ช่วยอสังหาอย่างไรให้ตรงจุด

ช่วยอสังหาอย่างไรให้ตรงจุด

               จากภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำ ส่งผลกระทบต่อเกือบทุกภาคอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกอุตสาหกรรมหนึ่งที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน เห็นได้จากการที่มีจำนวนบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล 7 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ 62,708 ยูนิต เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว 65,212 ยูนิตลดลงไป 4% โดยอาคารพานิชย์ลดลงมากที่สุดคือ 42% รองลงมาก็เป็นคอนโดมิเนียม ที่ลดลง 17% ในขณะที่อสังหาแนวราบประเภททาวน์เฮ้าส์กลับโตขึ้นถึง 37% และบ้านเดี่ยวโต 12% โดยคอนโดที่ยังพอเติบโตได้ก็เป็นกลุ่มพรีเมี่ยมราคาสูง ที่จับกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้สูง ที่ยังมีอำนาจซื้อสูงไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก ในขณะเดียวกันกลุ่มผู้มีรายได้น้อยกลับเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันมากที่สุด ดูได้จากอัตราส่วนหนี้สินต่อครัวเรือนต่อ GDP ปัจจุบันประมาน 81% แต่ถ้าคิดตามวิธีปัจจุบันก็คงอยู่ที่ 90% เข้าไปแล้ว ประเทศไทยกับมาเลเซียเป็น 2 ประเทศที่มีอัตราส่วนสูงสุดในกลุ่ม ASEAN นั่นคือสาเหตุที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถึงพัฒนาโครงการโดยเฉพาะคอนโดที่เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยลดลงมากและ TAKE UP RATE ในอสังหาริมทรัพย์กลุ่มตลาดล่างเป็นตัวเลขที่ต่ำเมื่อเทียบกับกลุ่มตลาดบนที่มี TAKE UP RATE สูงโดยบางโครงการถึงกับ SOLD OUT ภายในเวลาไม่กี่วัน หรือภายในช่วงเวลาไม่ถึงเดือน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในเมืองชั้นใน โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในย่าน EBD แต่โครงการที่ไม่ได้อยู่ในตัวเมืองชั้นใน ถึงแม้ว่าจะใกล้สถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสถานีในส่วนต่อขยาย TAKE UP RATE ยังไปอย่างช้าๆ แต่ที่เหนื่อยหน่อย ก็คือกลุ่มอสังหาแนวสูงประเภทคอนโดต่างจังหวัด มียอดขายค่อนข้างน้อย บางโครงการในบางจังหวัด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของโครงการถึงกับถอดใจ แม้ทำยอดขายไปได้ประมาน 30-40% ก็ยังยกธงขาว คืนเงินให้กับลูกค้าที่จองซื้อเพราะว่าดูแนวโน้มอาจจะไปไม่รอดก็มี บริษัทนี้เป็นบริษัทใหญ่เสียด้วย แถมยังจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หรือบางโครงการที่มียอดขายพอใช้ได้ แต่พอคอนโดสร้างเสร็จ ปรากฏว่ามีลูกค้ามาโอนไม่ถึง 70-80%  ก็มี โดยเฉพาะกลุ่มนักเก็งกำไรหรือจับเสือมือปล่าว ไม่สามารถที่จะออกของได้ทัน กู้แบงค์ก็ไม่ผ่าน หรือถึงแม้ผ่าน แต่กลัวว่าจะต้องถือติดมืออีกนาน ก็เลยทิ้งดาวน์หรือขายดาวน์ในราคาที่ยอมขาดทุน  ยิ่งคอนโดในพัทยายิ่งแล้วใหญ่ กลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวรัสเซียที่จองไว้ ภายหลังเศรษฐกิจที่รัสเซียรวมทั้งค่าเงินรูเบิลที่ตกต่ำอ่านค่าลงไปมากเมื่อเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐ หรือแม้กระทั่งเทียบกับเงินบาทของไทยก็ตาม จนหลายๆโครงการต้องอัดโปรโมชั่นแบบจัดหนัก เพื่อกระตุ้นให้ลูกค้ารับมาโอน ไม่ว่าจะเป็นฟรีค่าโอน รวมทั้งเงินกองทุนคอนโดค่าส่วนกลางปีแรก และหรือแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าอีกหลายรายการ แม้กระทั่งช่วงนี้ทั้งๆที่มีข่าวว่ากระทรวงการคลัง กำลังพิจารณาลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01%  และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% เป็นเวลา 6 เดือนเช่นกัน แต่เจ้าของโครงการเหล่านี้ก็ยังรอไม่ไหว สะท้อนให้เห็นอะไรบางอย่าง ล่าสุดกำลังพิจารณาที่จะเพิ่มมาตรการปรับเงื่อนไขขยายเวลาปล่อยกู้เพิ่ม 5-10 ปี จากเดิมสูงสุด 30 ปี ซึ่งผมดูแล้วคงจะใช้ได้กับกลุ่มผู้กู้ที่อายุไม่เกิน 30ปี เท่านั้น เพราะเมื่อรวมอายุคนกู้ + เวลากู้ ทางธนาคารผู้ปล่อยกู้คงไม่เต็มใจที่จะปล่อยให้รวมกันเกิน 65 ปี เพราะว่าปกติคนจะเกษียณงานเมื่ออายุ 60 ปี แต่ถ้าธนาคารให้ความร่วมมือก็จะช่วยทำให้ภาระผ่อนดอกเบี้ยและเงินต้นแต่ละเดือนจะลดลง พลอยทำให้การพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ผ่านได้มากขึ้น ยิ่งบวกกับการให้คำนวนความสามารถในการผ่อนจาก 30% เป็น 50% ของรายได้ ก็จะยิ่งทำให้โอกาสที่ผู้ขอกู้จะได้รับการอนุมัติจากสถาบันการเงินมีมากขึ้น แต่คงจะเหมาะกับผู้ที่มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป ลองคิดดูสิครับ ถ้าผู้ขอกู้มีรายได้เดือนละ 20,000 บาท ถ้าธนาคารคำนวนความสามารถในการผ่อนเพียง 10,000 บาท ไว้สำหรับเป็นค่าใช้จ่ายส่วนตัว ซึ่งเป็นไปไม่ได้เลย สำหรับยุคสมัยนี้ที่ข้าวแกงจานละ 40 บาท วันหนึ่งถ้าทานมื้อละจาน บวกค่าน้ำมันก็ตกวันละ 140 บาท เดือนหนึ่งก็ตก 4,200 บาท ยังไม่รวมค่าเช่าห้องอีกอย่างน้อยก็เดือนละ 3,000 บาท ไหนจะค่าเดินทาง ค่าของใช้ส่วนตัวอีก ดูยังไงก็ไม่พอ และผมคิดว่าสถาบันการเงินคงไม่ให้ความร่วมมือเป็นแน่ ยิ่งภาระหนี้ครัวเรือนต่อ GDP สูงปรี้ดซะขนาดนี้ และหนี้ NPL ที่เพิ่มขึ้นไตรมาสต่อไตรมาส

               ผมอยากเสนอกระทรวงการคลังตั้งงบขึ้นมาอีกก้อน เอาไว้ช่วยค้ำประกันผู้กู้ที่ซื้อขายอสังหาริมรัพย์ในราคาไม่เกิน 2-3 ล้านบาท โดยค้ำประกันให้เพียง 10% ของยอดเงินกู้เพราะว่าจากที่สังเกตดู  ผู้ขอสู้ส่วนใหญ่ก็เกือบผ่านเกณฑ์อยู่แล้ว ถ้ารัฐมีนโยบายนี้ การอนุมัติสินเชื่อน่าจะมีมากขึ้น โดยขอร้องธนาคาร คำนวนยอดกู้ที่ 90% พอ เพราะว่า 10% รัฐบาลค้ำประกันให้ ถ้าเกิดหนี้เสีย ธนาคารยึดบ้านมาขายทอดตลาด แล้วได้เงินไม่พอชดใช้หนี้ รัฐบาลก็จะมาช่วยชำระใน 10% ของหนี้ หลังจากที่ธนาคารเรียกชำระจากลูกหนี้เพิ่มเติมแล้ว ผมว่าวิธีนี้น่าจะดีกว่าการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ซึ่งผมคิดว่าผลที่ได้จากการลดค่าธรรมเนียมทั้ง 2 อย่างดังกล่าว ไม่น่าจะมากเท่ากับการช่วยค้ำประกัน 10% อย่าที่ผมเสนอครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ
        07/10/58

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่
 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

 หรือ หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B8หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ และนิตยสารคนรวยหุัน, Condo Guide, Glow, และ Me(Market Evolution) ทุกเดือน 

ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยเอาเม้าส์ไปทางด้านขวามือจะมีแถบแสดงออกมา แล้วเลือกคลิกไอคอนที่เขียนว่าสมัครรับข้อมูล เมื่อผมมีบทความใหม่ ท่านก็จะทราบทันที 

หาอสังหาทั้งถูกและดีเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ได้ที่ http://www.pantipmarket.com/mall/homeproperty