การลงทุนไม่ยากอย่างที่คิด โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

1.หนังสือ "จาก1ล้านเป็น500ล้านผมทำอย่างไร" เล่าประสบการณ์การลงทุนของผมที่นำไปใช้ได้ง่ายๆ 2.หนังสือ "ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน" แนะวิธีออมเงินเพียงเดือนละหลักพัน ก็เป็นเศรษฐี 100 ล้าน ก่อนอายุ 50 ปี!

วันพฤหัสบดีที่ 24 สิงหาคม พ.ศ. 2560

Maximize กำไรคอนโด ทำไง?(ตอนที่ 2)

บทความที่แล้ว ผมได้พูดถึงวิธีที่จะสร้างผลกำไรจากการลงทุนคอนโดให้ได้มากที่สุด โดยมีวิธีการหลักๆ มีอยู่ 2 วิธีคือ เพิ่มรายได้ และลดต้นทุน ซึ่งการลดระยะเวลาถือครองคอนโด รวมทั้งการประหยัดต้นทุนดอกเบี้ย และลดต้นทุนค่าเสียโอกาส ยิ่งในยุคที่อัตราดอกเบี้ยต่ำติดดินแบบนี้ ผมแนะนำว่า ถ้าคุณเป็นคนมีเครดิต คุณควรจะใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินเป็นอย่างยิ่งโอกาสที่ดอกเบี้ยต่ำแบบนี้ ในรอบชีวิตคนเรา ก็มีเป็นแค่บางช่วงของชีวิตเท่านั้น ผมยังจำได้เมื่อสมัยก่อนเคยเห็นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 10 กว่าเปอร์เซ็นต์ต่อปี และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงเกือบ 20 เปอร์เซ็นต์ต่อปี เป็นเวลาติดต่อกันหลายปี ก็พบเห็นมาแล้ว

ยิ่งช่วงนี้ธนาคารแข่งขันกันให้อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน อยู่ในอัตราที่ต่ำมาก ซึ่งส่วนมากจะมีโปรโมชั่นเน้น 3 ปีแรก ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำสุดๆ โดยสามารถที่จะโปะปิดได้ภายใน 3 ปี เพียงแต่ว่าไม่สามารถที่จะทำการรีไฟแนนซ์ได้ ในช่วง 3 ปีแรก แต่หลังจากนั้นก็สามารถที่จะทำได้ จึงเป็นโอกาสอันดี ที่คนที่จะถือครองคอนโดในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นเพราะว่า ซื้อเพื่ออยู่เอง ซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือซื้อเพื่อขายต่อ แต่ยังขายไม่ได้ ที่ถือครองคอนโดมาเกิน 3 ปีแล้ว หาช่องทางที่จะทำการรีไฟแนนซ์ เพื่อจะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำติดดิน ต่อเนื่องไปได้อีก 3 ปี ทำเช่นนี้ไปเรื่อยๆทุก 3 ปี จนกว่าจะผ่อนหมด เดี๋ยวเรามาคำนวณกันดูสิครับว่า ถ้าคุณทำอย่างนี้คุณจะประหยัดดอกเบี้ยไปได้สักเท่าไหร่ ซึ่งคุณจะมีทางเลือกอยู่ 2 ทาง บทความแรกได้พูดถึงทางเลือกที่หนึ่งไปแล้ว คือการผ่อนค่างวดเท่าเดิม แต่ระยะเวลาการผ่อนสั้นขึ้น บทความนี้จะขอต่อด้วยทางเลือกที่ 2

2. การผ่อนค่างวดลดลง แต่ระยะเวลาการผ่อนเท่าเดิม สมมติว่าในช่วง 20 ปีต่อจากนี้ อัตราดอกเบี้ยอยู่คงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง แล้วอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ยที่ 3.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยปีที่ 4 จนถึงปีที่ 20 อยู่ที่ 7.5%/ปี เงินค่าผ่อนบ้าน 20 ปี ต้องผ่อน 240 งวดๆละ 36,350 บาท (งวดสุดท้ายผ่อนเพียง 34,542.89 บาท) รวมเป็นเงิน 8,722,192.89 บาท จากเงินต้น 5,000,000 บาท ดอกเบี้ยตลอด 20 ปี เป็นเงิน 3,722,192.89 บาท แต่ถ้าคุณทำการรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี แล้วสมมติว่าทุกครั้ง คุณจ่ายดอกเบี้ย 3 ปีแรกในอัตรา 3.5% เท่าเดิม คุณจะผ่อนเหลือเพียงงวดละ 29,100 บาท ใช้เวลาผ่อน 20 ปีหรือ 240 งวด โดยงวดสุดท้ายผ่อนเพียง 227.17 บาท รวมเป็นเงิน 6,955,127.17 บาท จากเงินต้น 5,000,000 บาท ดอกเบี้ยรวม 1,955,127.17 บาท

แต่ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่ตามมาจากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งได้แก่

1. ค่าธรรมเนียมในการจำนอง (จ่ายกรมที่ดิน) 1% ของวงเงินกู้ใหม่

2. ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

3. ค่าประเมินหลักประกัน 2,700 บาท (ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร) ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายข้อนี้สามารถที่จะขอยกเว้นจากธนาคารได้

ดังนั้นคุณจะมีค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์ 6 ครั้งๆละ 5,000,000 x 1.05% = 52,500 x 6 = 315,000 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ 3,722,192.89-1,955,127.17 = 1,767,065.72 บาท หักค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 6 ครั้ง 315,000 บาท ก็ยังประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้ 1,452,065.72 บาท หรือคิดเป็น 29.04% ของราคาคอนโดเลยทีเดียว ดังนั้นเมื่อเทียบกับแนวทางที่ 1 จะเห็นได้ว่าประหยัดดอกเบี้ยได้น้อยกว่า 2,107,614.16-1,452,065.72 = 655,548.44 บาท หรือคิดเป็น 13.11% ของราคาคอนโด แต่สิ่งหนึ่งที่คุณควรคำนึงถึง คือต้นทุนค่าเสียโอกาสเพราะว่าจำนวนเงินที่คุณผ่อน 2 งวดลดลงจาก แนวทางที่ 1 คือแทนที่จะผ่อน 36,350 บาทต่อเดือน ก็เหลือเพียงผ่อน 29,100 บาทต่อเดือน เท่ากับว่าคุณผ่อนน้อยลงงวดละ 7,250 บาท ยังขึ้นผมบอกเมื่อบทความที่แล้วว่า มีต้นทุนค่าเสียโอกาสทำให้แนวทางที่ 1 คุณมีจำนวนเงิน 7,250 บาทในแต่ละเดือนติดต่อกันเป็นเวลา 14 ปี 9 เดือนที่เป็นเงินที่สร้างต้นทุนค่าเสียโอกาส ซึ่งเป็นต้นทุนที่หลายคนมักมองข้าม เพราะมองไม่เห็น แต่จริงๆแล้วต้องถือว่าเป็นต้นทุนตัวฉกาจเลยทีเดียว ยิ่งในช่วงระยะเวลาที่นานมากๆเมื่อกี้ต้นทุนค่าเสียโอกาสน่ะคับต้นจะพบว่า ค่าเสียโอกาสดังกล่าวมีมูลค่าสูงจริงๆ

อ่านมาถึงบรรทัดนี้แล้ว อย่าเพิ่งสรุปว่าแนวทางที่ 1 ดีกว่าแนวทางที่ 2 เดี๋ยวผมจะมาเฉลยว่าแนวทางไหนดีที่สุดในบทความหน้าครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ

24/8/60

Maximize กำไรคอนโด ทำไง?(ตอนที่ 1) http://kitichai1.blogspot.com/2017/08/maximize-1.html

Maximize กำไรคอนโด ทำไง?((ตอนจบ) http://kitichai1.blogspot.com/2017/09/maximize.html

ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยเอาเม้าส์ไปทางด้านขวามือจะมีแถบแสดงออกมา แล้วเลือกคลิกไอคอนที่เขียนว่าสมัครรับข้อมูล เมื่อผมมีบทความใหม่ ท่านก็จะทราบทันที

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"

2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”

3.นิตยสาร Be Link ทุกเดือน

4.นิตยสาร GQ เดือนเว้นเดือน

5.นิตยสาร Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

หาอสังหาทั้งถูกและดีเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ได้ที่ http://www.pantipmarket.com/mall/homeproperty

ขายดาวน์ คอนโด ชีวาทัย เรสซิเดนท์ อโศก (CHEWATHAI RESIDENCE ASOKE) 4 ยูนิต สุดสวย ราคาพิเศษ เดิน 5 นาทีจากสถานี MRTพระราม 9 และ 4 นาทีจาก AIRPORT LINK สถานีมักกะสัน ติดกับทางด่วนศรีรัชที่ทางลงรัชดา

ห้องที่จะขาย

1. 812 TYPE 1G Duplex ชั้น 8 พื้นที่ใช้สอยรวม 35.14(28.63+6.51) ตรม. 1ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 4,700,000 บาท หันไปทางทิศเหนือ ไม่มีอะไรบล็อกวิว ไม่ใกล้ห้องขยะ

2. 12A12 TYPE 1G Duplex ชั้น 12A พื้นที่ใช้สอยรวม 35.14(28.63+6.51) ตรม. 1ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 4,900,000 บาท หันไปทางทิศเหนือ ไม่มีอะไรบล็อกวิว ไม่ใกล้ห้องขยะ

3. 1214 TYPE 4B Duplex ชั้น 12 พื้นที่ใช้สอยรวม 39.60(33.20+6.40) ตรม. 1ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เป็นห้องมุม เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 6,100,000 บาท หันไปทางทิศเหนือ ไม่มีอะไรบล็อกวิว ไม่ใกล้ห้องขยะ

4. 1903 TYPE 5A Duplex ชั้น 19 พื้นที่ใช้สอยรวม 39.32(31.93+7.39) ตรม. 1ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 6,200,000 บาท หันไปทางทิศตะวันออก ไม่มีอะไรบล็อกวิว ไม่ใกล้ห้องขยะ

รายละเอียดโครงการ

ถนนอโศก-ดินแดง แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กทม. คอนโดสูง 29 ชั้น พื้นที่โครงการ 1-22-66 ไร่ 315 ยุนิต ที่จอดรถมากกว่า 140 คัน ลิฟต์โดยสาร 3 ตัว ลิฟต์บริการ 1 ตัว จุดเด่นคือฝ้าเพดานสูงถึง 3.60 เมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จ : 2561

พิกัด 13.754271,100.564386 ถนนอโศก-ดินแดง แขวงดินแดง เขตดินแดง กทม.

ขนส่งาธารณะ

– รถไฟฟ้า MRT พระราม 9 350 เมตร
– Airport Link มักกะสัน 350 เมตร

เฟอร์นิเจอร์ ครบครันมูลค่า 400,000บาท

คาดว่าจะแล้วเสร็จ มิย. 2561 ค่าส่วนกลางและกองทุน 80 บาท/ตร.ม.และ 1,000 บาท/ตร.ม. ตามลำดับ

เจ้าของโครงการ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน)

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก