สถานการณ์ตลาดคอนโดยังดี?

                                                       สถานการณ์ตลาดคอนโดยังดี?

            

             จากข้อมูลของ CBRE พบว่า  ยอดขายของคอนโดมิเนียม ในไตรมาส 2 ปีนี้ค่อนข้างเฉื่อย โดยมีคอนโด 1,041 ยูนิต ที่อยู่ในเขตเมืองชั้นใน ออกมาขายในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ ซึ่งมียอดขายที่ดีกว่าบริเวณรอบนอกของกรุงเทพโดยโครงการที่อยู่ในโลเคชั่นที่ดี พร้อมทั้งเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้ถูกต้อง ยังมียอดขายดีกว่าโดยเฉลี่ยของอุตสาหกรรม มีจำนวน 28,282 ยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้ถูกขายไปแล้ว 76.19 เปอร์เซ็นต์ โดย CBRE เชื่อว่าจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ยังขายไม่ได้มีอยู่ไม่มากนัก อย่างไรก็ตามยอดขายคอนโดรวมแล้ว ลดลง 63 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่ยังเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบปีต่อปี(ดูภาพที่ 1 ซึ่งแสดงถึงจำนวนยูนิตของคอนโด ที่ออกขายตั้งแต่ปี 2538 ถึง ปี 2564(คาดการณ์))

                             

         

                            ภาพที่ 1 จำนวนยูนิตของคอนโดที่ออกขายตั้งแต่ปี 2538 ถึง ปี 2564(คาดการณ์))

        แต่ราคาคอนโดที่จัดว่าเป็นระดับ luxury ในเขตเมืองชั้นใน ยังสร้างสถิติของราคาสูงสุดใหม่อยู่เรื่อยๆ ราคาของบางยูนิตในบางโครงการ มีราคามากกว่า 100 ล้านบาทไปแล้ว(ดูราคาเฉลี่ยของคอนโด HIGH-END ในเขตเมืองชั้นใน ได้จากภาพที่ 2)

                                              

                                                        ภาพที่ 2 ราคาเฉลี่ยของคอนโด HIGH-END ในเขตเมืองชั้นใน

             จากราคาที่สูงขึ้นมาก ทำให้ผู้ซื้อคอนโดในเขตดังกล่าว ใช้เวลาในการพิจารณาตัดสินใจซื้อนานขึ้น สาเหตุที่ราคาคอนโดสูงขึ้นเรื่อยๆ เป็นเพราะว่าราคาที่ดินของเขตเมืองชั้นใน พุ่งสูงขึ้นตลอดเวลา  ซึ่งซีบีอาร์อีชื่อว่าราคาคอนโดในเขตเมืองชั้นในจะไม่ตกลง ยกเว้นแต่โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ยังมียูนิตเหลือ ยังขายได้ไม่หมด เพราะว่ายังมี DEMAND จากคนต่างชาติที่มี SKILLED ที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ที่มีใบอนุญาตทำงาน หรือที่เรานิยมเรียกสั้นๆว่า EXPAT  ที่เพิ่มขึ้นมาเรื่อยๆ จนล่าสุดอยู่ที่ 84,387 คน ซึ่งเป็นตัวเลข ณ ไตรมาส 2 ปี 2559  โดยคนญี่ปุ่นครองสัดส่วนสูงสุดถึง 22%(ข้อมูลจาก : CBRE) โดยไม่กี่ปีนี้ คนจีนเริ่มมีสัดส่วนที่มากขึ้น คิดเป็น 13 เปอร์เซ็นต์ของจํานวน EXPAT ทั้งหมด ซึ่งตัวเลขของคนจีนในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นถึงเท่าตัว เมื่อเทียบกับอดีตก่อนหน้านี้ โดย EXPAT ส่วนใหญ่จะพักอาศัยอยู่ในบริเวณสุขุมวิทตั้งแต่ซอย 1 ถึงซอย 63 สำหรับซอยเลขคี่ และซอย 2 ถึงซอย 42 สำหรับซอยเลขคู่(โดยคนญี่ปุ่นชอบที่จะอาศัยอยู่ในซอยสุขุมวิท 39 ถึงทองหล่อ จนหลายคนเรียกย่านนั้นว่าเป็น LITTLE TOKYO)  ย่านสีลม สาทร และสยาม ในขณะที่ supply ของอพาร์ทเม้นท์ มีการเติบโตน้อยมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา(ดูภาพที่ 3 ซึ่งแสดงถึง DEMAND, SUPPLY และอัตราการเช่าของอพาร์ทเม้นท์ ในช่วงระหว่างปี 2548 ถึงไตรมาส 2 ปี 2560) เพราะว่าผลตอบแทนจากการลงทุนอพาร์ทเม้นท์ค่อนข้างต่ำ ปัจจุบันนี้มีจำนวนยูนิตของอพาร์ทเม้นท์เพียง ประมาณ 500 ยูนิตที่กำลังปรับปรุง เมื่อเทียบกับจำนวน 12,000 ยูนิตของคอนโดมิเนียม ที่กำลังจะผุดออกมาในย่านเขตเมืองชั้นใน

                                   

       ภาพที่ 3 DEMAND, SUPPLY และอัตราการเช่าของอพาร์ทเม้นท์ ในช่วงระหว่างปี 2548 ถึงไตรมาส 2 ปี 2560

          ล่าสุด ที่บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)ชนะการประมูลซื้อที่ดินสถานทูตออสเตรเลีย เนื้อที่ 7 ไร่ 3 งาน 82 ตารางวา บนถนนสาทร  ติดถนนสวนพลู มูลค่าที่ดิน 4,600 กว่าล้านบาท หรือคิดเป็นตารางวาละ 1.45 ล้านบาท ซึ่งทางบริษัทเตรียมจะพัฒนาเป็นโครงการ ซึ่งประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัยและอาคารสำนักงานให้เช่า  ซึ่งเป็นการสร้างสถิติราคาสำหรับที่ดินย่านสาทร

        แต่ก็ยังต่ำกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับราคาประมูลที่ดินของสถานทูตอังกฤษ เนื้อที่ 25 ไร่ บริเวณถนนวิทยุ ที่บริษัทกลุ่มเซ็นทรัล (เจ้าเก่าที่เคยประมูลที่ดินของสถานทูตอังกฤษเมื่อปี 2550 ซึ่งชนะการประมูลซื้อที่ดินของสถานทูตอังกฤษแปลงแรกขนาด 9.5 ไร่มาแล้ว ด้วยราคา 9 แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งก็เป็นราคาซื้อขายที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนั้น)  เป็นผู้ที่เสนอราคาสูงสุด โดยได้เสนอราคาประมูลอยู่ที่ 2 - 2.2 ล้านบาท ต่อ 1 ตารางวา รวมที่ดินที่ประมูลทั้งหมดกว่า 10,000 ตารางวา มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท ทุบสถิติราคาที่ดินที่สูงที่สุด เท่าที่เคยมีการซื้อขายกันมาในประเทศไทย   

          ส่วนคอนโดที่อยู่บริเวณรอบนอก ยังมีความต้องการที่ต่ำ ซ้ำร้ายยังถูกจำกัดด้วยการที่สถาบันการเงินไม่ค่อยอยากจะปล่อยสินเชื่อให้  เนื่องจากเศรษฐกิจที่ไม่ค่อยดี จึงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้ากลุ่มนี้ นอกจากนี้ยังมีจำนวนยูนิตที่เหลือขายสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก จำนวนยูนิตของโครงการในกลุ่มนี้มีถึง 14,066 ยูนิตเพิ่มขึ้น 95 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบปีต่อปี เพราะว่า DEVELOPER ต่างก็ต้องการที่จะนำโครงการของตนออกขาย ก่อนที่จะถึงพระราชพิธีถวายพระเพลิงในเดือนตุลาคม

                                            

          คอนโดกลุ่มนี้ยังมีอาการน่าเป็นห่วง เนื่องจากมีปริมาณ SUPPLY มากกว่าปริมาณ DEMAND  ยังพอมีข่าวดีอยู่บ้างที่มี DEMAND จากคนจีนที่มาซื้อคอนโดเพื่อลงทุน แต่ก็ยังมีจำนวนไม่มากนัก คงต้องรอดูกันต่อไปว่าจะเป็นอย่างไร

กิติชัย เตชะงามเลิศ

     21/12/60

ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยเอาเม้าส์ไปทางด้านขวามือจะมีแถบแสดงออกมา แล้วเลือกคลิกไอคอนที่เขียนว่าสมัครรับข้อมูล เมื่อผมมีบทความใหม่ ท่านก็จะทราบทันที

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
  

      หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"   

              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน” 

              3.นิตยสาร Be Link ทุกเดือน 

              4.นิตยสาร GQ เดือนเว้นเดือน

              5.นิตยสาร Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

หาอสังหาทั้งถูกและดีเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ได้ที่  http://www.pantipmarket.com/mall/homeproperty

ไลฟ์ อโศก(LIFE ASOKE) 2 ยูนิตชั้นสูงสุดสวย ซื้อมาในรอบ VVIP เจ้าของขายเอง ราคาพิเศษ 1 นาทีจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เพชรบุรี และ AIRPORT LINK สถานีมักกะสัน

   

        

ห้องที่จะขายดาวน์(คาดว่าจะแล้วเสร็จ กค. 2561)

ชั้น 23  1 ห้องนอน 1ห้องน้ำ  ราคา 4,100,000 บาท เฟอร์นิเจอร์บางส่วน หันไปทางทิศใต้ ลมพัดเย็นสบาย ไม่ใกล้โถงลิฟต์ และห้องขยะ วิวอโศก สุขุมวิท CITY VIEW ใจกลางกรุงเทพ ไม่มีอะไรบังวิว

ดู VDO ที่  https://www.youtube.com/watch?v=6MxChOOMxy4

และ https://www.youtube.com/watch?v=6MxChOOMxy4&index=7&list=PL15DD38FD6F2D7874

รายละเอียดโครงการ

      ถนนอโศก-ดินแดง แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กทม. พื้นที่ 6-2-85 ไร่ 35 ชั้น 1,642 ยูนิต และร้านค้า 3 ยูนิต ที่จอดรถ 675 คัน ซ้อนคันได้อีก 81 คัน รวมเป็น 51% ลิฟต์โดยสาร 8 ตัว และลิฟต์ขนของ 2 ยูนิต Triple Facilities พร้อมส่วนกลาง และสวน 5 ไร่กว่า Grand Lobby และสวนพักผ่อนขนาดใหญ่, Infinity Edge Pool & Panoramic Fitness และสวน บนชั้น 7, Sky High Garden บนชั้น 35 พร้อม Jogging track ยาวครึ่งกม. ค่าส่วนกลางและกองทุน 35 บาท/ตร.ม.และ 450 บาท/ตร.ม. ตามลำดับ