ลงทุนคอนโดกำไรเป็นล้าน(ตอนจบ)

                                            ลงทุนคอนโดกำไรเป็นล้าน(ตอนจบ)

             บทความตอนที่แล้วผมได้พูดถึงประสบการณ์การลงทุนอันเลวร้าย ในช่วงที่เกิดภาวะเศรษฐกิจ  รวมถึงการลงทุนในหุ้นและอสังหา แล้วทิ้งท้ายด้วยเรื่องจุดประสงค์ของการลงทุนในอสังหาที่มี 2 ประเภทคือ

 1.เก็งกำไร โดยหวังที่จะขายใบจองได้ก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ หรือที่หลายๆคนมักเรียกว่า "จับเสือมือเปล่า" นักเก็งกำไรเหล่านี้ มักคิดว่าเป็นการลงทุนที่ใช้เงินลงทุนต่ำ เพราะโดยปกติช่วงเวลาการผ่อนชำระค่างวดที่เริ่มต้นตั้งแต่ เงินจอง ทำสัญญา แล้วก็ผ่อนชำระค่างวด รวมเป็นจำนวนเงินทั้งหมด ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 10 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ยกตัวอย่างเช่นคอนโดราคา 2.8 ล้านบาท เงินจอง 30,000 บาท  เงินทำสัญญา 50,000 บาท  เงินผ่อนชำระค่างวดอีก 24 งวดๆละ 10,000 บาท รวมเป็นเงินในขั้นตอนดังกล่าว 320,000 บาท หรือคิดเป็น 11.43 เปอร์เซ็นต์ของราคาคอนโดยูนิตที่ซื้อ สมมุติว่าผ่อนไปได้ 15 เดือน สามารถขายยูนิตนี้ไปได้ ที่ราคา 3 ล้านบาทถ้วน เราลองมาคำนวณดูว่า นักเก็งกำไรท่านนี้จะได้ผลตอบแทนจากเงินลงทุนเท่าไหร่ ส่วนต่างของราคาที่ขายกับราคาที่ซื้อมา 3,000,000-2,800,000 = 200,000 บาท จากจำนวนเงินที่ได้ชำระไปทั้งสิ้น 30,000+50,000+(10,000x15) = 230,000 บาท  ดังนั้นผลตอบแทนจากการเก็งกำไรครั้งนี้ (200,000/230,000)x100 = 86.96%   ดูแล้วเป็นตัวเลขที่ถูกใจผู้มีเงินออม ในยามที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร 1 ปีที่เข้ากับ 2% ต่อปีแน่นอน จึงทำให้ปัจจุบันนี้ มีนักเก็งกำไรที่มุ่งแสวงหากำไรจากใบจองคอนโดมากมาย แต่มีความจริงบางอย่างที่หลายๆคนอาจจะไม่ทราบ มีนักเก็งกำไรส่วนหนึ่ง ที่จำเป็นจะต้องมาขายใบจอง ในราคาเท่าทุน หรือขาดทุนเสียด้วยซ้ำ เพราะว่าระหว่างที่ถือรอที่จะขาย ในช่วงที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ จนสร้างเสร็จ แต่ยังขายไม่ได้ ซ้ำร้ายยังต้องหาเงินมาจ่ายอีกก้อนใหญ่ประมาณ 80 ถึง 90 เปอร์เซ็นต์ของราคายูนิตที่ซื้อ  เพื่อไว้จ่ายตอนโอน เงินออมส่วนตัวก็มีไม่พอ แถมไปกู้แบงค์ ก็ยังกู้ไม่ผ่านเสียอีก มีโอกาสที่จะถูกทาง Developer ยึดเงินที่ผ่อนชำระมาทั้งหมด หลายครั้งที่ผมแนะนำให้เพื่อนๆว่า ช่วงเวลาที่จะซื้อคอนโดในราคา Presale อีกช่วงหนึ่งก็คือตอนที่คอนโดสร้างเสร็จ ซึ่งมักจะมีนักเก็งกำไรส่วนหนึ่ง ที่ต้องยอมทิ้งไพ่ ขายใบจองในราคาเท่าทุนหรืออาจจะขาดทุนด้วยซ้ำ จากเหตุผลข้างต้นที่ผมกล่าวมา

        2. ลงทุน  นั่นหมายความว่าคุณพร้อมที่จะโอนยูนิตที่คุณซื้อไว้ เมื่อโครงการสร้างเสร็จ ซึ่งยังอาจแบ่งได้เป็น 2 จุดประสงค์คือ

                2.1 ตั้งใจที่จะขายยูนิตที่คุณซื้อไว้ หลังจากที่ตึกสร้างเสร็จ โดยปกติช่วงเวลาที่จะขายคอนโดที่ซื้อไว้ให้ได้ราคาดีก็คือช่วง

2.1.1.โครงการขายหมดแล้ว  ยิ่งโครงการที่ฮอตมากๆ อย่างเช่นปิดการขายภายในเวลาไม่เกิน 2-3  วัน ยิ่งทำให้การบวกราคาจากใบจองได้ผลกำไรสูงมากเมื่อเทียบกับเงินจอง

2.1.2.โครงการสร้างใกล้เสร็จแล้ว หรือใกล้ที่จะโอน จะมีคนซื้อกลุ่มหนึ่งที่ไม่ชอบซื้อตอนที่โครงการยังเป็นกระดาษ หรือเพิ่งก่อสร้างไปไม่นาน เพราะเกรงว่าโครงการก่อสร้างไม่เสร็จ เพราะเคยเห็นมีบางโครงการที่สร้างไปกลางคันแล้วทิ้งร้างไว้ หรือบางโครงการที่ไม่ได้สร้างขึ้นมาเลยก็มี

2.1.3.โครงการสร้างเสร็จไปพักใหญ่แล้ว ลูกค้าที่จองซื้อก่อนหน้านี้ ก็โอนไปหมดแล้ว  หมดคู่แข่งที่เป็นนักเก็งกำไร แนะนำว่าให้โอนชื่อเข้าไปอยู่ในสำมะโนครัวของคอนโดยูนิตนี้ เมื่อเกิน 1 ปีเวลาขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่หนักคือ 3.3%  ยิ่งถ้าขายภายในปีที่ 2 หลังจากโอน ก็จะทำให้เสียภาษีเงินได้ส่วนบุคคลน้อยกว่าการถือระยะยาว เพราะสามารถหักค่าใช้จ่ายได้มากกว่า

                2.2 ตั้งใจที่จะถือยูนิตที่ซื้อไว้ เพื่อหวังปล่อยเช่า ซึ่งสามารถคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ(หลังหักค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆ) ได้ประมาณ 2 ถึง 10% ขึ้นอยู่กับว่าเป็นคอนโดใหม่หรือคอนโดเก่า เป็นคอนโดในเมืองหรือคอนโดชานเมือง  คอนโดใหม่ในใจกลางเมืองเนื่องจากอัตราค่าเช่าวิ่งขึ้นไปช้ากว่าราคาต่อยูนิต  ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิจะอยู่ที่ประมาณ 2-3 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น   แต่มีโอกาสที่จะได้ Capital gain  ในขณะที่คอนโดเก่าชานเมือง ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ  อาจวิ่งไปถึง 10 เปอร์เซ็นต์  แต่โอกาสที่จะได้ Capital gain  น้อยมาก ที่จริงผมเคยเขียนบทความชื่อ ”ปล่อยเช่าอย่างไรถึงจะรวย?” ซึ่งเคยลงหนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ฉบับวันที่ 28 มีนาคม 2560 เขียนไว้อย่างละเอียดเลยทีเดียว  หรือจะอ่านบทความนี้ได้ที่ http://kitichai1.blogspot.com/2017/05/blog-post_5.html

           การลงทุนอะไรก็ตามควรยึดหลัก ไม่ลงทุนเกินตัว มิฉะนั้นการที่จะได้กำไร อาจจะกลายเป็นขาดทุนก็ได้  อย่างเช่นพวกจับเสือมือเปล่าที่ผมกล่าวข้างต้น และก่อนที่จะลงทุนควรจะศึกษาหาข้อมูล แล้วพิจารณาให้ถี่ถ้วน  มิฉะนั้นอาจจะต้องมาเสียใจภายหลัง

เคล็ดลับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ(ตอนที่ 1) อ่านต่อที่ http://kitichai1.blogspot.com/2017/08/1.html

กิติชัย เตชะงามเลิศ

     2/8/60

ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยเอาเม้าส์ไปทางด้านขวามือจะมีแถบแสดงออกมา แล้วเลือกคลิกไอคอนที่เขียนว่าสมัครรับข้อมูล เมื่อผมมีบทความใหม่ ท่านก็จะทราบทันที

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
  Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

      หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"   

              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน” 

              3.นิตยสาร Be Link ทุกเดือน 

              4.นิตยสาร GQ เดือนเว้นเดือน

              5.นิตยสาร Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

หาอสังหาทั้งถูกและดีเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ได้ที่  http://www.pantipmarket.com/mall/homeproperty

ขายดาวน์คอนโด ไฮด์ สุขุมวิท 11(Hyde Sukhumvit 11) 3 ยูนิตสุดสวย ราคาพิเศษ เดิน 5 นาทีจากสถานี BTS นานา

       Hyde Sukhumvit 11 : ไฮด์ สุขุมวิท 11 คลองเตยเหนือ วัฒนา เนื้อที่ทั้งหมด: 2-1-58 ไร่ ประมาณ 478 ยูนิต ที่จอดรถ 276 คัน คอนโด High Rise 2 อาคาร: A 39 ชั้น, B 9 ชั้น  พื้นที่โครงการ: 3,918 ตรม.แล้วเสร็จ 04/2561 เป็นคอนโดมิเนียมสูง 39 ชั้น บนที่ดินขนาด 2-1-58 ไร่ งานออกแบบอาคารทางโครงการเลือกใช้สถาปนิก A49 ซึ่งเป็นสถาปนิกที่มีชื่อเสียงแนวหน้าของไทยมาออกแบบในสไตล์ Modern Luxury สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในโครงการถือว่าจัดเต็มตามลักษณะคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง ทั้งพื้นที่ล็อบบี้เพดานสูงโปร่งเลือกใช้ผนังกระจกสูงเต็มบานเพื่อให้พื้นที่ภายในอาคารได้รู้สึกถึงพื้นที่สวน lanscape ที่โอบล้อม พื้นที่สวนพักผ่อนพร้อมกำแพงน้ำตกสร้างความสดชื่นเป็นธรรมชาติ ห้องเอนกประสงค์ ห้อง Theater ห้อง Golf Simulator Game room และห้องสมุดภายในโครงการ เพื่อรองรับความต้องการใช้พื้นที่เพื่อพักผ่อนภายในโครงการของเจ้าของห้อง ภายในโครงการจะประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร โดยอาคาร A เป็นอาคารพักอาศัยหลัก ส่วนอาคาร B เป็นพื้นที่พักอาศัยและที่จอดรถอัตโนมัติ ลักษณะการออกแบบแปลนโครงการจะวางอาคาร B ไว้ส่วนหน้าติดกับถนนสุขุมวิท 11 จากนั้นจะคั่นด้วยพื้นที่สวนส่วนกลางถัดไปจะเป็นตัวอาคารหลัก สำหรับการออกแบบแปลนลักษณะนี้จะทำให้สวนส่วนกลางอาคารพักอาศัยที่โอบล้อมทำให้พื้นที่สวนเป็นส่วนตัวดูน่าพักอาศัย ได้ร่มเงาจากตัวอาคารช่วยบังแดด

·        Fitness

·        Sky Garden

·        Digital Door Lock

·        Golf Simulator Room

·        Automatic Parking

·        Key Card Access

·        24 hours Security Guards

·        Sinking fund = 600/sqm., Common fee = 60 baht/sqm.

·        No contract transfer fee.

ห้องที่จะขาย:

1).0302 TYPE 1B อาคาร A ชั้น 3 พื้นที่ 34.50 ตรม. 1ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก หันไปทางทิศใต้ ลมเย็นตลอดปี ไม่ใกล้ลิฟต์ ไม่ใกล้ห้องขยะ วิวสวย ไม่โดนบล็อกวิว ราคา 5,600,000 บาท

2).0402 TYPE 1B อาคาร A ชั้น 4 พื้นที่ 34.50 ตรม. 1ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก หันไปทางทิศใต้ ลมเย็นตลอดปี ไม่ใกล้ลิฟต์ ไม่ใกล้ห้องขยะ วิวสวย ไม่โดนบล็อกวิว ราคา 6,000,000 บาท

3).0911 TYPE 2B อาคาร A ชั้น 9 พื้นที่ 58.00 ตรม. 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ เป็นห้องมุม เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก หันไปทางทิศตะวันออก ไม่ใกล้ลิฟต์ ไม่ใกล้ห้องขยะ วิวสวย ไม่โดนบล็อกวิว ราคา 10,000,000 บาท