหลายอย่าง ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS, ร้านค้า, โรงพยาบาล, โรงเรียนนานาชาติ และภัตตาคารหลากหลาย  ผู้เช่าต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย ปัจจุบันพิจารณาเช่าในบริเวณรอบสุขุมวิทที่ไกลออกไปถึงเอกมัยและอ่อนนุช

          ชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทยและอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ มีประมาณ 87,000 คน ด้วยอัตราการเพิ่มจำนวน 2.8%ต่อปี ชาวญี่ปุ่นซึ่งเคยเป็นผู้เช่าอาศัยที่มีจำนวนสูงสุดมากกว่า 25% แต่ใน 4 เดือนแรกของปี 2018 ได้ลดจำนวนลงเหลือเพียง 21.2% ซึ่งเป็นผลมาจากจำนวนชาวจีนที่มาทำงานในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 2 เท่าในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา  และกลายเป็นชาวต่างชาติที่มีจำนวนมาก เป็นอันดับสองของชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย โดยปัจจุบันคิดเป็น 13.9% ของชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย

คอนโดซื้อดีกว่าเช่าจริงหรือ?

                                            คอนโดซื้อดีกว่าเช่าจริงหรือ?

          คำถามที่คนส่วนใหญ่มักจะถามผมอยู่บ่อยๆก็คือว่า

1.ควรจะซื้อคอนโดแถวไหนดี?

2.ควรจะซื้อหรือเช่าคอนโดอยู่ อย่างไหนจะดีกว่ากันอย่างไร?

         สำหรับคำถามแรก ผมมักจะแนะนำกลับไปว่า สำหรับ คนโสด ควรจะหาคอนโดที่ใกล้ที่ทำงานเป็นหลักยิ่งถ้าอยู่ในรัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากที่ทำงานก็จะดีเป็นอย่างยิ่ง เพราะจะสามารถเดินจากคอนโดไปที่ทำงานได้ และถ้าโชคดีหน่อย ที่ทำงานของคุณอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า และคุณมีงบประมาณเพียงพอที่จะซื้อหรือเช่าคอนโดในบริเวณนั้น คุณน่าจะเป็นคนที่ถูกคนกรุงเทพส่วนใหญ่อิจฉานะครับ  เพราะคนกรุงเทพส่วนใหญ่จะใช้เวลาเฉลี่ยในการเดินทาง ไปกลับระหว่างบ้านและที่ทำงานเป็นเวลาเฉลี่ย 2 ชั่วโมงครึ่งต่อวัน  1 เดือนมีประมาณ 22 วันทำการ เท่ากับว่าคุณมีเวลามากกว่าคนกรุงเทพส่วนใหญ่ถึง 55 ชั่วโมงต่อเดือน ถ้าตีเสียว่าชั่วโมงทำงานต่อวันเท่ากับ 8 ชั่วโมง เท่ากับว่าคุณมีเวลาทำงานมากกว่าคนอื่นถึง 7 วันต่อเดือนเลยทีเดียว อย่าลืมนะครับว่าเวลาเป็นสิ่งสำคัญมากอย่างหนึ่ง มีเงินแค่ไหนก็ซื้อเวลาไม่ได้ และคุณยังสามารถใช้เวลาที่คุณประหยัดได้ ไปทำงานอดิเรกที่จะสร้างรายได้ให้กับคุณเพิ่มขึ้นอีกทางหนึ่ง

        อย่างเช่นตัวผมเอง ผมใช้ที่พักอาศัยเป็นที่ทำงานไปในตัว คอนโดของผมเป็นแบบ 2 ห้องนอน ผมได้ดัดแปลงห้องนอนใหญ่เป็นห้องทำงาน แล้วใช้ห้องนอนเล็กเป็นห้องนอน เพราะผมคิดว่าใน 24 ชั่วโมง ผมใช้เวลาในห้องทำงานประมาณ 12 ชั่วโมง ในขณะที่ผมใช้เวลาในห้องนอนเพียง 8 ชั่วโมงเท่านั้น ผมจึงใช้เวลาเดินทางจากที่พักไปที่ทำงานเพียงแค่ 5 วินาที ทำให้ผมมีชั่วโมงการทำงานมากกว่าคนอื่นๆ ยิ่งถ้าค่าตัวต่อชั่วโมงในการทำงานไซด์ไลน์ของคุณยิ่งสูง เวลาที่คุณประหยัดได้จะมีค่ามากขึ้นเป็นเงาตามตัว

ลงทุนคอนโด ด้วยเงินเพียง 10 %

                                       ลงทุนคอนโด ด้วยเงินเพียง 10 %

         จากการที่อัตราดอกเบี้ยทั่วโลกและในประเทศไทยต่ำเตี้ยติดดิน ทำให้ผู้มีเงินออมหลายท่าน ต้องพยายามหาช่องทางเพื่อสร้างผลตอบแทนจากเงินออมที่มีอยู่ หรือที่คนส่วนใหญ่ชอบพูดว่า "ให้เงินทำงาน"  จะเห็นได้ว่าผู้มีเงินออมได้จัดสรรเงินบางส่วน นอกเหนือจากฝากเงินไว้กับธนาคารนำมาลงทุนในตลาดหุ้น หรือซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไรหรือเพื่อปล่อยเช่า ส่วนบางท่านที่ไม่ค่อยกล้าเสี่ยงที่จะลงทุนด้วยตัวเอง หรืออาจจะมีความรู้ในการลงทุนไม่มากพอ ก็จะซื้อกองทุนหุ้น กองทุนอสังหาริมทรัพย์ กองทุนที่ลงทุนในสาธารณูปโภคต่างๆ กองทุนทองคำ กองทุนสินค้าโภคภัณฑ์ เป็นต้น ซึ่งปัจจุบันนี้มีให้เลือกอยู่มากมาย ล้วนแล้วแต่บริหารโดย ผู้บริหารกองทุนมืออาชีพของบลจ.ต่างๆ

         บทความนี้เราจะเน้นเรื่องการซื้อคอนโด  โดยปกติบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างคอนโดขาย ส่วนมากจะเรียกเก็บเงินจองบวกเงินทำสัญญาและเงินผ่อนค่างวดรวมแล้วประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโดที่ขาย ส่วนยอดเงินที่เหลือ 80 ถึง 90 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโดจะจ่ายเมื่อตอนคอนโดสร้างเสร็จ ถ้าเป็นคอนโดแนวราบ ซึ่งปกติจะมีความสูงประมาณ 8 ชั้น จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 1 ปีเศษๆ ในขณะที่คอนโดแนวสูงอาจจะต้องใช้เวลาก่อสร้างนานถึง 2 ถึง 4 ปี  แล้วแต่ความสูงของคอนโดนั้นๆ  เมื่อถึงเวลาโอนผู้ซื้อที่มีเงินสดไม่เพียงพอ หรือมีเพียงพอ แต่อยากใช้สินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงิน  ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมาก ในปัจจุบันนี้ มีการแข่งขันกันถึงขนาดว่าอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก อยู่ที่ต่ำกว่า 3 เปอร์เซ็นต์เสียด้วยซ้ำ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของสถาบันการเงินต่างๆ ก็อยู่ในอัตราที่ไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับชื่อเสียงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และความสัมพันธ์ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กับสถาบันการเงิน  จากประสบการณ์ตรงของผม ถึงแม้ว่าจะเป็นสถาบันการเงินแห่งเดียวกัน แต่ถ้ากู้ต่างโครงการกัน ในช่วงเวลาเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยก็ไม่จำเป็นจะต้องเท่ากันเสมอ  อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยที่เสนอโดยสถาบันการเงิน ผู้กู้สามารถที่จะต่อรองกับสาบานกันเงินได้บ้างเล็กน้อย

        ยกตัวอย่างเช่น ท่านจองซื้อคอนโดราคา 4 ล้านบาท(คอนโดนี้มีเงื่อนไขในการจองซื้อว่า เป็นห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์ครบครัน) จากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง โดยมีเงื่อนไขการชำระเงินค่าจอง ทำสัญญาและเงินผ่อนค่างวด รวมกันแล้วเท่ากับ 10% ของราคาคอนโด ซึ่งก็คือ 4 แสนบาท  ที่เหลือท่านก็ใช้สินเชื่อบ้านสถาบันการเงิน 3.60 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่กำหนด LTV (Loan to value) ไว้ที่ 90 เปอร์เซ็นต์สำหรับการซื้อคอนโด สมมุติว่าหลังจากโอนมาแล้ว  ท่านได้นำไปปล่อยเช่า โดยมีค่าเช่ารับเดือนละ 18,000 บาท  ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.95 % ในขณะที่ดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 30 ปี = 4.50% เงินผ่อนค่างวดของคอนโดแห่งนี้จะอยู่ที่ประมาณ 18,000 บาทเช่นกัน นั่นหมายความว่า ในแต่ละเดือนผู้เช่าคอนโดของท่าน เป็นผู้ชำระเงินค่างวดที่จะต้องผ่อนให้กับทางสถาบันการเงินแทนท่าน