ลงทุนอย่างไรให้รวย ตอนจบ

                                                              ลงทุนอย่างไรให้รวย ตอนจบ

                   ผมสนใจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มานานแล้ว   เพราะเคยเห็นครอบครัวหนึ่งแถวย่านที่ผมเคยขายส่งเสื้อผ้า เขาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทซื้อมาขายไป ปรากฏว่าบ้านนั้นฐานะดีกว่าบ้านอื่นอย่างเห็นได้ชัด อีกคนมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าก็ฐานะดี เห็นแล้วอยากทำบ้าง แต่ครอบครัวผมไม่มีใครทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์เลย จึงไม่รู้จะไปปรึกษาใคร ว่าควรเริ่มต้นอย่างไร 

                    จนกระทั่งวันหนึ่งมีการจัดประมูลที่ดินหมู่บ้านวินด์มิลล์แถวบางนา-ตราด ผมก็ไปดู ตอนแรกไม่ได้คิดจะซื้อ แค่ไปดูลาดเลาเฉย ๆ เพราะไม่เคยประมูลที่ดินมาก่อน ผมเห็นว่าเป็นหมู่บ้านที่ดีทีเดียว ราคาประมูลเริ่มที่ตารางวาละหมื่นกว่าบาท ซึ่งคิดว่าไม่แพง เพราะเคยเห็นหมู่บ้านอื่นที่มีทำเลและสภาพในหมู่บ้านแย่กว่าที่นี่ยังตารางวาละ 20,000 – 30,000 บาท

                    เวลานั้นผมเริ่มมีเงินจากการลงทุนในหุ้นบ้างแล้ว จึงตัดสินใจซื้อที่ดิน 2 แปลง หลังจากซื้อได้ไม่นานก็ขายได้แปลงหนึ่ง แล้วไปซื้อเพิ่มมาอีก 3 แปลง ปรากฏว่าขายไปได้อีก 3 แปลง เหลือ 1 แปลง ความจริงก็มีคนมาขอซื้อ แต่คิดจะเอาไว้อยู่เองจึงไม่ได้ขาย ซึ่งภายหลังไม่ได้ไปอยู่ และก็ยังขายไม่ได้มาจนทุกวันนี้ ราคาซื้อเวลานั้นแปลงหนึ่งประมาณ 8 ล้าน ซื้อมาทั้งหมดประมาณ 40 ล้าน เฉลี่ยแล้วก็ได้กำไรพอสมควรเมื่อเทียบกับระยะเวลาไม่นานก็ขายได้ ที่สำคัญกว่านั้นคือเราได้เรียนรู้ แต่สิ่งหนึ่งที่ทำผิดพลาดไปคือ น่าจะขายที่ดินแปลงที่เหลือไปด้วย แทนที่จะเก็บไว้เพื่อจะอยู่เอง เพราะปรากฏว่าสิบกว่าปีราคาที่ดินแปลงนี้ขึ้นมาไม่มาก ถ้าผมขายแล้วเอาเงินไปลงทุนหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ที่อื่นคงได้กำไรไปหลายรอบและมากกว่าที่จะต้องถือมาจนปัจจุบัน

                    หลังจากนั้นจึงลองไปดูการประมูลบ้านและที่ดินของกรมบังคับคดี ตอนแรกก็ไม่ได้ตั้งใจจะซื้อ เผอิญไปเห็นบ้านหลังหนึ่งเป็นบ้านเดี่ยว มีพื้นที่มากถึง 172 ตารางวา ตอนนั้นมีความรู้สึกว่าถูกมาก  จึงลองแข่งประมูลกับคนอื่น ปรากฏว่าเราดันชนะ โดยประมูลได้ในราคา 1.35 ล้านบาท แต่พอไปดูจริง ๆ กลายเป็นที่ตาบอด แต่เป็นบ้านไม้ติดคลอง อยู่ในย่านพัฒนาการ หลังจากประกาศขายทางอินเทอร์เน็ตโดยตั้งราคาขายที่ 2.2 ล้านบาทมีคนสนใจมาดูเกือบ 20 ราย แต่เมื่อพบว่าเป็นที่ตาบอดและถึงแม้จะมีทางออกเป็นทางภาระจำยอม ก็ไม่มีใครอยากได้ นับเป็นบทเรียนครั้งยิ่งใหญ่เลยว่าก่อนจะประมูลซื้อทรัพย์สิน ต้องไปดูให้เห็นก่อนว่าตัวบ้านและสภาพแวดล้อมจริงเป็นอย่างไร แต่ยังโชคดีที่ผมขายบ้านหลังนี้ได้ภายในเวลาเพียง 5 เดือน มีกำไรกว่า 60 เปอร์เซ็นต์  

                    ประสบการณ์ครั้งนั้น ทำให้ผมเรียนรู้ว่าหากจะประมูลทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด สิ่งที่ควรทำอย่างแรกคือไปดูทรัพย์สินที่เราสนใจก่อน ว่าเป็นตึกหรือบ้านไม้ เป็นที่ตาบอดหรือเปล่า สภาพบ้านและสิ่งแวดล้อมข้างบ้านเป็นโรงงานหรือทำธุรกิจที่ก่อให้เกิดเสียง กลิ่น หรือสิ่งรบกวนอื่นๆ หรือไม่  ถ้าแถวนั้นมีตึกร้างเยอะก็ไม่น่าสนใจ เพราะดูไม่ปลอดภัย ฮวงจุ้ยดีไหม เป็นทางสามแพร่งหรือไม่  ถ้าอยู่ในซอย ทางเข้าเปลี่ยวไหม บ้านมีคนอยู่หรือไม่ ใครอยู่ ผู้เช่าหรือเจ้าของบ้านอาศัยอยู่เอง ถ้าเป็นบ้านที่คนเช่าอาศัยอยู่ เมื่อเราซื้อได้แล้ว จะขอให้ออกจากบ้านก็ง่าย แต่ถ้าเป็นเจ้าของบ้านอยู่เอง มักมีปัญหายุ่งยาก อาจจะต้องฟ้องขับไล่กันอีก อย่างผมซื้อขายบ้านมาสิบกว่าปี มีบ้าน 3-4 หลังที่ต้องฟ้องขับไล่ เพราะเจ้าของไม่ยอมย้ายออกจากบ้าน ทั้งๆที่ผมยื่นข้อเสนอที่ดีให้แก่เขา ยกตัวอย่างเช่นการให้อยู่ฟรีเป็นเวลา 3 ถึง 4 เดือน หรือช่วยค่าขนย้ายและค่าเช่าที่อยู่ใหม่ ก็ยังไม่ยอมย้ายออก กฎหมายไทยก็เอื้ออำนวยให้เจ้าของเดิมสามารถดื้อแพ่ง  ไม่ยอมย้ายออกโดยง่าย ทั้งทั้งที่ผู้ประมูลได้ ได้ชำระราคาค่าทรัพย์สินนั้นแล้ว แต่ก็ไม่สามารถที่จะเข้าไปครอบครองหรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นๆไลน์ค้างต้องฟ้องขับไล่ซึ่งถ้าเจอเจ้าของบ้านคนเก่าที่หัวหมอ อาจจะต้องฟ้องกันถึง  3 ศาล  ใช้เวลาต่อสู้คดีกันนานถึง 2-3 ปี   ยิ่งถ้าท่านไม่ได้มีเงินมากมายถ้าเจอเคสแบบนี้ ก็อาจจะทำให้ไม่มีเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นอีกได้อีก

       สมัยตอนที่ประมูลเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้ว ตอนนั้นนับว่าเป็นช่วง blue ocean  เพราะมีผู้เข้าประมูลไม่มากนัก ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์มือสองผ่านการประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดีดีมาก ในเวลาต่อมาจึงมีผู้เข้ามาประมูลแข่งขันกันมากขึ้น ทำให้ในภาวะปัจจุบันต้องถือว่าเป็นช่วง red ocean แล้ว ผลตอบแทนที่คาดหวังได้ในปัจจุบันจึงไม่สูงนัก                                                                  

          สมัยก่อนผู้ที่จะประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ไม่ว่ามูลค่าทรัพย์เท่าไรต้องวางมัดจำทรัพย์สินแห่งละ 50,000 บาท ปรากฏว่ามีกลุ่มคนบางกลุ่มที่รวมตัวกัน แล้วประมูลแข่งกับคนอื่น สู้ทุกราคา สมมุติว่ากลุ่มนี้ประมูลซื้อบ้านได้ 10 หลัง รวมแล้วเท่ากับต้องเสียค่ามัดจำ  500,000 บาท เขามีเวลา 3 เดือนครึ่ง (ปกติจะต้องไปชำระเงินให้กรมบังคับคดีภายใน 15 วัน แต่สามารถขอผ่อนผันขยายเวลาได้อีก 3 เดือน) จึงจะไปจ่ายเงินให้กรมบังคับคดี กลุ่มนี้คิดว่าถ้าเขาขายบ้านได้ 3 หลัง ต้องทิ้งมัดจำอีก 7 หลังซึ่งเท่ากับ 350,000 บาท แต่ก็ยังคุ้ม เพราะบางครั้งขายบ้านหลังหนึ่ง ได้กำไรมากกว่า 350,000 บาทแล้ว เมื่อรวมกำไรที่ได้จากการซื้อขายหักลบกลบหนี้แล้วก็ยังได้กำไร

                    การมีกลุ่มเหล่านี้ขึ้นมาทำให้ผมประมูลได้ยากขึ้น ซื้ออสังหาริมทรัพย์อะไรไม่ได้เลย เพราะเขาสู้ทุกราคา ขณะที่ผู้ซื้อเพื่อไว้อยู่เอง เขาจะให้ราคาสูงเกือบใกล้เคียงหรือเท่ากับตลาด ส่วนตัวผมเองจะประมูลในราคาที่ต่ำกว่าตลาดประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์ เผื่อค่าใช้จ่ายต่างๆ และกำไร

          ตามปกติการประมูลจะเริ่มต้นที่ราคาประเมินอ้างอิง หากไม่มีผู้เข้าสู้ราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะปรับลดราคาเริ่มต้นลงร้อยละ 10 ของราคาดังกล่าวสำหรับการขายแต่ละครั้ง แต่ราคาเริ่มต้นจะไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของราคาประเมินอ้างอิง

                    ในปัจจุบัน กรมบังคับคดีเปลี่ยนวิธีวางเงินมัดจำหรือการวางหลักประกันใหม่ โดยทรัพย์สินที่นำมาประมูลที่

1)          ราคาต่ำกว่า 500,000 บาท ต้องวางหลักประกัน* ไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน

2)          ราคา 500,000 บาท  – 1 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 50,000 บาท

3)          ราคา 1 – 5 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 250,000 บาท

4)          ราคา 5 – 10 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 500,000 บาท

5)          ราคา 10 – 20 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 1 ล้านบาท

6)          ราคา 20 – 50 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 2.5 ล้านบาท

7)          ราคา 50 – 100 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 5 ล้านบาท

8)          ราคา 100 – 200  ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 10 ล้านบาท

9)          มากกว่า 200  ล้านบาท ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเสนออธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายเป็นผู้พิจารณากำหนด

*หมายเหตุ : หลักประกันต้องเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่าย “สำนักงานบังคับคดีกรุงเทพมหานคร” หรือหนังสือค้ำประกันของธนาคารโดยไม่มีเงื่อนไข

                    วิธีวางเงินมัดจำดังกล่าวข้างต้น ทำให้กลุ่มคนที่เคยใช้วิธีรวมกันสู้ทุกราคาต้องคิดหนัก เพราะยิ่งราคาทรัพย์สินมากก็ยิ่งเสี่ยงมาก กรมบังคับคดีต้องการกำราบกลุ่มคนเหล่านี้ที่ทำให้ระบบการประมูลเสียหาย เพราะเมื่อเขาทิ้งมัดจำ ทรัพย์สินเหล่านี้กว่าจะหมุนเข้ามาประมูลใหม่ต้องใช้เวลาอีก 6 เดือน เนื่องจากมีทรัพย์สินอื่น ๆ รอคิวอยู่มากมาย ทำให้ทรัพย์สินที่ตกค้างไม่สามารถขายทอดตลาดได้เป็นจำนวนมาก ปัจจุบันกรมบังคับคดีเริ่มมีการทำแบล็กลิสต์กลุ่มคนที่ทิ้งเงินมัดจำ ไม่ให้เข้าประมูลได้อีก

          การประมูลทรัพย์ของกรมบังคับคดี ทรัพย์ที่นำมาประมูล มีความหลากหลาย มีทั้งที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และ condominium  มีทั้งที่อยู่ในสภาพที่พอใช้ได้ จนถึงสภาพที่ย่ำแย่ เพราะส่วนใหญ่เจ้าของบ้านเดิม จะไม่ค่อยยอมซ่อมแซม เพราะคิดว่าในที่สุดก็จะต้องโดนยึดไป เทคนิคในการเลือกที่จะประมูลทรัพย์แต่ละประเภทก็แตกต่างกัน กรณีที่เป็นอาคารพาณิชย์ ปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งคือ ทำเล ต้องดูว่าทำเล

ของตึกแถวนั้นทำการค้าได้หรือไม่ เพราะถ้าทำการค้าขายได้ จะขายได้ราคาสูงกว่าปกติ ตึกบางแห่งขนาดพื้นที่เล็กนิดเดียวแต่ขาย 15 ล้าน ขณะที่ตึกละแวกเดียวกันอยู่ลึกเข้าไปแค่ 200 เมตร ราคาอาจเหลือแค่ 5-7 ล้าน เพราะค้าขายไม่ได้ อย่างไรก็ดี การลงทุนในตึกแถวที่มีทำเลการค้าอาจมีความเสี่ยงตรงที่ว่า ถ้าทำเลการค้าเปลี่ยน เช่น ย้ายป้ายรถเมล์ หรือเส้นทางเดินรถเปลี่ยน หรือมีทางยกระดับผ่านหน้าตึก ฯลฯ จะทำให้ราคาตึกแถวเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้เช่นกัน ปัจจัยถัดมา ก็คือเรื่องราคา สำหรับท่านที่ไม่ค่อยทราบเรื่องราคาที่เหมาะสม ของอสังหาแต่ละชิ้นว่าควรจะมีราคาเท่าไหร่ การตรวจสอบราคาจากการประกาศขายของอสังหา ในละแวกเดียวกัน หรือการตรวจสอบราคาจากเว็บไซต์ที่มีผู้ประกาศขายอสังหาอยู่มากๆ ก็เป็นวิธีที่ดี ทั้งยังเป็นการตรวจสอบว่า มีอสังหา  ประกาศขายในย่านนั้น มากหรือน้อยเพียงใด ยิ่งถ้ามีประกาศขายมาก แสดงว่าอสังหาในย่านนั้นมีซัพพลายล้นตลาดทำให้ความน่าสนใจน้อยลง บทความนี้เน้นเรื่องการซื้ออสังหามือสอง  บทความหน้าจะมาพูดเรื่องการซื้ออสังหามือแรกกันครับ

          

กิติชัย เตชะงามเลิศ

       5/5/60

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Be Link ทุกเดือน
              4.นิตยสาร Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

อัลทีจูด ดีไฟน์(Altitude Define) 3 ยูนิตราคาพิเศษ ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน เพียง 200 เมตร และ 600 เมตร จาก BTS สถานีศาลาแดง ถนนสี่พระยา แขวงสี่พระยา เขตบางรัก

ห้องที่จะขายดาวน์

1.ห้อง 409 ชั้น 4 ประเภทห้อง B2 : 2 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์และห้องขยะ พื้นที่ใช้สอย: 43.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 7,200,000 บาท

2.ห้อง 708 ชั้น 7 ประเภทห้อง A1 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 28.4 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 4,900,000 บาท

3.ห้อง 803 ชั้น 8 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 35.5 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เป็นซิตี้วิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 6,200,000 บาท

• อาคารชุด 8 ชั้น และชั้นใต้ดิน ลึก 3 ระดับ 59 ห้องชุด บนที่ดิน 218 ตารางวา
• พื้นที่ใช้สอย 28.4 – 48.3 ตร.ม.

พื้นที่ส่วนกลาง : สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ ห้องสมุด ซาวน่า และ สปอร์ตคลับ / ฟิตเนส

สถานที่สำคัญใกล้เคียง

1. จามจุรีสแควร์ 250 เมตร 2. รร.เตรียมอุดมศึกษา 600 เมตร 3. รร.สาธิตจุฬา 600 เมตร 4. จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย 300 เมตร 5. ย่านธุรกิจสีลม 450 เมตร 6. สวนลุมพินี 600 เมตร

                ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 9 ยูนิต

  ที่จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

  คาดว่าจะแล้วเสร็จ : กุมภาพันธ์ 2560

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby
• สระว่ายน้ำระบบเกลือ + Jacuzzi + Pool Lounge
• ห้องออกกำลังกาย + Sauna
• Double Volume Lobby
• Sky Deck
• Roof Garden
• สวนหย่อมรอบโครงการ
• ลิฟท์โดยสาร 1 ตัว

·        จอดรถ  59 คัน คิดเป็น 100 %

• ระบบ CCTV / Access Card

รายการวัสดุ

- พื้น Engineering Wood
- กลอนประตู Digital Door Lock High Security Lock
- Kitchen Counter
- Built-in Closet

-Loose Furniture Set
- Double Glass Window (front side only)
- ระบบห้องน้ำ Automation จาก American Standard
- ระบบน้ำร้อน Heat Water System
- เครื่องปรับอากาศ Daikin หรือเทียบเท่า
- อุปกรณ์ไฟฟ้าจาก Siemen ระบบ LED Lighting ทั้งอาคาร รวมถึงการติดตั้งแผง Solar Cell บนดาดฟ้า
- ผนังห้อง Wallpaper พร้อม Wall Decoration
ดู VDO ที่  https://youtu.be/71DIiM0m4tM