การประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี

                การประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี

              ปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งคือ ทำเล ต้องดูว่าทำเลของบ้านหรือตึกแถวนั้นทำการค้าได้หรือไม่ ถ้าทำการค้าขายได้ จะขายได้ราคาสูงกว่าปกติ ตึกบางแห่งขนาดพื้นที่เล็กนิดเดียวแต่ขาย 15 ล้าน ขณะที่ตึกละแวกเดียวกันอยู่ลึกเข้าไปแค่ 200 เมตร ราคาอาจเหลือแค่ 5-7 ล้าน เพราะค้าขายไม่ได้ อย่างไรก็ดี การลงทุนในตึกแถวที่มีทำเลการค้าอาจมีความเสี่ยงตรงที่ว่า ถ้าทำเลการค้าเปลี่ยน เช่น ย้ายป้ายรถเมล์ หรือเส้นทางเดินรถเปลี่ยน หรือมีทางยกระดับผ่านหน้าตึก ฯลฯ จะทำให้ราคาตึกแถวเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้เช่นกัน

            สมัยก่อนผู้ที่จะประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ไม่ว่ามูลค่าทรัพย์เท่าไรต้องวางมัดจำทรัพย์สินแห่งละ 50,000 บาท ปรากฏว่ามีกลุ่มคนบางกลุ่มที่รวมตัวกัน แล้วประมูลแข่งกับคนอื่น สู้ทุกราคา สมมุติว่ากลุ่มนี้ประมูลซื้อบ้านได้ 10 หลัง รวมแล้วเท่ากับต้องเสียค่ามัดจำ  500,000 บาท เขามีเวลา 3 เดือนครึ่ง (ปกติจะต้องไปชำระเงินให้กรมบังคับคดีภายใน 15 วัน แต่สามารถขอผ่อนผันขยายเวลาได้อีก 3 เดือน) จึงจะไปจ่ายเงินให้กรมบังคับคดี กลุ่มนี้คิดว่าถ้าเขาขายบ้านได้ 3 หลัง ต้องทิ้งมัดจำอีก 7 หลังซึ่งเท่ากับ 350,000 บาท แต่ก็ยังคุ้ม เพราะบางครั้งขายบ้านหลังหนึ่ง ได้กำไรมากกว่า 350,000 บาทแล้ว เมื่อรวมกำไรที่ได้จากการซื้อขายหักลบกลบหนี้แล้วก็ยังได้กำไร

            การมีกลุ่มเหล่านี้ขึ้นมาทำให้ผมประมูลได้ยากขึ้น ซื้ออสังหาริมทรัพย์อะไรไม่ได้เลย เพราะเขาสู้ทุกราคา ขณะที่ผู้ซื้อเพื่อไว้อยู่เอง เขาจะให้ราคาสูงเกือบใกล้เคียงหรือเท่ากับตลาด ส่วนตัวผมเองจะประมูลในราคาที่ต่ำกว่าตลาดประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์ เผื่อค่าใช้จ่ายต่างๆ และกำไร

            ตามปกติการประมูลจะเริ่มต้นที่ราคาประเมินอ้างอิง หากไม่มีผู้เข้าสู้ราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะปรับลดราคาเริ่มต้นลงร้อยละ 10 ของราคาดังกล่าวสำหรับการขายแต่ละครั้ง แต่ราคาเริ่มต้นจะไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของราคาประเมินอ้างอิง

            ตั้งแต่วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2557 กรมบังคับคดีเปลี่ยนวิธีวางเงินมัดจำหรือการวางหลักประกันใหม่ โดยทรัพย์สินที่นำมาประมูลที่

1)       ราคาต่ำกว่า 500,000 บาท ต้องวางหลักประกัน* ไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน

2)       ราคา 500,000 บาท  – 1 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 50,000 บาท

3)       ราคา 1 – 5 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 250,000 บาท

4)       ราคา 5 – 10 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 500,000 บาท

5)       ราคา 10 – 20 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 1 ล้านบาท

6)       ราคา 20 – 50 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 2.5 ล้านบาท

7)       ราคา 50 – 100 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 5 ล้านบาท

8)       ราคา 100 – 200  ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 10 ล้านบาท

9)       มากกว่า 200  ล้านบาท ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเสนออธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายเป็นผู้พิจารณากำหนด

*หมายเหตุ : หลักประกันต้องเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่าย “สำนักงานบังคับคดีกรุงเทพมหานคร” หรือหนังสือค้ำประกันของธนาคารโดยไม่มีเงื่อนไข

            วิธีวางเงินมัดจำดังกล่าวข้างต้น ทำให้กลุ่มคนที่เคยใช้วิธีรวมกันสู้ทุกราคาต้องคิดหนัก เพราะยิ่งราคาทรัพย์สินมากก็ยิ่งเสี่ยงมาก กรมบังคับคดีต้องการกำราบกลุ่มคนเหล่านี้ที่ทำให้ระบบการประมูลเสียหาย เพราะเมื่อเขาทิ้งมัดจำ ทรัพย์สินเหล่านี้กว่าจะหมุนเข้ามาประมูลใหม่ต้องใช้เวลาอีก 6 เดือน เนื่องจากมีทรัพย์สินอื่น ๆ รอคิวอยู่มากมาย ทำให้ทรัพย์สินที่ตกค้างไม่สามารถขายทอดตลาดได้เป็นจำนวนมาก ปัจจุบันกรมบังคับคดีเริ่มมีการทำแบล็กลิสต์กลุ่มคนที่ทิ้งเงินมัดจำ ไม่ให้เข้าประมูลได้อีก

                     หมายเหตุ บทความนี้เป็นส่วนหนึ่งในหนังสือ ”ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน”

กิติชัย เตชะงามเลิศ
        30/10/58

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่
 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

 หรือ หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B8หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ และนิตยสารคนรวยหุัน, Condo Guide, Glow, และ Me(Market Evolution) ทุกเดือน 

ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยเอาเม้าส์ไปทางด้านขวามือจะมีแถบแสดงออกมา แล้วเลือกคลิกไอคอนที่เขียนว่าสมัครรับข้อมูล เมื่อผมมีบทความใหม่ ท่านก็จะทราบทันที 

หาอสังหาทั้งถูกและดีเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ได้ที่ http://www.pantipmarket.com/mall/homeproperty