จะลงทุนในอสังหาที่ประกันผลตอบแทนดีไหม ?

                                           

                                             จะลงทุนในอสังหาที่ประกันผลตอบแทนดีไหม ?

จากการที่ดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ในเกณฑ์ที่จัดว่าต่ำถึงต่ำที่สุด ทำให้ผู้ที่มีเงินออมรู้สึกว่าผลตอบแทนจากการฝากเงินธนาคาร แทบจะไม่เห็นดอกเบี้ยงอกเงยเสียเท่าไหร่ ฝากเงิน 1 ล้านบาทที่ธนาคาร 1 ปี จะได้ดอกเบี้ยประมาณ 13,000-18,000 บาท แล้วแต่ว่าจะฝากธนาคารไหน แต่ดอกเบี้ยดังกล่าว ยังไม่ได้หักภาษีดอกเบี้ยเงินฝากอีก 15%  เมื่อคิดสุทธิจริงๆแล้ว เงินที่ได้รับจาการฝากเงินธนาคาร 1 ปี ด้วยเงินต้น 1 ล้านบาท จะได้รับเพียง 11,050-15,300 บาทเท่านั้น ถือว่าเป็นผลตอบแทนที่ต่ำเตี้ยติดดินเสียจริงๆ ผู้ที่พอมีความรู้ในด้านการลงทุนหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ ก็ยังโชคดีหน่อยที่มีทางเลือกอื่น แต่ข้อสำคัญต้องมีความรู้ และความเข้าใจบริษัทที่จะลงทุนอย่างลึกซึ้ง และต้องยอมรับได้กับผลตอบแทนที่แสนจะหวือหวา จากตารางข้างล่างจะเห็นได้ว่า ในรอบ 10 ปี มีผลตอบแทนที่เป็นบวก 7 ปี และที่เป็นลบ 3 ปี โดยสร้างผลตอบแทนเฉลี่ยที่ 20.66%/ปี

ดัชนี SET-TRI ณ สิ้นปี
2549	2550	2551	2552	2553	2554	2555	2556	2557	2558	29/9/59
2698.53	3545.11	1946.38	3335.04	4929.32	5111.29	7183.05	6922.33	8245.87	7319.63	8745.13
เพิ่มขึ้น/ลดลง(%)	+31.37	-45.10	+71.35	+47.80	+36.92	+40.53	-3.63	+19.12	-11.23	+19.48

ท่านที่คิดจะลงทุนเองโดยตรง จะต้องมีเวลามากพอที่จะคอยติดตามข่าวคราวของอุตสาหกรรม และบริษัทที่ลงทุน และงบการเงินซึ่งจะประกาศทุกไตรมาส ดังนั้นปีหนึ่งๆ ก็ต้องมาวิเคราะห์งบการเงินดังกล่าว 4 ครั้ง แล้วตามหลักการกระจายการลงทุน ก็คงต้องไม่ใส่ใข่ไว้ในตระกร้าใบเดียว อย่างน้อยก็คงต้องลงใน 5-8 อุตสาหกรรมๆ ละ 1 บริษัท นั้นหมายถึงการบ้านที่จะต้องทำในฐานะที่เป็นนักลงทุนที่ดีคือ คูณ 8 จากงานที่ผมกล่าวมาเบื้องต้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุน สิ่งที่นักลงทุนที่ชาญฉลาดต้องทำเพิ่มเติม คือศึกษาและติดตามข่าวคราวของบริษัทคู่แข่งด้วย ซึ่งต้องติดตามบริษัทคู่แข่งอีกสัก 2 บริษัท ก็หมายความว่า งานของท่านจะกลายเป็น 2X8 = 16 เท่า นี่ยังไม่นับ รายงานประจำปี และรายงาน 56-1 ของแต่ละบริษัท ที่จะมีให้โหลดได้จาก www.set.or.th ปีละ 1 ครั้ง ในไตรมาสแรกของทุกปี ดูแล้วคงไม่ใช่งานที่น่าสนุกเลยใช่ไหมครับ ดังนั้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นอีกตัวเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่มีเงินออมในการ search for yield ซึ่งเป็นธรรมชาติของผู้มีเงินออม ที่ต้องการผลตอบแทนที่สูงที่สุด แต่นั่นก็จะตามมาด้วยความเสี่ยงที่สุง ดังคำพูดที่ว่า “ High Risk, High Return” จากประสบการณ์ของผมที่ลงทุนเองโดยตรง พบว่าผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ มีผลตอบแทนที่ดีทีเดียว เมื่อเทียบกับความเสี่ยงจากการลงทุน เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ นอกจากนั้น ธรรมชาติของอสังหา เป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนโตขึ้นเรื่อยๆ ไม่ค่อนผันผวนเหมือนหุ้น ในช่วงชีวิตของเรา อย่างเก่งจะเจอวิกฤตอสังหา อย่างมากก็เพียง 2-3 ครั้งในชีวิต ผมเองเจอไป 1 ครั้งแล้ว ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง เมื่อปี 2540 ในขณะที่วิกฤตตลาดหุ้นเกิดขึ้นถี่มาก จนผมนับไม่หวาดไม่ไหว แต่ข้อเสียของอสังหาคือ มีสภาพคล่องต่ำ ไม่สามารถซื้อขายได้เร็วทันใจเหมือนหุ้น

ปกติการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะมีวัตถุประสงค์  2 อย่างคือ

•            เพื่อเก็งกำไร คือจองซื้ออสังหาไว้แล้วเมื่อราคาสูงขึ้น จนได้กำไรตามต้องการ ก็ขายออก โดยหวังผลตอบแทนเป็นเงินก้อน

•            เพื่อปล่อยเช่า คือ ซื้ออสังหาไว้เพื่อปล่อยเช่า โดยหวังผลตอบแทนแบบสม่ำเสมอ ไม่ว่าจะเป็นรายวัน (ซึ่งในปัจจุบันมีนักลงทุนหลายท่านลงทุน แล้วปล่อยให้เช่าผ่าน AIRBNB ซึ่งถ้าบริหารจัดการให้ดี ก็สามารถสร้างผลตอบแทนดีกว่าปล่อยเช่ารายเดือนเสียอีก) หรือ รายเดือน ซึ่งผลตอบแทนจากการเช่าจะดีหรือไม่ ขึ้นอยู่กับความสามารถในการหาผู้เช่าไม่ว่าจะเป็นรายวัน หรือรายเดือน ให้มาเช่าโดยมีจำนวนวัน หรือจำนวนเดือนที่ว่างน้อยที่สุด ซึ่งแน่นอนขึ้นอยู่กับ Demand/Supply Location การตกแต่งของห้อง บริการที่ดี การที่ทำให้ผุ้เช่าสามารถทราบว่า ท่านมีอสังหาตามที่ผู้เช่าต้องการครอบครองอยู่ และอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม ฯลฯ

          เมื่อเปรียบเทียบการลงทุนในหุ้นกับอสังหาจากที่ผมกล่าวมาข้างต้น ลองคิดดูสิครับ ถ้าท่านบังเอิญลงทุนในปีที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นลบ โดยเฉพาะปี 2557 ซึ่งมีผลตอบแทนติดลบถึง 45.10% เลยทีเดียว ท่านสามารถที่จะทำใจได้ไหม ถ้าเงินออมที่อุตส่าห์เก็บหอมรอมริบ จากหยาดเหงื่อการทำงานของท่าน ทุก 100 บาท จะเหลือเพียง 54.90 บาท ยิ่งถ้าหุ้นบริษัทที่ท่านเลือกลงทุน สร้างผลตอบแทนแย่กว่าผลตอบแทนตลาดหลักทรัพย์ในปีนั้น ท่านอาจจะมีเงินเหลือ 30-50 บาท จากเงินต้น 100 บาทก็เป็นได้ ที่กล่าวมา ไม่ได้หมายความว่า ไม่แนะนำให้ลงทุนในหุ้น เพียงแต่อยากเตือนสติท่านที่มองแต่ผลตอบแทนหุ้นในช่วงปีที่ดีๆ การกระจายการลงทุนในสินทรัพย์ทั้งหุ้นและอสังหาก็ยังเป็น ASSET ALLOCATION ที่ดีที่ผมเองก็ทำ เพียงแต่สัดส่วนของสินทรัพย์ทั้ง 2 ประเภทจะเป็นอย่างไร ก็ต้องขึ้นกับ

            1.มีความรู้ และความเข้าใจสินทรัพย์ที่จะลงทุนอย่างเพียงพอ

            2.ช่วงอายุของผู้ลงทุน

            3.RISK APPETITE ของผู้ลงทุน

            4.ปริมาณเม็ดเงินที่จะลงทุน กรณีที่จะลงทุนโดยตรง เพราะราคาอสังหาต่อหน่วยค่อนข้างสูง แต่ถ้าลงทุนผ่านกองทุนรวม ข้อนี้ก็ไม่ค่อยสำคัญ

กลับมาที่การลงทุนอสังหาเพื่อปล่อยเช่า ถ้ามีทางเลือกสำหรับท่านที่ต้องการลงทุนอสังหาเพื่อปล่อยเช่าโดยมีการรับประกันผลตอบแทน ก็ยิ่งน่าสนใจใหญ่ เพราะว่ามั่นใจได้ว่าจะผลตอบแทนตามที่เจ้าของโครงการเขารับประกันภายในเวลาที่กำหนดไว้ ซึ่งปกติผลตอบแทนที่รับประกันก็จะสูงประมาณ 4-7% เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยฝากธนาคารแบบ 1 ปี ที่ปัจจุบันอยู่ที่ 1.30-1.80% แล้วยิ่งน่าสนใจใหญ่ แถมระยะเวลาส่วนใหญ่ก็จะกำหนดไว้ที่ช่วงระยะเวลาประมาณ 2-4 ปี ผมเห็นมีโครงการที่ทำแบบนี้อยู่หลายโครงการ แต่การที่จะเลือกโครงการไหนดี นี่เป็นคำถามที่สำคัญที่สุด เพราะว่าจะส่งผลต่อผลตอบแทนโดยรวมจากการลงทุน และความเสี่ยงที่จะได้รับ มาติดตามวิธีการเลือกดังกล่าวในบทความหน้ากันครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ
       5/9/59

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 1 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/1.html
ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 2 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/2.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 3 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/3.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 4) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/4.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 5) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/5.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนจบ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/blog-post.html

 

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า A10 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Tycoon ทุกเดือน
              4.นิตยสาร คนรวยหุัน  Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

  

อัลทีจูด ดีไฟน์(Altitude Define)    ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน เพียง 200 เมตร และ 600 เมตร จาก BTS สถานีศาลาแดง

ห้องที่จะขายดาวน์

1.ห้อง 409 ชั้น 4 ประเภทห้อง B2 : 2 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์และห้องขยะ พื้นที่ใช้สอย: 43.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 7,200,000 บาท

2.ห้อง 708 ชั้น 7 ประเภทห้อง A1 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 28.4 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 4,900,000 บาท

3.ห้อง 803 ชั้น 8 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 35.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 6,200,000 บาท

• อาคารชุด 8 ชั้น และชั้นใต้ดิน ลึก 3 ระดับ 59 ห้องชุด บนที่ดิน 218 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 28.4 – 48.3 ตร.ม.

พื้นที่ส่วนกลาง : สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ ห้องสมุด ซาวน่า และ สปอร์ตคลับ / ฟิตเนส

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

1. จามจุรีสแควร์ 250 เมตร 2. รร.เตรียมอุดมศึกษา 600 เมตร 3. รร.สาธิตจุฬา 600 เมตร 4. จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 300 เมตร 5. ย่านธุรกิจสีลม 450 เมตร 6. สวนลุมพินี 600 เมตร

  ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 9 ยูนิต

  ที่จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

  คาดว่าจะแล้วเสร็จ : กุมภาพันธ์ 2560

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby
• สระว่ายน้ำระบบเกลือ + Jacuzzi + Pool Lounge
• ห้องออกกำลังกาย + Sauna
• Double Volume Lobby
• Sky Deck
• Roof Garden
• สวนหย่อมรอบโครงการ
• ลิฟท์โดยสาร 1 ตัว

·        จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

• ระบบ CCTV / Access Card

รายการวัสดุ

- พื้น Engineering Wood
- กลอนประตู Digital Door Lock High Security Lock
- Kitchen Counter
- Built-in Closet

-Loose Furniture Set
- Double Glass Window (front side only)
- ระบบห้องน้ำ Automation จาก American Standard
- ระบบน้ำร้อน Heat Water System
- เครื่องปรับอากาศ Daikin หรือเทียบเท่า
- อุปกรณ์ไฟฟ้าจาก Siemen ระบบ LED Lighting ทั้งอาคาร รวมถึงการติดตั้งแผง Solar Cell บนดาดฟ้า
- ผนังห้อง Wallpaper พร้อม Wall Decoration

ดู VDO ที่  https://youtu.be/71DIiM0m4tM