ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 3 )

                                                     ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 3 )

บทความที่แล้ว ผมได้ยกตัวอย่างผลกระทบของภาษีที่ดินที่มีต่อผู้ที่่ครอบครองที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม และ ผู้ที่ครอบครองบ้าน ไม่ว่าจะมีเพียง 1 หลัง จนถึงหลายหลัง บทความนี้เรามาต่อกันที่ผู้ที่ครอบครองที่ดินโดยไม่ได้ทำประโยชน์ตามสภาพ หรือทิ้งไว้ว่างเปล่า ตามอัตราภาษีที่ดิน จะต้องเสียภาษีอย่างไร ยกตัวอย่าง นาย A มีที่ดินเปล่า อยู่ในซอยสุขุมวิท 31 มีขนาดพื้นที่ 300 ตารางวา มูลค่าตามราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 300,000 บาท มูลค่าที่ดินผืนนี้รวมเท่ากับ 90 ล้านบาท เพดานภาษีที่รกร้างว่างเปล่า = 5% แต่เบื้องต้นตั้งแต่ปี 2560-2562 อัตราภาษี = 1% ดังนั้นนาย A จะต้องเสียภาษีที่ดินเป็นเงิน 900,000 บาท ดูแล้วช่างเป็นทุกข์ของเศรษฐีจริงๆ พยายามจะหลีกหนีจากดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารที่ปัจจุบันต่ำกว่า 2% ซึ่งต่ำเตี้ยติดดินขนาดนี้ ยังโดนหลวงเก็บภาษีดอกเบี้ยเงินฝากอีก 15% ไปๆมาๆแทบจะไม่มีดอกงอกออกมาเลย พอเอาเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็โดนตามรีดภาษีอีก แต่ถ้าดูโดยภาพรวมของผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะซื้อเพื่อลงทุน เก็งกำไร หรือได้รับเป็นมรดก สิ่งที่ต้องยอมรับกันก็คือ ราคาที่ดินในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ได้ขึ้นมาพอสมควร ยิ่งที่ดินที่อยู่ในตัวเมือง เราลองมาดูราคาที่ดินในย่านสุชุมวิท จะเห็นได้ว่าราคาขึ้นมาเหมือนติดจรวด มีการเสนอขายที่ดินที่ติดถนนสุชุมวิทซอยต้นๆที่ราคามากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวากันแล้ว ท่านที่เป็นเจ้าของที่ดินในย่านนี้ ต่างก็เปรมปรีย์กับมูลค่าอสังหาที่ตนถือครองกันมากจริงๆ ในทำเลอื่นๆราคาบางทำเลขึ้นมาเป็น 100% เลยก็มี ซี่งก็เป็นเรื่องปกติของช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำๆแบบนี้ คนมักจะไม่ค่อยถือเงินสด ส่วนใหญ่จะพยายามหาช่องทางลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆเพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดี จนยุคนี้เป็นยุคที่นักลงทุนทั้งหลายล้วนแล้วแต่ Search for Yield กันทั้งนั้น เราจึ่งเห็นตลาดหุ้นทั่วโลกแทบจะพร้อมใจกันขึ้นมา ดัชนีตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจากราคาปิดเมื่อสิ้นปีที่แล้ว 1,288.02 จุด ล่าสุด (11 สิงหาคม) ปิดที่ 1,552.64 จุด ขึ่นมาแล้ว 264.62 จุด คิดเป็น 20.54% เมื่อเทียบกับคนที่ฝากเงินธนาคารได้ผลตอบแทนไม่ถึง 2 % นี่ยังไม่นับเงินปันผลที่หลายๆบริษัทได้จ่ายไปแล้วเมื่อครึ่งแรกของปีนี้อีก เฉลี่ย 1-2 %

            กลับมาที่ภาษีที่ดินกันต่อ ราคาที่ดินที่ขึ้นมาโดยเฉลี่ยมากกว่าอัตราภาษี 1% แน่ๆ ดังนั้น ผู้ที่ครอบครองที่ดินแปลงงามๆก็อาจจะยอมที่จะเสียภาษีที่ดินซึ่ง 3 ปีแรกเสียในอัตราเพียง 1% เพราะว่าอย่างไรก็ตามราคาที่ดินก็ขึ้นมากกว่า 1% แน่ๆอยู่แล้ว ยิ่งที่ดินที่อยู่ในย่านใจกลางเมือง ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ในปัจจุบันมีเหลือน้อยลงเต็มที โดยเฉพาะที่ดินที่มีขนาดที่จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ที่เป็น High Rise ได้เจ้าของที่ดินแปลงงามๆเหล่านี้ ล้วนแต่ถูกจีบจากบริษัทนายหน้า และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ๆหลายๆราย เราจึงเห็นราคาที่ดินแพงเอาๆเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินในเมืองเป็น Scarcity Asset ทำให้เกิด Cost Push (นี่ยังดี ที่ช่วงกี่ปีนี้ ราคาวัสดุก่อสร้างแทบจะไม่ได้ขึ้นเลย) ส่งให้ราคาคอนโดในเมืองเขยิบราคาขึ้นมาเรื่อยๆ จนล่าสุดราคาคอนโดตรงถนนวิทยุของบริษัทอสังหา 1 ใน Top 5 ของไทย ประกาศตั้งราคาขายที่ประมาณ 400,000 บาท/ตารางเมตร ผมยังจำได้ ช่วงที่เศรษฐกิจไทยก่อนจะเกิดต้มยำกุ้ง คอนโดที่แพงที่สุดในประเทศไทยคือ อาคาร All Season ที่ถนนวิทยุเช่นกัน ในช่วงนั้นราคาอยุ่ที่ประมาณ 100,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่งในยุคนั้น Perception ของนักลงทุนก็ยังรู้สึกว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูง แต่พอมาเปรียบเทียบกับราคาในปัจจุบัน กลายเป็นไม่แพงเลย ท่านที่จะควักเงินซื้อคอนโด High end ดังกล่าวที่กำลังจะเปิดขาย คงต้องเตรียมควักเงินราวๆ 40 ล้านบาทเพื่อจะได้ยูนิตที่มีขนาดเพียง 100 ตารางเมตรเท่านั้น ดูๆแล้วคนไทยเรารวยกันจริงๆ

            เนื้อที่หมดแล้ว ติดตามอ่านผลกระทบที่จะเกิดกับบริษัทพัฒนาอสังหา และเจ้าของโรงแรม อพาร์ทเม้นต์ ว่าจะเป็นอย่างไรในบทความหน้าครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ
       6/9/59

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 1 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/1.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 2 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/2.html

 

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า A10 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Tycoon ทุกเดือน
              4.นิตยสาร คนรวยหุัน  Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

Altitude Define    ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน เพียง 200 เมตร และ 600 เมตร จาก BTS สถานีศาลาแดง

ห้องที่จะขายดาวน์

1.ห้อง 409 ชั้น 4 ประเภทห้อง B2 : 2 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์และห้องขยะ พื้นที่ใช้สอย: 43.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 6,900,000 บาท

2.ห้อง 708 ชั้น 7 ประเภทห้อง A1 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 28.4 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 4,600,000 บาท

3.ห้อง 803 ชั้น 8 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 35.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 5,900,000 บาท

• อาคารชุด 8 ชั้น และชั้นใต้ดิน ลึก 3 ระดับ 59 ห้องชุด บนที่ดิน 218 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 28.4 – 48.3 ตร.ม.

พื้นที่ส่วนกลาง : สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ ห้องสมุด ซาวน่า และ สปอร์ตคลับ / ฟิตเนส

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

1. จามจุรีสแควร์ 250 เมตร 2. รร.เตรียมอุดมศึกษา 600 เมตร 3. รร.สาธิตจุฬา 600 เมตร 4. จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 300 เมตร 5. ย่านธุรกิจสีลม 450 เมตร 6. สวนลุมพินี 600 เมตร

  ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 9 ยูนิต

  ที่จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

  คาดว่าจะแล้วเสร็จ : กุมภาพันธ์ 2560

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby
• สระว่ายน้ำระบบเกลือ + Jacuzzi + Pool Lounge
• ห้องออกกำลังกาย + Sauna
• Double Volume Lobby
• Sky Deck
• Roof Garden
• สวนหย่อมรอบโครงการ
• ลิฟท์โดยสาร 1 ตัว

·        จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

• ระบบ CCTV / Access Card

รายการวัสดุ

- พื้น Engineering Wood
- กลอนประตู Digital Door Lock High Security Lock
- Kitchen Counter
- Built-in Closet

-Loose Furniture Set
- Double Glass Window (front side only)
- ระบบห้องน้ำ Automation จาก American Standard
- ระบบน้ำร้อน Heat Water System
- เครื่องปรับอากาศ Daikin หรือเทียบเท่า
- อุปกรณ์ไฟฟ้าจาก Siemen ระบบ LED Lighting ทั้งอาคาร รวมถึงการติดตั้งแผง Solar Cell บนดาดฟ้า
- ผนังห้อง Wallpaper พร้อม Wall Decoration

ดู VDO ที่  https://youtu.be/71DIiM0m4tM