แนวโน้มการลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

                                     แนวโน้มการลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

            การลงทุนในอสังหา โดยหวังผลตอบแทนจากการเช่า เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่ผู้มีเงินออม เลือกใช้เพื่อเป็นการกระจายสินทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในยามที่ดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในอัตราต่ำติดดิน ซึ่งพอจะแยกได้เป็น 4 ประเภทดังนี้คือ

            1.ให้เช่าเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งเกือบร้อยทั้งร้อยเป็นที่ดินเก่า ส่วนใหญ่อยู่ไกลตามต่างจังหวัด ในส่วนที่ยังไม่เจริญ เนื่องจากเป็นการเช่าที่ให้ผลตอบแทนที่ไม่ค่อยจูงใจ และการเช่าเพื่อวัตุประสงค์อื่นเป็นไปได้ยาก

            2.ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม และการบริการ ได้แก่การเช่าที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อก่อตั้งเป็นโรงงานอุตสาหกรรม หรือคลังสินค้า ซึ่งปัจจุบันมีหลายบริษัทที่ประกอบธุรกิจประเภทนี้อยู่ เช่น TICON WHA ฯลฯ

            3.ให้เช่าเชิงพาณิชย์ และสำนักงานไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบเล็กๆ เช่น เป็นอาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ฯลฯ จนกระทั่งอาคารศูนย์การค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ต่างๆ

            4.ให้เช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัย สามารถทำได้ตั้งแต่นักลงทุนที่มีเงินทุนน้อยๆ ที่ซื้อคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ยูนิตเล็กๆไว้ปล่อยเช่า จนถึงธุรกิจ Guest House Resort โรงแรมขนาดใหญ่ๆ ฯลฯ

            นักลงทุนก่อนคิดลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยเช่า ผมอยากให้อ่านผลกระทบของภาษีที่ดินใหม่ ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปีหน้า ที่ผมเคยเขียนเอาไว้ในบทความก่อนๆ หรืออาจจะอ่านได้จาก

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 1 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/1.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 2 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/2.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 3 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/3.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 4) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/4.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 5)  http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/5.html

            เเมื่อตัดสินใจแน่วแน่แล้วว่า จะลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยเช่าแล้ว ท่านสามารถอ่านวิธีการเลือกซื้อโครงการอสังหาที่ประกันผลตอบแทนได้ที่ http://kitichai1.blogspot.com/2016/10/blog-post.html
            คราวนี้ก็เลือกประเภทอสังหาที่จะลงทุนให้เช่าว่าเป็นประเภทไหน แต่ในบทความนี้ ผมขอมุ่งเน้นเรื่องการให้เช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัย เพราะว่าถือเป็น 1 ในปัจจัย 4 ของคน คือการต้องการที่อยู่อาศัย ซึ่งน่าจะเหมาะกับผู้ที่เริ่มที่จะลงทุนอสังหาเพื่อปล่อยให้เช่า

           อนึ่ง การเพิ่มขึ้นของราคาห้องชุด และบ้าน รวมถึงซัพพลายที่เพิ่มขึ้นตลอดเวลา ในขณะที่อัตราค่าเช่าวิ่งขึ้นตามไม่ทัน ทำให้ผลตอบแทนการเช่าเมื่อเทียบกับเงินลงทุน ลดน้อยลงทุกปี ปัจจุบันผลตอบแทนสุทธิ จากการลงทุนอสังหาโครงการใหม่ๆ เฉลี่ยอยู่ที่ 2-6% หากมีผู้เช่าเต็มทั้งปี ระยะเวลาว่างหาผู้เช่า 2-6 เดือน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เพราะการแข่งขันที่สูงขึ้น ดังนั้นผู้ลงทุนต้องระมัดระวังในการเลือกทำเล และอาศัยความรู้และเวลา ในการปล่อยเช่ามากขึ้น  ถ้าท่านสนใจติดตามลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า คงจะพบว่า มีการนำเสนอการขายอสังหาในหลายรูปแบบ โดยนำอสังหาที่ขายให้กับนักลงทุนในลักษณะที่ให้สัญญาการจ่ายผลตอบแทนในอัตราที่สูง ในช่วงระยะเวลาหนื่ง

ย้อนกลับมาปล่อยเช่าเป็นที่พักแก่นักท่องเที่ยว เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูง(ถ้า OCCUPANCY RATE สูง) เมื่อเปรียบเทียบกับการปล่อยเช่าแบบรายเดือน จากการที่ธุรกิจท่องเที่ยวของประเทศไทย มีการเติบโตต่อเนื่องทุกปี ทั้งจากตลาดชาวต่างชาติ และการท่องเที่ยวภายในประเทศ จากการเติบโตของคนชนชั้นกลาง ทำให้การลงทุนเพื่อให้เช่ารายวัน ระยะสั้นแบบนี้ มีการเติบโตเร็วมาก และน่าสนใจอย่างยิ่งในปัจจุบัน แต่ก็มีประเด็นด้านกฎหมาย และการบริหารจัดการผู้เช่าระยะสั้น ที่ทำให้คอนโดมิเนียม ยังมีข้อจำกัดในการให้เช่ารูปแบบนี้ รวมไปถึงความผันผวนของจำนวนผู้เข้าพักที่ไม่แน่นอน ซึ่งหากมีโครงการที่มีการบริหารและทำการตลาดแบบเป็นระบบ ไม่ว่าจะเป็นแบบรีสอร์ท หรือโรงแรมระดับสากล แล้วเข้ามาบริหารการเช่า จะทำให้ปัญหาและความเสี่ยงในการลงทุนเพื่อให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวเช่นนั้นหมดไป ยิ่งถ้าผู้ลงทุนได้รับผลตอบแทนใกล้เคียงกับผู้ประกอบการโรงแรมหรือ รีสอร์ทได้ นั้นยิ่งดีใหญ่

           

            คำถามคือ แล้วจะลงทุนอย่างไรให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด ถ้าตอบแบบกำปั้นทุบดิน นั่นคือพยายามเลือกซื้ออสังหาในราคาที่ต่ำที่สุด แล้วปล่อยให้เช่าในอัตราที่สูงที่สุดเท่าที่จะทำได้ ก็จะได้ผลตอบแทนจากการเช่าได้อัตราสูงสุดตามไปด้วย แต่ก็เป็นเรื่องที่พูดง่ายแต่ทำยาก เพราะว่า ถ้า Yield จากการเช่าในอัตราที่สูงมากๆ เจ้าของเดิมคงจะเก็บไว้เพื่อปล่อยเช่าเองเสียมากกว่า ยิ่งถ้าภาวะดอกเบี้ยต่ำๆอยู่แล้ว นอกจากจะมีเหตุผลบางอย่าง ที่ทำให้เจ้าของเดิมยอมที่จะขาย อย่างไรก็ตามคำว่า “Too Good To Be True” ก็มีบ่อยๆให้เห็นได้เช่นกัน เพียงแต่ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูล และผลตอบแทนจากการเช่าเป็นหลัก ในเมื่อจุดประสงค์หลักของการลงทุน เป็นการลงทุนเพื่อหวังปล่อยเช่า ดังนั้นสี่งที่ควรให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกก็ควรจะเป็น อัตราผลตอบแทนจากการเช่า ส่วน Capital Gain นั้นควรจะถือเป็นเพียงผลพลอยได้เท่านั้น จะนำมาเป็นเงื่อนไขหลักในการตัดสินใจไม่ได้ อย่างไรก็ตาม อสังหาที่ปล่อยเช่าที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าได้สูง เมื่อถึงเวลาที่อยากจะขายต่อ ก็ขายออกได้ง่าย ยิ่งในภาวะดอกเบี้ยต่ำๆ ผู้ที่มีเงินออมที่ต้องการแหล่งรายได้ที่แน่นอน แถมในอัตราที่สูงอีกด้วย ย่อมมีมากขึ้นเป็นเงาตามตัว

            ในกรณีที่ตั้งใจจะซื้ออสังหาไว้ปล่อยให้เช่าแก่นักท่องเที่ยว สิ่งที่คุณควรจะทราบก่อนว่า เมืองหลักๆที่เป็นเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมากๆ และมีเชนโรงแรมระดับนานาชาติมาเปิดให้บริการนั้น มีเพียง 5 เมือง โดยจะเรียงลำดับเมือง ที่มีค่าที่พักโรงแรมหรือ รีสอร์ท ที่แพงที่สุดจากมากไปน้อย ได้ดังนี้ ภูเก็ต สมุย หัวหิน พัทยา และเชียงใหม่

            ลำดับต่อมา ก็คือต้องทำความเข้าใจ Segment ที่จะลงทุน เมื่อเลือกทำเลที่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนการเช่าได้สูงแล้ว นั้นแปลว่าเรามาถูกได้ครึ่งทางแล้ว แต่ต้องยอมรับว่าทุกทำเล มีการแข่งขัน และมีความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย ต้องให้แน่ใจว่าขนาดและรูปแบบของสินทรัพย์ที่เราจะซื้อมาปล่อยเช่า เป็นsegment ที่เป็นที่ต้องการของตลาดสูง มีความเป็น UNIQUE สูง และถ้ายิ่งมีคู่แข่งต่ำ หรือเป็นประเภทที่กำลังขาดแคลนในตลาดได้ด้วยแล้วนั้น ยิ่งเป็นการรับประกันว่า จะปล่อยเช่าก็ง่าย และแถมได้ราคาดีอีกด้วย นอกจากนั้นการให้บริการที่ดี และมีความสามารถในการควบคุม ดูแล และจัดการพร๊อพเพอร์ตี้ของเราเป็นอย่างดี ก็ยิ่งจะเป็น PLUS ให้กับการลงทุนของเรา ลองคิดดูว่า หากคุณมีบ้านหรือคอนโดตามอากาศที่ซื่อมาได้ในราคาต่อตารางเมตรที่ถูก และอยู่ในทำเลที่ปล่อยเช่าได้สูง อีกทั้งรูปแบบห้องชุด หรือบ้านของคุณยังเป็นที่ต้องการสูง และเป็นแบบที่หาเช่าได้ยากมาก ซึ่งคุณสมควรจะได้รายมหาศาลจากราคาค่าเช่า และคนจำนวนมากที่ต่อคิวรอเช่าจากคุณ แต่แม่บ้านคุณทำบ้านไม่เรียบร้อย ไม่มีช่างมาซ่อมแซมความเสียหาย การจะปล่อยเช่าได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับเอเจนซี่ทั้งหมด คุณไม่มีเวลา หรือไม่สามารถควบคุมดูแลสินทรัพย์ที่อยู่ไกลได้  หากวันหนึ่งนายหน้าที่ดูแลท่านลาออก หรือเลิกกิจการ หรือขอขึ้นค่าบริการ หรือไปมุ่งทำแต่โครงการใหม่ และไม่ได้สนใจดูแลปล่อยเช่าทรัพย์ของเรา คุณคิดว่าห้องคุณยังจะปล่อยเช่าได้ง่ายอยู่ไหมครับ ดังนั้นหากคุณจะซื้ออสังหาฯที่เมืองตากอากาศเพื่อปล่อยเช่า หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่มีทีมบริหารการเช่าที่ดีให้อยู่แล้ว ก็จะช่วยผ่อนคลาย ทั้งเวลาและภาระของคุณได้เป็นอย่างมาก
            สำหรับนักลงทุนที่สนใจที่จะลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ผมนำข้อมูลของโครงการ 4 โครงการที่มีการขายพร้อมกับรับประกันผลตอบแทนจากการเช่ามาให้ดู เพื่อจะเป็นตัวอย่างทางเลือก หรือไว้เปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆ ที่อ่านได้เล็งว่าจะลงทุนไว้ เพื่อจะได้โครงการที่เหมาะสมที่สุดสำหรับตัวคุณเอง

          1.โครงการ ANANTARA CHIANGMAI SERVICE SUITES ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุน ระหว่างบริษัทในเครือของ MINT กับ N-PARK อยู่แถวช้างคลาน จ.เชียงใหม่ เป็นลักษณะ FREEHOLD  CONDOMUNIUM โครงการใกล้เสร็จสมบูรณ์แล้ว ราคาเริ่มต้นที่ 16.50 ล้านบาท โดยผู้ซื้อจะทำสัญญาปล่อยให้เช่ากับบริษัทเป็นเวลา 5 ปี โดย 2 ปีแรกมีการรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า 4%  ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่ยังไม่ได้หักค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ ซึ่งเมื่อคำนวณคร่าวๆแล้ว ผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับสุทธิจริงๆ จะเหลือประมาณ 3% หลังจากนั้น ปีที่ 3 ถึงปีที่ 5  จะได้ผลตอบแทนตามจริง โดยนักลงทุนมีสิทธิไปใช้บริการห้องพักของตนเองได้ปีละ 45 วัน ยกเว้นช่วง BLACK OUT PERIOD ( ปีใหม่ สงกรานต์ และช่วง High Season ต่างๆ)

         2.โครงการ THE PARK AT EMDISTRICT ซึ่งบริหารโดย THE ASCOTT LIMITED ตั้งอยู่ระหว่างซอยสุขุมวิท 22 และ สุขุมวิท 24 ใกล้ๆห้าง Emporium เป็นอาคารสูง 29 ชั้น ราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 8 ล้านบาท ขนาด 29 ตารางเมตร เป็น FREEHOLD  CONDOMUNIUM คาดว่าโคงการจะเสร็จสมบูรณ์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2561 โดยทำสัญญาการเช่า 10 ปี แต่จะรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าเพียง 2 ปีแรกโดย

            1.ประเภท 1 ห้องนอน รับประกันผลตอบแทนที่ 5%

            2.ประเภท 2 ห้องนอน รับประกันผลตอบแทนที่ 6%

            ซึ่งผลตอบแทนข้างต้น ยังไม่ได้หักค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ ซึ่งเมื่อคำนวณคร่าวๆแล้ว ผลตอบแทนที่จะได้รับสุทธิ จะน้อยลงไปประมาณปีละ 1% ครับ

            1.ประเภท 1 ห้องนอน รับประกันผลตอบแทนสุทธิเหลือ 4%

            2.ประเภท 2 ห้องนอน รับประกันผลตอบแทนสุทธิเหลือ 5%

หลังจากนั้นปีที่ 3 ถึงปีที่ 10 จะได้ผลตอบแทนตามจริง

           3.โครงการ X2 HUAHIN OASIS รับประกันผลตอบแทนจากการเช่าที่ 8% เป็นเวลา 6 ปี และข้างล่างคือรายละเอียด

-เป็นเจ้าของรีสอร์หรูด้วยเงินลงทุนน้อย และยังไม่ต้องเสียเวลาบริหารจัดการเอง แต่ได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่าสูงกว่าการลงทุนให้เช่าอสังหาฯในรูปแบบอื่น ถึงปีละกว่าล้านบาทตลอด 6 ปี

-ต้นทุนในการลงทุนพัฒนา Hospital ต่อหน่วยต่ำ ไม่ถึง (50,000) บาท/ตร.ม. สะท้อนความคุ้มค่าในเชิงต้นทุนการลงทุนต่ำปล่อยเช่าอสังหาฯประเภทอื่น

-รูปแบบโครงการตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่ยังมี Supply ขาดแคลน และตอบโจทย์ความต้องการสูงสุด ของนักท่องเที่ยวทั้ง Function และ Activity ที่มีให้บริการในรีสอร์ท

-Property ถูกบริหารและดูแลโดยแบรนด์ชั้นนำที่มีชื่อเสียงระดับโลก จึงสร้างรายได้ต่อตารางเมตรได้สูงกว่า และจะช่วยให้มูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้นในระยะยาว

ทำไมนักลงทุนหลายรายถึงชอบลงทุนในหัวหิน !

-หัวหินเป็นเมืองที่มีนักท่องเที่ยวสูงสุดเป็นอันดับที่ 4 (ปี 2014 จำนวน 3.5 ล้านคน)

-หัวหินเป็น 1 ใน 5 เมืองท่องเที่ยวที่มีอัตรค่าที่พักต่อคืนสูงสุดเป็นอันดับ 3 รองจาก ภูเก็ต และสมุย ซึ่งดีกว่า พัทยา เขาใหญ่ และเชียงใหม่

-หัวหินสามารถท่องเที่ยวได้ตลอดทั้งปี และมีความผันผวนสำหรับตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติต่ำ ใช้การลงทุนต่ำกว่า แต่สร้างรายได้สูงในระยะยาว ดีกว่าการลงทุนในอสังหาฯประเภทคอนโด หรือบ้านพักต่างอากาศทั่วไป

-หัวหินสร้างความสุขให้คุณมีประสบการณ์ ได้พักผ่อนตากอากาศ ในรีสอร์ทที่ตัวเองเป็นเจ้าของ โดยไม่มีค่าใช้จ่าย และยังได้รับค่าเช่ากว่าล้านบาทต่อปี ดีกว่าการหมดเงินไปกับการจ่ายค่าส่วนกลาง หรือค่าคนดูแลฟรีๆ ในอสังหาฯ รูปแบบอื่นๆ ที่ท่านเข้าพักไม่กี่คืนต่อปี

           ผมอ่านโฆษณาของโครงการ X2 HUAHIN OASIS แล้วเกิดความสนใจ (เนื่องจากรับประกันผลตอบแทนสูง และในระยะเวลาที่ยาวกว่า) พร้อมกับคำถามที่ผุดขึ้นมาอีกหลายข้อ จึงสอบถามไปที่โครงการ และได้รับคำตอบดังนี้

คำถาม1

“จะมั่นใจได้อย่างไรว่าจะได้รับผลตอบแทนตลอด 6 ปี?”

ตอบ

            บริษัท ซินเซีย แคปปิตอล แลนด์ ผู้บริหารวิลล่าทั้งหมด เป็นรีสอร์ท มีสัญญาในการใช้แบรนด์ และว่าจ้าง X2 ซึ่งเป็นบริษัทบริหารรีสอร์ท และโรงแรม ที่มีชื่อเสียง และความเชี่ยวชาญ ซึ่งปัจจุบันบริหาร Serviced Residences, โรงแรม และรีสอร์ท รวมกัน มากกว่า 30 แห่ง มาบริหารโครงการหลังแล้วเสร็จเป็นรีสอร์ท ภายใต้การกำกับดูแลของบริษัท จะลงนามสัญญาเช่า 6 ปี โดยแบ่งเป็น 2 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี กับผู้ซื้อวิลล่าทุกหลังในวันทำสัญญา โดยในสัญญาเช่าระบุค่าปรับ หากผู้เช่ายกเลิกสัญญาก่อนครบอายุสัญญา ผู้เช่าจะต้องชำระค่าปรับมูลค่าเท่ากับค่าเช่า 24 เดือน ซึ่งสูงกว่าค่าปรับในสัญญาเช่าปกติทั่วไป ที่จะปรับเงินประกันเพียง 2 เดือน เท่านั้น ด้วยข้อกำหนดในสัญญาที่คุ้มครองผู้ให้เช่า มากกว่าสัญญาเช่าทั่วไปมาก เพื่อมีเจตนาจะไม่ให้มีการเลิกสัญญาเช่า แต่หากมีเหตุสุดวิสัยเกิดการเลิกสัญญาขึ้นจริง เมือคำนวณค่าปรับที่ได้รับ และรายได้จากการที่ผู้ลงทุนได้รับการส่งมอบบ้านคืนเพื่อใช้พักอาศัย หรือปล่อยเช่าผ่านตัวแทนอิสระรายวันหรือเดือนก็ดี ก็ยังคงมีรายได้รวมค่าปรับอยู่ในเกณฑ์สูงใกล้เคียงรายได้ที่จะได้รับหากไม่มีการเลิกสัญญา

คำถาม2

“ทำไมถึงเช่าในราคาค่าเช่าที่สูงถึง 8% ของราคาบ้านต่อปีได้?”

ตอบ

            รายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ทสูงกว่ารายได้จากการปล่อยเช่าระยะยาวเป็นรายปีมาก แม้จะหักค่าดำเนินการแล้วก็ตาม ธุรกิจรีสอร์ทและโรงแรมโดยทั่วไปจะมีจุดคุ้มทุนอยู่ที่ 7-12ปี (ไม่รวมต้นทุนดอกเบี้ย) แปรผันตามต้นทุนที่ดินและการก่อสร้าง กับรายได้ที่สามารถเก็บได้ หรือมีรายได้หลังหักค่าดำเนินการ (ไม่รวมเงินลงทุนอสังหาฯ และดอกเบี้ย) ต่อปีที่ 8.4–14.3% ของเงินลงทุน ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนโดยเฉลี่ยของอุตสาหกรรมโรงแรม นั้นคือเหตุผล ว่าทำไมเราถึงจ่ายค่าเช่าที่ 8% ต่อปีได้

คำถาม3

“สถานการณ์ ตลาดการท่องเที่ยวหัวหินเป็นอย่างไรในปัจจุบัน รีสอร์ทและโรงแรมมีมากเกินความต้องการไหม?”

ตอบ

            ปัจจุบัน นักท่องเที่ยวหัวหินในปี 2014 (ข้อมูลล่าสุดที่มี) มีจำนวน 3.5 ล้านคน ซึ่งในปีดังกล่าวเป็นปีที่กำลังมีปัญหาทางการเมือง และเกิดการปฏิวัติหรือเป็นเมืองที่มีนักท่องเที่ยวสูงสุดอันดับ 4(ไม่รวมกรุงเทพฯ) รองจาก ภูเก็ต พัทยา และเชียงใหม่ ซึ่งความพิเศษของหัวหินที่ต่างจากเมืองอื่น มี 3ประการ

1. รีสอร์ทและโรงแรมในหัวหิน มีอัตราค่าที่พักต่อคืนเฉลี่ย สูงกว่าเชียงใหม่ และพัทยา จึงเป็นเหตุให้มี แบรนด์โรงแรมระดับโลกมาเปิดที่หัวหิน มากกว่าเชียงใหม่ พัทยา ซึ่งเมื่อมองลึกลงไปจะพบว่าต้นทุนราคาที่ดินที่หัวหินนั้นต่ำกว่าพัทยา และไม่ต่างจากเชียงใหม่มาก แต่มีนักท่องเที่ยวชั้นดี ที่ใช้จ่ายต่อคนต่อวันสูงกว่า ย่อมทำให้ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีกว่า และนั้นคือความพิเศษที่ทำให้ผู้บริหารเครือโรงแรมระดับโลกเกือบทุกที่ มาลงทุนที่หัวหิน

2. นักท่องเที่ยวไทยมีสัดส่วนเกือบ 70% ของนักท่องเที่ยวทั้งหมด เพราะเป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลสำหรับครอบครัวและคนที่ชอบความสงบยอดนิยมที่สุด ที่สามารถขับรถจากกรุงเทพฯ เพียง 2.5 ชั่วโมง หัวหินจึงกลายเป็นเมืองตากอากาศของครอบครัวชนชั้นนำชาวไทย ทำให้ตลาดการท่องเที่ยวหัวหินในวันนี้ มีความเสี่ยงและความผันผวนต่ำ เนื่องจากไม่ได้พึ่งพิงรายได้หลักจากบริษัททัวร์ หรือการเปลี่ยนแปลงของความนิยม หรือสภาวะเศรษฐกิจของชาตินั้นๆ เช่นเมืองท่องเที่ยวอย่างพัทยา หรือเชียงใหม่ ที่ต้องอาศัยตลาดรัสเซีย และจีนเป็นหลัก อีกทั้งหัวหินไม่มีช่วง Low Season ที่จะกระทบต่อธุรกิจท่องเที่ยวอย่างมาก เหมือนเมืองท่องเที่ยวริมทะเลอื่น ส่งผลให้รายได้จากการท่องเที่ยวค่อยข้างเฉลี่ยสม่ำเสมอทั้งปี จะมีที่ดีพิเศษคือช่วงปิดเทอม และเทศกาลปีใหม่

3. รูปแบบของนักท่องเที่ยวของหัวหิน เป็นกลุ่มครอบครัว และหมู่คณะเล็กๆ 4-6 คน มากกว่าการเดินทางท่องเที่ยวแบบ 2 คน เช่นเดียวกับเมืองท่องเที่ยวอื่น และแนวโน้มของนักท่องเที่ยวชาวไทยที่อายุน้อยกว่า 35 ปี เดินทางมาท่องเที่ยวหัวหินแบบเป็นกลุ่มสูงขึ้น เนื่องจากภาพลักษณ์ที่เงียบสงบ ปลอดภัย และค่านิยมเชิงคุณค่าที่คนไทยให้กับเมืองหัวหินแล้ว ยังรวมไปถึงแหล่งท่องเที่ยวใหม่ๆ และสถานที่ท่องเที่ยวใหม่ที่มีเพิ่มขึ้น แต่พฤติกรรมหลักที่นักท่องเที่ยวชื่นชอบที่สุด ยังคงเป็นการใช้เวลาพักผ่อนในโรงแรม และกิจกรรมรับประทานอาหารเป็นหลัก ซึ่งที่พักที่จะสามารถให้รองรับการทำกิจกรรมแบบเป็นหมู่คณะครอบครัว หรือกลุ่มเพื่อนได้ยังมีน้อยมาก อีกทั้งอาหารที่ให้บริการในรีสอร์ทและโรงแรม ยังคงมีราคาสูงเกินความพึงพอใจที่จะใช้จ่ายของนักท่องเที่ยว และสองส่วนนี้ คือช่องว่างของตลาดรีสอร์ทและโรงแรมขนาดใหญ่ ที่ผู้ประกอบการยังไม่ปรับตัวตอบสนองความต้องการของนักท่องเที่ยวได้เพียงพอ และเป็นที่มาของรูปแบบโครงการ X2 HUAHIN OASIS

คำถาม4

“แบรนด์ X2 เป็นแบรนด์ระดับไหน มีบริหารรีสอร์ทและโรงแรมกี่แห่ง มีความเชี่ยวชาญแค่ไหน และมีที่หัวหินหรือไม่?”

ตอบ

            X2 (Cross2) เป็นหนึ่งในแบรนด์รีสอร์ทของ BHMA, Bespoke Hospitality Management Asia, ซึ่งปัจจุบันบริหารและเป็นเจ้าของรีสอร์ทและโรงแรมขนาด เล็ก-กลาง มากกว่า 30 แห่ง ในเอเชีย โดยมีแบรนด์ X2 เป็นแบรนด์ระดับ High Luxury และมีแบรนด์ Away เป็นแบรนด์ระดับ Midscale นอกจากนี้ยังเป็นบริษัทที่บริหารโรงแรมในเครือ Golden Tulip ในประเทศไทยอีกด้วย

รีสอร์ท X2 แห่งแรก เปิดเมื่อ 15 ปีที่แล้ว ตั้งอยู่ที่อำเภอกุยบุรี จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ ลงใต้จากหัวหินไปราว 100กิโลเมตร นอกจากนี้ BHMA มีบริหาร Pool Villa ที่ปราณบุรีในชื่อ Le Bay Buri อัตราที่พัก 24,000/คืน นอกจากนี้ยังเคยบริหารรีสอร์ทในแบรนด์ Away ที่ปราณบุรีเช่นกัน ด้วยความเข้าใจตลาดโซนหัวหิน และความสามารถทำราคาอัตราที่พักต่อคืนได้ ในเกณฑ์ที่สูงมาก เมื่อเปรียบเทียบกับรีสอร์ทอื่นในทำเลเดียวกัน จึงทำให้เรามีความเชื่อมั่น และมั่นใจในการทำสัญญาให้ BHMA บริหารรีสอร์ทภายใต้แบรนด์ X2 เป็นระยะเวลา 6ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 6ปี

คำถาม5

“ X2 HUAHIN OASIS จะเช่าที่คืนละเท่าไร และมีโครงสร้างรายได้กับค่าใช้จ่ายอย่างไร?”

ตอบ

            ด้านการตั้งราคาที่พักต่อคืน เพื่อเปรียบเทียบความสามารถการแข่งขัน เปรียบเทียบทำเลที่ติดทะเล และไม่ติด รวมถึง Type ของที่พักอัตราค่าที่พักต่อคืน สำหรับ X2 HUAHIN OASIS รีสอร์ท 4.5 ดาว ไม่ติดทะเล การเข้าพัก 8 ท่าน (ผู้ใหญ่ 6 ท่าน + เด็ก 2 ท่าน) ขนาดพื้นที่ 279 ตารางเมตร 3 ห้องนอน, ห้องรับแขก, ห้องทานข้าวและห้องครัว, ระเบียงชมวิว และสระว่ายน้ำส่วนตัว เฉลี่ยท่านละ 1,375 บาท ซึ่งราคาต่อคนเข้าพักต่ำกว่า รีสอร์ทระดับเดียวกันที่ไม่ติดทะเล แต่มีสระว่ายน้ำส่วนตัว พื้นที่กิจกรรมสำหรับครอบครัวและการท่องเที่ยวเป็นหมู่คณะมากกว่า และมีการตกแต่งและวัสดุที่ดีกว่ามาก และเมื่อเปรียบเทียบกับ Pool Villa อื่น  X2 HUAHIN OASIS มีราคาต่ำกว่ามาก สำหรับการท่องเที่ยวแบบครอบครัว และหมู่คณะเล็กๆ

คำถาม6

“ราคาที่ตั้งขายต่อหลังสูงไปไหมหรือบวกมูลค่าค่าเช่าเข้าไปแล้วหรือเปล่า?”

ตอบ

            ราคาสูงไปหรือไม่ ต้องพิจารณาจากรูปแบบอาคาร วัสดุที่เลือกใช้ การตกแต่งภายในและเฟอร์นิเจอร์ที่ได้รับ พิจารณาเปรียบเทียบกับราคาต่อตารางเมตร ที่ตั้งขายเป็นสำคัญ ไม่ใช่ราคารวมต่อหลังหรือยูนิต โดยเฉลี่ย ราคาตั้งขายต่อตารางเมตรของ X2 HUAHIN OASIS อยู่ในช่วงเพียง 49,000 –55,000 บาท/ตารางเมตร สำหรับวัสดุระดับรีสอร์ท 5 ดาว อาทิ พื้นไม้สัก,อลูมิเนียมสั่งทำพิเศษลายไม้,สุขภัณท์ kohler ระดับ luxury, พร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัว การตกแต่งภายในที่หรูหรา เครื่องใช้ไฟฟ้าครบอย่างดี และระบบไฟฟ้าที่ลงใต้ดินทั้งโครงการ ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่พิเศษมาก แม้เทียบกับราคาขายของโครงการ กับต้นทุนว่าจ้างบริษัทรับสร้างบ้านและตกแต่ง หรือเทียบกับราคาต่อตารางเมตรของคอนโดที่ตั้งอยู่ไม่ติดทะเลอื่น ก็จะพบว่าราคาขาย X2 HUAHIN OASIS นั้นต่ำกว่ามาก และไม่มีการซ่อนค่าเช่าที่ต้องจ่ายบวกเพิ่มไปในราคาขาย เช่นเดียวกับที่หลายโครงการทำ

คำถาม7

“หากต้องการขาย pool Villa ต่อไปในอนาคตได้หรือไม่ และราคาจะเป็นเช่นไร?”

ตอบ

            โครงการรูปแบบนี้จะสามารถขายต่อได้ง่ายกว่า จากการที่ส่วนกลาง สระว่ายน้ำส่วนตัว และสภาพภายใน ภายนอก ได้รับการดูแลอย่างดีระดับรีสอร์ท 5 ดาว ตลอดสัญญา 6 ปี ทำให้สภาพบ้านทั้งโครงการได้รับการดูแลอย่างดี น่าอยู่ X2 HUAHIN RESORT จะเป็นที่รู้จักมากกว่าโครงการทั่วไป เนื่องจากจะมีการโฆษณาของรีสอร์ทที่ทำตลอดเวลา โอกาสที่จะขายต่อได้ง่ายกว่าและเร็วกว่า ตัวอย่างเช่น เมื่อรีสอร์ทดำเนินการมาแล้ว 3 ปี เมื่อขาย villa พร้อมสัญญาเช่าที่ตนเป็นเจ้าของได้ในราคาที่สูงขึ้น แต่ผู้ซื้อรายใหม่ยังคงจะได้ผลตอบแทนต่อทันที ซึ่งเป็นอัตราที่น่าสนใจต่อการลงทุนอย่างยิ่ง

คำถาม8

“คนต่างชาติ เป็นเจ้าของได้ไหม อย่างไร?”

ตอบ

            ได้ แต่จะซื้อที่ดินขาดไม่ได้ แต่เป็นให้เช่าระยะยาวโดยจดทะเบียน ณ กรมที่ดิน แทนการซื้อได้

คำถาม9

“การรับชำระค่าเช่า ชำระวิธีไหน อย่างไร?”

ตอบ

            บริษัท ซินเซีย แคปปิตอล แลนด์ ผู้เช่า จะทำการโอนเงินเข้าบัญชีตามที่ระบุในสัญญาเช่า ทุกๆ 3เดือน ตลอดระยะสัญญาเช่า 6ปี

คำถาม10

“รายได้จากการให้เช่าต้องชำระภาษีหรือไม่?”

ตอบ

            บริษัทผู้เช่า จะต้องทำการหัก ณ ที่จ่าย ตามมาตรฐานทางภาษี เพื่อนำส่งสรรพากร

 กิติชัย เตชะงามเลิศ

       20/10/59

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 1 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/1.html
ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 2 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/08/2.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 3 ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/3.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 4) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/4.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนที่ 5) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/5.html

ภาษีที่ดินกับผลกระทบ (ตอนจบ) http://kitichai1.blogspot.com/2016/09/blog-post.html

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า A10 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Tycoon ทุกเดือน
              4.นิตยสาร คนรวยหุัน  Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

  

อัลทีจูด ดีไฟน์(Altitude Define)    ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน เพียง 200 เมตร และ600 เมตร จาก BTS สถานีศาลาแดง

ห้องที่จะขายดาวน์

1.ห้อง 409 ชั้น 4 ประเภทห้อง B2 : 2 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์และห้องขยะ พื้นที่ใช้สอย: 43.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมากราคา 7,200,000 บาท

2.ห้อง 708 ชั้น 7 ประเภทห้อง A1 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 28.4 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 4,900,000 บาท

3.ห้อง 803 ชั้น 8 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 35.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมากราคา 6,200,000 บาท

• อาคารชุด 8 ชั้น และชั้นใต้ดิน ลึก 3 ระดับ 59 ห้องชุด บนที่ดิน 218 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 28.4 – 48.3 ตร.ม.

พื้นที่ส่วนกลาง : สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ ห้องสมุด ซาวน่า และ สปอร์ตคลับ / ฟิตเนส

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

1. จามจุรีสแควร์ 250 เมตร 2. รร.เตรียมอุดมศึกษา 600 เมตร 3. รร.สาธิตจุฬา 600 เมตร 4. จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 300 เมตร 5. ย่านธุรกิจสีลม 450 เมตร 6. สวนลุมพินี 600 เมตร

  ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 9 ยูนิต

  ที่จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

  คาดว่าจะแล้วเสร็จ : กุมภาพันธ์ 2560

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby
• สระว่ายน้ำระบบเกลือ + Jacuzzi + Pool Lounge
• ห้องออกกำลังกาย + Sauna
• Double Volume Lobby
• Sky Deck
• Roof Garden
• สวนหย่อมรอบโครงการ
• ลิฟท์โดยสาร 1 ตัว

·        จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

• ระบบ CCTV / Access Card

รายการวัสดุ

- พื้น Engineering Wood
- กลอนประตู Digital Door Lock High Security Lock
- Kitchen Counter
- Built-in Closet

-Loose Furniture Set
- Double Glass Window (front side only)
- ระบบห้องน้ำ Automation จาก American Standard
- ระบบน้ำร้อน Heat Water System
- เครื่องปรับอากาศ Daikin หรือเทียบเท่า
- อุปกรณ์ไฟฟ้าจาก Siemen ระบบ LED Lighting ทั้งอาคาร รวมถึงการติดตั้งแผง Solar Cell บนดาดฟ้า
- ผนังห้อง Wallpaper พร้อม Wall Decoration

ดู VDO ที่  https://youtu.be/71DIiM0m4tM