ดอกเบี้ยใครคิดว่าไม่สำคัญ

                                                ดอกเบี้ยใครคิดว่าไม่สำคัญ

            ช่วงนี้หลายๆคนชอบถามผมว่า ยังลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะพวกคอนโดมิเนียมได้หรือเปล่า ราคาแพงไปหรือยัง เห็นสัญญาณฟองสบู่ของคอนโดหรือยัง ซื้อแถวไหนดี โครงการไหนน่าสนใจบ้าง ฯลฯ สรุปแล้วคือเริ่มไม่แน่ใจว่าในช่วงเวลานี้ยังพอที่จะหาคอนโด HOT บนทำเลดีๆ ในราคาที่เหมาะสม เพื่อการลงทุน โดยมีความเสี่ยงไม่มากได้บ้างไหม ผมมักจะแนะนำให้เขาเหล่านั้นทำการบ้านโดยการใช้วันหยุดเสาร์อาทิตย์ไปเยี่ยมชมโครงการที่เปิดขายอยู่ในทำเลต่างๆ โดยเลือกทำเลที่อยู่ใกล้ๆรถไฟฟ้าในรัศมีไม่เกิน 400 เมตรจากสถานี ส่วนจะเริ่มต้นจากสถานีไหน  ผมแนะนำง่ายๆว่า เอาแผนผังรถไฟฟ้าทุกระบบมากางดู เลือกเอาที่เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า ยิ่งถ้าเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้าหลายๆสาย ยิ่งน่าสนใจขึ้นไปอีก                                         

             เนื่องจากตั้งแต่รถไฟฟ้าเริ่มเปิดดำเนินการ ทำให้คนกรุงเทพมี LIFE STYLE ที่เปลี่ยนไป จากที่เคยซื้อบ้านเดี่ยวทาวน์เฮ้าส์ ชานเมือง ก็เปลี่ยนเป็นซื้อคอนโดบนแนวรถไฟฟ้า โดยยอมลดขนาดพื้นที่ของที่อยู่อาศัยลง แต่ขออยู่คอนโดในเมืองติดรถไฟฟ้าดีกว่าในงบประมาณที่ใกล้เคียงกัน จึงทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำโครงการคอนโดออกมาตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนไป เราจึงเห็นสัดส่วนของจำนวนยูนิตคอนโดที่ออกมามีจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ จนปัจจุบันครองสัดส่วนมากกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เสียอีก ทำให้มีนักลงทุนและนักเก็งกำไรเข้ามาจับจองโครงการเหล่านี้มากขึ้น เพราะว่ากว่าคอนโดแต่ละอาคารจะสร้างเสร็จก็ใช้เวลา 1-3 ปี แล้วแต่ความสูง และขนาดของโครงการ ยิ่งจำนวนชั้นมาก เวลาที่ใช้ในการก่อสร้างยิ่งยาวนาน ทำให้นักเก็งกำไรมีเวลาในการที่จะปล่อยของได้ ก่อนที่อาคารเหล่านี้จะสร้างเสร็จ ยิ่งแนวโน้มราคาคอนโดมีแต่แพงขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากต้นทุนที่ดิน ที่บริษัทเจ้าของโครงการซื้อมาเพื่อพัฒนา ราคาสูงขึ้นมาตลอด โดยเฉพาะที่ดินในเมืองที่ติดถนนใหญ่ และใกล้รถไฟฟ้า ล่าสุดที่ดินตรงแถวชิดลมก็ถูกบริษัท SC ASSET ซื้อไปที่ราคาตารางวาละ 1.90 ล้าน สร้างสถิติ NEW HIGH สำหรับราคาที่ดินในเมืองไทย ต้นทุนการก่อสร้างก็สูงขึ้นมาตลอด จากราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นมาเรื่อยๆ เพิ่งจะมี 2 ปีนี้ที่ราคาวัสดุก่อสร้างไม่แพงขึ้น นอกจากนั้นค่าแรงที่สูงขึ้น คนไทยไม่นิยมทำงานก่อสร้าง ปัจจุบันที่เห็นคนงานก่อสร้าง ส่วนใหญ่ก็เป็นคนงานที่มาจากประเทศเพื่อนบ้านเราเกือบทั้งนั้น

               แต่ข้อสำคัญอย่างหนึ่งที่นักลงทุนลืมให้ความสนใจก็คือ ต้นทุนของเงิน โดยเฉพาะช่วงที่จะโอน ซื่งต้องใช้เงินก้อนใหญ่ ยิ่งถ้าสามารถจัดหาเงินที่มีต้นทุนต่ำๆ นั้นหมายถึงผลตอบแทนจากการลงทุนก็จะสูงขึ้น สมัยก่อนสถาบันการเงินเวลาปล่อยสินเชื่อบ้าน จะใช้อัตราดอกเบี้ย MLR เป็นหลัก แล้วจะคิดดอกเบี้ยเพิ่มหรือลดจาก MLR แต่ในปัจจุบันสถาบันการเงินหลายแห่งใช้อัตราดอกเบี้ย MRR เป็นฐานในการปรับเพิ่มหรือลดในการคิดดอกเบี้ยกับผู้กู้ ซึ่งอัตราดอกเบี้ย MRR จะสูงกว่า MLR  และอัตราดอกเบี้ย MLR หรือ MRR ของแต่ละสถาบันการเงินก็จะแตกต่างกัน นอกจากนั้นส่วนลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของแต่ละสถาบันการเงินก็ไม่เท่ากันอีก และปีที่ 1-ปีที่ 3 ก็มักจะมีส่วนลดที่แตกต่างกัน และปีที่ 4 เป็นต้นไปก็จะเป็นอัตราส่วนลดที่แตกต่างกันไปอีก ทำให้การคำนวณเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของแต่ละสถาบันการเงินเป็นสิ่งที่ยากเกินไปสำหรับนักลงทุนทั่วไป

                ปัจจุบันธนาคารแห่งประเทศไทย ได้กำหนดให้สถาบันการเงินต้องแสดงอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เพื่อให้ประชาชนทั่วไปสามารถเปรียบเทียบ และเลือกใช้บริการตามใจชอบ คนไหนที่คิดจะกู้ไม่นาน ครบ3ปีแล้วโปะหมด ก็จะเลือกเอารายที่คิดดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี แรกต่ำที่สุด ส่วนใครที่คิดจะกู้ยาวจนครบอายุสินเชื่อ ก็ควรจะเลือกรายที่อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงต่ำสุด ปัจจุบันอัตราสินเชื่อบ้านโดยเฉลี่ย 3 ปีแรก = 5.22% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่อ 20ปี = 6.03% ผมเองก็เพิ่งได้ทดลองใช้บริการของ BANK OF CHAINA เพราะเปรียบเทียบกับสถาบันการเงินอื่นแล้วต่ำกว่าโดยเฉลี่ย 3 ปีที่ 3.90%  และ 20ปี = 5.30% ผมลองคำนวณดูแล้วจากเงินต้น 5 ล้านบาท 3 ปีแรกผมจะประหยัดดอกเบี้ยได้ 198,000 บาท ถ้าคำนวนตลอด 20 ปี ผมประหยัดได้ถึง 730,000 บาทเลยทีเดียว เห็นอย่างนี้แล้ว จะใช้บริการสินเชื่อสถาบันการเงินคงต้องเลือกกันให้ดีแล้วครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ
        12/01/59

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่
 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

 หรือ หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B8หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ และนิตยสารคนรวยหุัน, Condo Guide, Glow, และ Me(Market Evolution) ทุกเดือน 

ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยเอาเม้าส์ไปทางด้านขวามือจะมีแถบแสดงออกมา แล้วเลือกคลิกไอคอนที่เขียนว่าสมัครรับข้อมูล เมื่อผมมีบทความใหม่ ท่านก็จะทราบทันที