ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก
1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 14)
ผมเชื่อว่าหลังจากได้อ่านบทความที่แล้ว
คงมีหลายๆท่านที่มีเงินออมแล้วอยากจะกระจายการลงทุนลงในอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง
บทความนี้ผมจะแนะนำวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ซึ่งปัจจุบันนี้มีหลายโครงการที่นำเสนอขายอสังหาในโครงการของตน
พร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงถึงประมาณ 4-8% ซึ่งนับว่าสูงมาก
เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน แต่การลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยเช่า
โดยหาคนเช่าเองจริงๆแล้วไม่ใช่เรื่องง่าย ต้องใช้ความพยายามและเวลามาก
ลองมาดูกันครับว่า ถ้าท่านจะซื้อคอนโดสัก 1 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่า
ท่านต้องทำอย่างไรบ้าง
เริ่มจากการ เลือกซื้อโครงการที่คาดว่าจะหาคนเช่าได้ง่าย
ซึ่งถ้าอยากให้ประสบความสำเร็จ ก็ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยไปสำรวจในรัศมี 500-1,000 เมตร
รอบๆโครงการว่ามีอสังหาที่ปล่อยเช่าไม่ว่าจะเป็นตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว
คอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ มีอุปทานเหลือมากน้อยแค่ไหน
แล้วค่าเช่าที่เรียกเก็บอยู่ในอัตราใดบ้าง แล้วนำข้อมูลที่ได้มาประมวลผล หาความน่าจะเป็นที่จะหาคนเช่าได้ง่ายหรือยากอย่างไร
รวมทั้งอัตราค่าเช่าควรจะอยู่ที่เท่าใด ถ้าสำรวจมาแล้วมีอุปทานเหลือน้อย
คอนโดบริเวณดังกล่าวแทบจะไม่มีห้องปล่อยให้เช่าเหลืออยู่
อพาร์ตเมนต์ก็มีคนเช่าเต็ม ยังมีรายชื่อ waiting list รออยู่อีกยาวเหยียด
ถ้าเป็นแบบนี้บอกได้เลยว่า คนเช่าแทบจะวิ่งหาคุณเสียด้วยซ้ำ
เพราะว่ามีอุปสงค์มากกว่าอุปทาน
แต่ถ้าไปสำรวจมาแล้วปรากฎว่า
คอนโดในบริเวณดังกล่าวมีห้องเหลือปล่อยเช่าอีกหลายสิบห้อง
อพาร์ตเมนต์ย่านนั้นเกือบทุกตึกก็มีห้องเหลืออีกตึกละหลายสิบห้อง
บอกได้เลยว่าถ้าท่านซื้อคอนโดดังกล่าวไว้คงต้องเหนื่อยในการที่จะหาคนเช่า
และจะตั้งราคาค่าเช่าในอัตราที่เท่าไหร่ จึงจะเหมาะสม ที่จะทำให้คนเช่ามาเช่าคอนโดของเรา
ซึ่งเบื้องต้นคงจะต้องเปรียบเทียบขนาดของห้อง ลักษณะการตกแต่งทั้งภายในและภายนอกตัวอาคาร
รวมทั้งการตกแต่งภายในห้องที่สวยงาม สังคมของผู้คนที่อาศัยอยู่ในอาคารนั้นๆ วิวจากภายในห้อง(วิวที่สวย และไม่โดนบล็อค
ย่อมหาคนเช่าได้ง่ายกว่า) ชั้น(ยิ่งสูงยิ่งได้ราคาดี) อายุของอาคาร(คนส่วนใหญ่มักจะชอบอาคารใหม่ๆมากกว่า
ยกเว้นอาคารเก่าแต่มีการบำรุงรักษาที่ดี รวมทั้งอยู่ในโลเกชั่นที่ดี ก็ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ) FACILITIES ที่ดีและครบ เช่นมี FITNESS
สระว่ายน้ำ ที่จอดรถที่เพียงพอ ระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดี
ย่อมดึงดูดคนเช่าได้มากกว่า ๆลๆ
จากความยุ่งยากในการที่จะหาคนเช่ามาเช่าอสังหาที่นักลงทุนได้ซื้อลงทุนไว้
จึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆแห่ง ได้เล็งเห็นถึงเรื่องเหล่านี้
จึงเสนอทางเลือกให้นักลงทุนมีทางเลือกใหม่ คือ
ขายอสังหาพร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า แต่เนื่องจากมีหลายราย
เราจะเลือกกันอย่างไรดี ผมมีข้อเสนอแนะดังนี้ครับ
1.ความน่าเชื่อถือของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ดังกล่าว
ว่าเป็นอย่างไร
และมีความมั่นคงมากน้อยแค่ไหนเพราะว่าท่านจะได้รับผลตอบแทนดังกล่าวถ้า
1.1
บริษัทดังกล่าวซื่อสัตย์ รักษาสัญญา
1.2
บริษัทดังกล่าวไม่เจ๊งไปเสียก่อน
2.ตัวโครงการมีความน่าสนใจในตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นโลเคชั่นที่ดี
มีอุปสงค์ในการเช่า หรือแม้กระทั่งจะขายต่อในอนาคต
หลังจากหมดสัญญาที่ทางบริษัทรับประกันได้ไม่ยาก
3.ราคาที่ตั้งขายต้องเหมาะสม
โดยเปรียบกับโครงการที่ใกล้ๆเคียงกัน ถ้าราคาใกล้เคียงกัน
โครงการที่มีการรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าย่อมต้องน่าสนใจกว่า
เพราะได้ผลตอบแทนที่แน่นอน ไม่เหนื่อยในการหาผู้เช่า(สิ่งที่ควรระวังคือ
บางโครงการเพิ่มราคาขายเข้าไปสัก 20% แล้วมารับประกันการเช่า 3 ปีๆละ 7%
อย่างนี้เป็นต้น พอหมดสัญญาท่านก็ไม่สามารถที่จะหาคนเช่า ที่จะให้ค่าเช่าที่สร้างผลตอบแทนขนาดสูงๆแบบนี้ได้
และขายต่อก็อาจจะขาดทุนด้วยเช่นกัน)
4.คำนวณความเป็นไปได้ของโครงการที่จะนำห้องชุดที่เราซื้อไปบริหารจัดการ หาคนเช่าในรูปลักษณะใด
มีความเป็นไปได้ที่จะทำได้สำเร็จหรือไม่ ยิ่งรับประกันผลตอบแทนสูงๆเป็นเวลาหลายปี
เพราะว่าถ้าผู้บริหารโครงการ บริหารการเช่าไม่ได้เป็นไปตามเป้าที่วางไว้ ก็จะส่งผลต่อความสามารถในการรับประกันการเช่าตามที่ให้สัญญาไว้
แต่ถ้าเป็นบริษัทที่มีประวัติดี และมีความมั่นคง
รวมทั้งซื่อสัตย์ก็อาจจะไม่มีปัญหาในการจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อ
เพื่อรักษาชื่อเสียงเกียรติประวัติของผู้บริหาร
และบริษัทให้เป็นที่เชื่อถือต่อสาธารณชนทั่วไปด้วย
5.การส่งมอบห้องชุดหลังหมดสัญญา
จะมีการ Renovate ให้ก่อนหรือไม่
ยิ่งการรับประกันยาวๆ 3-5 ปี พอครบสัญญา
สภาพห้องชุดอาจจะมีการทรุดโทรมจากการใช้สอย ถ้าส่งมอบห้องชุดให้ผู้ซื้อ โดยไม่มีการ
Renovate จะทำให้ผู้ซื้ออาจจะต้องไปปรับปรุงใหม่ เพื่อการปล่อยเช่า
หรือขายต่อ ซึ่งนั่นหมายความว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้น
6.อ่านเงื่อนไขในสัญญาอย่างละเอียดรอบคอบ
ว่ามีเงื่อนไขอะไรหรือเปล่า ที่เกี่ยวกับการรับประกัน เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหา
ถึงแม้คนส่วนใหญ่จะขี้เกียจอ่านสัญญาที่ร่างกันมาหลายๆหน้า แต่นั่นคือการตัดปัญหาในอนาคตที่อาจจะมีการฟ้องร้องกันได้
7.มี Option ในการรับบริหารการเช่าต่อหรือไม่
ถ้ามี จะคิดค่าใช้จ่ายอย่างไร และหรือมีการรับประกันการเช่าในอัตรา ที่ต่ำกว่าเดิมหรือไม่อย่างไร
8.ถ้าผู้บริหารโครงการจ้างทีมบริหารมืออาชีพที่มีชื่อเสียงมาบริหาร
ก็จะสร้างภาพพจน์ทีดีต่อโครงการนั้นๆ ทำให้โครงการดังกล่าวเป็นที่รู้จักแพร่หลาย
เมื่อหมดสัญญา การที่ผู้ซื้อจะหาคนเช่า หรือขายต่อก็จะทำได้ง่ายขึ้น
21/1/62
ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยกรอกอีเมลของท่าน ในช่องใต้ Follow by Email ทางด้านขวามือ เมื่อมีบทความใหม่ๆ ก็จะมีการส่งอีเมลแจ้งเตือนให้ท่านทราบ เพื่อจะได้ไม่พลาดบทความดีๆกันนะครับ
ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่
Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
2.วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส
มายคอนโด สุขุมวิท 81 1น 1น ขายพร้อมผู้เช่า 2.5 ล้านบาท ค่าเช่า 13,000 บาท/เดือน
เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบครัน เดิน 4 นาที จาก BTS อ่อนนุช
ห้องที่จะขายพร้อมผู้เช่า พื้นที่ 34.81 ตรม. 1 นอน 1 น้ำ ที่จอดรถ 1 คัน ห้องสวย เฟอร์นิเจอร์ครบถ้วน เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบครัน เพิ่งจะตกแต่งใหม่หมดทั้งห้อง ปูพื้นใหม่ทั้งห้อง ทาสีฝ้าใหม่ทั้งห้อง
ติดวอลเปเปอร์ใหม่ทั้งห้อง เปลี่ยนแอร์ใหม่ทั้ง 2 ตัว ขายพร้อมผู้เช่า 2.5 ล้านบาท ค่าเช่า 13,000 บาท/เดือน ผลตอบแทนจากการเช่า = 6.24% ครบสัญญา 19/10/2562
สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอทั้งหมดของ
มายคอนโด สุขุมวิท 81
ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/atdwbx6q3xyi78c/AAA8OI9pXXEPOVTpTo0mTrY2a?dl=0
หรือ https://photos.app.goo.gl/UzF4o3rN9e1L3FwdA
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น