คอนโด 200,000 บาท/ตรม. โคตรถูก แต่คอนโด 50,000 บาท/ตรม. โคตรแพง (ตอนจบ)

 

                          คอนโด 200,000 บาท/ตรม. โคตรถูก แต่คอนโด 50,000 บาท/ตรม. โคตรแพง (ตอนจบ)

               บทความที่แล้ว พูดถึงความแตกต่างระหว่างต้นทุนในการพัฒนาคอนโดที่เป็น HIGH RISE กับ LOW RISE รวมทั้งราคาที่ดินและคอนโดในทำเลช่วงสนามบินน้ำถึง สะพานพระนั่งเกล้ากับย่านเพลินจิตในปัจจุบัน

               บทความนี้เรามาดูราคาคอนโด 2 ทำเลดังกล่าว ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาว่า มีการเปลี่ยนแปลงของราคาอย่างไรกันบ้าง โดยให้ D Condo รัตนาธิเบศร์ ซึ่งเป็นคอนโด LOW RISE 8 ชั้น เป็นตัวแทนของคอนโดในช่วงสนามบินน้ำถึงสะพานพระนั่งเกล้า ซึ่งเริ่มเปิดขายเป็นทางการเมื่อวันที่ 17/2/55 ที่มีราคาขาย 809,000-1,476,000 บาท/ยูนิต ราคาต่อตรม = 28,386-51,790 บาท โดยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 42,000 บาท/ตรม. โดยมีขนาด 28.50 ตรม.แบบเดียวซึ่งเป็นแบบสตูดิโอ เข้าใจว่าราคา 809,000 คงมีอยู่แค่ยูนิตเดียว เอาไว้จัดโปรโมชั่นเพื่อการโฆษณา แต่ราคาขายจริงๆ น่าจะอยู่ที่ล้านกว่าบาท/ยูนิต รวมทั้งหมดมี 6 อาคาร รวม 1,325 ยูนิต บนที่ดินประมาณ 13.5 ไร่ โครงการนี้เริ่มตั้งแต่รถไฟฟ้าสายสีม่วงยังสร้างไม่เสร็จ จนปัจจุบันรถไฟฟ้าสายนี้ก็เปิดใช้บริการแล้ว ถึงแม้ระยะเริ่มต้นยังมีปัญหาการเดินรถ ระหว่างสถานีบางซื่อ กับสถานีเตาปูนก็ตาม( THAILAND ONLY  จริงๆ)

               ในขณะที่ย่านเพลินจิต ให้คอนโด NOBLE เพลินจิตเป็นตัวแทน ซึ่งเริ่มเปิดขายเมื่อเดือนมิถุนายน 2554 โดยในช่วงนั้นมีราคาเริ่มต้นที่ 148,000-192,000 บาท/ตรม. ราคาเฉลี่ยประมาณ 178,000 บาท/ตรม. ขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 45 ตรม ถึง 244 ตรม. ราคา/ยูนิต อยู่ระหว่าง 6.70-50 ล้านบาท โครงการนี้มี 3 อาคาร บนพื้นที่ประมาณ 9 ไร่ มีจำนวนประมาณ 1,440 ยูนิต โดยตึก C สูง 45 ชั้น วิวดีกว่าเพื่อน ในขณะที่ตึก A เป็นตึกที่สูงเพียง 14 ชั้น วิวคอนโดโดนบล๊อคจากอาคารรอบด้าน  ส่วนตึก B อยู่ตรงกลาง ความสูง 51 ชั้น โครงการนี้ถือเป็นโครงการที่ HOT มากๆ ในช่วงเปิดตัวด้วยทำเลที่ดีมากๆ แต่ก็ต้องแลกด้วยต้นทุนราคาที่ดินที่ซื้อมาถึง 1.50 ล้านบาท/ตรว. ของ DEVELOPER ซึ่งเป็นที่ฮือฮามาก ว่าแพงในสมัยนั้น ต่อมาก็กลายเป็นบรรทัดฐานของราคาที่ดินในย่านนั้นไปเลย

               ทีนี้ เรามาดูราคาปัจจุบันว่า คอนโด 2 โครงการ 2 ทำเล ของ 2 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ล้วนแต่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งคู่ ว่าราคามีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร เมื่อเทียบกับราคาช่วงตอนที่เปิดตัว เมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว เรามาดูราคาของ D Condo กันก่อน  จากการตรวจดูราคาที่เสนอขายตามเว็บไซด์ต่างๆ ปรากฏว่า ประกาศขายกันอยู่ที่ 1,390,000-1,590,000 บาท/ยูนิต แต่ราคาสุดท้ายอาจจะต่ำกว่านี้บ้างเล็กน้อย

               พอจะได้ราคาสรุปคร่าวๆอยู่ที่ 47,931-54,828 บาท/ตรม. โดยมีราคาเฉลี่ย ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 51,379 บาท/ตรม. ราคาที่ตกลงสุดท้ายเฉลี่ย คาดว่าจะอยู่ที่ 50,000 บาท/ตรม. เมื่อตอนขายโครงการในปี 2555 จะพบว่ามีราคาขึ้นมาประมาณ 8,000 บาท/ตรม. หรือขึ้นมา 19% ภายในเวลา  5 ปี แต่เมื่อสังเกตุให้ดีจะพบว่าราคาที่ประกาศขาย 1,590,000 เป็นห้องที่อยู่ชั้น 6 วิวสระว่ายน้ำ ซึ่งจัดเป็นยูนิตที่อยู่ตำแหน่งที่ดี และชั้นค่อนข้างสูง (โครงการนี้ชั้นสูงสุดคือชั้น 8 ) ยูนิตนี้ช่วงสมัยเปิดจองใหม่ๆ น่าจะอยู่ที่ราคาไม่ต่ำกว่า 1.40 ล้าน แสดงว่า 5 ปีที่ผ่านมาราคาของยูนิตที่แม้จะอยู่ตำแหน่งที่ดียังขึ้นมาเพียง 190,000 บาท นี่ยังไม่นับค่าตกแต่งเพิ่มเติม เท่ากับว่าขึ้นมาประมาณ 10% เท่านั้นเอง

               ส่วน NOBLE เพลินจิตเมื่อดูจากราคาที่ประกาศขายกัน พบว่ามีห้องที่ประกาศขายอยู่ที่ชั้น 39 พื้นที่ 56 ตรม. ราคาขาย 15,800,000 บาท คิดเป็น 282,143 บาท/ตรม. เมื่อมาดูราคาเฉลี่ยช่วงเปิดโครงการใหม่ๆที่ 178,000 /ตรม. เท่ากับว่าขึ้นมาถึง 820,074 บาท/ตรม. หรือประมาณ 46% เลยทีเดียว

               จะเห็นได้ว่า ราคาคอนโดในเมืองช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ขึ้นมามากว่าคอนโดชานเมืองพอสมควร ส่วนหนึ่งเป็นเพราะว่าราคาที่ดินในเมืองขึ้นแรงกว่าราคาที่ดินชานเมือง ทำให้คอนโดที่เปิดขายในพักหลังๆนี้ ราคาสูงขึ้นมาก พลอยทำให้โครงการที่เปิดขายก่อนหน้าพลอยมีราคาปรับสูงขึ้นด้วย กอรปกับสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าโครงการระดับล่างถึงกลางบน เนื่องจากมีหนี้เสียสูง จึงทำให้มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง ซึ่งก็มีส่วนทำให้ราคาคอนโดระดับดังกล่าว มีการปรับราคาขึ้นไม่มากนัก และยอดขายก็ไม่ดีเท่าที่ควรด้วย ในขณะที่คอนโดเกรดพรีเมื่ยม ยอดขายยังคงไปได้เรื่อยๆ ยิ่งโครงการที่อยู่ในทำเลดีๆ ยอดขายยังดีอยู่ ส่วนหนึ่งก็เป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้ผู้มีอันจะกินแทนที่จะฝากเงินไว้ที่ธนาคาร ก็เจียดเงินส่วนหนึ่งมาซื้อคอนโดเกรดพรีเมี่ยมดังกล่าว ไว้เป็นสินทรัพย์ เพื่อใช้เป็นบ้านหลังหนึ่ง หรือหลังที่ 2 หรือซื้อไว้เพื่อลงทุน รวมทั้งซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า อ่านมาถึงบรรทัดนี้ คงมีความรู้สึกว่า “คอนโด 200,000 บาท/ตรม. โคตรถูก คอนโด 50,000 บาท/ตรม.โครตรแพง”เหมือนผมกันบ้างแล้วนะครับ

 

กิติชัย เตชะงามเลิศ

       13/3/60

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Be Link ทุกเดือน
              4.นิตยสาร Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

 

Altitude Define    ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน เพียง 200 เมตร และ 600 เมตร จาก BTS สถานีศาลาแดง

ห้องที่จะขายดาวน์

1.ห้อง 409 ชั้น 4 ประเภทห้อง B2 : 2 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์และห้องขยะ พื้นที่ใช้สอย: 43.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 7,200,000 บาท

2.ห้อง 708 ชั้น 7 ประเภทห้อง A1 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 28.4 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 4,900,000 บาท

3.ห้อง 803 ชั้น 8 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 35.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 6,200,000 บาท

• อาคารชุด 8 ชั้น และชั้นใต้ดิน ลึก 3 ระดับ 59 ห้องชุด บนที่ดิน 218 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 28.4 – 48.3 ตร.ม.

พื้นที่ส่วนกลาง : สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ ห้องสมุด ซาวน่า และ สปอร์ตคลับ / ฟิตเนส

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

1. จามจุรีสแควร์ 250 เมตร 2. รร.เตรียมอุดมศึกษา 600 เมตร 3. รร.สาธิตจุฬา 600 เมตร 4. จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 300 เมตร 5. ย่านธุรกิจสีลม 450 เมตร 6. สวนลุมพินี 600 เมตร

                ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 9 ยูนิต

  ที่จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

  คาดว่าจะแล้วเสร็จ : กุมภาพันธ์ 2560

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby
• สระว่ายน้ำระบบเกลือ + Jacuzzi + Pool Lounge
• ห้องออกกำลังกาย + Sauna
• Double Volume Lobby
• Sky Deck
• Roof Garden
• สวนหย่อมรอบโครงการ
• ลิฟท์โดยสาร 1 ตัว

·        จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

• ระบบ CCTV / Access Card

รายการวัสดุ

- พื้น Engineering Wood
- กลอนประตู Digital Door Lock High Security Lock
- Kitchen Counter
- Built-in Closet

-Loose Furniture Set
- Double Glass Window (front side only)
- ระบบห้องน้ำ Automation จาก American Standard
- ระบบน้ำร้อน Heat Water System
- เครื่องปรับอากาศ Daikin หรือเทียบเท่า
- อุปกรณ์ไฟฟ้าจาก Siemen ระบบ LED Lighting ทั้งอาคาร รวมถึงการติดตั้งแผง Solar Cell บนดาดฟ้า
- ผนังห้อง Wallpaper พร้อม Wall Decoration

คอนโด 200,000 บาท/ตรม. โคตรถูกแต่คอนโด 50,000 บาท/ตรม. โคตรแพง (ตอนที่ 1)

          คอนโด 200,000 บาท/ตรม. โคตรถูกแต่คอนโด 50,000 บาท/ตรม. โคตรแพง (ตอนที่ 1)

               ผมจั่วหัวข้อบทความนี้ หลายคนสงสัยว่า มันจะเป็นไปได้ไงใช่ไหมครับ คอนโดก็เหมือนกับสินทรัพย์ หรือสินค้าอื่นๆ ที่เราจะเปรียบเทียบเพียงแค่ดูที่ราคา โดยไม่ดูที่คุณภาพ หรือประเภทวัสดุที่ใช้ ความมีชื่อเสียงของผลิตภัณฑ์คงไม่ได้ อย่างเช่น กระเป๋าบางยี่ห้อ ที่บางใบมีราคาเป็นล้าน จะนำมาเปรียบเทียบกับกระเป๋าที่ขายในย่านประตูน้ำคงไม่ได้ เพราะว่าคุณภาพของวัสดุ การตัดเย็บ ดีไซน์ และความเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียง สิ่งเหล่านี้ทำให้ผู้บริโภคที่มีอันจะกิน ยังยินดีที่จะจ่ายเงินเป็นหลักล้านเพื่อเป็นเจ้าของกระเป๋าใบนั้น นอกจากผลทางจิตใจแล้ว ในยุคสมัยนี้การแชร์ความร่ำรวย ด้วยการเป็นเจ้าของกระเป๋าราคาประมาณนั้น บนโลกโซเชียลมีเดีย ก็ยังเป็นสิ่งที่คนสมัยนี้นิยมทำกัน ถึงแม้ว่าที่จริงแล้ว ราคาที่แท้จริงไม่ควรจะถึงขนาดนั้นก็ตาม จึงทำให้มีใครหลายคนคิดเหมือนกันว่า กระเป๋าแพงๆแบบนั้น ไม่ใช่แค่เพียงรวยเท่านั้นที่จะซื้อได้ แต่ต้อง ...ด้วย! ต้องนับถือเจ้าของแบรนด์เหล่านั้นที่สามารถทำให้คนรวยและไม่ค่อยรวยกลุ่มหนึ่ง ยอมจ่ายสตางค์เป็นแสนเป็นล้านเพื่อที่จะได้ครอบครองกระเป๋าแบรนด์เนมเหล่านั้น แม้กระทั่งคนที่ไม่มีปัญญาซื้อสินค้าเหล่านั้น ก็ยังอุตส่าห์ขวนขวายไปหาเช่ามาถืออวดกันวันสองวันก็ยังมี จนทำให้มีธุรกิจร้านเช่าสินค้าแบรนด์เนมผุดขึ้นมาหลายร้าน แล้วลามไปยังการให้เช่าผ่าน FACEBOOK , LINE อีกด้วย ในยุคสมัยที่ราคาเครื่องดื่มชาเขียวปั่นขนาดใหญ่ราคาถ้วยละ 190 บาท ในร้านกาแฟแบรนด์นอก 1 ถ้วยเท่ากับราคาข้าวแกงที่มีกับข้าว 2 อย่างใน FOOD COURT บน TERMINAL 21 ที่ผมทานอยู่เป็นประจำ ถึง 61 จานกว่าๆ หมายความว่าชาเขียวปั่นถ้วยนั้นบนมือใครบางคน สามารถที่จะทำให้คนยากจนอิ่มได้ 2 วันเต็มๆเลยทีเดียว พระเจ้าช่วยกล้วยทอดจริงๆ