รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 3)

                        รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 3)

           บทความ 2 ตอนที่แล้ว คงทำให้ผู้อ่านได้เห็นความบกพร่องของระบบการศึกษาของประเทศไทย ซึ่งผลิตแรงงานออกมาไม่ตรงกับสาขาวิชาที่ตลาดแรงงานที่ต้องการ รวมทั้งไม่มีการสอนเกี่ยวกับเรื่องวินัยการออมเงินและการจัดการเงินออมที่ดีให้กับเยาวชนของชาติตั้งแต่ชั้นมัธยมต้นซึ่งทำให้เราเห็นว่าคนไทยเราเป็นชาติที่มีหนี้ครัวเรือนสูงใน 2 อันดับแรกของอาเซียน และหนี้ครัวเรือนเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นหนี้ที่ใช้ไปกับการอุปโภคบริโภค มีทั้งการกู้ในระบบและนอกระบบ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงมา กยิ่งทำให้ภาระหนี้พอกพูน การเกิดภาวะหนี้สินล้นพ้นตัวในที่สุด ซึ่งในบทความตอนที่ 2 ผมได้จนถึงเรื่องระบบภาษีแบบ Negative Income Tax ซึ่งน่าจะมาช่วยแก้ปัญหาความยากจน และลดความเหลื่อมล้ำของสังคมไทยได้เป็นอย่างดี

           ในช่วงหลายสิบปีที่ผ่านมา เรามีรัฐบาลหลายคณะไม่ว่าจะเป็นรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง หรือรัฐบาลที่มาจากการรัฐประหาร ก็ไม่วายที่จะต้องใช้นโยบายประชานิยม เพื่อช่วยสร้างคะแนนนิยมให้กับรัฐบาลของตน  เท่าที่ผมจำได้อย่างเช่นเรื่อง เงินผันของรัฐบาลท่านคึกฤทธิ์ปราโมช ใน พ.ศ. 2518 รัฐบาลตั้งเป้าหมายให้ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินต่าง ๆ ทำการผันเงินจากส่วนกลางคือกรุงเทพมหานครออกสู่ต่างจังหวัด เพื่อปล่อยสินเชื่อเพื่อการเกษตรในต่างจังหวัดปีละไม่ต่ำกว่า 4,000 ล้านบาท และจัดสรรงบประมาณเพื่อพัฒนาชนบทหรือการผันงบประมาณ เป็นการใช้มาตรการทางการคลังของรัฐบาล โดยการจัดสรรงบประมาณแผ่นดินเพื่อพัฒนาตำบลทั่วประเทศ ยกเว้นเขตกรุงเทพมหานคร ในวงเงินไม่เกิน 2,500 ล้านบาท เพื่อที่จะช่วยประชาชนให้มีงานทำในฤดูแล้ง และช่วยยกระดับฐานะความเป็นอยู่ของประชาชนในชนบท แต่ก็ประสบปัญหาคอรัปชั่นระหว่างทางมากมายต้นเงินตกหล่นไปถึงล่าสุดรที่ยากไร้น้อยมากและไม่ทั่วถึง

รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 2)

                        รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 2)

  

           บทความที่แล้วผมได้พูดถึงคนที่อยู่ในวัยแรงงาน ที่มีงานทำและไม่ได้ทำงาน และได้เกริ่นถึงแหล่งที่มาของรายได้เฉลี่ยต่อเดือนของครัวเรือน ที่นี้เรามาดู ค่าใช้จ่ายของครัวเรือนกันครับ

           ครัวเรือนทั่วประเทศ ในปี 2560 มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยเดือนละ 21,437 บาท โดยค่าใช้จ่ายร้อยละ 35.1 เป็นค่าอาหารเครื่องดื่มและยาสูบ รองลงมาเป็นค่าที่อยู่อาศัย เครื่องแต่งบ้านและเครื่องใช้ภายในบ้านร้อยละ 20.3 ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับยานพาหนะและการเดินทางร้อยละ 17.4 ของใช้ส่วนบุคคล/เครื่องนุ่งห่ม/รองเท้าร้อยละ 5.2 ใช้ในการสื่อสารร้อยละ 3.4 ใช้เพื่อการศึกษา ค่าเวชภัณฑ์/ค่ารักษาพยาบาล
และการบันเทิง/การจัดงานพิธีคือร้อยละ 1.8 1.6 และ 1.2 ตามลำดับ สำหรับค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับกิจกรรมศาสนามีเพียงร้อยละ 1.0 ในส่วนของค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวกับการอุปโภคบริโภค เช่น ค่าภาษี ของขวัญ เบี้ยประกันภัย ซื้อสลากกินแบ่ง/หวย ดอกเบี้ย สูงถึงร้อยละ 13.0 ตามภาพที่ 1

ภาพที่ 1 : ร้อยละของค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อเดือนของครัวเรือน จำแนกตามประเภทค่าใช้จ่ายปี 2560

การส่งต่อมรดกของ 25 ตระกูล ที่มีทรัพย์สมบัติมากที่สุดในโลก

                  การส่งต่อมรดกของ 25 ตระกูล ที่มีทรัพย์สมบัติมากที่สุดในโลก

                การส่งต่อมรดกที่มีมูลค่ารวมแล้วมากกว่าล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ของ 25 ตระกูลที่มีทรัพย์สมบัติมากที่สุดในโลก ซึ่งจัดลำดับโดยสำนักข่าว Bloomberg บริษัทขนาดใหญ่อย่างเช่น Walmart, Samsung, Koch Industries, และ Hermes ได้สร้างทรัพย์สมบัติจำนวนมหาศาล ที่จะส่งต่อให้แก่รุ่นลูกหลานต่อไป มักจะมีคำพูดเก่าแก่ที่บอกว่า ความมั่งคั่งจะอยู่ได้ไม่เกิน 3 ชั่วอายุคน แต่ว่าคงไม่เป็นจริงสำหรับ 25 ตระกูลที่มีทรัพย์สินจำนวนมหาศาล และอยู่ในยุคที่มีช่องว่างระหว่างรายได้สูง

               จากรายงานของ Bloomberg Billionaires Index ทั้ง 25 ตระกูลนี้มีทรัพย์สินรวมกันกว่า 1.1 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ตั้งแต่ขนม Mars ไปจนถึงผ้าพันคอ Hermes ร้านขายของไปจนถึงโรงแรม บริษัทข้อมูลข่าวสารไปจนถึงบริษัทผลิตยา ที่มาของทรัพย์สินอันมหาศาลนี้อาจต่างกันออกไปและจำนวนทรัพย์สินก็มากเกินที่จะคาดคิดได้:  มากกว่ามูลค่าตลาดของ Apple Inc หรือมากกว่าเงินฝากรวมทั้งหมดของ Citigroup Inc. หรือแม้กระทั่งมากกว่า GDP ของประเทศอินโดนีเซีย

              ทรัพย์สินของตระกูลอย่าง Rothschilds หรือ Rockefellers กระจายตัวมากเกินกว่าที่จะประเมินค่าได้ และบางตระกูลที่มีมรดกตกทอดมาตั้งแต่ทศวรรษหรือแม้กระทั่งศตวรรษที่ผ่านมาอาจทำให้จำนวนทรัพย์สินที่แท้จริงคลาดเคลื่อน การจัดลำดับนี้ไม่รวมถึงตระกูลที่ไม่สามารถตรวจสอบทรัพย์สินได้หรือเป็นเงินได้ที่มาจากรัฐเช่นบางตระกูลในประเทศซาอุดีอาระเบีย

             การจัดลำดับทรัพย์สินตระกูลของ Bloomberg ไม่นับรวมตระกูลที่ร่ำรวยเป็นรุ่นแรก ดังนั้นจึงมีตระกูลคนเอเชียเพียง 3 ตระกูลเท่านั้นที่อยู่ในลำดับ และไม่มีตระกูลจากประเทศจีนอยู่ในการจัดอันดับครั้งนี้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าประชากรในแถบนี้เพิ่งสร้างฐานะได้ไม่นานมานี้ แต่ในอนาคตสิ่งนี้จะเปลี่ยนไปเนื่องจากมีธุรกิจตระกูลเกิดขึ้นมากมายและนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จอย่าง Li Ka-shing ก็กำลังจะส่งต่อธุรกิจของเขาให้กับรุ่นลูกต่อไป

             มรดกอันมหาศาลอย่างของ Pulitzers, Vanderbilts, และ Woolworths ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นตำนานก็ยังสามารถหมดไปได้ Rebecca Gooch แห่ง Campden Wealth เคยกล่าวไว้ว่ามีหลายสิ่งที่ตระกูลต้องทำเพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์สินจะคงอยู่เพื่อสืบทอดต่อไปจากรุ่นสู่รุ่น การวางแผน การศึกษา และ การสื่อสารถือเป็นเรื่องสำคัญ

             มหาเศรษฐีบางคนมีความคิดที่แตกต่าง เช่น Bill Gates และ Mark Zuckerberg เลือกที่จะเข้าร่วมกับ Warren Buffet’s Giving Pledge ที่จะบริจาครายได้ส่วนใหญ่ให้กับมูลนิธิ การกระทำนี้สอดคล้องกับคำพูดของ Carnegie ที่ว่า “ชีวิตคนเราแบ่งเป็น 3 ช่วงเวลา ให้ใช้ชีวิตช่วงแรกในการศึกษาหาความรู้ ใช้ช่วงที่ 2 ในการหาเงินให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ และช่วงสุดท้ายให้ใช้เงินไปกับสิ่งที่ควรค่า

อันดับที่ 1

           ตระกูล Walton ผู้ก่อตั้งบริษัท Walmart (ธุรกิจขายปลีก) มีทรัพย์สิน 151.5 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ตั้งอยู่ในเมือง Bentonville รัฐArkansas ประเทศสหรัฐอเมริกา

รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 1)

                          รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 1)

          ผมว่าถึงเวลาที่เราควรจะยอมรับความจริงกันนะครับว่า ประเทศไทยเรามีประชาชนที่อยู่ใต้เส้นขีดของความยากจนอยู่เป็นจำนวนมาก มีความเหลื่อมล้ำของรายได้และฐานะของสังคมเป็นอย่างมาก และมีแนวโน้มว่าประเทศไทยเราคงจะติดกับดักของการเป็นประเทศชาติที่มีรายได้ประชากรปานกลางอีกไปเป็นสิบๆปี

         จากสรุปผลการสำรวจภาวะการทำงานของประชากร เมื่อเดือนธันวาคม พ.ศ 2561 ที่จัดทำโดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ กระทรวงดิจิตอลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม พบว่า ผู้ที่มีอายุ 15 ปีขึ้นไป 56.41 ล้านคน โดยแบ่งเป็นผู้อยู่ในกำลังแรงงาน 38.3 5 ล้านคน ซื่งเป็นผู้มีงานทำ 37.87 ล้านคน(ในจำนวนนี้มี 15% ที่ทำงานไม่เต็มเวลา) โดยคนไทยที่ประกอบอาชีพเกษตรกรรมเป็น 12.43 ล้านคน คิดเป็น 32.82% และทำงานในภาคอุตสาหกรรมและบริการ 25.44 ล้านคน คิดเป็น 67.18% ผู้ว่างงาน 0.35 ล้านคน(กลุ่มผู้ที่ว่างงานส่วนใหญ่เป็นผู้ที่จบระดับอุดมศึกษา) ผู้รอฤดูกาล 0.13 ล้านคน และผู้อยู่นอกกำลังแรงงาน 18.06 ล้านคน ซึ่งประกอบไปด้วยผู้ที่ทำงานบ้าน 5.34 ล้านคน ผู้ที่เรียนหนังสืออยู่ 4.24 ล้านคน และอื่นๆ(คนชรา เด็กที่อายุต่ำกว่า 15 ปี คนพิการ ฯลฯ) 8.48 ล้านคน  ตามภาพที่ 1, 2 และ 3

ภาพที่ 1 : โครงสร้างกำลังแรงงาน

ภาพที่ 2 : จำนวนผู้มีงานทำ จำแนกตามอุตสาหกรรม

ภาพที่ 3 : จำนวนผู้ว่างงาน จำแนกตามระดับการศึกษา

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 18)

 ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 18) 

         เมื่ออ่านบทความชุดนี้แล้ว  อยากจะเริ่มลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์กันขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ปัญหาที่ตามมาคือว่าจะซื้อห้องแบบไหนดี จะเลือกกี่ห้องนอนดี ผมขอแนะนำง่ายๆครับ เฉพาะทำเลสุขุมวิท เพลินจิต สาธร จะมีความต้องการทุกประเภทครับ ส่วนทำเลอื่นๆ Studio กับ 1 ห้องนอนจะเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า เพราะว่าทำเลข้างต้นมีอุปทานที่เป็นอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์มาแย่งลูกค้าไม่มากนัก และ 3 อย่างนี้มี Expat ต้องการอาศัยอยู่มาก ซึ่ง Expat หลายๆคนมาทำงานที่เมืองไทยได้อพยพครอบครัวมาอยู่ด้วยกัน อุปทานประเภท 2-4 ห้องนอน จึงมีไม่เพียงพอ เพราะว่าโครงการใหม่ๆ จะมุ่งเน้นทำประเภท Studio และ 1 ห้องนอน มากกว่าแบบ 2-4 ห้องนอน และขนาดห้อง 2-4 ห้องนอนของโครงการที่ทำมาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะมีขนาดที่เล็กมาก ทำให้ครอบครัว Expat โดยเฉพาะชาวตะวันตกที่รูปร่างใหญ่ และคุ้นเคยกับขนาดห้องที่กว้าง รู้สึกอึดอัดกับขนาดของคอนโดรุ่นหลังๆที่มีขนาดเล็ก จึงเป็นโอกาสดีที่คอนโดเก่าๆที่มีอายุ 10-20 ปีขึ้นไป กระโดดขึ้นมาเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการที่จะตอบโจทย์ทางกลุ่มที่ต้องการห้องที่มีขนาดใหญ่หน่อย อีกทั้งราคาค่าเช่าคอนโดเก่าที่ถูกกว่าคอนโดใหม่ๆจึงทำให้พักหลังๆมีการเปลี่ยนมือของคอนโดขนาด 2-4 ห้องนอนมากขึ้น เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจมากสำหรับคอนโดเก่าในเมืองไทย ที่มีราคาต่ำกว่าคอนโดใหม่ในบริเวณเดียวกันถึง 40-60% ในขณะที่ถ้าเป็น London หรือ Newyork ราคาจะต้องต่างกันประมาณ 20-30% เท่านั้น

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 17)

  ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 17)

          บทความที่แล้วผมได้แนะนำเกี่ยวกับเรื่องการสร้างเครดิตให้กับตัวเอง เพื่อให้ขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้ง่ายขึ้น หลังจากเป็นหนี้แล้วหลายท่านก็คงอยากจะผ่อนหนี้เหล่านี้ให้หมดโดยเร็ว เรามาดูกันครับว่ามีขั้นตอนในการจัดการผ่อนหนี้อย่างไร

          สมมติคุณกู้ซื้อบ้าน 2 ล้านบาท ถ้าเลือกผ่อนสัก 20 ปี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตลอดสัญญาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.5 %ต่อปี คุณจะต้องผ่อนธนาคารตกงวดละประมาณ 12,694 บาท เป็นดอกเบี้ยที่ต้องชำระรวมทั้งสิ้น 1,034,997 บาท ถ้าเลือกผ่อนนานขึ้นเป็น 30 ปี คุณจะต้องผ่อนธนาคารตกงวดละประมาณ 10,148 บาท เป็นดอกเบี้ยที่ต้องชำระรวมทั้งสิ้น 1,652,040 บาท จะเห็นได้ว่า ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในการกู้ซื้อบ้านหลังหนึ่ง เกือบเท่ากับครึ่งหนึ่งของราคาบ้านสำหรับการผ่อน 20 ปี และคิดเป็น 80 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน ถ้าคุณเลือกจะผ่อน 30 ปี และส่วนต่างของดอกเบี้ยระหว่างผ่อน 20 ปีและ 30 ปี ต่างกันถึง 6 แสนกว่าบาทเลยทีเดียว คุณสามารถที่จะนำส่วนต่างนี้ไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน แล้วยังเหลือพอที่จะซื้อรถยนต์คันเล็กๆได้อีก 1 คัน ในกรณีที่คุณมีความจำเป็นที่จะต้องใช้รถเพื่อประกอบอาชีพ เมื่อรู้อย่างนี้แล้ว คุณคงสนใจที่จะทราบเคล็ดลับในการประหยัดดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้านแล้วใช่ไหมครั บผมมีเคล็ดลับที่จะมานำเสนอดังนี้

         เคล็ดลับที่ 1 เพิ่มยอดผ่อนในแต่ละงวด

จากตัวอย่างข้างต้นเมื่อคุณเลือกที่จะผ่อนเดือนละ 12,694 บาท แทนที่จะผ่อน 10,148 บาท ซึ่งมีส่วนต่างเพียงเดือนละ 2,546 บาทเท่านั้น จะทำให้คุณ มีภาระในการผ่อนชำระหนี้สั้นลงถึง 10 ปี และประหยัดดอกเบี้ยไปได้ถึง 617,403 บาท เพียงตัดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นลงไม่กี่พันบาทในแต่ละเดือนเท่านั้น

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 16)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 16) 

       บทความที่แล้วผมได้พูดถึง เทคนิคในการเลือกซื้ออสังหา 10 ข้อ ยังมีคำถามต่อไปอีกว่าจะซื้อแบบ Studio 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอนดี เพราะว่าในแต่ละทำเล ประเภทของความต้องการไม่เหมือนกัน และยังมีตัวเลือกของอสังหาที่หลากหลายแตกต่างกันที่สามารถจะทดแทนซึ่งกันและกันได้อีกด้วย ปกติความต้องการอันดับต้นๆก็คือ Unit แบบ 1 ห้องนอนหรือสตูดิโอ มีเพียงบางทำเลที่ 2 ห้องนอนและ 3 ห้องนอน เป็นที่ต้องการอยู่เหมือนกัน เช่นย่านสุขุมวิทสาธร เป็นต้น

        บทความนี้จะมาพูดถึงเรื่อง จะทำอย่างไรให้สถาบันการเงินปล่อยกู้ เท่านั้น สิ่งสำคัญที่สุดก็คือการทำให้เครดิตของท่านดูน่าเชื่อถือ แล้วจะต้องทำอย่างไรกัน       ปัจจุบันการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินนอกจากจะใช้ CREDIT SCORING แล้ว ประวัติของท่านในระบบ CREDIT BUREAU ก็เป็นส่วนสำคัญที่จะชี้เป็นชี้ตาย ว่าสินเชื่อของท่านจะได้รับการอนุมัติหรือไม่ ซึ่งจะทำให้ท่านที่ไม่ใช่เศรษฐีเงินถุงเงินถัง แต่อยากจะเป็นเศรษฐีห้องเช่าได้สำเร็จดังใจปรารถนาหรือไม่

         ขั้นตอนในการสร้างเครดิตที่ดีในสายตาของสถาบันการเงิน

         1.เคลียร์หนี้สินที่รกรุงรังเสียก่อน โดยเฉพาะหนี้ที่เกิดจากการบริโภค เพราะว่าหนี้ประเภทนี้ส่วนใหญ่ก็จะเป็นสินเชื่อบัตรเครดิต หรือสินเชื่อบุคคลเพื่อการอุปโภค ซึ่งอัตราดอกเบี้ยจะสูงถึง 20%+- สินเชื่อ 2 ประเภทนี้เป็นสินเชื่อที่ผมแนะนำอยู่เสมอว่า ไม่ควรจะใช้ เพราะว่านอกจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงมาก (พอๆกับผลตอบแทนที่นักลงทุนที่เก่งระดับโลกทำกันได้) อย่าลืมนะครับว่า ของเขาเป็นผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุน แต่ของท่านเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายจากการไม่เข้าใจนิยามของคำว่า “ออมเงิน” ที่ผมพูดอยู่เสมอว่า เมื่อมีรายได้เข้ามา ต้องกันไว้ออมอย่างน้อย 20% ส่วนที่เหลือ 80% ค่อยเก็บไว้ใช้จ่าย ห้ามยืมเงินในอนาคตไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใดมาใช้ เพราะว่าต้นทุนของเงินกู้ยืมที่สูง ถ้าท่านมีวินัยการออมเงินที่ดี ก็จะเป็นรากฐานที่แข็งแกร่งในการที่จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ในการต่อเติมความฝันที่จะเป็นว่าที่เศรษฐีห้องเช่าได้เป็นอย่างดี

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 15)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 15) 

              บทความที่แล้วผมได้เกริ่นถึงวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ผมค้างไว้ที่ เรื่อง เทคนิคในการเลือกซื้ออสังหา 10 ข้อ ซึ่งมีดังนี้   
               

1.เนื่องจากประเทศไทยจะมีลมพัดมาจากทางทิศใต้ ประมาณ 8-9 เดือน (ฤดูร้อนและฤดูฝน) และอีก 3-4 เดือน (ฤดูหนาว) จะพัดมาจากทางทิศเหนือ ดังนั้นห้องที่หันไปทางทิศใต้จะขายหรือปล่อยเช่าได้ง่ายที่สุด รองลงมาคือทิศเหนือ ทิศตะวันออก ตามลำดับ ในขณะที่ทิศตะวันตกเป็นทิศที่คนส่วนใหญ่ไม่ชอบ เพราะว่า ร้อนแดดบ่าย ความร้อนจะอมอยู่ในห้องจนถึงตอนเย็น แม้คุณกลับมาจากที่ทำงาน ห้องยังอุ่นๆอยู่เลย ทำให้แอร์ก็ต้องทำงานหนัก และค่าไฟฟ้าสูงกว่าปกติ

2.ห้องที่อยู่ใกล้ลิฟท์คนไม่ชอบ เพราะว่าจะพลุกพล่าน บางครั้งเวลาเปิดประตูห้อง คนที่ยืนรอ  ลิฟท์อาจจะมองเห็นภายในห้องของเรา และห้องที่อยู่ใกล้ห้องขยะ อาจจะได้กลิ่นเหม็นจากขยะ หรือห้อง ที่ประตูเข้าห้องอยู่สุดปลายทางเดิน ฮวงจุ้ยจะไม่ดี 

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 14)

     ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 14) 

           ผมเชื่อว่าหลังจากได้อ่านบทความที่แล้ว คงมีหลายๆท่านที่มีเงินออมแล้วอยากจะกระจายการลงทุนลงในอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง บทความนี้ผมจะแนะนำวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ซึ่งปัจจุบันนี้มีหลายโครงการที่นำเสนอขายอสังหาในโครงการของตน พร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงถึงประมาณ 4-8%  ซึ่งนับว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน แต่การลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยเช่า โดยหาคนเช่าเองจริงๆแล้วไม่ใช่เรื่องง่าย ต้องใช้ความพยายามและเวลามาก ลองมาดูกันครับว่า ถ้าท่านจะซื้อคอนโดสัก 1 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่า ท่านต้องทำอย่างไรบ้าง

           เริ่มจากการ เลือกซื้อโครงการที่คาดว่าจะหาคนเช่าได้ง่าย ซึ่งถ้าอยากให้ประสบความสำเร็จ ก็ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยไปสำรวจในรัศมี 500-1,000 เมตร รอบๆโครงการว่ามีอสังหาที่ปล่อยเช่าไม่ว่าจะเป็นตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว คอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ มีอุปทานเหลือมากน้อยแค่ไหน แล้วค่าเช่าที่เรียกเก็บอยู่ในอัตราใดบ้าง แล้วนำข้อมูลที่ได้มาประมวลผล หาความน่าจะเป็นที่จะหาคนเช่าได้ง่ายหรือยากอย่างไร รวมทั้งอัตราค่าเช่าควรจะอยู่ที่เท่าใด ถ้าสำรวจมาแล้วมีอุปทานเหลือน้อย คอนโดบริเวณดังกล่าวแทบจะไม่มีห้องปล่อยให้เช่าเหลืออยู่ อพาร์ตเมนต์ก็มีคนเช่าเต็ม ยังมีรายชื่อ waiting list รออยู่อีกยาวเหยียด ถ้าเป็นแบบนี้บอกได้เลยว่า คนเช่าแทบจะวิ่งหาคุณเสียด้วยซ้ำ เพราะว่ามีอุปสงค์มากกว่าอุปทาน

            แต่ถ้าไปสำรวจมาแล้วปรากฎว่า คอนโดในบริเวณดังกล่าวมีห้องเหลือปล่อยเช่าอีกหลายสิบห้อง อพาร์ตเมนต์ย่านนั้นเกือบทุกตึกก็มีห้องเหลืออีกตึกละหลายสิบห้อง บอกได้เลยว่าถ้าท่านซื้อคอนโดดังกล่าวไว้คงต้องเหนื่อยในการที่จะหาคนเช่า และจะตั้งราคาค่าเช่าในอัตราที่เท่าไหร่ จึงจะเหมาะสม ที่จะทำให้คนเช่ามาเช่าคอนโดของเรา ซึ่งเบื้องต้นคงจะต้องเปรียบเทียบขนาดของห้อง ลักษณะการตกแต่งทั้งภายในและภายนอกตัวอาคาร รวมทั้งการตกแต่งภายในห้องที่สวยงาม สังคมของผู้คนที่อาศัยอยู่ในอาคารนั้นๆ  วิวจากภายในห้อง(วิวที่สวย และไม่โดนบล็อค ย่อมหาคนเช่าได้ง่ายกว่า) ชั้น(ยิ่งสูงยิ่งได้ราคาดี) อายุของอาคาร(คนส่วนใหญ่มักจะชอบอาคารใหม่ๆมากกว่า ยกเว้นอาคารเก่าแต่มีการบำรุงรักษาที่ดี รวมทั้งอยู่ในโลเกชั่นที่ดี ก็ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ) FACILITIES ที่ดีและครบ เช่นมี FITNESS สระว่ายน้ำ ที่จอดรถที่เพียงพอ ระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดี ย่อมดึงดูดคนเช่าได้มากกว่า ๆลๆ

            จากความยุ่งยากในการที่จะหาคนเช่ามาเช่าอสังหาที่นักลงทุนได้ซื้อลงทุนไว้ จึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆแห่ง ได้เล็งเห็นถึงเรื่องเหล่านี้ จึงเสนอทางเลือกให้นักลงทุนมีทางเลือกใหม่ คือ ขายอสังหาพร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า แต่เนื่องจากมีหลายราย เราจะเลือกกันอย่างไรดี ผมมีข้อเสนอแนะดังนี้ครับ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 13)

                   ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5%(ตอนที่ 13)

            การลงทุนในอสังหา โดยหวังผลตอบแทนจากการเช่า เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่ผู้มีเงินออม เลือกใช้เพื่อเป็นการกระจายสินทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในยามที่ดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในอัตราต่ำติดดิน ซึ่งพอจะแยกได้เป็น 4 ประเภทดังนี้คือ

            1.ให้เช่าเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งเกือบร้อยทั้งร้อยเป็นที่ดินเก่า ส่วนใหญ่อยู่ไกลตามต่างจังหวัด ในส่วนที่ยังไม่เจริญ เนื่องจากเป็นการเช่าที่ให้ผลตอบแทนที่ไม่ค่อยจูงใจ และการเช่าเพื่อวัตุประสงค์อื่นเป็นไปได้ยาก

            2.ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม และการบริการ ได้แก่การเช่าที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อก่อตั้งเป็นโรงงานอุตสาหกรรม หรือคลังสินค้า ซึ่งปัจจุบันมีหลายบริษัทที่ประกอบธุรกิจประเภทนี้อยู่ เช่น TICON, WHA ฯลฯ

            3.ให้เช่าเชิงพาณิชย์ และสำนักงาน ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบเล็กๆ เช่น เป็นอาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ฯลฯ จนกระทั่งอาคารศูนย์การค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ต่างๆ

            4.ให้เช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัย สามารถทำได้ตั้งแต่นักลงทุนที่มีเงินทุนน้อยๆ ที่ซื้อคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ยูนิตเล็กๆไว้ปล่อยเช่า จนถึงธุรกิจ Guest House Resort โรงแรมขนาดใหญ่ๆ ฯลฯ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 12)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 12) 

         ถ้าท่านสนใจติดตามลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า คงจะพบว่า มีการนำเสนอการขายอสังหาในหลายรูปแบบ โดยนำ อสังหาที่ขายให้กับนักลงทุนในลักษณะที่ให้สัญญาการจ่ายผลตอบแทนในอัตราที่สูง ในช่วงระยะเวลาหนื่ง ย้อนกลับมาปล่อยเช่าเป็นที่พักแก่นักท่องเที่ยว เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูง(ถ้า OCCUPANCY RATE สูง) เมื่อเปรียบเทียบกับการปล่อยเช่าแบบรายเดือน จากการที่ธุรกิจท่องเที่ยวของประเทศไทย มีการเติบโตต่อเนื่องทุกปี ทั้งจากตลาดชาวต่างชาติ และการท่องเที่ยวภายในประเทศ จากการเติบโตของคนชนชั้นกลาง ทำให้การลงทุนเพื่อให้เช่ารายวัน(AirBNB) ระยะสั้นแบบนี้ มีการเติบโตเร็วมาก และน่าสนใจอย่างยิ่งในปัจจุบัน แต่ก็มีประเด็นด้านกฎหมาย และการบริหารจัดการผู้เช่าระยะสั้น ที่ทำให้คอนโดมิเนียม ยังมีข้อจำกัดในการให้เช่ารูปแบบนี้ รวมไปถึงความผันผวนของจำนวนผู้เข้าพักที่ไม่แน่นอน

          ตัวผมเองไม่สนับสนุนให้ผู้ที่เป็นเจ้าของคอนโด นำคอนโดมาปล่อยเช่ารายวัน เพราะเป็นการเอาเปรียบเจ้าของร่วมท่านอื่นในคอนโดเดียวกัน เพราะกลุ่มผู้เช่ารายวันร้อยทั้งร้อยคือ นักท่องเที่ยว มาพักไม่กี่วันแล้วก็จากไป คนกลุ่มนี้ส่วนมากจะไม่ค่อยระมัดระวังรักษา การใช้การ Facilities หรือพื้นที่ส่วนกลาง เมื่อเกิดความเสียหายขึ้น ถ้าจับมือใครดมไม่ได้ ก็ตกเป็นภาระของนิติบุคคล ซึ่งจะต้องมาซ่อมแซมส่วนต่างๆเหล่านี้ และเงินที่นำมาใช้ก็เป็นเงินที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วมทุกราย ทั้งๆที่เจ้าของร่วมเหล่านั้นก็ไม่ได้มีรายได้ไปกับเจ้าของร่วมที่นำคอนโดของตัวเองมาปล่อยเช่ารายวัน ผมเองกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดอยู่หลายแห่ง  ทุกแห่งกำลังประสบปัญหาเจ้าของห้องชุด นำห้องชุดของตนมาปล่อยเช่ารายวันผ่าน AirBNB  จึงสร้างความเดือดร้อนและความอิดหนาระอาใจกับเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ แต่ถ้าเป็นกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง ถ้าจะทำธุรกิจ AirBNB ผมสนับสนุนเต็มที่ครับ เพราะไม่สร้างความเดือดร้อนให้กับบุคคลอื่น และยังเป็นการใช้สินทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

           

            คำถามคือ แล้วจะลงทุนอย่างไรให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด 

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 11)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 11) 

         บทความ 10 ตอนที่ผ่านมา คงทำให้ผู้อ่านมีความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องการลงทุนในตราสารทุน หรือเรียกกันง่ายๆว่า"หุ้น"  มากขึ้นนะครับ บทความตอนนี้ผมจะมาพูดเกี่ยวกับเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำลังเป็นที่สนใจของนักลงทุน และผู้มีเงินออมทั้งหลาย เพื่อจะสร้างผลตอบแทนให้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน

              ปกติผมมักจะไม่เชียร์ให้คนกู้เงินเพื่อมาใช้จ่าย แต่ถ้ากู้เพื่อซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโด ผมเชียร์เต็มที่ เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับสินเชื่อบ้าน จะมีอัตราที่ต่ำ ยิ่งโดยเฉพาะสถานการณ์ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดอยู่ในระดับที่ต่ำมาก ยิ่งต้องฉวยโอกาส นำเงินกู้จากธนาคารมาต่อยอดความฝันที่จะเป็นเจ้าของอสังหาไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุนก็ตาม ถ้าพิจารณาอย่างดีแล้ว คนที่ผมรู้จักหลายๆคนก็เริ่มจากผ่อนคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง พอมีรายได้มากขึ้นจากการที่ได้รับการขึ้นเงินเดือน การหารายได้เสริม หรือธุรกิจที่ทำอยู่มีความเจริญรุ่งเรือง ก็โปะเพิ่มเงินที่ผ่อนค่างวดมากขึ้น จนในที่สุดก็ผ่อนหมด แล้วก็เริ่มผ่อนคอนโดใหม่อีก แต่คราวนี้ผ่อนเพื่อเอาคอนโดยูนิตเหล่านั้นไว้ปล่อยเช่า

             ยิ่ง ถ้าสามารถหาคอนโดมือสองที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง 6-10 % ในภาวะดอกเบี้ยต่ำๆแบบนี้แทบจะไม่ต้องควักเงินเพื่อผ่อนค่างวดเสียด้วยซ้ำ เพียงแค่มีเงินสัก 10% ของราคาคอนโดเท่านั้นแล้วติดต่อขอสินเชื่อจากธนาคาร เพราะว่าปกติการปล่อยกู้ซื้อคอนโด ธนาคารจะปล่อยในอัตราส่วน LTV ที่ 90% ( LOAN TO VALUE ) ตามกำหนดของแบงค์ชาติ แล้วใช้ค่าเช่าไปผ่อนค่างวด ยิ่งถ้าท่านมีศักยภาพทางเครดิตสูง สามารถกู้ได้ที่ยอดเงินที่สูง ท่านอาจจะผ่อนพร้อมๆกันได้สูงสุดถึง 4 ยูนิต การกู้เพื่อไว้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้มากที่สุดก็คือ 3-4 ยูนิต แล้วแต่นโยบายของสถาบันการเงินนั้นๆ จนทำให้หลายคนกลายเป็นเศรษฐีห้องเช่าแล้วเมื่อถึงเวลาที่ท่านจะ REALIZE GAIN ท่านก็น่าจะขายคอนโดเหล่านั้นได้ ในราคาที่สูงกว่าราคาที่ท่านซื้อมาด้วย ทั้งๆที่คอนโดนั้นท่านอาจจะจ่ายด้วยเงินเพียง 10% เสียด้วยซ้ำ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 10)

 ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 10)  

             รูปแบบถัดมา DOUBLE TOP และ TRIPLE TOP ซึ่งทั้ง 2 รูปแบบเป็นการเคลื่อนไหวที่มีการสร้างจุดสูงสุดอยู่ในระดับเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน โดยที่ DOUBLE TOP จะเป็นจุดสูงสุด 2 จุดในขณะที่ TRIPLE TOP จะมีจุดสูงสุด 3 จุด โดยปกติเมื่อราคาหุ้นเมื่อเกิด DOUBLE TOP หรือ TRIPLE TOP แล้ว ถ้ามีการดีดราคาขึ่นมาอีกครั้ง ส่วนใหญ่จะมีจุดสูงสุดดังกล่าวนั้นเป็นแนวต้าน ทำให้ราคาหุ้นต้องปรับตัวลง ยกเว้นแต่การปรับขึ้นมารอบหลังมีมูลค่าการซื้อขายมากกว่า 2 หรือ 3 รอบ กรณี DOUBLE TOP และ TRIPLE TOP ตามลำดับ ก็อาจจะทำให้ราคาหุ้นที่ขึ้นมารอบหลังสามารถตีทะลุขึ้นไปได้ ซึ่งจุดสูงสุดเดิมก็จะกลายเป็นแนวรับที่แข็งแกร่งในทันที  ในทางกลับกัน DOUBLE BOTTOM และ TRIPLE BOTTOM โดยทั้ง 2 รูปแบบเป็นการเคลื่อนไหวที่มีการสร้างจุดต่ำสุดอยู่ในระดับเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน โดยที่ DOUBLE BOTTOM จะเป็นจุดต่ำสุด 2 จุด ในขณะที่ TRIPLE BOTTOM จะมีจุดต่ำสุด 3 จุด  โดยปกติเมื่อราคาหุ้นเมื่อเกิด DOUBLE BOTTOM หรือ TRIPLE BOTTOM แล้วถ้ามีการปรับตัวลงมาอีกรอบหนึ่ง ส่วนใหญ่จะมีจุดต่ำสุดดังกล่าวเป็นแนวรับ ทำให้ราคาหุ้นมีการเด้งกลับขึ้นไป เว้นแต่การปรับตัวลงมารอบนี้มีมูลค่าซื้อขายเข้ามาหนาแน่นกว่าเดิมมากๆ โอกาสที่จะทะลุจุดต่ำสุดเดิม สร้างจุดต่ำสุดใหม่ก็จะมีมากขึ้น ซึ่งจุดต่ำสุดเดิมก็จะกลายเป็นแนวต้านที่แข็งแกร่งขึ้นมาทันที เมื่อราคาหุ้นมีการดีดกลับขึ้นมา

               ภาพที่ 1: DOUBLE TOP เครดิตภาพ : forex