การลงทุนไม่ยากอย่างที่คิด โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

1.หนังสือ "จาก1ล้านเป็น500ล้านผมทำอย่างไร" เล่าประสบการณ์การลงทุนของผมที่นำไปใช้ได้ง่ายๆ 2.หนังสือ "ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน" แนะวิธีออมเงินเพียงเดือนละหลักพัน ก็เป็นเศรษฐี 100 ล้าน ก่อนอายุ 50 ปี!

วันศุกร์ที่ 30 ตุลาคม พ.ศ. 2558

อสังหาฯพารวย

อสังหาฯพารวย

ผมสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มานานแล้ว เพราะเคยเห็นครอบครัวหนึ่งแถวย่านที่ผมเคยขายส่งเสื้อผ้า เขาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทซื้อมาขายไป ปรากฏว่าบ้านนั้นฐานะดีกว่าบ้านอื่นอย่างเห็นได้ชัด อีกคนมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าก็ฐานะดี เห็นแล้วอยากทำบ้าง แต่ครอบครัวผมไม่มีใครทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์เลย จึงไม่รู้จะไปปรึกษาใคร ว่าควรเริ่มต้นอย่างไร

จนกระทั่งวันหนึ่งมีการจัดประมูลที่ดินหมู่บ้านวินด์มิลล์แถวบางนา-ตราด ผมก็ไปดู ตอนแรกไม่ได้คิดจะซื้อ แค่ไปดูลาดเลาเฉย ๆ เพราะไม่เคยประมูลที่ดินมาก่อน ผมเห็นว่าเป็นหมู่บ้านที่ดีทีเดียว ราคาประมูลเริ่มที่ตารางวาละหมื่นกว่าบาท ซึ่งคิดว่าไม่แพง เพราะเคยเห็นหมู่บ้านอื่นที่มีทำเลและสภาพในหมู่บ้านแย่กว่าที่นี่ยังตารางวาละ 20,000 – 30,000 บาท

เวลานั้นผมเริ่มมีเงินจากการลงทุนในหุ้นบ้างแล้ว จึงตัดสินใจซื้อที่ดิน 2 แปลง หลังจากซื้อได้ไม่นานก็ขายได้แปลงหนึ่ง แล้วไปซื้อเพิ่มมาอีก 3 แปลง ปรากฏว่าขายไปได้อีก 3 แปลง เหลือ 1 แปลง ความจริงก็มีคนมาขอซื้อ แต่คิดจะเอาไว้อยู่เองจึงไม่ได้ขาย เฉลี่ยแล้วก็ได้กำไรพอสมควรเมื่อเทียบกับระยะเวลาไม่นานก็ขายได้ ที่สำคัญกว่านั้นคือเราได้เรียนรู้

หลังจากนั้นจึงลองไปดูการประมูลบ้านและที่ดินของกรมบังคับคดี ตอนแรกก็ไม่ได้ตั้งใจจะซื้อ เผอิญไปเห็นบ้านหลังหนึ่งเป็นบ้านเดี่ยว มีพื้นที่มากถึง 172 ตารางวา ตอนนั้นมีความรู้สึกว่าถูกมาก จึงลองแข่งประมูลกับคนอื่น ปรากฏว่าเราดันชนะ โดยประมูลได้ในราคา 1.35 ล้านบาท แต่พอไปดูจริง ๆ กลายเป็นที่ตาบอด แต่เป็นบ้านไม้ติดคลอง อยู่ในย่านพัฒนาการ หลังจากประกาศขายทางอินเทอร์เน็ตโดยตั้งราคาขายที่ 2.2 ล้านบาทมีคนสนใจมาดูเกือบ 20 ราย แต่เมื่อพบว่าเป็นที่ตาบอดและถึงแม้จะมีทางออกเป็นทางภาระจำยอม ก็ไม่มีใครอยากได้ นับเป็นบทเรียนครั้งยิ่งใหญ่เลยว่าก่อนจะประมูลซื้อทรัพย์สิน ต้องไปดูให้เห็นก่อนว่าตัวบ้านและสภาพแวดล้อมจริงเป็นอย่างไร แต่ยังโชคดีที่ผมขายบ้านหลังนี้ได้ภายในเวลาเพียง 5 เดือน มีกำไรกว่า 60 เปอร์เซ็นต์

ประสบการณ์ครั้งนั้น ทำให้ผมเรียนรู้ว่าหากจะประมูลทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด สิ่งที่ควรทำอย่างแรกคือไปดูทรัพย์สินที่เราสนใจก่อน ว่าเป็นตึกหรือบ้านไม้ เป็นที่ตาบอดหรือเปล่า สภาพบ้านและสิ่งแวดล้อมข้างบ้านเป็นโรงงานหรือทำธุรกิจที่ก่อให้เกิดเสียง กลิ่น หรือสิ่งรบกวนอื่นๆ หรือไม่ ถ้าแถวนั้นมีตึกร้างเยอะก็ไม่น่าสนใจ เพราะดูไม่ปลอดภัย ฮวงจุ้ยดีไหม เป็นทางสามแพร่งหรือไม่ ถ้าอยู่ในซอย ทางเข้าเปลี่ยวไหม บ้านมีคนอยู่หรือไม่ ใครอยู่ ผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านอาศัยอยู่เอง ถ้าเป็นบ้านที่คนเช่าอาศัยอยู่ เมื่อเราซื้อได้แล้ว จะขอให้ออกจากบ้านก็ง่าย แต่ถ้าเป็นเจ้าของบ้านอยู่เอง มักมีปัญหายุ่งยาก อาจจะต้องฟ้องขับไล่กันอีก อย่างผมซื้อขายบ้านมาสิบกว่าปี มีบ้าน 3-4 หลังที่ต้องฟ้องขับไล่ เพราะเจ้าของไม่ยอมย้ายออกจากบ้าน โดยช่วงแรก ๆ ผมพยายามไปคุยกับเขาดี ๆ ว่า

“คุณพี่พร้อมจะย้ายออกเมื่อไหร่ครับ”

เขาบอกว่า

“อยู่ไปเรื่อย ๆ”

ผมใจเย็นถามต่อว่า

“อยู่สักเดือนหรือ 2 เดือนแล้วย้ายออกก็แล้วกันนะครับ”

เขากลับเงียบ

โดยปกติผมจะให้เวลาอย่างมากที่สุดไม่เกิน 3 เดือน เพราะว่าถ้าเขาต้องการหาที่อยู่ใหม่จริงๆ ภายในเวลา 3 เดือน เขาควรจะหาที่อยู่ใหม่ได้แล้ว

พอครบ 2 เดือน ผมไปบอกเขาว่า

“คุณพี่ ช่วยกรุณาหาที่อยู่ใหม่ได้แล้วนะครับ ผมให้เวลาอีก 1 เดือน หรือเอาอย่างนี้ดีไหมครับ เช่าผมอยู่เสียเลย หรือจะเช่าคอนโดหรือบ้านหลังอื่นๆของผมที่มีค่าเช่าที่ถูกกว่านี้ก็ได้นะครับ”

คราวนี้เขาบอกว่า

“ทำไมฉันต้องเช่า นี่บ้านของฉัน”

มาแบบนี้ผมก็ต้องฟ้อง ในที่สุดเขาต้องออกไป แต่ใช้เวลา 2-3 ปีกว่าเรื่องจะเรียบร้อย ดังนั้น ถ้าบ้านหลังที่คิดจะซื้อขายนั้นไม่มีคนอยู่จะดีที่สุด เพราะตัดปัญหาเรื่องการขับไล่ไปได้เลย นี่เป็นอุทาหรณ์ที่ดีสำหรับคนที่คิดจะประมูลบ้านมือสอง

หมายเหตุ บทความนี้เป็นส่วนหนึ่งในหนังสือ ”ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน”

กิติชัย เตชะงามเลิศ
30/10/58

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่
Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

หรือ หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B8หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ และนิตยสารคนรวยหุัน, Condo Guide, Glow, และ Me(Market Evolution) ทุกเดือน

ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยเอาเม้าส์ไปทางด้านขวามือจะมีแถบแสดงออกมา แล้วเลือกคลิกไอคอนที่เขียนว่าสมัครรับข้อมูล เมื่อผมมีบทความใหม่ ท่านก็จะทราบทันที

หาอสังหาทั้งถูกและดีเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ได้ที่ http://www.pantipmarket.com/mall/homeproperty

วันพุธที่ 7 ตุลาคม พ.ศ. 2558

ช่วยอสังหาอย่างไรให้ตรงจุด

ช่วยอสังหาอย่างไรให้ตรงจุด

จากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำ ส่งผลกระทบต่อเกือบทุกภาคอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกอุตสาหกรรมหนึ่งที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน เห็นได้จากการที่มีจำนวนบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล 7 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ 62,708 ยูนิต เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว 65,212 ยูนิตลดลงไป 4% โดยอาคารพานิชย์ลดลงมากที่สุดคือ 42% รองลงมาก็เป็นคอนโดมิเนียม ที่ลดลง 17% ในขณะที่อสังหาแนวราบประเภททาวน์เฮ้าส์กลับโตขึ้นถึง 37% และบ้านเดี่ยวโต 12% โดยคอนโดที่ยังพอเติบโตได้ก็เป็นกลุ่มพรีเมี่ยมราคาสูง ที่จับกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้สูง ที่ยังมีอำนาจซื้อสูงไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก ในขณะเดียวกันกลุ่มผู้มีรายได้น้อยกลับเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันมากที่สุด ดูได้จากอัตราส่วนหนี้สินต่อครัวเรือนต่อ GDP ปัจจุบันประมาน 81% แต่ถ้าคิดตามวิธีปัจจุบันก็คงอยู่ที่ 90% เข้าไปแล้ว ประเทศไทยกับมาเลเซียเป็น 2 ประเทศที่มีอัตราส่วนสูงสุดในกลุ่ม ASEAN นั่นคือสาเหตุที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถึงพัฒนาโครงการโดยเฉพาะคอนโดที่เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยลดลงมากและ TAKE UP RATE ในอสังหาริมทรัพย์กลุ่มตลาดล่างเป็นตัวเลขที่ต่ำเมื่อเทียบกับกลุ่มตลาดบนที่มี TAKE UP RATE สูงโดยบางโครงการถึงกับ SOLD OUT ภายในเวลาไม่กี่วัน หรือภายในช่วงเวลาไม่ถึงเดือน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในเมืองชั้นใน โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในย่าน EBD แต่โครงการที่ไม่ได้อยู่ในตัวเมืองชั้นใน ถึงแม้ว่าจะใกล้สถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสถานีในส่วนต่อขยาย TAKE UP RATE ยังไปอย่างช้าๆ แต่ที่เหนื่อยหน่อย ก็คือกลุ่มอสังหาแนวสูงประเภทคอนโดต่างจังหวัด มียอดขายค่อนข้างน้อย บางโครงการในบางจังหวัด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของโครงการถึงกับถอดใจ แม้ทำยอดขายไปได้ประมาน 30-40% ก็ยังยกธงขาว คืนเงินให้กับลูกค้าที่จองซื้อเพราะว่าดูแนวโน้มอาจจะไปไม่รอดก็มี บริษัทนี้เป็นบริษัทใหญ่เสียด้วย แถมยังจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือบางโครงการที่มียอดขายพอใช้ได้ แต่พอคอนโดสร้างเสร็จ ปรากฏว่ามีลูกค้ามาโอนไม่ถึง 70-80% ก็มี โดยเฉพาะกลุ่มนักเก็งกำไรหรือจับเสือมือปล่าว ไม่สามารถที่จะออกของได้ทัน กู้แบงค์ก็ไม่ผ่าน หรือถึงแม้ผ่าน แต่กลัวว่าจะต้องถือติดมืออีกนาน ก็เลยทิ้งดาวน์หรือขายดาวน์ในราคาที่ยอมขาดทุน ยิ่งคอนโดในพัทยายิ่งแล้วใหญ่ กลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวรัสเซียที่จองไว้ ภายหลังเศรษฐกิจที่รัสเซียรวมทั้งค่าเงินรูเบิลที่ตกต่ำอ่านค่าลงไปมากเมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐ หรือแม้กระทั่งเทียบกับเงินบาทของไทยก็ตาม จนหลายๆโครงการต้องอัดโปรโมชั่นแบบจัดหนัก เพื่อกระตุ้นให้ลูกค้ารับมาโอน ไม่ว่าจะเป็นฟรีค่าโอน รวมทั้งเงินกองทุนคอนโดค่าส่วนกลางปีแรก และหรือแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าอีกหลายรายการ แม้กระทั่งช่วงนี้ทั้งๆที่มีข่าวว่ากระทรวงการคลัง กำลังพิจารณาลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เป็นเวลา 6 เดือนเช่นกัน แต่เจ้าของโครงการเหล่านี้ก็ยังรอไม่ไหว สะท้อนให้เห็นอะไรบางอย่าง ล่าสุดกำลังพิจารณาที่จะเพิ่มมาตรการปรับเงื่อนไขขยายเวลาปล่อยกู้เพิ่ม 5-10 ปี จากเดิมสูงสุด 30 ปี ซึ่งผมดูแล้วคงจะใช้ได้กับกลุ่มผู้กู้ที่อายุไม่เกิน 30ปี เท่านั้น เพราะเมื่อรวมอายุคนกู้ + เวลากู้ ทางธนาคารผู้ปล่อยกู้คงไม่เต็มใจที่จะปล่อยให้รวมกันเกิน 65 ปี เพราะว่าปกติคนจะเกษียณงานเมื่ออายุ 60 ปี แต่ถ้าธนาคารให้ความร่วมมือก็จะช่วยทำให้ภาระผ่อนดอกเบี้ยและเงินต้นแต่ละเดือนจะลดลง พลอยทำให้การพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ผ่านได้มากขึ้น ยิ่งบวกกับการให้คำนวนความสามารถในการผ่อนจาก 30% เป็น 50% ของรายได้ ก็จะยิ่งทำให้โอกาสที่ผู้ขอกู้จะได้รับการอนุมัติจากสถาบันการเงินมีมากขึ้น แต่คงจะเหมาะกับผู้ที่มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป ลองคิดดูสิครับ ถ้าผู้ขอกู้มีรายได้เดือนละ 20,000 บาท ถ้าธนาคารคำนวนความสามารถในการผ่อนเพียง 10,000 บาท ไว้สำหรับเป็นค่าใช้จ่ายส่วนตัว ซึ่งเป็นไปไม่ได้เลย สำหรับยุคสมัยนี้ที่ข้าวแกงจานละ 40 บาท วันหนึ่งถ้าทานมื้อละจาน บวกค่าน้ำมันก็ตกวันละ 140 บาท เดือนหนึ่งก็ตก 4,200 บาท ยังไม่รวมค่าเช่าห้องอีกอย่างน้อยก็เดือนละ 3,000 บาท ไหนจะค่าเดินทาง ค่าของใช้ส่วนตัวอีก ดูยังไงก็ไม่พอ และผมคิดว่าสถาบันการเงินคงไม่ให้ความร่วมมือเป็นแน่ ยิ่งภาระหนี้ครัวเรือนต่อ GDP สูงปรี้ดซะขนาดนี้ และหนี้ NPL ที่เพิ่มขึ้นไตรมาสต่อไตรมาส

ผมอยากเสนอกระทรวงการคลังตั้งงบขึ้นมาอีกก้อน เอาไว้ช่วยค้ำประกันผู้กู้ที่ซื้อขายอสังหาริมรัพย์ในราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาท โดยค้ำประกันให้เพียง 10% ของยอดเงินกู้เพราะว่าจากที่สังเกตดู ผู้ขอสู้ส่วนใหญ่ก็เกือบผ่านเกณฑ์อยู่แล้ว ถ้ารัฐมีนโยบายนี้ การอนุมัติสินเชื่อน่าจะมีมากขึ้น โดยขอร้องธนาคาร คำนวนยอดกู้ที่ 90% พอ เพราะว่า 10% รัฐบาลค้ำประกันให้ ถ้าเกิดหนี้เสีย ธนาคารยึดบ้านมาขายทอดตลาด แล้วได้เงินไม่พอชดใช้หนี้ รัฐบาลก็จะมาช่วยชำระใน 10% ของหนี้ หลังจากที่ธนาคารเรียกชำระจากลูกหนี้เพิ่มเติมแล้ว ผมว่าวิธีนี้น่าจะดีกว่าการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ซึ่งผมคิดว่าผลที่ได้จากการลดค่าธรรมเนียมทั้ง 2 อย่างดังกล่าว ไม่น่าจะมากเท่ากับการช่วยค้ำประกัน 10% อย่าที่ผมเสนอครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ
07/10/58