หลักการลงทุนในคอนโดเพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่า
หลักจากผมให้สัมภาษณ์รายการทีวีรายการหนึ่งทางช่อง
Digital
TV เกี่ยวกับเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ปรากฏว่ามีเสียงตอบรับค่อนข้างดีมาก
โดยวัดจาก Feedback ที่มาจาก Social media ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นหน้าแฟนเพจเฟซบุ๊ค (www.facebook.com/vi.kitichai)
YouTube (www.youtube.com/wittayu9)
หรือ Twitter
(twitter.com/value_talk) นี่คือประโยชน์อย่างหนึ่งของ Social
media นอกจากทำให้เข้าถึงกลุ่มผู้ติดตามได้อย่างทั่วถึง
แล้วยังสามารถเช็ค Feedback ว่า Content ไหน
คนให้ความสนใจมากน้อยอย่างไร เพื่อเป็นการปรับปรุงและนำเสนอเนื้อหาให้สอดคล้อง กับความต้องการของกลุ่มผู้ติดตามได้เป็นอย่างดี
เท่าที่ผมสังเกตดูผมพบว่า Content ที่เกี่ยวกับ การเมือง
สุขภาพ การลงทุนและเรื่องที่เกี่ยวกับด้าน Sentimental ผู้คนจะให้ความสนใจอ่าน
Like หรือ Comment
ค่อนข้างมาก ถ้าผู้ที่ติดตาม Social media ของผมเป็นตัวแทนของสังคมไทยก็จะได้ภาพ
ออกมาว่าคนไทยเราส่วนใหญ่จะสนใจในเรื่องราวที่ผมกล่าวมาข้างต้นมากเป็นพิเศษ
เรื่องอื่นๆ ไม่ค่อย เท่าไหร่ แต่เรื่องการเมืองนี่สิครับผมรู้สึกหนักใจ
จนคิดว่าจะเพลาๆ การโพสต์เรื่องราวที่เกี่ยวกับ การเมืองเพราะว่ามันเป็นเรื่องละเอียดอ่อนมากๆ
และ Sensitive มากจริงๆ คนไทยเราแบ่งเป็น 2 ฝ่าย อย่างชัดเจน แล้วเรียกฝ่ายที่อยู่ตรงข้ามกับตนเองด้วยสรรพนามที่ดูถูกซึ่งกันและกัน
ผมรู้สึกสงสัยขึ้นมาว่า ตกลงฝ่ายตรง ข้ามในด้านความคิดทางด้านการเมือง
ไม่ใช่คนไทยด้วยกันหรือไร ไม่ว่าจะเป็นค่า “ควายแดง” , “สลิ่ม” ฯลฯ ผมอยากจะให้คนไทยหันหน้าเข้าหากัน
ปรับความเข้าใจกันให้ดีกว่านี้ ย้อนหลังไปเมื่อสิบปีก่อน
สังคมไทยเราไม่ได้มีการแบ่งสีแบ่งเหล่ากันแบบนี้
เราเคยเป็นสังคมที่เอื้ออาธรซึ่งกันและกัน สิ่งดีๆเหล่านี้ในสังคมไทยมันหายไปไหนกันหมด
แค่ความคิดเห็นทางการเมืองที่ไม่สอดคล้องกับความคิดของตน
ก็ผลักดันให้อีกฝ่ายหนึ่งไปเป็นศัตรูคู่อริกันเลยทีเดียว
ถ้าเกิดเหตุสงครามกับต่างชาติขึ้นมาในขณะนี้
เราจะร้องหาความสมัครสามัคคีจากชนชาติไทยกันได้ไหม ชาติอริศัตรูคงหัวร่องอหายกับความเป็นไปของสัมคมไทยในปัจจุบันเป็นแน่
ทำให้ผมนึกถึงภาพยนตร์เรื่องนเรศวรที่ผมเพิ่งไปดูรอบปฐมทัศน์มา
ถ้าคนไทยในสมัยนั้นแตกแยกกันเหมือนกับคนไทยในปัจจุบัน
ผมเชื่อว่าครั้งนั้นชาติไทยคงยังเป็นเมืองขึ้นของพม่า
เนื่องจากการขาดซึ่งความสามัคคีของคนในชาติ ผมว่าจะเขียนถึงเรื่องหลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า
ไม่รู้ว่าเถลไถลมาถึงเรื่องนี้ได้อย่างไร เรามาดูกันดีกว่าครับว่า
การเลือกลงทุนอสังหาเพื่อขายหรือปล่อยเช่าท่านควรมีหลักการอย่างไรบ้าง
1.
เลือกโลเคชั่นที่เหมาะสม
นั่นคือโลเคชั่นที่มี Demand การเช่ามากว่า Supply
โดยปกติย่าน ที่ใกล้สถาบันการศึกษา แหล่ง Office สถานีรถไฟฟ้า จะมี Demand ค่อนข้างมาก
2.
ตรวจสอบดูว่าลักษณะ Demand
ดังกล่าว ส่วนใหญ่จะเป็นแบบ 1 ห้องนอน หรือ 2
ห้องนอน และ Supply (คอนโดและ Apartment)
ที่อยู่ในบริเวณนั้นส่วนใหญ่ที่ยังว่างอยู่เป็นแบบไหน
3.
ตรวจสอบดูว่าค่าเช่าที่คาดว่าจะได้
ตกแล้วเดือนละเท่าไร โดยเปรียบเทียบกับค่าเช่าของคอนโด และ Apartment
ในย่านนั้นที่มีขนาด, ชั้น และการตกแต่งที่ใกล้เคียงกัน
ถ้าต่างกันก็ปรับราคาให้เหมาะสมกับความแตกต่างระหว่างห้องของเรากับห้องเช่าของคนอื่น
4.
ปกติผมจะคำนวณค่าเช่าเพียง
10
เดือน/ปี เท่านั้น
เผื่อช่วงที่คนเช่าเก่าออกแล้วยังหาคนเช่าใหม่เข้ามาไม่ได้
5.
ผลตอบแทนจากการเข่า
ปกติดผมจะคาดหวังที่ 5-6% เป็นอย่างน้อย
แต่ราคาคอนโดที่สร้างใหม่ในปัจจุบัน ถ้าจะซื้อไว้เพื่อหวังปล่อยเช่า
ผลตอบแทนค่อนข้างจะต่ำคืออยู่ที่ประมาณ 3-4% เท่านั้น
เนื่องจากราคาคอนโดใหม่ในปัจจุบันสูงขึ้นมาก จากการที่ราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้างและค่าก่อสร้างต่างๆ
ที่สูงขึ้นมาก ท่านอาจจะเสี่ยงมาซื้อคอนโดเก่า ที่ยังมีสภาพที่ดี มีนิติบุคคลที่บริหารอาคารที่มีความใส่ใจ
เป็นเรื่องน่าแปลก ที่ราคาคอนโดเก่าบ้านเราจะถูกกว่าคอนโดใหม่ถึง 30-50% ในขณะที่ประเทศอื่นๆ อย่างเช่น อังกฤษ ผมสังเกตว่าราคาจะแตกต่างกันไม่เกิน
20% เท่านั้น
ดังนั้นการลงทุนคอนโดเก่าจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าดีกว่าคอนโดใหม่ๆ
ส่วนตลาดหุ้นบ้านเรา
ยังคงแข็งแกร่งถึงแม้จะมีการรัฐประหารเกิดขึ้น ฝรั่งขายต่อเนื่อง
เงินบาทก็อ่อนค่าลงมากกว่าเงินสกุล ASEAN อื่นๆ
แต่ SET INDEX ก็ยังสามารถทะลุแนวต้าน 1,426 ที่เป็นแนวต้านที่ดันมา 2 ครั้งไม่ผ่าน
แต่เมื่อวันจันทร์เปิดตลาดมาพร้อม GAP แล้วตีทะลุด่านสำคัญนี้ไปได้พร้อม
Volume และต่างชาติหันกลับมาซื้อสุทธิเสียด้วย ดูๆ
แล้วคงจะขึ้นไปทดสอบแถว 1,490-1,500 จุด
อย่างไรก็ตามระมัดระวังในการลงทุนให้ดีนะครับ แล้วสัปดาห์หน้าผมจะมาเขียน Tips
10 ข้อในการเลือกซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไรหรือเปล่อยเช่า
กิติชัย เตชะงามเลิศ
04/06/57
ติดตามแนวทางการลงทุนของผมได้ที่
Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Youtube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
Instagram : Gid_Kitichai
หรือหนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 หรือหน้า B10 และนิตยสารคนรวยหุัน, Condo Guide, Me(Market Evolution), และ Glow ทุกเดือน
สนใจซื้ออสังหาเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ลองเข้า http://www.pantipmarket.com/mall/homeproperty
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น