วิธีการเลือกซื้อโครงการอสังหาที่ประกันผลตอบแทน

                                              วิธีการเลือกซื้อโครงการอสังหาที่ประกันผลตอบแทน

            บทความที่แล้วผมได้เกริ่นถึง การลงทุนในอสังหาที่ประกันผลตอบแทนว่าดีไหม ซึ่งท่านสามารถอ่านรายละเอียดของบทความที่แล้วได้ที่ http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/blog-post_30.html

            ผมเชื่อว่าหลังจากได้อ่านบทความที่แล้ว คงมีหลายๆท่านที่มีเงินออมแล้วอยากจะกระจายการลงทุนลงในอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง บทความนี้ผมจะแนะนำวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ซึ่งปัจจุบันนี้มีหลายโครงการที่นำเสนอขายอสังหาในโครงการของตนพร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงถึงประมาณ 4-7%  ซึ่งนับว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบันที่ต่ำกว่า 2% เป็นอย่างมาก คงทำให้ผู้มีเงินออมตาโตกันเลยทีเดียว เพราะว่าการที่จะลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยให้เช่า โดยหาคนเช่าเองจริงๆแล้วไม่ใช่เรื่องง่าย และต้องใช้ความพยายามอดทน และเวลาอย่างมาก ลองมาดูกันครับว่า ถ้าท่านจะซื้อคอนโดสัก 1 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่า ท่านต้องทำอย่างไรบ้าง

           เริ่มจากการเลือกซื้อโครงการที่คาดว่าจะหาคนเช่าได้ง่าย ซึ่งถ้าอยากให้ประสบความสำเร็จ ก็ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยไปสำรวจในรัศมี 500-1,000 เมตร รอบๆโครงการว่ามีอสังหาที่ปล่อยเช่าไม่ว่าจะเป็นตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว คอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ มีอุปทานเหลือมากน้อยแค่ไหน แล้วค่าเช่าที่เรียกเก็บอยู่ในอัตราใดบ้าง แล้วนำข้อมูลที่ได้มาประมวลผล หาความน่าจะเป็นที่จะหาคนเช่าได้ง่ายหรือยากอย่างไร รวมทั้งอัตราค่าเช่าควรจะอยู่ที่เท่าใด ถ้าสำรวจมาแล้วมีอุปทานเหลือน้อย คอนโดบริเวณดังกล่าวแทบจะไม่มีห้องปล่อยให้เช่าเหลืออยู่ อพาร์ตเมนต์ก็มีคนเช่าเต็ม ยังมีรายชื่อ waiting list รออยู่อีกยาวเหยียด ถ้าเป็นแบบนี้บอกได้เลยว่า คนเช่าแทบจะวิ่งหาคุณเสียด้วยซ้ำ เพราะว่ามีอุปสงค์มากกว่าอุปทาน แต่ถ้าไปสำรวจมาแล้วปรากฎว่า คอนโดในบริเวณดังกล่าวมีห้องเหลือปล่อยเช่าอีกหลายสิบห้อง อพาร์ตเมนต์ย่านนั้นเกือบทุกตึกก็มีห้องเหลืออีกตึกละหลายสิบห้อง บอกได้เลยว่าถ้าท่านซื้อคอนโดดังกล่าวไว้คงต้องเหนื่อยในการที่จะหาคนเช่า และจะตั้งราคาค่าเช่าในอัตราที่เท่าไหร่ จึงจะเหมาะสม ที่จะทำให้คนเช่ามาเช่าคอนโดของเรา ซึ่งเบื้องต้นคงจะต้องเปรียบเทียบขนาดของห้อง ลักษณะการตกแต่งทั้งภายในและภายนอกตัวอาคาร รวมทั้งการตกแต่งภายในห้องที่สวยงาม สังคมของผู้คนที่อาศัยอยู่ในอาคารนั้นๆ  วิวจากภายในห้อง(วิวที่สวย และไม่โดนบล็อค ย่อมหาคนเช่าได้ง่ายกว่า) ชั้น(ยิ่งสูงยิ่งได้ราคาดี) อายุของอาคาร(คนส่วนใหญ่มักจะชอบอาคารใหม่ๆมากกว่า ยกเว้นอาคารเก่าแต่มีการบำรุงรักษาที่ดี รวมทั้งอยู่ในโลเกชั่นที่ดี ก็ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ) FACILITIES ที่ดีและครบ เช่นมี FITNESS สระว่ายน้ำ ที่จอดรถที่เพียงพอ ระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดี ย่อมดึงดูดคนเช่าได้มากกว่า ๆลๆ สิ่งเหล่านี้เป็นการวิเคราะห์เบื้องต้นในการที่จะเลือกซื้อคอนโดโครงการไหนดี คำถามต่อมาเมื่อเลือกโครงการได้แล้ว ทีนี้จะเลือกห้องชั้นมุม และทิศไหนดี ยังไม่จบนะครับ ยังมีคำถามต่อไปอีกว่าจะซื้อแบบ Studio 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอนดี เพราะว่าในแต่ละทำเล ประเภทของความต้องการไม่เหมือนกัน และยังมีตัวเลือกของอสังหาที่หลากหลายแตกต่างกันที่สามารถจะทดแทนซึ่งกันและกันได้อีกด้วย เมื่อตัดสินใจเลือกประเภทห้องที่จะซื้อลงทุนได้แล้ว คำถามต่อไปคือ จะเลือกซิ้อโครงการไหนดี เนื่องจากในทำเลเดียวกัน มีโครงการให้เลือกหลายโครงการ นอกจากนั้น ชั้นและทิศห้องอะไร ที่จะทำให้หาคนเช่าได้ง่าย ผมมีเทคนิคในการเลือกซื้ออสังหา 10 ข้อ มาแนะนำดังนี้                  

 

1.เนื่องจากประเทศไทยจะมีลมพัดมาจากทางทิศใต้ ประมาณ 8-9 เดือน (ฤดูร้อนและฤดูฝน)   และอีก 3-4 เดือน (ฤดูหนาว) จะพัดมาจากทางทิศเหนือ ดังนั้นห้องที่หันไปทางทิศใต้จะขายหรือปล่อยเช่าได้ง่ายที่สุด รองลงมาคือทิศเหนือ ทิศตะวันออก ตามลำดับ ในขณะที่ทิศตะวันตกเป็นทิศที่คนส่วนใหญ่ไม่ชอบ เพราะว่า ร้อนแดดบ่าย ความร้อนจะอมอยู่ในห้องจนถึงตอนเย็น แม้คุณกลับมาจากที่ทำงาน ห้องยังอุ่นๆอยู่เลย ทำให้แอร์ก็ต้องทำงานหนัก และค่าไฟฟ้าสูงกว่าปกติ

2.ห้องที่อยู่ใกล้ลิฟท์คนไม่ชอบ เพราะว่าจะพลุกพล่าน บางครั้งเวลาเปิดประตูห้อง คนที่ยืนรอ   ลิฟท์อาจจะมองเห็นภายในห้องของเรา และห้องที่อยู่ใกล้ห้องขยะ อาจจะได้กลิ่นเหม็นจากขยะ หรือห้อง    ที่ประตูเข้าห้องอยู่สุดปลายทางเดิน ฮวงจุ้ยจะไม่ดี  

3.โดยปกติห้องประเภทสตูดิโอและ1 ห้องนอน จะปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า แบบอื่น เพราะว่า  ปัจจุบันสังคมไทยเป็นสังคมแบบครอบครัวเดี่ยว และจำนวนคนที่อาศัยอยู่เพียงคนเดียวหรือ 2 คน เป็น  สัดส่วนที่มากที่สุด เนื่องจากคนต่างจังหวัดที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพ หรือแม้กระทั้งคนกรุงเทพที่บ้าน  อยู่ไกลที่ทำงานมากๆ ก็เลือกที่จะเช่าคอนโดหรือ Apartment อยู่เอง แต่บางทำเลห้องประเภท 2  ห้องนอน อาจจะมี Demand มากในขณะที่ Supply มีน้อย เนื่องจากปัจจุบันโครงการคอนโดใหม่ๆ ส่วน ใหญ่จะทำห้องประเภทสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนในสัดส่วนที่มากในขณะที่ห้องแบบ 2 ห้องนอน หรือ 3  ห้องนอนจะมีสัดส่วนที่น้อยมากๆ และ Apartment ส่วนใหญ่ มักจะทำสตูดิโอเกือบทั้งหมด

4.พยายามเลือกห้องที่วิวไม่โดนบล็อกจากตึกฝั่งตรงข้าม ซึ่งจะทำให้เสียความเป็นส่วนตัวและยังทำให้ลมไม่พัดเข้าห้อง ทำให้การถ่ายเทของอากาศไม่ดีเท่าที่ควร ต้องเปิดแอร์ทั้งวัน และทางที่ดีควรจะซื้อห้องที่สูงขึ้นไปกว่าตึกฝั่งตรงข้าม ประมาณ 3 ชั้นขึ้นไป เพื่อที่จะเลี่ยงวิวไม่ให้โดนบล็อกแล้ว ยังเลี่ยงวิวที่ไม่ดีจากหลังคาตึกฝั่งตรงข้ามอีกด้วย ยกเว้นแต่ตึกที่เราจะซื้อเป็นตึกเตี้ยประมาณ 8 ชั้น ซึ่งถูกล้อมรอบด้วยตึกสูง ถ้าเป็นเช่นนั้น เอาชั้น 3 ก็พอเพราะคอนโดยิ่งชั้นสูง ราคาต่อตารางเมตรจะยิ่งสูงตามไปด้วย ไหนๆ วิวก็โดนบล็อกเหมือนกัน ไม่จำเป็นต้องเอาชั้นสูง จะได้ประหยัดต้นทุน อีกอย่างค่าเช่าชั้น 3 กับชั้น 5 ก็พอๆ กันแต่ชั้น 5 เราต้องจ่ายแพงกว่า

5.ถ้าจะซื้อคอนโดใกล้สถานีรถไฟฟ้า ควรจะเลือกตึกที่มีรัศมีไม่เกิน 400 เมตรจากบันไดขึ้นลงรถไฟฟ้า เนื่องจากประเทศไทยเราเป็นเมืองร้อน เดินนิดหน่อยก็เหงื่อโทรมแล้ว ยิ่งสุภาพสตรีที่ใส่ส้นสูงด้วยแล้ว ถ้าเกิน 400 เมตร คนไทยส่วนใหญ่จะไม่เดิน ผมเห็นแต่คนญี่ปุ่น ฝรั่งที่ขยันเดินกัน คงเป็นจากความเคยชินที่เขาต้องเดินไปขึ้นระบบขนส่งสาธารณะของบ้านเขาในระยะทางที่ค่อนข้างไกล แต่ปัจจุบันนี้ ผมเริ่มสังเกตเห็นพวกฝรั่งนั่งวินมอเตอร์ไซต์เยอะขึ้น

6.เปรียบเทียบราคาขายต่อตารางเมตรของแต่ละโครงการที่อยู่ในโลเคชั่นเดียวกันและชั้นเดียวกัน โดยคำนึง Facilities ของแต่ละโครงการ โดยเปรียบเทียบดูปริมาณพื้นที่ส่วนกลางต่อปริมาณพื้นที่ส่วนที่ขาย เช่น จำนวนที่จอดรถ/จำนวนยูนิตที่ขายทั้งหมด จำนวนลิฟท์โดยสารเมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตทั้งหมด ฯลฯ และควรแยกเปรียบเทียบกันระหว่างตึกสูงกับตึกสูง และตึกเตี้ยกับตึกเตี้ยด้วยกัน เพราะว่าราคาต่อตารางเมตรของตึกสูงในชั้นเดียวกันกับตึกเตี้ย ราคาต่อตารางเมตรของตึกสูงจะแพงกว่าตึกเตี้ย เพราะว่าค่าก่อสร้างตึกสูงจะแพงกว่าตึกเตี้ย เมื่อเทียบต่อตารางเมตรด้วยกัน ส่วนจะเลือกซื้อชั้นไหนดี ลองอ่านดูข้อ 4 นะครับ

7.ถ้าจะซื้อคอนโดริมทะเลหรือแม่น้ำ ควรจะเลือกห้องที่มีระเบียงที่เห็นวิวทะเลหรือแม่น้ำ ถึงแม้ว่าราคาต่อตารางเมตรจะแพงกว่าห้องที่ไม่เห็นวิวดังกล่าวอยู่บ้างก็ตาม

8.ตรวจสอบประวัติบริการหลังการขายของบริษัทเจ้าของโครงการว่าดีมากน้อยแค่ไหน

9.ถ้าเป็นตึกเก่า ต้องดูสภาพตึกและการบริหารจัดการของนิติบุคคล รวมทั้งเงินกองทุนคอนโดว่ามีมากเพียงพอหรือไม่ จะมีการเรียกเก็บเงินสมทบกองทุนคอนโดก้อนใหญ่ในเร็วๆนี้หรือไม่ หรือมีโครงการที่จะปรับปรุงตึกครั้งใหญ่ ซึ่งจะต้องเรียกเก็บเงินจากเจ้าของร่วมหรือไม่

10.ถ้าเป็นตึกเก่า ควรดูสังคมของผู้อยู่อาศัยในตึกว่าเป็นอย่างไร คิดเผื่อคนที่จะมาซื้อต่อหรือเช่าห้อง ว่าเขาจะชอบสังคมในคอนโดแบบนี้หรือไม่ ผมเคยซื้อคอนโดเก่าตึกหนึ่งย่านสุขุมวิท ปรากฏว่ามากกว่า 95% เป็นคนต่างชาติ ปรากฏว่าจะขายหรือปล่อยเช่าก็จะยากมากสำหรับคนไทย เพราะว่าคนไทยส่วนใหญ่ไม่คุ้นเคยกับการอาศัยร่วมกับคนต่างชาติหมู่มาก และคอนโดในแถบสุขุมวิทมีหลายอาคารที่ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนต่างชาติ ดังนั้นก่อนซื้อควรตรวจสอบดูให้ดีก่อน

          ส่วนที่จะเลือกกี่ห้องนอนดี ผมขอแนะนำง่ายๆครับ เฉพาะทำเลสุขุมวิท เพลินจิต สาธร จะมีความต้องการทุกประเภทครับ ส่วนทำเลอื่นๆ Studio กับ 1 ห้องนอนจะเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า เพราะว่าทำเลข้างต้นมีอุปทานที่เป็นอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์มาแย่งลูกค้าไม่มากนัก และ 3 อย่างนี้มี Expat ต้องการอาศัยอยู่มาก ซึ่ง Expat หลายๆคนมาทำงานที่เมืองไทยได้อพยพครอบครัวมาอยู่ด้วยกัน อุปทานประเภท 2-4 ห้องนอน จึงมีไม่เพียงพอ เพราะว่าโครงการใหม่ๆ จะมุ่งเน้นทำประเภท Studio และ 1 ห้องนอน มากกว่าแบบ 2-4 ห้องนอน และขนาดห้อง 2-4 ห้องนอนโครงการที่ทำมาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาจะมีขนาดที่เล็กมาก ทำให้ครอบครัว Ex aa7 โดยเฉพาะชาวตะวันตกที่รูปร่างใหญ่ และคุ้นเคยกับขนาดห้องที่กว้าง รู้สึกอึดอัดกับขนาดของคอนโดรุ่นหลังๆที่มีขนาดเล็ก จึงเป็นโอกาสดีที่คอนโดเก่าๆที่มีอายุ 10-20 ปีขึ้นไป กระโดดขึ้นมาเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการที่จะตอบโจทย์ทางกลุ่มที่ต้องการห้องที่มีขนาดใหญ่หน่อย อีกทั้งราคาค่าเช่าคอนโดเก่าที่ถูกกว่าคอนโดใหม่ๆจึงทกให้พักหลังๆมีการเปลี่ยนมือของคอนโดขนาด 2-4 ห้องนอนมากขึ้นจากก่อนหน้านี้ที่คอนโดเก่าประเภท 2-4 ห้องนอนไร้คนเช่าอยู่เป็นจำนวนมาก เจ้าของคนก่อนหลายคนที่ยอากจะขายมานาน ก็ขายได้คล่อยตัวมากขึ้น เนื่องจากมีนักลงทุนกลุ่มที่ต้องการผลตอบแทนจากการเช่าเข้ามารับซื้อไป เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจมากสำหรับคอนโดในเมืองไทยมีราคาต่ำกว่าคอนโดใหม่ในบริเวณเดียวกันถึง 40-60% ในขณะที่ถ้าเป็น London หรือ Newyork ราคาจะต้องต่างกันประมาณ 20-30%เท่านั้น

            กลับมาที่การที่จะซื้อโครงการที่มีการรับประกันผลตอบแทน ก็เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่มีประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และเวลาน้อย เพราะว่าท่านไม่ต้องไปทำแบบที่ผมกล่าวมาตอนต้น แล้วยังได้รับผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่ค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับการที่ท่านจะเลือกซื้อโครงการใหม่ๆ ที่ไม่มีการรับประกัน ซึ่งปัจจุบันท่านคงคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าได้เพียง 2.50-4% เท่านั้น เนื่องจากราคาคอนโดโครงการใหม่ๆ วิ่งไปไกลมาก ในขณะที่อัตราค่าเช่าวิ่งตามไม่ทัน และอย่าลืมนะครับ คอนโดยังมีค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องส่วนใหญ่จะเป็นผู้ชำระ ไม่ใช่คนเช่า ซึ่งหลายๆคนลืมเอามาคิดเป็นต้นทุนในการเช่า ผลคำนวณ Yield ออกมาเหมือนกับจะสูงแล้วยิ่งค่าส่วนกลางคอนโดรุ่นใหม่ ยิ่งพวกเกรดพรีเมี่ยมด้วยแล้ว ค่าส่วนกลางเรียกเก็บถึง 80-120 บาท/ตารางเมตรกันแล้ว ลองคิดดูสิครับ ถ้าท่านมีห้องขนาด 40 ตารางเมตร นั้นหมายถึงค่าส่วนกลางที่จะต้องจ่ายในแต่ละเดือนๆละ 3,200-4,800 บาทเลยทีเดียว สมมติว่าคอนโดนี้อยู่ซอยสุขุมวิท 39 เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 40,000 บาท (คิดเป็น 1,000 บาท/ ตารางเมตร เทียบเท่ากับค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด A เลยทีเดียว) ซึ่งมีราคา 12 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 300,000 บาท) ค่าส่วนกลาง 4,800บาท/เดือน ดังนั้นค่าเช่ารับสุทธิ  35,200 บาท/เดือน ถ้าคำนวณตามหลักอนุรักษ์นิยม ผมมักจะคำนวนค่าเช่าเพียง 10 เดือน เผื่อช่วงเวลาที่ยังหาคนเช่าไม่ได้ และหรือเผื่อค่าคอมมิชชั่น ที่เหลือบรรดา Agent เรียกเก็บด้วยอัตรา 1 เดือน สำหรับสัญญา 1 ปี ดังนั้นผลตอบแทนจากการเช่า = 352,000 บาท/ปี คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 2.93% /ปี แต่อย่าลืมนะครับ พอปล่อยเช่าหลายๆปี ก็ต้องมีการซ่อมแซม เล็กน้อยบ้าง ใหญ่บ้าง แล้วแต่คุณภาพของวัสดูที่ใช้ในการตกแต่งห้อง และการระมัดระวังของผู้เช่า ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะไปบั่นทอนผลตอบแทนการเช่าในระยะยาว

            ดังนั้นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆแห่ง เล็งเห็นถึงเรื่องเหล่านี้ จึงเสนอทางเลือกให้นักลงทุนมีทางเลือกใหม่ คือ ขายอสังหาพร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า แต่เนื่องจากมีหลายราย เราจะเลือกกันอย่างไรดี ผมมีข้อเสนอแนะดังนี้ครับ

1.ความน่าเชื่อถือของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ว่าเป็นอย่างไร และมีความมั่นคงมากน้อยแค่ไหนเพราะว่าท่านจะได้รับผลตอบแทนดังกล่าวถ้า

                        1.1 บริษัทดังกล่าวซื่อสัตย์ รักษาสัญญา

                        1.2 บริษัทดังกล่าวไม่เจ๊งไปเสียก่อน

            2.ตัวโครงการมีความน่าสนใจในตัวเองไม่ว่าจะเป็นโลเคชั่นที่ดี มีอุปสงค์ในการเช่า หรือแม้กระทั่งจะขายต่อในอนาคต หลังจากหมดสัญญาที่ทางบริษัทรับประกันได้ไม่ยาก

            3.ราคาที่ตั้งขายต้องเหมาะสม โดยเปรียบกับโครงการที่ใกล้ๆเคียงกัน ถ้าราคาใกล้เคียงกัน โครงการที่มีการรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าย่อมต้องน่าสนใจกว่า เพราะได้ผลตอบแทนที่แน่นอน ไม่เหนื่อยในการหาผู้เช่า(สิ่งที่ควรระวังคือ บางโครงการเพิ่มราคาขายเข้าไปสัก 20% แล้วมารับประกันการเช่า 3 ปีๆละ 7% อย่างนี้เป็นต้น พอหมดสัญญาท่านก็ไม่สามารถที่จะหาคนเช่า ที่จะให้ค่าเช่าที่สร้างผลตอบแทนขนาดสูงๆแบบนี้ได้ และขายต่อก็อาจจะขาดทุนด้วยเช่นกัน)

          4.คำนวณความเป็นไปได้ของโครงการที่จะนำห้องชุดที่เราซื้อไปบริหารจัดการหาคนเช่าในรูปลักษณะใด มีความเป็นไปได้ที่จะทำได้สำเร็จหรือไม่ ยิ่งรับประกันผลตอบแทนสูงๆเป็นเวลาหลายปี เพราะว่าถ้าผู้บริหารโครงการ บริหารการเช่าไม่ได้เป็นไปตามเป้าที่วางไว้ ก็จะส่งผลต่อความสามารถในการรับประกันการเช่าตามที่ให้สัญญาไว้ แต่ถ้าเป็นบริษัทที่มีประวัติดี และมีความมั่นคง รวมทั้งซื่อสัตย์ก็อาจจะไม่มีปัญหาในการจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อ เพื่อรักษาชื่อเสียงเกียรติประวัติของผู้บริหาร และบริษัทให้เป็นที่เชื่อถือต่อสาธารณชนทั่วไปด้วย

                5.การส่งมอบห้องชุดหลังหมดสัญญา จะมีการ Renovate ให้ก่อนหรือไม่ ยิ่งการรับประกันยาวๆ 3-5 ปี พอครบสัญญา สภาพห้องชุดอาจจะมีการทรุดโทรมจากการใช้สอย ถ้าส่งมอบห้องชุดให้ผู้ซื้อ โดยไม่มีการ Renovate จะทำให้ผู้ซื้ออาจจะต้องไปปรับปรุงใหม่ เพื่อการปล่อยเช่า หรือขายต่อ ซึ่งนั่นหมายความว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

               6.อ่านเงื่อนไขในสัญญาอย่างละเอียดรอบคอบ ว่ามีเงื่อนไขอะไรหรือเปล่า ที่เกี่ยวกับการรับประกัน เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหา ถึงแม้คนส่วนใหญ่จะขี้เกียจอ่านสัญญาที่ร่างกันมาหลายๆหน้า แต่นั่นคือการตัดปัญหาในอนาคตที่อาจจะมีการฟ้องร้องกันได้

              7.มี Option ในการรับบริหารการเช่าต่อหรือไม่ ถ้ามี จะคิดค่าใช้จ่ายอย่างไร และหรือมีการรับประกันการเช่าในอัตรา ที่ต่ำกว่าเดิมหรือไม่อย่างไร

              8.ถ้าผู้บริหารโครงการจ้างทีมบริหารมืออาชีพที่มีชื่อเสียงมาบริหาร ก็จะสร้างภาพพจน์ทีดีต่อโครงการนั้นๆ ทำให้โครงการดังกล่าวเป็นที่รู้จักแพร่หลาย เมื่อหมดสัญญา การที่ผู้ซื้อจะหาคนเช่า หรือขายต่อก็จะทำได้ง่ายขึ้น

            บทความหน้าผมขอยกตัวอย่างคอนโดปล่อยเช่าที่กรุงเทพ พัทยา และหัวหิน ว่ามีผลตอบแทนเท่าไหร่ และมีแนวโน้มเป็นอย่างไรในอนาคตครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ
      10/10/59

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 1 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/1.html
ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 2 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/2.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 3 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/3.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 4) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/4.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 5) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/5.html

 ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนจบ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/blog-post.html 
 

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า A10 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Tycoon ทุกเดือน
              4.นิตยสาร คนรวยหุัน  Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

อัลทีจูด ดีไฟน์(Altitude Define)    ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน เพียง 200 เมตร และ 600 เมตร จาก BTS สถานีศาลาแดง

ห้องที่จะขายดาวน์

1.ห้อง 409 ชั้น 4 ประเภทห้อง B2 : 2 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์และห้องขยะ พื้นที่ใช้สอย: 43.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 7,200,000 บาท

2.ห้อง 708 ชั้น 7 ประเภทห้อง A1 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 28.4 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 4,900,000 บาท

3.ห้อง 803 ชั้น 8 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 35.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 6,200,000 บาท

• อาคารชุด 8 ชั้น และชั้นใต้ดิน ลึก 3 ระดับ 59 ห้องชุด บนที่ดิน 218 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 28.4 – 48.3 ตร.ม.

พื้นที่ส่วนกลาง : สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ ห้องสมุด ซาวน่า และ สปอร์ตคลับ / ฟิตเนส

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

1. จามจุรีสแควร์ 250 เมตร 2. รร.เตรียมอุดมศึกษา 600 เมตร 3. รร.สาธิตจุฬา 600 เมตร 4. จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 300 เมตร 5. ย่านธุรกิจสีลม 450 เมตร 6. สวนลุมพินี 600 เมตร

  ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 9 ยูนิต

  ที่จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

  คาดว่าจะแล้วเสร็จ : กุมภาพันธ์ 2560

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby
• สระว่ายน้ำระบบเกลือ + Jacuzzi + Pool Lounge
• ห้องออกกำลังกาย + Sauna
• Double Volume Lobby
• Sky Deck
• Roof Garden
• สวนหย่อมรอบโครงการ
• ลิฟท์โดยสาร 1 ตัว

·        จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

• ระบบ CCTV / Access Card

รายการวัสดุ

- พื้น Engineering Wood
- กลอนประตู Digital Door Lock High Security Lock
- Kitchen Counter
- Built-in Closet

-Loose Furniture Set
- Double Glass Window (front side only)
- ระบบห้องน้ำ Automation จาก American Standard
- ระบบน้ำร้อน Heat Water System
- เครื่องปรับอากาศ Daikin หรือเทียบเท่า
- อุปกรณ์ไฟฟ้าจาก Siemen ระบบ LED Lighting ทั้งอาคาร รวมถึงการติดตั้งแผง Solar Cell บนดาดฟ้า
- ผนังห้อง Wallpaper พร้อม Wall Decoration

ดู VDO ที่  https://youtu.be/71DIiM0m4tM