ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5%(ตอนที่ 13)
การลงทุนในอสังหา โดยหวังผลตอบแทนจากการเช่า เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง
ที่ผู้มีเงินออม เลือกใช้เพื่อเป็นการกระจายสินทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในยามที่ดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในอัตราต่ำติดดิน
ซึ่งพอจะแยกได้เป็น 4 ประเภทดังนี้คือ
1.ให้เช่าเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งเกือบร้อยทั้งร้อยเป็นที่ดินเก่า
ส่วนใหญ่อยู่ไกลตามต่างจังหวัด ในส่วนที่ยังไม่เจริญ
เนื่องจากเป็นการเช่าที่ให้ผลตอบแทนที่ไม่ค่อยจูงใจ
และการเช่าเพื่อวัตุประสงค์อื่นเป็นไปได้ยาก
2.ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม และการบริการ
ได้แก่การเช่าที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
เพื่อก่อตั้งเป็นโรงงานอุตสาหกรรม หรือคลังสินค้า
ซึ่งปัจจุบันมีหลายบริษัทที่ประกอบธุรกิจประเภทนี้อยู่ เช่น TICON, WHA ฯลฯ
3.ให้เช่าเชิงพาณิชย์ และสำนักงาน ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบเล็กๆ เช่น
เป็นอาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ฯลฯ จนกระทั่งอาคารศูนย์การค้า
อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ต่างๆ
4.ให้เช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัย สามารถทำได้ตั้งแต่นักลงทุนที่มีเงินทุนน้อยๆ
ที่ซื้อคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ยูนิตเล็กๆไว้ปล่อยเช่า จนถึงธุรกิจ Guest
House Resort โรงแรมขนาดใหญ่ๆ ฯลฯ
เมื่อตัดสินใจแน่วแน่แล้วว่า จะลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยเช่าแล้ว คราวนี้ก็เลือกประเภทอสังหาที่จะลงทุนให้เช่าว่าเป็นประเภทไหน
แต่ในบทความนี้ ผมขอมุ่งเน้นเรื่องการให้เช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัย เพราะว่าถือเป็น
1 ในปัจจัย 4 ของคน คือการต้องการที่อยู่อาศัย
ซึ่งน่าจะเหมาะกับผู้ที่เริ่มที่จะลงทุนอสังหาเพื่อปล่อยให้เช่า
อนึ่ง การเพิ่มขึ้นของราคาห้องชุด
และบ้าน รวมถึงซัพพลายที่เพิ่มขึ้นตลอดเวลา ในขณะที่อัตราค่าเช่าวิ่งขึ้นตามไม่ทัน
ทำให้ผลตอบแทนการเช่าเมื่อเทียบกับเงินลงทุน ลดน้อยลงทุกปี ปัจจุบันผลตอบแทนสุทธิ
จากการลงทุนอสังหาโครงการใหม่ๆ เฉลี่ยอยู่ที่ 2-4% หากมีผู้เช่าเต็มทั้งปี ระยะเวลาว่างหาผู้เช่า 2-6 เดือน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
เพราะการแข่งขันที่สูงขึ้น ดังนั้นผู้ลงทุนต้องระมัดระวังในการเลือกทำเล
และอาศัยความรู้และเวลา ในการปล่อยเช่ามากขึ้น ถ้าท่านสนใจติดตามลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
คงจะพบว่า มีการนำเสนอการขายอสังหาในหลายรูปแบบ
โดยนำอสังหาที่ขายให้กับนักลงทุนในลักษณะที่ให้สัญญาการจ่ายผลตอบแทนในอัตราที่สูง
ในช่วงระยะเวลาหนื่ง ย้อนกลับมาปล่อยเช่าเป็นที่พักแก่นักท่องเที่ยว
เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูง(ถ้า OCCUPANCY
RATE สูง) เมื่อเปรียบเทียบกับการปล่อยเช่าแบบรายเดือน
จากการที่ธุรกิจท่องเที่ยวของประเทศไทย มีการเติบโตต่อเนื่องทุกปี
ทั้งจากตลาดชาวต่างชาติ และการท่องเที่ยวภายในประเทศ จากการเติบโตของคนชนชั้นกลาง
ทำให้การลงทุนเพื่อให้เช่ารายวัน ระยะสั้นแบบนี้ มีการเติบโตเร็วมาก
และน่าสนใจอย่างยิ่งในปัจจุบัน แต่ก็มีประเด็นด้านกฎหมาย
และการบริหารจัดการผู้เช่าระยะสั้น ที่ทำให้คอนโดมิเนียม
ยังมีข้อจำกัดในการให้เช่ารูปแบบนี้
รวมไปถึงความผันผวนของจำนวนผู้เข้าพักที่ไม่แน่นอน
คำถามคือ แล้วจะลงทุนอย่างไรให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด
ถ้าตอบแบบกำปั้นทุบดิน นั่นคือพยายามเลือกซื้ออสังหาในราคาที่ต่ำที่สุด
แล้วปล่อยให้เช่าในอัตราที่สูงที่สุดเท่าที่จะทำได้
ก็จะได้ผลตอบแทนจากการเช่าได้อัตราสูงสุดตามไปด้วย
แต่ก็เป็นเรื่องที่พูดง่ายแต่ทำยาก เพราะว่า ถ้า Yield จากการเช่าในอัตราที่สูงมากๆ เจ้าของเดิมคงจะเก็บไว้เพื่อปล่อยเช่าเองเสียมากกว่า
ยิ่งถ้าภาวะดอกเบี้ยต่ำๆอยู่แล้ว นอกจากจะมีเหตุผลบางอย่าง
ที่ทำให้เจ้าของเดิมยอมที่จะขาย อย่างไรก็ตามคำว่า “Too
Good To Be True” ก็มีบ่อยๆให้เห็นได้เช่นกัน
เพียงแต่ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูล และผลตอบแทนจากการเช่าเป็นหลัก
ในเมื่อจุดประสงค์หลักของการลงทุน เป็นการลงทุนเพื่อหวังปล่อยเช่า
ดังนั้นสี่งที่ควรให้ความสำคัญเป็นอันดับแรกก็ควรจะเป็น อัตราผลตอบแทนจากการเช่า
ส่วน Capital Gain นั้นควรจะถือเป็นเพียงผลพลอยได้เท่านั้น
จะนำมาเป็นเงื่อนไขหลักในการตัดสินใจไม่ได้ อย่างไรก็ตาม
อสังหาที่ปล่อยเช่าที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าได้สูง เมื่อถึงเวลาที่อยากจะขายต่อ
ก็ขายออกได้ง่าย ยิ่งในภาวะดอกเบี้ยต่ำๆ
ผู้ที่มีเงินออมที่ต้องการแหล่งรายได้ที่แน่นอน แถมในอัตราที่สูงอีกด้วย
ย่อมมีมากขึ้นเป็นเงาตามตัว
ลำดับต่อมา ก็คือ ต้องทำความเข้าใจ Segment ที่จะลงทุน เมื่อเลือกทำเลที่มีแนวโน้มให้ผลตอบแทนการเช่าได้สูงแล้ว
นั้นแปลว่าเรามาถูกได้ครึ่งทางแล้ว แต่ต้องยอมรับว่าทุกทำเล มีการแข่งขัน
และมีความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย
ต้องให้แน่ใจว่าขนาดและรูปแบบของสินทรัพย์ที่เราจะซื้อมาปล่อยเช่า เป็นsegment ที่เป็นที่ต้องการของตลาดสูง และถ้ายิ่งมีคู่แข่งต่ำ
หรือเป็นประเภทที่กำลังขาดแคลนในตลาดได้ด้วยแล้วนั้น ยิ่งเป็นการรับประกันว่า
จะปล่อยเช่าก็ง่าย และแถมได้ราคาดีอีกด้วย
21/1/62
ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยกรอกอีเมลของท่าน ในช่องใต้ Follow by Email ทางด้านขวามือ เมื่อมีบทความใหม่ๆ ก็จะมีการส่งอีเมลแจ้งเตือนให้ท่านทราบ เพื่อจะได้ไม่พลาดบทความดีๆกันนะครับ
ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่
Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
2.วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส
ขายดาวน์ ไนท์ บริดจ์ ไพร์ม สาทร Knights Bridge Prime Sathorn 5 ยูนิต DUPLEX
ชั้นสูง ห้องมุมสุดสวย Fully Furnished
ซื้อมาในรอบ VVIP เจ้าของขายเอง ราคาพิเศษ เดิน 8 นาทีจาก BTS ช่องนนทรี
5 Duplex ยูนิตที่จะขายดาวน์ ชั้น 31-38
ขนาด 37-58 ตรม. ทุกยูนิตเป็นห้องมุม
วิวสุดยอด ได้โปร Fully Furnished ราคาเพียง 5.40-7.60
ล้านบาท(ราคา/ตรม. ประมาณ 130,000 -140,000)
สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอทั้งหมดของ
ไนท์ บริดจ์ ไพร์ม สาทร Knight
Bridge Prime Sathorn ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/4zmxvosscbwxmpb/AACgGAlKuCGaDLs7DBPriYoJa?dl=0
Review : http://thinkofliving.com/2016/09/15/knightsbridge-prime-%E0%B8%AA%E0%B8%B2%E0%B8%97%E0%B8%A3/
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น