ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก
1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 11)
บทความ 10
ตอนที่ผ่านมา
คงทำให้ผู้อ่านมีความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องการลงทุนในตราสารทุน
หรือเรียกกันง่ายๆว่า"หุ้น"
มากขึ้นนะครับ
บทความตอนนี้ผมจะมาพูดเกี่ยวกับเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำลังเป็นที่สนใจของนักลงทุน
และผู้มีเงินออมทั้งหลาย เพื่อจะสร้างผลตอบแทนให้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน
ปกติผมมักจะไม่เชียร์ให้คนกู้เงินเพื่อมาใช้จ่าย
แต่ถ้ากู้เพื่อซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโด ผมเชียร์เต็มที่ เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับสินเชื่อบ้าน
จะมีอัตราที่ต่ำ ยิ่งโดยเฉพาะสถานการณ์ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดอยู่ในระดับที่ต่ำมาก
ยิ่งต้องฉวยโอกาส
นำเงินกู้จากธนาคารมาต่อยอดความฝันที่จะเป็นเจ้าของอสังหาไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุนก็ตาม
ถ้าพิจารณาอย่างดีแล้ว คนที่ผมรู้จักหลายๆคนก็เริ่มจากผ่อนคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง
พอมีรายได้มากขึ้นจากการที่ได้รับการขึ้นเงินเดือน การหารายได้เสริม
หรือธุรกิจที่ทำอยู่มีความเจริญรุ่งเรือง ก็โปะเพิ่มเงินที่ผ่อนค่างวดมากขึ้น
จนในที่สุดก็ผ่อนหมด แล้วก็เริ่มผ่อนคอนโดใหม่อีก
แต่คราวนี้ผ่อนเพื่อเอาคอนโดยูนิตเหล่านั้นไว้ปล่อยเช่า
ยิ่ง ถ้าสามารถหาคอนโดมือสองที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง 6-10 % ในภาวะดอกเบี้ยต่ำๆแบบนี้แทบจะไม่ต้องควักเงินเพื่อผ่อนค่างวดเสียด้วยซ้ำ
เพียงแค่มีเงินสัก 10% ของราคาคอนโดเท่านั้นแล้วติดต่อขอสินเชื่อจากธนาคาร
เพราะว่าปกติการปล่อยกู้ซื้อคอนโด ธนาคารจะปล่อยในอัตราส่วน LTV ที่ 90% ( LOAN TO VALUE ) ตามกำหนดของแบงค์ชาติ
แล้วใช้ค่าเช่าไปผ่อนค่างวด ยิ่งถ้าท่านมีศักยภาพทางเครดิตสูง
สามารถกู้ได้ที่ยอดเงินที่สูง ท่านอาจจะผ่อนพร้อมๆกันได้สูงสุดถึง 4 ยูนิต
การกู้เพื่อไว้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้มากที่สุดก็คือ 3-4
ยูนิต แล้วแต่นโยบายของสถาบันการเงินนั้นๆ
จนทำให้หลายคนกลายเป็นเศรษฐีห้องเช่าแล้วเมื่อถึงเวลาที่ท่านจะ REALIZE
GAIN ท่านก็น่าจะขายคอนโดเหล่านั้นได้ ในราคาที่สูงกว่าราคาที่ท่านซื้อมาด้วย
ทั้งๆที่คอนโดนั้นท่านอาจจะจ่ายด้วยเงินเพียง 10% เสียด้วยซ้ำ
ลองมาดูตัวอย่างกัน ท่านซื้อคอนโดยูนิตหนึ่งที่ราคา 2.20 ล้าน ท่านควักเงิน
220,000 บาทมัดจำให้กับผู้ขาย ส่วนที่เหลือก็กู้กับสถาบันการเงิน
1,980,000 บาท ผ่อน 20 ปี ค่าผ่อนเดือนละประมาณ 13,000
บาท สามารถนำมาปล่อยเช่าได้เดือนละ 13,000 บาท
ดังนั้นค่าเช่าเพียงพอที่จะเลี้ยงตัวเองได้ พอเวลาผ่านไปสัก 8-12 ปี
ถ้าราคาคอนโดยูนิตนี้ขึ้นไปที่ 3 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าท่านกำไร 2.78 ล้านบาท
เมื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน =2,780,000/220,000=1,264%
สมมติว่า ท่านถือครองไว้เป็นเวลา 10 ปี ผลตอบแทนเฉลี่ย = 126.64% ต่อปี
หรือผลตอบแทนแบบทบต้น = 29.86%
ต่อปีเลยทีเดียว ผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ยที่ WARREN BUFFET นักลงทุนชื่อดังก้องโลกทำได้เสียด้วยซ้ำ
เห็นผลตอบแทนแบบนี้แล้ว คงอยากจะเริ่มคิดที่จะเป็นเศรษฐีห้องเช่ากันบ้างแล้ว
แต่ในปัจจุบันนี้ มาตรการใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์
เพื่อผ่อนคลายภาวะการเก็งกำไรหรือการลงทุนมากเกินไป ของนักลงทุนและหรือนักเก็งกำไร
ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กรณีที่มีหลายๆยูนิต ต้องใช้เงินลงทุนมากขึ้น
จากการที่จะต้องวางเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงขึ้น โดยมีการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน
(LTV)ดังนี้
1.สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้าน LTV ยังเท่าเดิมคือ
90% ถ้าเกิน 10 ล้าน LTV จะเท่ากับ 80% คือจะต้องวางดาวน์ 20%
2.กรณีผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป โดยหลังแรกยังผ่อนไม่ครบ 3
ปีหลังที่ 2 LTV จะเท่ากับ 80% คือจะต้องวางดาวน์ 20%
3.กรณีผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 3 หลังขึ้นไป LTV จะเท่ากับ
80% คือจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา
จากมาตรการดังกล่าวของธนาคารแห่งประเทศไทย
จะทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนต่ำลง เนื่องจากตัวหารซึ่งก็คือเงินดาวน์หรือเงินมัดจำ
ที่ผู้ซื้อจะต้องออกเองเป็นสัดส่วนที่สูงขึ้น ในขณะที่เงินที่จะกู้ได้จากธนาคารลดลง
แถมยังมีพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เพิ่งผ่านสภา
ซึ่งจะเริ่มบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค.2563 ทั้งนี้ยังมีบทเฉพาะกาลว่า ใน 3 ปีแรกของการจัดเก็บภาษีตามกฎหมายฉบับนี้
ให้ยกเว้นการจัดเก็บภาษีแก่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นบุคคลธรรมดา
และใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม
ถึงกระนั้นก็ตาม
ผมยังเชื่อว่าผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังสร้างผลตอบแทนที่ดี
และแน่นอนย่อมต้องมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของสถาบันการเงินในปัจจุบันนี้ บทความหน้าผมจะมาแนะนำว่า
จะต้องลงทุนอย่างไรเพื่อจะได้ผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้มากที่สุด
21/1/62
ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยกรอกอีเมลของท่าน ในช่องใต้ Follow by Email ทางด้านขวามือ เมื่อมีบทความใหม่ๆ ก็จะมีการส่งอีเมลแจ้งเตือนให้ท่านทราบ เพื่อจะได้ไม่พลาดบทความดีๆกันนะครับ
ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่
Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
2.วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส
ไฮด์ สุขุมวิท 11(Hyde Sukhumvit 11) ขายพร้อมผู้เช่า ห้องมุม 2 นอน 2 น้ำ วิวสวน ผลตอบแทนจากการเช่า 6%
ห้องที่จะขายพร้อมผู้เช่า
อาคาร A พื้นที่ 58.54 ตรม. 2 นอน 2 น้ำ เป็นห้องมุม
เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบครัน ตกแต่งสวยมาก มี ผ้าม่าน 2 ชั้น เตาไฟฟ้า
เครื่องดูดควัน แอร์ ตู้เย็น เครื่องซักผ้าฝาหน้า Digital TV 49 & 32 นิ้ว เครื่องทำน้ำอุ่น และ Microwave วิวสวน
ไม่ใกล้ลิฟต์ ไม่ใกล้ห้องขยะ ไม่โดนบล็อกวิว ราคา 10,200,000 บาท ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 50,000 บาท/เดือน
สัญญาเช่าสิ้นสุด 13/7/62 ผลตอบแทนจากการเช่า 6% ดู VDO ได้ที่ https://youtu.be/A3bkkoVM9rw
สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอทั้งหมดของ
ไฮด์ สุขุมวิท 11(Hyde Sukhumvit 11) ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/0uyl1ucec4y08tz/AADSOhQxZUHS8KEPAaZ9EvFQa?dl=0
หรือ https://photos.app.goo.gl/YKAdq3arAg9mxvxDA
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น