ปล่อยเช่าอย่างไรถึงจะรวย?

                                            ปล่อยเช่าอย่างไรถึงจะรวย?

            หลายคนชอบถามผมว่า ผลตอบแทนจากการเช่าควรจะเป็นเท่าไหร่ จริงๆแล้วไม่มีคำตอบที่แน่นอนเสมอ มันขึ้นอยู่กับว่าในสถานการณ์นั้นนั้นอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดเป็นอย่างไร ถ้าอยู่ในช่วงสภาวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง ความคาดหวังของผลตอบแทนจากการเช่า ย่อมสูงตามไปด้วย  ปกตินักลงทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่า ส่วนใหญ่จะคาดหวังผลตอบแทนในอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาด ไม่น้อยกว่า 2-3 เปอร์เซ็นต์เป็นอย่างต่ำ สำหรับในช่วงสภาวการณ์อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำในปัจจุบันนี้  ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 2 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ดังนั้นนักลงทุนย่อมคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิที่ไม่ต่ำกว่า 4-5 เปอร์เซ็นต์   หลายท่านยังไม่ทราบว่าจะคำนวณผลตอบแทนจากการเช่าอย่างไร วิธีคำนวณง่ายๆก็คือนำค่าเช่าที่ได้รับแบ่งจ่ายรายเดือน ในกรณีที่เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ควรจะนำค่าใช้จ่ายดังกล่าว มาหักออกจากค่าเช่าที่ได้รับ เป็นค่าเช่ารับสุทธิต่อเดือนแล้วนำมาคูณกับ 12 เดือน ได้ตัวเลขเท่าไหร่ นำไว้เป็นตัวตั้ง เสร็จแล้วนำราคาต้นทุนที่ซื้อมาของคอนโดดังกล่าว ซึ่งควรจะนำค่าใช้จ่ายต่างๆ  เช่นค่าใช้จ่ายในการรับโอนคอนโดห้องดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนที่กรมที่ดิน ค่าเงินกองทุนคอนโด ซึ่งเป็นการจ่ายเพียงครั้งเดียว ส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนเราได้นำไปหักจากค่าเช่ารับไว้ก่อนแล้ว จึงไม่ต้องนำมาคำนวณอีก  ตรวจค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกิดขึ้นในการได้มาของคอนโดนั้นนั้น ให้นำมารวมกับราคาคอนโดที่ซื้อมา แล้วนำไปเป็นตัวหาร  แล้วคุณด้วยร้อย ก็จะเป็นผลตอบแทนจากการให้เช่าต่อปี

             ยกตัวอย่างเช่น คอนโดซื้อมาราคา 2.30 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายในการรับโอน 1% ของราคาที่ซื้อ ซึ่งเท่ากับ 23,000 บาท  และมีเงินกองทุนคอนโด  500 บาทต่อตารางเมตร คอนโดยูนิตนี้มีขนาด 40 ตารางเมตร ดังนั้นเงินกองทุนคอนโดที่จะต้องจ่ายคิดเป็นเงิน 20,000 บาท ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 45 บาทต่อตารางเมตร ต้องจ่ายล่วงหน้า 1 ปี คิดเป็นเงิน 45 คูณ 40 คูณ 12 รวมแล้วคิดเป็นเงิน 21,600 บาท  ค่าใช้จ่ายในการขอมิเตอร์ไฟอีก 4,500 บาท ค่าใช้จ่ายจิปาถะอีก 2,500 บาท ให้นำค่าใช้จ่ายทั้งหมด ยกเว้นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ไม่ต้องนำมาคำนวณ เพราะว่าเราจะนำค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปหักจากค่าเช่ารับอยู่แล้ว ดังนั้นต้นทุนทั้งหมดที่ได้มาของคอนโดยูนิตนี้จะเป็น 2.30 ล้านบาท บวก 23,000 บาท บวก 4,500 บาท บวก 2,500 บาท  รวมแล้วเป็น 2.33 ล้านบาท ต่อมาได้ปล่อยเช่าคอนโดยูนิตนี้ในอัตราค่าเช่า 14,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นค่าเช่ารับสุทธิต่อเดือน เท่ากับ 14,000-(45x40) = 12,200 บาท  ค่าเช่ารับสุทธิ 1 ปีเท่ากับ 12,200x12 = 146,400  บาท  ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิเท่ากับ 146,400x100/2,330,000 = 6.28%/ปี 

           แต่ถ้าคิดผลตอบแทนแบบอนุรักษ์นิยม ค่าเช่าใน 1 ปี ควรจะคิดเพียง 10 เดือนกลัวว่าช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่าหรือผู้เช่าคนเก่า ครบสัญญาการเช่าแล้ว ไม่ต่ออายุสัญญาเช่า  แล้วเรายังหาคนเช่ามาเช่าห้องนี้ต่อไม่ได้ หรือการที่เราใช้บริการของ agent  ซึ่งเราต้องเสียค่าบริการ เป็นค่าเช่า 1 เดือนสำหรับสัญญาการเช่า 1 ปี ดังนั้นนักลงทุนหลายท่านจึงไม่นิยมนำค่าเช่าสุทธิต่อเดือน คูณด้วย 12  แต่จะคูณด้วย 10  จากสาเหตุที่กล่าวมาข้างต้นดังนั้นถ้าท่านเป็นนักลงทุนที่อนุรักษ์นิยม ผลตอบแทนจากการเช่าจะเท่ากับ 12,200x10x100/2,330,000 = 5.245/ปี เท่านั้น

               แต่ปัจจุบันนี้ ราคาคอนโดใหม่พุ่งขึ้นไปสูงมาก ในขณะที่อัตราค่าเช่าวิ่งตามไม่ทัน ท่านไม่สามารถจะคาดหวังที่จะได้รับผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิแบบอนุรักษ์นิยมในอัตราที่สูงได้ เท่าที่ผมเห็นในท้องตลาด ดูแล้วผลตอบแทนดังกล่าวอย่างมากจะอยู่ที่ประมาณ 3-4 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ถ้าท่านอยากจะลงทุนในคอนโด ที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงกว่านี้ ท่านจะต้องลงทุนในคอนโดมือสอง ที่เจ้าของประกาศขาย  ซึ่งอาจจะพอหาได้ในอัตราผลตอบแทนที่ 5-7%  ยิ่งถ้าเป็นการซื้อคอนโด ที่ขายพร้อมผู้เช่า ยิ่งน่าสนใจใหญ่เลย เพราะท่านไม่ต้องไปหาผู้เช่า เพื่อมาเช่าห้องดังกล่าวหรือบางครั้งถ้าท่านใช้บริการของ agent  ท่านก็จะต้องเสียค่าบริการเป็นค่าเช่า 1 เดือน ยิ่งทำให้ผลตอบแทนที่ท่านจะได้รับน้อยลง  

             โดยที่ท่านใช้วิธีการคำนวณดังกล่าวข้างต้นมาคำนวณ แล้วเลือกดูว่าคอนโดที่ประกาศขาย จะให้ผลตอบแทนจากการเช่าเท่าไหร่  ถ้าคำนวณแล้วได้ผลตอบแทนในอัตราที่ท่านพอใจ คอนโดยูนิตนั้นก็จะเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ท่านจะรับไว้พิจารณา  แล้วยิ่งถ้าคอนโดยูนิตนั้น มีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต ก็จะเป็นมูลค่าส่วนเพิ่ม และทำให้อัตราผลตอบแทนโดยรวมเพิ่มขึ้นไปอีก ในสภาวการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำติดดินในปัจจุบันนี้ การลงทุนคอนโดเพื่อหวังผลตอบแทนจากการเช่า ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่จะเพิ่มความมั่งคั่งให้กับท่าน ได้เป็นอย่างดี

กิติชัย เตชะงามเลิศ

       5/5/60

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Be Link ทุกเดือน
              4.นิตยสาร Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

ขายคอนโดสุขุมวิทลีฟวิ่งทาวน์ อโศก สุขุมวิท เดิน 2 นาที จากรถไฟใต้ดินเพชรบุรีและท่าเรือเพชรบุรี และ 8 นาทีจากสถานีแอร์พอร์ตลิ้ง ขายพร้อมผู้เช่า ผลตอบแทนจากการเช่าค่อนข้างดี =5.26%/ปี

  

โครงการ มี พื้นที่ 4 ไร่ 2 งาน 91 ตรว. 36ชั้น 453 ยูนิต ที่จอดรถ 540 คัน คิดเป็น 119% มี สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย และห้องล็อคเกอร์ ซาวน่า สตีม แยกชายหญิง

         ห้องที่จะชายเลขที่ 299/40(502) ชั้น 5 แบบห้องเอ“ เนื้อที่ 59 ตารางเมตร ไม่มีตึกบัง ราคา 5,700,000 บาท ฟรีค่าโอน มี   1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ  1ห้องรับแขก เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก พร้อมเครื่องปรับอากาศ  2 เครื่อง รวมทั้งที่จอดรถ 1 คัน ห้องหันทิศเหนือ ขายพร้อมผู้เช่าโดยค่าเช่า 25,000 บาท/เดือน สัญญาเช่าสิ้นสุด 25/11/60 ผลตอบแทนจากการเช่า =5.26%/ปี โครงการใกล้กันขนาดเท่ากัน ขายกันที่ 12,000,000 บาท