28 Chidlom น่าซื้อไหม?

                                28 Chidlom น่าซื้อไหม?

          ในช่วงเวลา 10-20 ปีที่ผ่านมา หลังจากคนกรุงเทพฯได้สัมผัสกับระบบรถไฟฟ้าทั้งลอยฟ้า และใต้ดิน ทำให้คนส่วนใหญ่ถ้าสามารถเลือกได้ ก็คงอยากจะเลือกที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า นอกจากจะเดินทางสะดวก และรวดเร็ว ทั้งยังคาดการณ์เวลาเดินทางได้ค่อนข้างแม่นยำ ทำให้ไม่ต้องเผื่อเวลารถติด คนอยู่คอนโดใกล้รถไฟฟ้า จึงนอนตื่นสายได้อีกหน่อย ยิ่งไปกว่านั้นบริเวณรอบๆสถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสถานีที่อยู่ในตัวเมืองชั้นใน จะล้อมรอบไปด้วยอาคารสำนักงานเกรด A แหล่งช้อปปิ้งชั้นเลิศ โรงแรมระดับ 5 ดาว ร้านอาหารเก๋ๆ ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็น LIFESTYLE ของคนยุคนี้

            ปัจจุบันจุดศูนย์กลางของกรุงเทพฯที่เป็นแหล่งรวบรวม LIFESTYLE ที่ LUXURY คงไม่มีใครแย่งตำแหน่งนี้ไปได้ นั่นก็คือ บริเวณสยามสแควร์ลากยาวมาถึงเพลินจิต ซึ่งมีทั้งสยามสแควร์ สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่ สยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ โรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ เอ็มบาสซี่ โรงแรมพาร์คไฮแอท (ที่กำลังจะเปิด) เกษรพลาซ่า (ซึ่งกำลังจะเปิดอาคารใหม่อีก 1 อาคาร) เซ็นทรัลชิดลม โรงเรียนมาแตร์ ฯลฯ

            ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำติดดิน ทำให้ผู้ที่มีความมั่งคั่งหลายคน ได้นำเงินบางส่วนที่ฝากธนาคาร มาซื้อคอนโดใจกลางเมือง ที่เป็นเกรดพรีเมี่ยม โดยบางคนซื้อเก็บไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 เอาไว้พักผ่อนในวันที่เลิกงานดึก หรือเข้ามาพักในวันที่มาทำธุระในเมือง ผมเคยมีเพื่อนคนหนึ่งบอกว่าซื้อคอนโดราคากว่า 20 ล้านบาท เอาไว้เปลี่ยนเสื้อผ้า ว้าว! เหตุผลเศรษฐีนี่มันบาดใจคนหาเช้ากินค่ำจริงๆ บางคนก็ซื้อไว้ให้บุตรหลานพักอาศัย เพื่อสะดวกในการเดินทางไปสถานศึกษา แต่เหตุผลในการซื้อคอนโดไฮเอนด์เหล่านี้ที่มาแรง คือ การซื้อไว้เป็นทรัพย์สิน ในอดีต เศรษฐีหลายคน ชอบที่จะซื้อรถยนต์แพงๆ หลายๆคัน แล้วก็พบว่าต้องหมั่นมาคอยสตาร์ทรถอยู่เกือบทุกวัน เพื่อให้รถยนต์ยังใช้งานได้ปกติ ยิ่งไปกว่านั้นมูลค่ารถยนต์ที่ซื้อไว้หลายๆคัน ก็มีค่าลดลงอย่างน่าใจหาย เมื่อเวลาผ่านไป ทำให้เศรษฐีหลายคนเลือกที่จะซื้อคอนโดเอาไว้เป็นทรัพย์สินแทน ผมมีพี่ที่รู้จักท่านหนึ่ง แกนิยมจะซื้อคอนโดหรูๆในทำเลดีๆเอาไว้ แกบอกว่าแกมีความสุขกับการเป็นเจ้าของคอนโดเหล่านี้มาก แหม! ผมอดจะแซวแกในใจไม่ได้ ก็แกมี UNREALIZED GAIN ไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทแล้ว จากคอนโดหลายๆยูนิตที่แกถือครองอยู่

            สังเกตเห็นได้ว่าในช่วง 2-3 ปีนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เห็นแนวโน้มเหล่านี้จึง LAUNCH คอนโดไฮเอนด์ใจกลางเมือง ออกมาตอบสนองความต้องการของคนกลุ่มนี้ ยิ่งช่วงที่สถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อกับผู้ซื้อคอนโดระดับล่างและกลางล่าง บริษัทพัฒนาอสังหาส่วนใหญ่จึงหันมาพัฒนาคอนโดระดับบนแทน เราจึงเห็นคอนโดระดับบน ถูกนำเสนอมาหลายโครงการ และราคาก็ไต่ระดับไปจนถึง 300,000-400,000 /ตรม. ไปแล้ว ดังนั้นการที่จะเลือกซื้อโครงการที่มีราคาสูงแบบนี้ คงต้องทำการบ้านกันมากหน่อย เพราะว่าราคา/ยูนิตขนาดนี้ ด้วยเงิน 10 ล้านบาท คุณอาจจะได้คอนโดที่มีพื้นที่เพียง 25 ตรม. เท่านั้น แต่ถ้าจะจับลูกค้ากลุ่มนี้ ขนาด/ยูนิต อย่างน้อยคงต้องประมาณ 40 ตรม.ขึ้นไป สำหรับแบบ 1 ห้องนอน ดังนั้นราคา /ยูนิต ขึ้นต่ำก็ปาเข้าไปเกือบ 15 ล้านบาทแล้ว คนกลุ่มนี้ยังชอบอะไรที่ดู PRESTIGE และ LIMITED  นอกจากทำเลและสิ่งแวดล้อมที่ต้องดู LUXURY มากๆ ประเภทที่บอกกับใครต่อใครก็ได้เต็มปากเต็มคำว่า “ฉันอยู่ที่นี่” โดยคาดหวังว่าคนฟังจะต้องร้อง “ว้าว” นี่คือโจทย์ของ DEVELOPER ที่จะต้องศึกษาพฤติกรรมของลูกค้าให้ดี ส่วนโจทย์ของผู้ซื้อ เนื่องจากมีโครงการระดับ PREMIUM เหล่านี้ออกมาหลายโครงการให้เลือก ดังนั้นการที่จะซื้อคอนโดเกรดนี้ คงต้องทำการบ้านให้ดีเช่นกัน

            นอกจากนั้นยังมีผู้ซื้ออีกกลุ่มที่ซื้อเพื่อหวังผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งคนกลุ่มนี้ ขอผลตอบแทนที่ได้มากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารสัก 1-2 เท่าก็พอ แต่ขอให้ราคาคอนโดต้องไม่ลดลงในอนาคต และถ้าราคาขึ้นไปได้อีก ก็ถือเป็นของแถมที่น่ายินดีเช่นกัน ผมได้ข้อมูลจาก CBRE สำหรับอัตราค่าเช่าในย่านเพลินจิต ซึ่งผลตอบแทนจากการเช่าจะได้เฉลี่ยที่ 1,100/ตรม. ตามภาพข้างล่าง

     

         ซึ่งความต้องการในย่านนี้มีหลายรูปแบบ ทั้ง STUDIO 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน ซึ่ง 2 แบบหลังจะกระจุกตัวอยู่เฉพาะเขตเมืองชั้นในจริงๆ อย่างเช่นเพลินจิต ราชดำริ และสาธร เสียเป็นส่วนใหญ่ ถ้าจะคิดซื้อคอนโดย่านนี้เพื่อหวังลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ก็คงพอจะคำนวณ YIELD ที่คาดหวังได้ แล้วนำมาเป็นตัวช่วยในการพิจารณาเลือกซื้อคอนโดของโครงการไหนกันได้บ้างแล้วนะครับ

                ทีนี้เรามาวิเคราะห์โครงการ  28 CHIDLOM กัน เนื่องจาก SC ASSET กำลังจะ LAUNCH โครงการนี้ออกมาสดๆร้อนๆ โดยเริ่มต้นที่

               1.LOCATION 28 CHIDLOM  ถือว่าสอบผ่าน เนื่องจากตำแหน่งของโครงการนี้อยู่ที่ซอยชิดลม ห่างจาก BTS เพียง 250 เมตร ตอบโจทย์ที่ผมใช้เลือกซื้อโครงการที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่ต้องไม่เกิน 400 เมตร ตามภาพด้านล่าง

               2.SURROUNDINGS ข้อนี้ก็สอบผ่านอีก เพราะว่าตั้งอยู่ในย่านราชประสงค์ ที่อุดมไปด้วย LUXURY LIFESTYLE สมกับราคาคอนโดเกรดพรีเมี่ยม ในรัศมีที่สามารถเดินได้ถึง ตามภาพด้านล่าง

               3.PROJECT ผมจะไม่พูดถึง สระว่ายน้ำ หรือ FITNESS ที่โครงการไหนๆก็มี แต่ที่ผมชอบ 28 CHIDLOM ก็ตรงที่มี COURTYARD ช่วยเป็นปอดให้กับผู้ที่จะเป็นเจ้าของยูนิตในโครงการนี้ ในเมืองที่เราหาแหล่งฟอกปอดแทบไม่ค่อยได้ ซึ่งมีน้อยโครงการที่จะยอมเจียดเนื้อที่ของที่ดินที่มีราคาแพงขนาด 1.90 ล้านบาท/ตรว. มาทำเป็นพื้นที่สีเขียว  แทนที่จะสร้างเป็นพื้นที่ขาย ตามภาพด้านล่าง

               4.YIELD เมื่อดูราคา/ยูนิต ของโครงการตามภาพด้านล่าง

          เมื่อคำนวณผลตอบแทนกรณีจะซื้อลงทุนไว้ปล่อยเช่า ถ้าเราคิดค่าเช่าที่ 1,100/ตรม. ตามค่าเช่าที่ได้ข้อมูลจาก CBRE จะได้ผลตอบแทนดังนี้

TYPE	ขนาด	ราคา(ล้านบาท)	ค่าเช่า/ปี	YIELD (%)
STUDIO	33	10	435,600	4.36
1B	40	12	528,000	4.40
2B	70	20	924,000	4.62
3B	120	44	1,584,000	3.60

              

               ผลตอบแทนตามตารางนี้ก็ถือว่าใช้ได้สำหรับคอนโดเกรดพรีเมี่ยม ที่ปัจจุบัน EXPECTED YIELD อยู่ที่ประมาณ 2.50-4% เท่านั้น

               5.CAPITAL GAIN เมื่อผมย้อนไปดูราคาคอนโดแห่งหนึ่งย่านถนนวิทยุ นั่นก็คือ All Season ที่สร้างเสร็จในปี 2539 ซึ่งนับว่าเป็นอาคารที่หรูหราที่สุดในสมัยนั้น ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาท/ตรม. เวลาผ่านไป 20 ปี ปัจจบันมีโครงการที่ผุดขึ้นมาใหม่ ราคาได้วิ่งขึ้นไปถึง 350,000-400,000 บาท/ตรม. กันแล้ว แสดงว่าในช่วงประมาณ 20 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดในย่านนี้ราคาพุ่งขึ้นมาถึง 400% คิดเป็นผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 20%/ปี เลยทีเดียว หรือ 7.18% /ปี ถ้าคิดแบบทบต้น ถ้าเราเชื่อมั่นว่าเศรษฐกิจไทยจะยังคงเติบโตต่อไป ราคาคอนโดในเมืองก็น่าจะเติบโตได้ต่อไปเช่นกัน

        ผมลองไปค้นดูราคาที่อยู่อาศัยของเมืองต่างๆทั่วโลก ว่าราคาเขาเป็นอย่างไรกันบ้าง ตามภาพด้านล่าง

                                  

        ข้อมูลจาก CNBC แม้จะเป็นข้อมูลเมื่อปี 2557 แต่ยังพอที่จะทำให้เห็นภาพของราคาคอนโดที่เป็น LUXURY ในเมืองต่างๆทั่วโลกได้ว่า ปัจจุบันราคาที่เมืองอื่นๆนั้นเป็นอย่างไรกันบ้าง โดยแสดงให้เห็นว่าเงิน 1 ล้าน $ จะซื้อคอนโดที่เป็น LUXURY ได้พื้นที่กี่ตารางเมตร (กำหนดค่าเงิน 1$=35 บาท ในการเปรียบเทียบครั้งนี้)

               จากภาพข้างล่าง จะพบว่าใน 20 เมืองที่แพงที่สุดในโลก มีเพียง 7 เมืองใน ASIA ที่ติดอันดับ ขอโฟกัสที่ HONGKONG ซึ่งติดอันดับที่ 2 ด้วยเงิน 1 ล้าน $ จะซื้อได้แค่ขนาดพื้นที่ 20.6 ตรม. (=1.70ล้านบาท/ตรม.) และ SINGAPORE อันดับที่ 4 ด้วยเงิน 1 ล้าน $ จะซื้อได้แค่ขนาด 32.6 ตรม. (=1.07ล้านบาท/ตรม.)   โดยทั้งสองเมืองล้วนเป็นเมืองยอดนิยมของคนไทย ที่ไปเยือนกันบ่อยๆ  คาดว่าราคาในปัจจุบัน ราคา/ตรม. LUXURY CONDO ของประเทศ HONGKONG และ SINGAPORE คงจะเพิ่มขึ้นไปอีก จะเห็นได้ว่า HONGKONG แพงกว่า 28 CHIDLOM   ถึง 5 เท่า ในขณะที่ SINGAPORE แพงกว่าเกิน 3 เท่า ทำให้หลายคนที่เป็นห่วงว่า ราคาคอนโดแพงไปหรือเปล่า คงโล่งใจกันมากขึ้น หลังจากที่ได้เห็นข้อมูลนี้กัน ข้อดีของ 28 CHIDLOM    อีกอย่างคือ เป็น FREEHOLD ท่ามกลางหลายๆโครงการในย่านนี้ที่มีลักษณะเป็น LEASEHOLD

               6.BRAND ความน่าเชื่อถือ และเป็นที่รู้จักของ SC ASSET คงไม่ต้องพูดอะไรกันมาก จากที่โครงการที่ LAUNCH ออกมามากมายนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทเมื่อปี 2532 และเป็นบริษัทที่ทำธุรกิจอสังหาแบบครบวงจร แล้วยังได้รับรางวัลเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยอดเยี่ยมของไทยประจำปี 2555 จากงาน BCI ASIA TOP 10 DEVELOPER AWAEDS และ โล่เกียรติคุณโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นจากศูนย์ข้อมูลวิจัย และประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) และบริษัทเอเจนซีฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส์ จำกัดในปีเดียวกัน ก็คงทำให้สบายใจมากขึ้นในการที่จะตัดสินใจที่ซื้อโครงการนี้ได้เป็นอย่างดี

               ผมเองแต่ไหนแต่ไร เคยคิดที่จะปักหมุดถาวรที่คอนโดที่ผมอยู่ในปัจจุบัน แต่ 28 CHIDLOM มีอะไรพิเศษหลายอย่าง ที่สามารถสั่นคลอนความคิดของผมได้

กิติชัย เตชะงามเลิศ

       15/2/60

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Tycoon ทุกเดือน
              4.นิตยสาร คนรวยหุัน  Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส