ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5
เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 18)
เมื่ออ่านบทความชุดนี้แล้ว
อยากจะเริ่มลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์กันขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ปัญหาที่ตามมาคือว่าจะซื้อห้องแบบไหนดี
จะเลือกกี่ห้องนอนดี ผมขอแนะนำง่ายๆครับ เฉพาะทำเลสุขุมวิท เพลินจิต สาธร
จะมีความต้องการทุกประเภทครับ ส่วนทำเลอื่นๆ Studio กับ 1
ห้องนอนจะเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า
เพราะว่าทำเลข้างต้นมีอุปทานที่เป็นอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮาส์มาแย่งลูกค้าไม่มากนัก และ 3 อย่างนี้มี Expat ต้องการอาศัยอยู่มาก
ซึ่ง Expat หลายๆคนมาทำงานที่เมืองไทยได้อพยพครอบครัวมาอยู่ด้วยกัน
อุปทานประเภท 2-4 ห้องนอน จึงมีไม่เพียงพอ เพราะว่าโครงการใหม่ๆ
จะมุ่งเน้นทำประเภท Studio และ 1 ห้องนอน มากกว่าแบบ 2-4
ห้องนอน และขนาดห้อง 2-4 ห้องนอนของโครงการที่ทำมาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะมีขนาดที่เล็กมาก
ทำให้ครอบครัว Expat โดยเฉพาะชาวตะวันตกที่รูปร่างใหญ่
และคุ้นเคยกับขนาดห้องที่กว้าง รู้สึกอึดอัดกับขนาดของคอนโดรุ่นหลังๆที่มีขนาดเล็ก
จึงเป็นโอกาสดีที่คอนโดเก่าๆที่มีอายุ 10-20 ปีขึ้นไป กระโดดขึ้นมาเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการที่จะตอบโจทย์ทางกลุ่มที่ต้องการห้องที่มีขนาดใหญ่หน่อย
อีกทั้งราคาค่าเช่าคอนโดเก่าที่ถูกกว่าคอนโดใหม่ๆจึงทำให้พักหลังๆมีการเปลี่ยนมือของคอนโดขนาด
2-4 ห้องนอนมากขึ้น เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจมากสำหรับคอนโดเก่าในเมืองไทย ที่มีราคาต่ำกว่าคอนโดใหม่ในบริเวณเดียวกันถึง
40-60% ในขณะที่ถ้าเป็น London หรือ Newyork ราคาจะต้องต่างกันประมาณ 20-30% เท่านั้น
ปัจจุบันคงคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าได้เพียง
2.50-4% เท่านั้น เนื่องจากราคาคอนโดโครงการใหม่ๆ วิ่งไปไกลมาก ในขณะที่อัตราค่าเช่าวิ่งตามไม่ทัน
และอย่าลืมนะครับ คอนโดยังมีค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องส่วนใหญ่จะเป็นผู้ชำระ
ไม่ใช่คนเช่า ซึ่งหลายๆคนลืมเอามาคิดเป็นต้นทุนในการเช่า ผลคำนวณ Yield ออกมาเหมือนกับจะสูง แล้วยิ่งค่าส่วนกลางคอนโดรุ่นใหม่
ยิ่งพวกเกรดพรีเมี่ยมด้วยแล้ว ค่าส่วนกลางเรียกเก็บถึง 85-130 บาท/ตารางเมตรกันแล้ว
ลองคิดดูสิครับ ถ้าท่านมีห้องขนาด 40 ตารางเมตร
นั้นหมายถึงค่าส่วนกลางที่จะต้องจ่ายในแต่ละเดือนๆละ 3,400-5,200 บาทเลยทีเดียว
สมมติว่าคอนโดนี้อยู่ซอยสุขุมวิท 39 เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 40,000 บาท (คิดเป็น 1,000 บาท/ ตารางเมตร เทียบเท่ากับค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรด
A เลยทีเดียว) ซึ่งมีราคา 12 ล้านบาท (ตารางเมตรละ 300,000 บาท) ค่าส่วนกลาง 4,800บาท/เดือน
ดังนั้นค่าเช่ารับสุทธิ 35,200 บาท/เดือน ถ้าคำนวณตามหลักอนุรักษ์นิยม ผมมักจะคำนวนค่าเช่าเพียง 10
เดือน เผื่อช่วงเวลาที่ยังหาคนเช่าไม่ได้ และหรือเผื่อค่าคอมมิชชั่น ที่เหล่าบรรดา
Agent เรียกเก็บด้วยอัตรา 1 เดือน สำหรับสัญญา
1 ปี ดังนั้นผลตอบแทนจากการเช่า = 352,000 บาท/ปี
คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 2.93% /ปี แต่อย่าลืมนะครับ พอปล่อยเช่าหลายๆปี
ก็ต้องมีการซ่อมแซม เล็กน้อยบ้าง ใหญ่บ้าง แล้วแต่คุณภาพของวัสดูที่ใช้ในการตกแต่งห้อง
และการระมัดระวังของผู้เช่า ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะไปบั่นทอนผลตอบแทนการเช่าในระยะยาว
ผมได้อ่านรายงานของ CBRE เกี่ยวกับเรื่องตลาดให้เช่าที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย
รู้สึกว่าน่าจะมีประโยชน์กับผู้อ่าน โดยเนื้อหาของบทความนี้มีดังนี้ครับ
ตลอด
30 ปีที่ผ่านมา
บรรดาชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทย ส่วนใหญ่ต้องการอาศัยเพียงบางจุดในกรุงเทพฯ
ได้แก่ บริเวณสุขุมวิทซอย 1-63,
บริเวณลุมพินี และบางส่วนของสาธร โดยบริเวณอยู่อาศัยที่หนาแน่นเป็นจำนวนมากได้แก่
สุขุมวิทบริเวณ พร้อมพงศ์ และทองหล่อ, ลุมพินี, ศาลาแดง
และนางลิ้นจี่ในเขตสาธร
บริเวณสุขุมวิทยังคงเป็นที่ตั้งที่นิยมอาศัยกันมากที่สุด
เพราะพร้อมพรั่งไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกหลายอย่าง ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS, ร้านค้า, โรงพยาบาล, โรงเรียนนานาชาติ และภัตตาคารหลากหลาย ผู้เช่าต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย
ปัจจุบันพิจารณาเช่าในบริเวณรอบสุขุมวิทที่ไกลออกไปถึงเอกมัยและอ่อนนุช
ชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทยและอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ
มีประมาณ 87,000 คน
ด้วยอัตราการเพิ่มจำนวน 2.8%ต่อปี
ชาวญี่ปุ่นซึ่งเคยเป็นผู้เช่าอาศัยที่มีจำนวนสูงสุดมากกว่า 25% แต่ได้ลดจำนวนลงเหลือเพียง 21.2% ซึ่งเป็นผลมาจากจำนวนชาวจีนที่มาทำงานในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 2 เท่าในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา และกลายเป็นชาวต่างชาติที่มีจำนวนมาก
เป็นอันดับสองของชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย โดยปัจจุบันคิดเป็น 13.9% ของชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย
CBRE
ได้วิเคราะห์จำนวนสถานที่ให้เช่า 3,500 แห่ง
ที่เก็บรวมรวมข้อมูลโดยทีมงานเช่าซื้อที่อยู่อาศัยของทีม Advisory and
Transaction Services Residential Leasing ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมาก พบว่าปริมาณความต้องการเช่าห้อง 2 – 3 ห้องนอนมีความคงที่ ในขณะที่การตกแต่ง, Layout,
คุณภาพของเฟอร์นิเจอร์, อุปกรณ์เครื่องใช้ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
ภายในที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องสำคัญกว่าขนาดของที่อยู่อาศัย
แม้ที่พักขนาดเล็กจะอยู่ที่ประมาณ 80 และ150 ตร.ม. ในงบประมาณค่าเช่า 73,000 บาท – 90,000 บาท สำหรับห้องแบบ 2 ห้องนอนและ 3 ห้องนอนตามลำดับ และค่าเช่าต่อตารางเมตรสำหรับห้องที่อยู่ใน
Prime area จะอยู่ที่ประมาณ 800 ถึง 1,100
บาทต่อตารางเมตร
นั่นหมายถึงค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 50,000 ถึง 100,000 บาทต่อเดือน ซึ่งงบประมาณการเช่าจะขึ้นอยู่กับตำแหน่งของพนักงาน
ไม่ใช่ตามขนาดครอบครัวของพนักงาน
หวังเป็นอย่างยิ่งว่า
บทความชุดนี้คงจะเป็นแนวทางสำหรับการสร้างผลตอบแทน
ที่ดีกว่าเพียงแค่ฝากธนาคารกันนะครับ
21/1/62
ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยกรอกอีเมลของท่าน ในช่องใต้ Follow by Email ทางด้านขวามือ เมื่อมีบทความใหม่ๆ ก็จะมีการส่งอีเมลแจ้งเตือนให้ท่านทราบ เพื่อจะได้ไม่พลาดบทความดีๆกันนะครับ
ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่
Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
2.วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส
นอตติ้ง ฮิลล์ ดิ เอ็กซ์คลูซีฟ เจริญกรุง 93 (Notting Hill The
Exclusive CharoenKrung 93) 3 ยูนิตสุดสวย ขายและให้เช่า ขายพร้อมผู้เช่า
ผลตอบแทนจากการเช่าดีมาก
ห้องที่จะขายและปล่อยเช่า
1.ห้อง 1 นอน
1 น้ำ 33.13 ตารางเมตร
ไม่ติดลิฟท์ ไม่โดนบล็อควิว ตกแต่งสวยมาก มี ผ้าม่าน 2 ชั้น เตาไฟฟ้า
เครื่องดูดควัน แอร์ 2 ตัว ตู้เย็น 9.4 คิว
เครื่องซักผ้าฝาหน้า Digital TV 40 นิ้ว เครื่องทำน้ำอุ่น
และ Microwave ราคา 3,500,000 บาท หรือเช่า 15,000 บาท/เดือน
ดู VDO @ https://youtu.be/pLy1fhLGzTo
สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอของห้อง 77/47(410) ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/jljofzojfx896o6/AACyP3iVeIv2CC3z3BqtBKyva?dl=0
ห้องที่จะขายพร้อมผู้เช่า
2.ห้องชั้น 8(ชั้นเพนท์เฮาส์)
ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ 33.13 ตารางเมตร
ห้องหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่ติดลิฟท์
ไม่โดนบล็อควิว ตกแต่งสวยมาก มี ผ้าม่าน 2 ชั้น
เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน แอร์ 2 ตัว ตู้เย็น
9.4 คิว เครื่องซักผ้าฝาหน้า Digital TV 40 นิ้ว
เครื่องทำน้ำอุ่น และ Microwave ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 15,500 บาท/เดือน
ครบสัญญา 22/12/62 ผลตอบแทนจากการเช่าดีมาก = 5.17%/ปี ราคา 3,600,000 ดู VDO @ https://youtu.be/fUisIHRX1s0
สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอของห้อง 77/123(810) ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/clzzhucsgfp2pib/AADzDJoA09X5SA1Ownp3BrMta?dl=0
3.ห้อง 1 นอน
1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ วิวสระว่ายน้ำ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบครัน
ตกแต่งสวยมาก มีผ้าม่าน 2 ชั้น เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน แอร์ 2 ตัว ตู้เย็น 9.4 คิว เครื่องซักผ้าฝาหน้า Digital TV 40 นิ้ว เครื่องทำน้ำอุ่น และ Microwave
ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 12,500 บาท/เดือน ครบสัญญา 31/5/62 ผลตอบแทนจากการเช่าดีมาก
= 5%/ปี ราคา 3,000,000
ดู VDO @ https://youtu.be/_bBHNfZJkGM
สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอของห้อง 77/40(403) ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/vwwlu56z0owxbg1/AABy2MZkgXzae6-b2luFu-LRa?dl=0
สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอของ
นอตติ้ง ฮิลล์ ดิ เอ็กซ์คลูซีฟ เจริญกรุง 93 ทั้งหมด ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/2f6zezva083j1u5/AACMtOjmTTwPzZghgZw7PZRya?dl=0
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น