การลงทุนไม่ยากอย่างที่คิด โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

1.หนังสือ "จาก1ล้านเป็น500ล้านผมทำอย่างไร" เล่าประสบการณ์การลงทุนของผมที่นำไปใช้ได้ง่ายๆ 2.หนังสือ "ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน" แนะวิธีออมเงินเพียงเดือนละหลักพัน ก็เป็นเศรษฐี 100 ล้าน ก่อนอายุ 50 ปี!

วันศุกร์ที่ 19 กันยายน พ.ศ. 2557

ประสบการณ์การลงทุนอสังหาของผมตอนที่ 1

ประสบการณ์การลงทุนอสังหาของผมตอนที่ 1

•รายได้แค่เดือนละ 15,000 บาท คุณสามารถเป็นเจ้าของคอนโดหรูย่านสุขุมวิทได้!

•ออมเงินเพียงเดือนละหลักพัน ก็เป็นเศรษฐี 100 ล้าน ก่อนอายุ 50 ปี!

รายละเอียดอยู่ในหนังสือ"ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน"ซึ่งวางจำหน่ายตามร้านหนังสือชั้นนำทั่วไป(ร้านนายอินทร์ ซีเอ็ด B2S คิโนะคุนิยะ)แล้วครับ

ผมเริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เมื่อ 14 ปีที่แล้ว ทั้งๆ ที่ไม่มีประสบการณ์ทางด้านนี้มาก่อน รวมทั้งไม่มีญาติสนิทมิตรสหายที่ลงทุนในอสังหามาก่อนเช่นคัน การลงทุนก็สะเปะสะปะ โดยผมเริ่มต้นซื้อคอนโดชานเมืองราคาประมาณ 2-3 แสนบาทในสมัยนั้น เพื่อหวังเก็งกำไร ปรากฏว่าจนปัจจุบันก็ยังขายไม่ได้ และราคาซื้อขายในปัจจุบันก็ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าสมัยที่ผมซื้ออยู่เล็กน้อยก็เลยเป็นอสังหาประเภทหนึ่งที่นักลงทุนที่เบี้ยน้อยหอยน้อยกลุ่มหนึ่งในปัจจุบันซื้อเก็บลงทุนไว้ปล่อยเช่า ซึ่งเมื่อดูผลตอบแทนจากการเช่า ก็ค่อนข้างใช้ได้คือประมาณ 10% บวกลบ ดีกว่าฝากธนาคารในปัจจุบันถึง 3-4 เท่าตัวเลยทีเดียว แต่คงต้องเลือกอาคารที่มีนิติบุคคลที่เข้มแข็งทำงานดี มิฉะนั้นจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วมได้ไม่ครบ บางอาคาร เรียกเก็บได้ไม่ถึง 70% เสียด้วยซ้ำ ซึ่งก็จะทำให้นิติบุคคลมีรายได้ไม่พอค่าใช้จ่าย การทำนุบำรุงอาคารให้คงสภาพดีไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนวัสดุต่างๆ เช่น ท่อน้ำดี, ท่อน้ำเสีย, การทาสีอาคารใหม่ ฯลฯ ทำได้ไม่เต็มที่ ก็จะทำให้อาคารเหล่านี้ซึ่งมีอายุ 10-20 ปี ทรุดโทรมลงโดยเร็ว ทำให้อยู่ในสภาพที่ไม่น่าอยู่ คนเช่าก็จะย้ายออกไป ข้อเสียของการลงทุนในคอนโดเก่าที่อยู่ชานเมืองอีกอย่างก็คือ ราคาแทบจะไม่ขึ้นเลย แม้เวลาจะผ่านไปนานเพียงไหน จากที่ผมคิดตามมาสิบกว่าปี ราคาก็ยังคงอยู่ระดับแสนปลายๆ ถึง 2 แสนกว่าๆ เท่านั้น ในขณะที่คอนโดที่ผมอาศัยอยู่ในปัจจุบัน ผมซื้อมาเมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้วในราคา 7.80 ล้านบาท เป็นคอนโดที่อยู่ใจกลางเมือง ติดสถานีรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT ขนาดร่วม 200 ตารางเมตร ปัจจุบันนี้ราคาซื้อขายห้องขนาดที่ผมอยู่ กระโดดไปที่เกือบ 20 ล้านบาทแล้ว กำไรทั้งอยู่และทั้งราคาที่สูงขึ้น ยิ่งช่วงนี้มี Property Developer 3 บริษัทพร้อมใจกันจะมาเปิดโครงการขายในละแวกคอนโดที่ผมอยู่ โดยมี 2 รายที่เริ่มเปิดให้จองแล้ว รายที่เสนอราคาขายต่อตารางเมตรที่ต่ำที่สุด เริ่มต้นที่ 150,000 บาท/ตารางเมตร ทั้งๆ ที่โครงการทั้ง 2 โครงการมีโลเคชั่นสู้คอนโดที่ผมอยู่ไม่ได้ ส่วนอีกบริษัทหนึ่ง แว่วๆ มาว่าราคาจะขายเริ่มต้นที่ 200,000 บาท/ตารางเมตร ในขณะที่ราคาคอนโดที่ผมอยู่ตกตารางเมตรละเพียงร่วม 100,000 บาทเท่านั้น จริงๆ แล้วผมอยู่คอนโดนี้มาร่วม 20 ปีแล้ว โดยยูนิตแรกที่ผมเคยอยู่ ผมซื้อมาเมื่อ 20 ปีที่แล้วที่ราคาประมาณ 4 ล้านต้นๆ โดยมีพื้นที่ 100 ตารางเมตรหลังจากอยู่มาร่วม 10 ปี ผมรู้สึกอึดอัด เพราะว่าผมเป็นคนทำงานที่บ้านทั้งวัน ถึงแม้จะเป็นห้อง Type 2 ห้องนอน แต่ผมก็ได้ดัดแปลงห้องนอนหนึ่งเป็นห้องทำงาน ในช่วงปี 2557 ผมเห็นว่าเศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำจากภาวะวิกฤตต้มยำกุ้ง ซึ่งทำให้คนไทยหลายคนต้องตกงาน ผมเองช่วงต้มยำกุ้ง ก็เป็นวิกฤตชีวิตครั้งใหญ่อีกครั้งหนึ่งของผมทรัพย์สินที่เคยมี ต้องสูญเสียไปถึงเกือบ 80% ช่วงนั้นผมเล่นหุ้นด้วยมาร์จินขาดทุนแสนสาหัส ลองคิดดูสิครับ สมมติว่าท่านมีเงิน 1 ล้านบาทแต่สามารถซื้อขายหุ้นได้ 2 ล้านบาท เวลาหุ้นตกลงมาสัก 40% นั่นหมายถึงว่าท่านขาดทุน 80% นี่ยังไม่นับรวมดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายให้กับโบรคเกอร์ทุกสิ้นเดือน และเวลาหุ้นลงในช่วงวิกฤต บางครั้งมันลงมากว่า 40% เสียอีก ผมขอยกตัวอย่างให้ดูเพื่อเห็นภาพที่ชัดเจน ดัชนีตลาดหลักทรัพย์เคยขึ้นไปสูงสุดที่ 1,789.16 เมื่อเดือนมกราคม 2537 แล้วโดนเขาขายกระหน่ำลงมาเหลือ 204.59 ในเดือนกันยายน 2541 ลงมาถึง 1,584.57 จุดหรือคิดเป็นการลดลงถึง 88.54% นรกมีจริงครับ ช่วงนั้นมีนักลงทุนที่ฆ่าตัวตายไปหลายท่านเลย ผมต้องรวบรวมจิตใจให้เข้มแข็ง แล้วมานั่งทบทวนพิจารณาตัดสินใจว่าจะทำอย่างไรกับชีวิตและทรัพย์สินดี พี่น้องผมก็ไว้ใจให้ผมเป็นคนดูแลทรัพย์สินในกรีส รวมทั้งคำสั่งเสียของคุณแม่ก่อนท่านจะเสียชีวิตประมาณ 1 เดือนที่พูดกับผมให้ดูแลพี่ชายและน้องสาวยังก้องอยู่ในหูผมทุกวันทำให้ผมต้องดูแลทรัพย์สินที่มีอยู่ให้ดีที่สุด เนื้อที่หมดแล้วเรามาดูกันว่าในช่วงนั้นผมทำอย่างไรเพื่อให้ตัวเองผ่านพ้นวิกฤตครั้งยิ่งใหญ่ร่วมกับคนไทยทั้งประเทศในสัปดาห์หน้าครับ อ่านฉบับเต็มได้ในหนังสือ"ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน" ซึ่งวางจำหน่ายตามร้านหนังสือชั้นนำทั่วไป(ร้านนายอินทร์ ซีเอ็ด B2S คิโนะคุนิยะ)แล้วครับ แต่ก่อนจบบทความสัปดาห์นี้อยากเตือนนักลงทุนระยะสั้น SET INDEX ช่วงนี้ดูตื้อๆ แถว 1,570-1,600 จุด และสัญญาณทางเทคนิคฟ้องว่า จะมีการปรับตัวโดย MACD เริ่มตัดลงเมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา RSI ก็ทำ Bearish Divergence กับ SET INDEX ระวังตัวกันหน่อยละกันครับ ส่วนนักลงทุนระยะกลางและยาว รอทยอยเก็บเพิ่มช่วงตลาดปรับตัวลงครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ

10/09/57