คอนโด 200,000 บาท/ตรม. โคตรถูกแต่คอนโด 50,000 บาท/ตรม. โคตรแพง (ตอนที่ 1)

          คอนโด 200,000 บาท/ตรม. โคตรถูกแต่คอนโด 50,000 บาท/ตรม. โคตรแพง (ตอนที่ 1)

               ผมจั่วหัวข้อบทความนี้ หลายคนสงสัยว่า มันจะเป็นไปได้ไงใช่ไหมครับ คอนโดก็เหมือนกับสินทรัพย์ หรือสินค้าอื่นๆ ที่เราจะเปรียบเทียบเพียงแค่ดูที่ราคา โดยไม่ดูที่คุณภาพ หรือประเภทวัสดุที่ใช้ ความมีชื่อเสียงของผลิตภัณฑ์คงไม่ได้ อย่างเช่น กระเป๋าบางยี่ห้อ ที่บางใบมีราคาเป็นล้าน จะนำมาเปรียบเทียบกับกระเป๋าที่ขายในย่านประตูน้ำคงไม่ได้ เพราะว่าคุณภาพของวัสดุ การตัดเย็บ ดีไซน์ และความเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียง สิ่งเหล่านี้ทำให้ผู้บริโภคที่มีอันจะกิน ยังยินดีที่จะจ่ายเงินเป็นหลักล้านเพื่อเป็นเจ้าของกระเป๋าใบนั้น นอกจากผลทางจิตใจแล้ว ในยุคสมัยนี้การแชร์ความร่ำรวย ด้วยการเป็นเจ้าของกระเป๋าราคาประมาณนั้น บนโลกโซเชียลมีเดีย ก็ยังเป็นสิ่งที่คนสมัยนี้นิยมทำกัน ถึงแม้ว่าที่จริงแล้ว ราคาที่แท้จริงไม่ควรจะถึงขนาดนั้นก็ตาม จึงทำให้มีใครหลายคนคิดเหมือนกันว่า กระเป๋าแพงๆแบบนั้น ไม่ใช่แค่เพียงรวยเท่านั้นที่จะซื้อได้ แต่ต้อง ...ด้วย! ต้องนับถือเจ้าของแบรนด์เหล่านั้นที่สามารถทำให้คนรวยและไม่ค่อยรวยกลุ่มหนึ่ง ยอมจ่ายสตางค์เป็นแสนเป็นล้านเพื่อที่จะได้ครอบครองกระเป๋าแบรนด์เนมเหล่านั้น แม้กระทั่งคนที่ไม่มีปัญญาซื้อสินค้าเหล่านั้น ก็ยังอุตส่าห์ขวนขวายไปหาเช่ามาถืออวดกันวันสองวันก็ยังมี จนทำให้มีธุรกิจร้านเช่าสินค้าแบรนด์เนมผุดขึ้นมาหลายร้าน แล้วลามไปยังการให้เช่าผ่าน FACEBOOK , LINE อีกด้วย ในยุคสมัยที่ราคาเครื่องดื่มชาเขียวปั่นขนาดใหญ่ราคาถ้วยละ 190 บาท ในร้านกาแฟแบรนด์นอก 1 ถ้วยเท่ากับราคาข้าวแกงที่มีกับข้าว 2 อย่างใน FOOD COURT บน TERMINAL 21 ที่ผมทานอยู่เป็นประจำ ถึง 61 จานกว่าๆ หมายความว่าชาเขียวปั่นถ้วยนั้นบนมือใครบางคน สามารถที่จะทำให้คนยากจนอิ่มได้ 2 วันเต็มๆเลยทีเดียว พระเจ้าช่วยกล้วยทอดจริงๆ

               แต่คอนโดมีสิ่งเปรียบเทียบเพิ่มขึ้นมานอกเหนือจากที่กล่าวมาข้างต้น นั่นคือทำเล ก็อย่างที่ผมกล่าวมาหลายๆบทความก่อนหน้านี้ ที่ราคาที่ดินในเขตเมืองชั้นในแพงขึ้นมาในช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมา ในขณะที่ที่ดินชานเมืองในหลายๆทำเลราคากลับขึ้นได้น้อยกว่า ทั้งๆที่ราคาที่ดินเหล่านั้นยังต่ำกว่าที่ดินในเมืองอยู่มาก ราคาก่อสร้างคอนโดที่มีรูปแบบเหมือนกัน บนที่ดินในย่านใจกลางเมืองก็ยังแพงกว่าสร้างบนที่ดินชานเมืองด้วย เนื่องจากความสะดวกในการขนส่งวัสดุก่อสร้าง การทำงานในใจกลางเมือง ที่ห้อมล้อมไปด้วยตึกสูง หรือบ้านเรือนที่อยู่กันอย่างหนาแน่น ซึ่งมีโอกาสสร้างผลกระทบกระเทือนกับสิ่งปลูกสร้างรอบข้างๆ จนถึงกับทำให้เกิดความเสียหาย ซึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการชดเชยสิ่งเหล่านั้น การขอ EIA ก่อนที่จะลงมือสร้างอาคารเหล่านั้น บางโครงการใช้เวลาขอ EIA นานกว่า 1 ปีก็มี อย่างเช่น โครงการที่ซอยสุขุมวิท 23 ของ DEVELOPER ขนาดใหญ่รายหนึ่ง ทำให้เกิดความล่าช้าทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยสูงขึ้น สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นต้นทุนที่มีโอกาสเพิ่มขึ้นได้ ซึ่งแน่นอนย่อมส่งผลต่อราคาต่อตารางเมตรของคอนโดเหล่านั้น และยังส่งผลถึงกำไรของ DEVELOPER  อีกด้วย ดังนั้น DEVELOPER ส่วนใหญ่มักจะเผื่อค่าใช้จ่ายที่ไม่อาจจะคาดคิดที่อาจจะเกิดขึ้นได้ ไว้ในราคาคอนโดในเมือง

               ผมขอยกตัวอย่างราคาคอนโด ช่วงสนามบินน้ำ ถึงสะพานพระนั่งเกล้า ที่ตอนนี้ราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 50,000-80,000 บาท/ตรม. โดยที่ดินในย่านนี้ ที่ติดถนนใหญ่ ซื้อขายกันอยู่ที่ประมาณ 120,000-200,000 บาท/ตรว. ในขณะที่ราคาคอนโด ในย่านใจกลางเมืองอย่างเพลินจิต มีราคาซื้อขายอยู่ที่ 150,000-400,000 บาท/ตรม. แล้วแต่ว่าเป็นโครงการที่เสร็จมาหลายปีแล้วหรือโครงการที่ยังเป็นเพียงแค่กระดาษ คือยังไม่เริ่มสร้าง โดยที่ดินในย่านนี้ที่ติดถนนใหญ่ ราคาปาเข้าไปที่ 1.60-2.20 ล้านแล้ว แต่ราคาที่ดินใน 2 ทำเลข้างต้นก็ต่างกันถึง 11-14 เท่าเลยทีเดียว ขณะที่ราคาคอนโดใน 2 ทำเลแตกต่างกันเพียงประมาณ 3-5 เท่า แต่ต้นทุนในการพัฒนาไม่ใช่มีเพียงแค่ราคาที่ดินอย่างเดียว ถ้าเป็น LOW RISE เช่นบ้านเดี่ยว หรือคอนโดที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น ราคาที่ดินย่อมคิดเป็นสัดส่วนของต้นทุนรวม ที่มากกว่าคอนโดที่เป็น HIGH RISE ที่ราคาที่ดินคิดเป็นต้นทุนต่อทั้งโครงการน้อยว่า 20% เสียด้วยซ้ำ เพราะว่ามูลค่ารวมของทั้งโครงการของคอนโด HIGH RISE ย่อมสูงกว่า LOW RISE บนพื้นที่เดียวกัน นี่ยังไม่นับรวมต้นทุนในการก่อสร้างในเมืองที่สูงกว่าชานเมืองตามเหตุผลข้างต้น ยิ่งไปกว่านั้นคอนโด HIGH RISE ยังมีต้นทุนดอกเบี้ยจากระยะเวลาที่ใช้ในการพัฒนาที่ยาวนานกว่า LOW RISE อีกด้วย นั่นจึงเป็นที่มาของความแตกต่างของราคาคอนโดในเมือง และชานเมือง รวมทั้งคอนโดที่เป็น HIGH RISE กับ LOW RISE แต่ก็ยังยืนยันครับว่า คอนโด 200,000 บาท/ตรม. โคตรถูก แต่คอนโด 50,000 บาท/ตรม.โคตรแพง เรามาดูเหตุผลเพิ่มเติมในบทความหน้ากันครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ

       13/3/60

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Be Link ทุกเดือน
              4.นิตยสาร Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

TC Green พระราม 9  ยูนิตที่สวยที่สุด ทั้งวิวสวนและการตกแต่ง ขายและให้เช่า

      ห้องที่จะขายพร้อมผู้เช่า 1 นอน 1 น้ำ 37.97 ตารางเมตร ฝ้าเพดานสูง 2.7 เมตร ไม่ติดลิฟท์ เป็นมุมที่สวยที่สุดของตึก D วิวสวนและคลองสวยมาก ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบครัน ตกแต่งสวยมาก มี ผ้าม่าน 2 ชั้น เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน แอร์ 2 ตัว ตู้เย็น เครื่องซักผ้าฝาหน้า Digital TV 40 นิ้ว เครื่องทำน้ำร้อน และ Microwave ไม่ติดลิฟท์และห้องขยะ ราคา 3,300,000 บาท และให้เช่า ค่าเช่า 16,000 บาท/เดือน

 ดู VDO @ https://youtu.be/qxddWbHMyMo

*** ฟรี เงินกองทุนคอนโด 350 บาท/ตรม.และค่าส่วนกลางที่จ่ายล่วงหน้า 35 บาท/ตรม.ไปให้แล้วจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2561 ***

CALL   : 081-8118229

LINE   : gid_kitichai

Wechat : gid_kitichai

EMAIL  : gid1998@gmail.com

TC Green Condo Rama 9, the best view & decorated unit, sell & rent.

     1B 1B, 37.97 sqm., Balcony facing south, fully Furnished, with 2 layers’ curtain, 40 inches Digital TV, Refrigerator, Washing machine, Water heater & Microwave, Floor to ceiling 2.70 m., The best view unit, only 3.30 million baht or rent @ 16,000 baht/month. Watch VDO @ https://youtu.be/qxddWbHMyMo

*** Free sinking fund (350 baht/sqm.) and common fee (35 baht/sqm.) which paid till 30/6/18. ***

CALL   : 081-8118229

LINE   : gid_kitichai

Wechat : gid_kitichai

EMAIL  : gid1998@gmail.com