คอนโดย่านเพลินจิต แพงไปหรือยัง?

                                            คอนโดย่านเพลินจิต แพงไปหรือยัง? 

            ในช่วงเวลา 10-20 ปีที่ผ่านมา หลังจากคนกรุงเทพฯได้สัมผัสกับระบบรถไฟฟ้าทั้งลอยฟ้า และใต้ดิน ทำให้คนส่วนใหญ่ถ้าสามารถเลือกได้ ก็คงอยากจะเลือกที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า นอกจากจะเดินทางสะดวก และรวดเร็ว ทั้งยังคาดการณ์เวลาเดินทางได้ค่อนข้างแม่นยำ ทำให้ไม่ต้องเผื่อเวลารถติด คนอยู่คอนโดใกล้รถไฟฟ้า จึงนอนตื่นสายได้อีกหน่อย ยิ่งไปกว่านั้นบริเวณรอบๆสถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสถานีที่อยู่ในตัวเมืองชั้นใน จะล้อมรอบไปด้วยอาคารสำนักงานเกรด A แหล่งช้อปปิ้งชั้นเลิศ โรงแรมระดับ 5 ดาว ร้านอาหารเก๋ๆ ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นไลฟ์สไตล์ของคนยุคนี้

            ปัจจุบันจุดศูนย์กลางในกรุงเทพฯที่เป็นแหล่งรวบรวม LIFE STYLE ที่ LUXURY คงไม่มีใครแย่งตำแหน่งนี้ไปได้ นั่นก็คือ บริเวณสยามสแควร์ลากยาวมาถึงเพลินจิต ซึ่งมีทั้งสยามแสควร์ สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคอฟเวอรี่ สยามพารากอน เซ็นทรัลเวิลด์ โรงแรมแกรนด์ไฮแอทเอราวัณ เอ็มบาสซี่ โรงแรมพาร์คไฮแอท (ที่กำลังจะเปิด)เกษรพลาซ่า (ซึ่งกำลังจะเปิดอาคารใหม่อีก 1 อาคาร) เซ็นทรัลชิดลม โรงเรียนมาแตร์ ฯลฯ

            ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำติดดิน ทำให้ผู้ที่มีความมั่งคั่งหลายคน ได้นำเงินบางส่วนที่ฝากธนาคาร มาซื้อคอนโดใจกลางเมือง ที่เป็นเกรดพรีเมี่ยม โดยบางคนซื้อเก็บไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 เอาไว้พักวันไหนที่เลิกงานดึก หรือเข้ามาพักวันที่มาทำธุระในเมือง ผมเคยมีเพื่อนคนหนึ่งซื้อคอนโดราคากว่า 20 ล้านบาท เอาไว้เปลี่ยนเสื้อผ้า ว้าว! เหตุผลเศรษฐีนี่มันบาดใจคนหาเช้ากินค่ำจริงๆ บางคนก็ซื้อไว้ให้บุตรหลานพักอาศัย เพื่อสะดวกในการเดินทางไปสถานศึกษา แต่เหตุผลในการซื้อคอนโดไฮเอนด์เหล่านี้ที่มาแรง คือ การซื้อไว้เป็นทรัพย์สิน ในอดีต เศรษฐีหลายคน ชอบที่จะซื้อรถยนต์แพงๆ หลายๆคัน แล้วก็พบว่าต้องหมั่นมาคอยสตาร์ทรถอยู่เกือบทุกวัน เพื่อให้รถยนต์ยังใช้งานได้ปกติ ยิ่งไปกว่านั้นมูลค่ารถยนต์ที่ซื้อไว้หลายๆคัน ก็มีค่าลดลงอย่างน่าใจหาย เมื่อเวลาผ่านไป ทำให้เศรษฐีหลายคนเลือกที่จะซื้อคอนโดเป็นทรัพย์สินเอาไว้แทน ผมมีพี่ที่รู้จักท่านหนึ่ง แกนิยมจะซื้อคอนโดหรูๆในทำเลดีๆเอาไว้ แกบอกว่าแกมีความสุขกับการเป็นเจ้าของคอนโดเหล่านี้มาก แหม! ผมอดจะแซวแกในใจไม่ได้ ก็แกมี UNREALIZED GAIN ไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทแล้ว จากคอนโดหลายๆยูนิตที่แกถือครองอยู่

            สังเกตเห็นได้ว่าในช่วง 2-3 ปีนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เห็นแนวโน้มเหล่านี้จึง LAUNCH คอนโดไฮเอนด์ใจกลางเมือง ออกมาตอบสนองความต้องการของคนกลุ่มนี้ ยิ่งช่วงที่สถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อกับผู้ซื้อคอนโดระดับล่างและกลางล่าง บริษัทพัฒนาอสังหาส่วนใหญ่จึงหันมาพัฒนาคอนโดระดับบนแทน เราจึงเห็นคอนโดระดับบน ถูกนำเสนอมาหลายโครงการ และราคาก็ไต่ระดับไปจนถึง 300,000-400,000 /ตรม. ไปแล้ว ดังนั้นการที่จะเลือกซื้อโครงการที่มีราคาสูงแบบนี้ คงต้องทำการบ้านกันมากหน่อย เพราะว่าราคา/ยูนิตขนาดนี้ ด้วยเงิน 10 ล้านบาท คุณอาจจะได้คอนโดที่มีพื้นที่เพียง 25ตรม. เท่านั้น แต่ถ้าจะจับลูกค้ากลุ่มนี้ ขนาด/ยูนิต อย่างน้อยคงต้องประมาณ 40 ตรม.ขึ้นไป สำหรับแบบ 1 ห้องนอน ดังนั้นราคา /ยูนิต ขึ้นต่ำก็ปาเข้าไปเกือบ 15 ล้านบาทแล้ว คนกลุ่มนี้ยังชอบอะไรที่ดู PRESTIGE และ LIMITED  นอกจากทำเลและสิ่งแวดล้อมที่ต้องดู LUXURY มากๆ ประเภทที่บอกกับใครต่อใครก็ได้เต็มปากเต็มคำว่า “ฉันอยู่ที่นี่” โดยคาดหวังว่าคนฟังจะต้องร้อง “ว้าว” นี่คือโจทย์ของ DEVELOPER ที่จะต้องศึกษาพฤติกรรมของลูกค้าให้ดี ส่วนโจทย์ของผู้ซื้อ เนื่องจากมีโครงการระดับ PREMIUM เหล่านี้ออกมาหลายโครงการให้เลือก ดังนั้นการที่จะซื้อคอนโดเกรดนี้ คงต้องทำการบ้านให้ดีเช่นกัน

            นอกจากนั้นยังมีผู้ซื้ออีกกลุ่มที่ซื้อเพื่อหวังผลตอบแทนจากการเช่า ซึ่งคนกลุ่มนี้ ขอผลตอบแทนที่ได้มากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารสัก 1-2 เท่าก็พอ แต่ขอให้ราคาคอนโดต้องไม่ลดลงในอนาคต และถ้าราคาขึ้นไปได้อีก ก็ถือเป็นของแถมที่น่ายินดีเช่นกัน ผมได้ข้อมูลจาก CBRE สำหรับอัตราค่าเช่าในย่านเพลินจิต ซึ่งผลตอบแทนจากการเช่าจะได้เฉลี่ยที่ 1,100/ตรม. ตามภาพข้างล่าง

  

              ซึ่งความต้องการในย่านนี้มีหลายรูปแบบ ทั้ง STUDIO 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน และ 3 ห้องนอน ซึ่ง 2 แบบหลังจะกระจุกตัวอยู่เฉพาะเขตเมืองชั้นในจริงๆ อย่างเช่นเพลินจิต ราชดำริ และสาธร เสียเป็นส่วนใหญ่ ทีนี้ถ้าจะคิดซื้อคอนโดย่านนี้เพื่อหวังลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ก็คงพอจะคำนวณ YIELD ที่คาดหวังได้ แล้วนำมาเป็นตัวช่วยในการพิจารณาเลือกซื้อคอนโดของโครงการไหนกันได้บ้างแล้วนะครับ 

             ทำเลที่เป็น PRESTIGE LOCATION ในย่านเพลินจิตที่อุดมไปด้วย LIFE STYLE ที่ LUXURY ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดิน และคอนโดย่านนี้ราคาสูงมาก เนื่องจาก DEMAND ของคนส่วนใหญ่ที่อยากจะอยู่ในย่านนี้ แต่เนื่องจากพื้นที่ที่มีอยู่จำกัด และที่ดินในย่านนี้หลายๆแปลงก็เป็นที่ของสนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หลายๆโครงการจึงเป็น LEASE HOLD ส่วนที่ดินที่เป็น FREE HOLD ก็แพงจับใจเสียจริงๆ

               ถึงแม้ว่า PERCEPTION ของคนส่วนใหญ่ที่รู้สึกว่า คอนโดในย่านนี้มันแพงเหลือเกิน แต่ก็มี DEVELOPER หลายๆบริษัท และผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของยูนิตที่อยู่อาศัย ในคอนโดที่อยู่ในทำเลนี้ ซึ่งมีทั้งนักลงทุนที่มีสัญชาติไทยและต่างชาติ ที่ยังสนใจอยู่เป็นจำนวนมาก สังเกตจากโครงการหลายๆโครงการที่พอ LAUNCH ออกมา ยอดขายก็พุ่งขึ้นไปอย่างรวดเร็ว ยิ่งบางโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในไม่กี่วัน อย่างเช่น โครงการ NIMIT ของบริษัท PACE DEVELOPMENT ซึ่งถึงแม้จะเป็น HIGH RISE CONDO ที่สูงถึง 53 ชั้น แต่มียูนิตเพียง 187 ยูนิตเท่านั้น และราคาที่ขายตอนเปิดโครงการอยู่ที่เฉลี่ย 320,000/ตรม. โดยออกขายเมื่อปี 2558 ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะช่วงนั้น ไม่ค่อยมีโครงการใหม่ๆที่เป็น FREEHOLD ออกมาในย่านหลังสวน   เช่นเดียวกัน โครงการ ณวรา เรสซิเดนซ์ ซึ่งเป็น  LOW RISE CONDO ที่มี 8 ชั้น และจำนวน 97 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งเพิ่งเปิดตัวไปเมื่อปี 2559   ก็สามารถขายหมดโครงการได้ภายใน 2 วัน ท่ามกลางความเสียดายของผู้สนใจที่จองซื้อไม่ทัน

               เรามาดูกันครับว่าทำไม มีคนกลุ่มที่มองว่าคอนโดย่านเพลินจิต ยังน่าสนใจทั้งๆที่ความรู้สึกของคนส่วนใหญ่ บอกว่ามันแพงจับใจเหลือเกิน ผมมีข้อมูลที่ค้นมาจาก www.cnbc.com แม้จะเป็นข้อมูลเมื่อปี 2557 แต่ยังพอที่จะทำให้เห็นภาพของราคาคอนโดที่เป็น LUXURY ในเมืองต่างๆทั่วโลกได้ว่า ปัจจุบันราคาที่เมืองอื่นๆนั้นเป็นอย่างไรกันบ้าง โดยแสดงให้เห็นว่าเงิน 1 ล้าน $ จะซื้อคอนโดที่เป็น LUXURY ได้พื้นที่กี่ตารางเมตร (กำหนดค่าเงิน 1$=35 บาท ในการเปรียบเทียบครั้งนี้)

               จากภาพข้างล่าง จะพบว่าใน 20 เมืองที่แพงที่สุดในโลก มีเพียง 7 เมืองใน ASIA ที่ติดอันดับ ขอโฟกัสที่ HONGKONG ซึ่งติดอันดับที่ 2 ด้วยเงิน 1 ล้าน $ จะซื้อได้แค่ขนาดพื้นที่ 20.6 ตรม. (=1.70ล้านบาท/ตรม.) และ SINGAPORE อันดับที่ 4 ด้วยเงิน 1 ล้าน $ จะซื้อได้แค่ขนาด 32.6 ตรม. (=1.07ล้านบาท/ตรม.)   โดยทั้งสองเมืองล้วนเป็นเมืองยอดนิยมของคนไทย ที่ไปเยือนกันบ่อยๆ

                                     

     

        คาดว่าในปัจจุบัน ราคา/ตรม. ของ LUXURY CONDO ของ HONGKONG และ SINGAPORE คงจะเพิ่มขึ้นไปอีก ในขณะที่ในปัจจุบัน เงิน 1 ล้าน $ จะซื้อ LUXURY CONDO ในย่านเพลินจิตได้ถึง 116.67 ตรม. (=0.30 ล้านบาท/ตรม.)

        เมื่อผมย้อนไปดูราคาคอนโดแห่งหนึ่งย่านถนนวิทยุ นั่นก็คือ All Season ที่สร้างเสร็จในปี 2539 ซึ่งนับว่าเป็นอาคารที่หรูหราที่สุดในสมัยนั้น ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาท/ตรม. เวลาผ่านไป 20 ปี ปัจจบันมีโครงการที่ผุดขึ้นมาใหม่ ราคาได้วิ่งขึ้นไปถึง 350,000-400,000 บาท/ตรม. กันแล้ว แสดงว่าในช่วงประมาณ 20 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดในย่านนี้ราคาพุ่งขึ้นมาถึง 400% คิดเป็นผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 20%/ปี เลยทีเดียว หรือ 7.18% /ปี ถ้าคิดแบบทบต้น ถ้าเราเชื่อมั่นว่าเศรษฐกิจไทยจะยังคงเติบโตต่อไป ราคาคอนโดในเมืองก็น่าจะเติบโตได้ต่อไปเช่นกัน

               เมื่ออ่านบทความมาถึงบรรทัดนี้แล้ว คุณคงมีคำตอบในใจกันแล้วนะครับว่า “คอนโดย่านเพลินจิต แพงไปหรือยัง?”

กิติชัย เตชะงามเลิศ

       5/5/60

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Be Link ทุกเดือน
              4.นิตยสาร Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

       

ขายดาวน์ คอนโด ณ วรา เรสซิเดนท์ หลังสวน เดิน 3 นาที จาก BTS สถานี ชิดลม ราคาต่ำสุด ๆ ชั้นเพนท์เฮ้าส์ ราคา 10.8 ล้าน

ห้องที่จะขาย: ห้อง  805  ชั้น 8   พื้นที่ 44.37 ตรม. ราคา 10,800,000 บาท ชั้นนี้ มีสวนลอยฟ้า สระว่ายน้ำ และฟิตเนส วิวดี หันไปทางทิศเหนือ พร้อมเฟอร์นิเจอร์พรีเมียมครบชุด ตกแต่งสวยมาก

    ซอยหลังสวน ถนนเพลินจิต แฃวงลุมพินี ปทุมวัน โครงการนี้มี 8 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอยรวมมากกว่า 5,000 ตารางเมตรบนที่ดินขนาด 1 ไร่ 7 ตารางวา มีจำนวนห้องทั้งหมด ประมาณ 97 ยูนิต ซอยหลังสวน อยู่ตรงข้ามโรงเรียนมาแตร์เดอี ห่างจาก BTS สถานี ชิดลม ประมาณ 200 เมตร  ภายในโครงการจะมีพื้นที่ส่วนกลางคือสระว่ายน้ำ  ฟิตเนส  รูฟการ์เด้น  ระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง ฯลฯ คาดว่าจะเสร็จภายในไตรมาส 4 ปี 2561 ค่าส่วนกลาง 70 บาท/ตรม. เงินกองทุนคอนโด 700 บาท/ตรม.

ดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่  http://thinkofliving.com/2016/02/24/navarang-press-navara/#QIelJ0rQfTXROa15.99