การลงทุนไม่ยากอย่างที่คิด โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

1.หนังสือ "จาก1ล้านเป็น500ล้านผมทำอย่างไร" เล่าประสบการณ์การลงทุนของผมที่นำไปใช้ได้ง่ายๆ 2.หนังสือ "ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน" แนะวิธีออมเงินเพียงเดือนละหลักพัน ก็เป็นเศรษฐี 100 ล้าน ก่อนอายุ 50 ปี!

วันพฤหัสบดีที่ 2 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2560

มาเป็นเศรษฐีห้องเช่ากันดีกว่า

ไม่ว่าจะยุคไหนสมัยไหน ความมั่งคั่งเป็นสุดยอดปราถนาของคนทั่วโลกดังนั้นการที่จะรักษาและเพิ่มความมั่งคั่งให้กับตนเอง ก็คือ การรู้จักออมเงิน ใช้เงิน และลงทุน ผมเคยพูดเสมอว่า “คนที่กำลังจะรวยคือ คนที่ใช้จ่ายน้อยกว่าฐานะของตัวเอง ขณะที่คนที่กำลังจะจนคือ คนที่ใช้จ่ายสูงกว่าฐานะของตัวเอง”

ลองดูประวัติของ MIKE TYSON นักมวยชื่อดังของ US ที่มีรายได้หลายร้อยล้านปอนด์ในชีวิตนักมวยของเขา แต่ต้องมาจบลงด้วยการถูกฟ้องล้มละลายเมื่อปลายปี 2546 ผมถึงย้ำนักย้ำหนา เวลาถูกเชิญไปพูดเกี่ยวกับเรื่องการออมเงิน แล้วสิ่งที่สำคัญก็คือ ห้ามไปข้องแวะกับเรื่องการพนัน และยาเสพติด มีเท่าไหร่ก็ไม่เหลือ แถมยังจะเป็นหนี้เป็นสินเสียอีก นอกจากนั้นคนที่เป็น SMART INVESTOR จะไม่ยอมเสียเงินซื้อสิ่งของที่เสื่อมมูลค่าที่มีราคาสูง เช่น รถยนต์ ยกเว้นแต่ว่า มันจำเป็นในการใช้ประกอบอาชีพของท่าน ผมขอยกตัวอย่าง CLASSIC CASE ของผมเอง คือคอนโดที่ผมอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งซื้อมาเมื่อ 14 ปีที่แล้ว ในราคา 7.80 ล้านบาท ในขณะที่ปัจจุบันมีมูลค่าสูงถึง 20 ล้านบาท ถ้าย้อนเวลากลับไปสมัยนั้น แทนที่ผมจะซื้อคอนโดยูนิตนี้ แต่ถ้าผมกลับใช้เงินจำนวนดังกล่าว ไปซื้อ SPORT CAR แทน ปัจจุบันนี้ถ้าคิดจะขายต่อ คงขายได้ในราคาประมาณ 1 ล้านบาทเท่านั้น นั่นหมายความว่า ผมอาจจะขาดทุนจากการใช้รถคันนี้เกือบ 7 ล้านบาท แทนที่จะได้มูลค่าเพิ่มจากมูลค่าคอนโด ที่ผมอยู่ในปัจจุบันถึง 12 ล้านบาท

แต่ SMART INVESTOR จะยอมจ่ายเงินแม้จะมาก แต่ถ้ามั่นใจและวิเคราะห์ดีแล้วว่า ของสิ่งนั้นจะทวีมูลค่าในอนาคต ซึ่งแน่นอน อสังหาริมทรัพย์ก็จัดอยู่ในทรัพย์สินประเภทดังกล่าว แม้จะใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินก็ตาม ซึ่งปกติผมมักจะไม่เชียร์ให้คนกู้เงินเพื่อมาใช้จ่าย แต่ถ้ากู้เพื่อซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโด ผมเชียร์เต็มที่ ถ้าพิจารณาอย่างดีแล้ว คนที่ผมรู้จักหลายๆคนก็เริ่มจากผ่อนคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง พอมีรายได้มากขึ้นจากการที่ได้รับการขึ้นเงินเดือน การหารายได้เสริม หรือธุรกิจที่ทำอยู่มีความเจริญรุ่งเรือง ก็โปะเพิ่มเงินที่ผ่อนค่างวดมากขึ้น จนในที่สุดก็ผ่อนหมด แล้วก็เริ่มผ่อนคอนโดใหม่อีก แต่คราวนี้ผ่อนเพื่อเอาคอนโดยูนิตเหล่านั้นไว้ปล่อยเช่า ยิ่งถ้าสามารถหาคอนโดมือสองที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง 6-10 % ในภาวะดอกเบี้ยต่ำๆแบบนี้แทบจะไม่ต้องควักเงินเพื่อผ่อนค่างวดเสียด้วยซ้ำ เพียงแค่มีเงินสัก 10% ของราคาคอนโดเท่านั้นแล้วติดต่อขอสินเชื่อจากธนาคาร เพราะว่าปกติการปล่อยกู้ซื้อคอนโด ธนาคารจะปล่อยในอัตราส่วน LTV ที่ 90% ( LOAN TO VALUE ) ตามกำหนดของแบงค์ชาติ แล้วใช้ค่าเช่าไปผ่อนค่างวด ยิ่งถ้าท่านมีศักยภาพทางเครดิตสูง สามารถกู้ได้ที่ยอดเงินที่สูง ท่านอาจจะผ่อนพร้อมๆกันได้สูงสุดถึง 4 ยูนิต การกู้เพื่อไว้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้มากที่สุดก็คือ 3-4 ยูนิต แล้วแต่นโยบายของสถาบันการเงินนั้นๆ จนทำให้หลายคนกลายเป็นเศรษฐีห้องเช่าแล้วเมื่อถึงเวลาที่ท่านจะ REALISE GAIN ท่านก็น่าจะขายคอนโดเหล่านั้นในราคาที่สูงกว่า ราคาที่ท่านซื้อมาด้วย ทั้งๆที่คอนโดนั้นท่านอาจจะจ่ายด้วยเงินเพียง 10% เสียด้วยซ้ำ ลองมาดูตัวอย่างกัน ท่านซื้อคอนโดยูนิตหนึ่งที่ราคา 2.20 ล้าน ท่านควักเงิน 220,000 บาทไปวางกับสถาบันการเงิน ส่วนที่เหลือกู้กับสถาบันการเงิน 1,980,000 บาท ผ่อน 20 ปี ค่าผ่อนเดือนละประมาณ 13,000 บาท สามารถนำมาปล่อยเช่าได้เดือนละ 13,000 บาท ดังนั้นค่าเช่าเพียงพอที่จะเลี้ยงตัวเองได้ พอเวลาผ่านไปสัก 8-12 ปี ถ้าราคาคอนโดยูนิตนี้ขึ้นไปที่ 3.60 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าท่านกำไร 3.38 ล้านบาท เมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน =3,380,000/220,000=1,536% สมมติว่าท่านถือครองไว้เป็นเวลา 10 ปี ผลตอบแทนเฉลี่ย = 153.60% ต่อปี หรือผลตอบแทนทบต้น = 32.25% ต่อปีเลยทีเดียว ผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่ WARREN BUFFET นักลงทุนชื่อดังก้องโลกทำได้เสียด้วยซ้ำ เห็นผลตอบแทนแบบนี้แล้ว คงอยากจะเริ่มคิดที่จะเป็นเศรษฐีห้องเช่ากันบ้างแล้ว บทความหน้าผมจะมาแนะนำว่า วิธีเตรียมตัวสร้างเครดิตที่ดีให้ตัวเอง ในสายตาสถาบันการเงินกันครับ ต้องทำอย่างไร

กิติชัย เตชะงามเลิศ

2/2/60

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Tycoon ทุกเดือน
              4.นิตยสาร คนรวยหุัน Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

ขายดาวน์คอนโด ริทึ่ม (RHYTHM) รางน้ำ 2 นาที จาก BTS สถานีอนุสาวรีย์ชัย 4 ยูนิตสุดสวย ราคาพิเศษ

รายละเอียดโครงการ ขนาด 1-3-93 ไร่ 28 ชั้น ห้องพักอาศัย 385 ยูนิต ร้านค้า 1 ร้าน ที่จอดรถ 171 คัน (ไม่รวมซ้อนคัน) = 44%

-สวน KARESANSUI และ READING GARDEN ชั้น G และชั้น 6

-สระว่ายน้ำแบบ INFINITY EDGE 180 องศา

- SKY FITNESS และ STEAM ROOM ที่ชั้น 27-28

- Sinking fund = 450/Sqm., Common fee = 58/Sqm. .

- คาดว่าจะแล้วเสร็จ มีค. 2561

ห้องที่จะขาย

1. A08B02 ชั้น 8 1 ห้องนอน 1ห้องน้ำ 35 ตรม. เฟอร์นิเจอร์บางส่วน หันไปทางทิศเหนือ วิวสวนสวยมาก ไม่ใกล้ลิฟต์ และห้องขยะ ราคา 6,600,000 บาท

2. A09B02 ชั้น 9 1 ห้องนอน 1ห้องน้ำ 35 ตรม. เฟอร์นิเจอร์บางส่วน หันไปทางทิศเหนือ วิวสวนสวยมาก ไม่ใกล้ลิฟต์ และห้องขยะ ราคา 6,700,000 บาท

3.A16A16 ชั้น 16 แบบ STUDIO 28 ตรม. เฟอร์นิเจอร์บางส่วน หันไปทางทิศใต้ ลมเย็นตลอดปี ไม่ใกล้ลิฟต์ วิวสวย ไม่โดนบล็อกวิว ราคา 5,600,000 บาท

4.A18B10 ชั้น18 1 ห้องนอน 1ห้องน้ำ 35 ตรม. เฟอร์นิเจอร์บางส่วน หันไปทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ รับลมตลอดทั้งปี วิวสวย ไม่โดนบล็อกวิว ไม่ใกล้ลิฟต์ และห้องขยะ ราคา 6,900,000 บาท