ออฟฟิศให้เช่ายังดีอยู่หรือ?
ในช่วง 10
ปีที่ผ่านมาเราเห็นตึกสูงผุดขึ้นมาอยู่อย่างต่อเนื่อง
ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมสำหรับพักอยู่อาศัย ถ้าไม่ใช่ คอนโดมิเนียม
โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ก็จะเป็นอาคารสำนักงาน
หรืออาจจะเป็นมิกซ์ยูส คือมีทั้ง Plaza อาคารสำนักงาน
และคอนโดมิเนียม หรือแม้กระทั่งโรงแรมอยู่ในโครงการเดียวกัน โดยบทความนี้จะเน้นเกี่ยวกับอาคารสำนักงาน
ผมได้อ่านรายงานของเจแอลแอล เกี่ยวกับเรื่องอาคารสำนักงาน
ซึ่งรวบรวมเปรียบเทียบข้อมูลเกี่ยวกับค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรดพรีเมี่ยมในหัวเมืองหรือย่านเศรษฐกิจสำคัญๆ
ของโลก 45 แห่ง พบว่า
เมืองที่อาคารสำนักงานเกรดพรีเมียมมีค่าเช่าถูกที่สุดเป็นอันดับหนึ่งของโลกคือ
กรุงกัวลาลัมเปอร์ของมาเลเซีย โดยมีค่าเช่าอยู่ที่ 886
บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนกรุงเทพฯ และกรุงมะนิลาของฟิลิปปินส์
ครองอันดับที่สองร่วมกัน มีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 1,034 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
เป็นเรื่องที่แปลกมากเพราะโดยปกติถ้าสังเกตุดูจะพบว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานของเมืองที่มี
GDP
ต่อหัวสูงจะมีค่าเช่าที่สูงกว่าเมืองที่มี
GDP
ต่อหัวต่ำ น่าจะเป็นเพราะ
SUPPLY/DEMAND
ของอาคารสำนักงานในกรุงกัวลาลัมเปอร์น่าจะมีค่าสูงกว่า
เมื่อเทียบกับกรุงเทพกับกรุงมะนิลา เพราะมีตัวอย่างให้เห็นอย่างชัดเจนก็คืออัตราค่าเช่าออฟฟิศเกรดพรีเมียมในกรุงย่างกุ้งเมื่อหลายปีก่อน
สูงกว่ากรุงเทพเสียอีก เพราะว่าออฟฟิศดังกล่าวมีอุปทานน้อยกว่าอุปสงค์เป็นอย่างมาก
จึงทำให้มีการสร้างอาคารสำนักงานดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก และแล้วในที่สุด เมื่ออุปทานที่ทยอยออกมาเรื่อยๆ
ก็ทำให้อัตราค่าเช่าที่เคยสูงลิ่ว ลดลงอย่างรวดเร็ว โดยอัตราค่าเช่าพื้นที่พาณิชย์ลดลงมาแล้วเกือบ
40 เปอร์เซ็นต์ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาคงเป็นบทเรียนสอนใจ Property developer ทั้งหลายได้เป็นอย่างดี
ส่วนอาคารสำนักงานตัวเลขเมื่อปี2559 อยู่ที่มีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 61
เปอร์เซ็นต์เท่านั้น
ในขณะที่กรุงเทพมีอัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 92.5 เปอร์เซ็นต์ โดยเฉพาะเมืองที่มีพื้นที่จำกัด เช่น ฮ่องกงหรือสิงคโปร์ซึ่งมีพื้นที่จำกัดมาก
ก็จะมีค่าเช่าที่สูงมากเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ
ผมลองค้นข้อมูลจาก World
Bank
(https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?view=map) พบว่าในปี 2559 ประเทศต่างๆมี GDP ต่อหัวดังต่อไปนี้
ประเทศฟิลิปปินส์ 2,951.072$(94,169 บาท)
ประเทศไทย 5,910.621$(188,608 บาท)
ประเทศมาเลเซีย 9,508.238$(303,408 บาท)
ประเทศสิงคโปร์ 52,952.492$(1,689,714 บาท)
ประเทศจีน 8,123.181$(259,211 บาท) และ
ฮ่องกง 43,681.40$(1,393,873 บาท)
โดยใช้อัตราแลกเปลี่ยน 1 ดอลลาร์เท่ากับ 31.91 บาท
ที่นี้เรามาดูอัตราค่าเช่าออฟฟิศเกรดพรีเมี่ยมของเมืองต่างๆ โดยทาง JLL คำนวณเป็นเงินสกุลดอลลาร์ต่อตารางฟุตต่อปี
จะมีอัตราค่าเช่าดังต่อไปนี้
กรุงเทพ $35(เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ
1,034 บาท)
มะนิลา $35(เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ
1,034บาท)
กัวลาลัมเปอร์ $30(เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ
886 บาท)
สิงคโปร์ $84(เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ
2,482 บาท)
ปักกิ่ง $190(เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ
5,614 บาท)
ฮ่องกง $323(เมื่อเปลี่ยนเป็นเงินสกุลบาทเทียบต่อตารางเมตรต่อปีจะมีอัตราค่าเช่าเท่ากับ
9,543
บาท)
แนวโน้มการตลาดสำนักงานกรุงเทพฯยังคงเป็นบวกสำหรับสามปีถัดไป
ส่วนใหญ่เกิดจากการขาดของอุปทานใหม่ กรุงเทพมหานครมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวม 8.6
ล้านตารางเมตร และอัตราว่างที่ 7.5% ซึ่งต่ำสุดในรอบ 20 ปี ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะ E-commerce
ที่เกิดขึ้นเป็นหลายบริษัท
และคาดว่าสถานการณ์จะดีขึ้นเรื่อยๆ จากการที่ประเทศไทยจะมีการเลือกตั้งภายในปีนี้
จากรายงานของ CBRE พบว่ามี 4
อาคารที่เพิ่งเสร็จสมบูรณ์ในแถบสุขุมวิท และเพลินจิตสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้ที่
1,000
บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่า ในขณะที่มีพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นในส่วนของอาคารเก่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
ผู้เช่าบางส่วนมีความเต็มใจที่จะจ่ายค่าเช่าพรีเมี่ยม สำหรับอาคารสำนักงานสเปคสูง
กับสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะสม นอกจากนี้ยังมีการย้ายบางส่วนจากอาคารสำนักงานเก่าไปยังอาคารสำนักงานใหม่
ตัวอย่างเช่น อาคารเกษรทาวเวอร์สามารถทำยอดจองล่วงหน้าได้ถึง 70 เปอร์เซ็นต์
ก่อนที่อาคารจะสร้างเสร็จเมื่อกรกฎาคมปีที่แล้ว
แต่ที่น่าเป็นห่วงก็คือจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นอีกมากกว่า
2 ล้านตารางเมตร ที่กำลังวางแผนก่อสร้างเพียงแต่ว่าการก่อสร้างยังไม่ได้เริ่มขึ้น
คำถามก็คือว่าถ้าพื้นที่เหล่านั้นสร้างเสร็จ
อะไรจะเกิดขึ้นกับธุรกิจผู้ให้บริการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน
กิติชัย เตชะงามเลิศ
18/6/61
ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยเอาเม้าส์ไปทางด้านขวามือจะมีแถบแสดงออกมา แล้วเลือกคลิกไอคอนที่เขียนว่าสมัครรับข้อมูล เมื่อผมมีบทความใหม่ ท่านก็จะทราบทันที
ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่
Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert
หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
3.วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส
นอตติ้ง ฮิลล์ ดิ เอ็กซ์คลูซีฟ
เจริญกรุง 93 (Notting Hill
The Exclusive CharoenKrung 93) 3 ยูนิตสุดสวย
ขายพร้อมผู้เช่า ผลตอบแทนจากการเช่าดีมาก
ห้องที่จะขายพร้อมผู้เช่า
1.ห้อง 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์
วิวสระว่ายน้ำ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบครัน ตกแต่งสวยมาก มี ผ้าม่าน 2 ชั้น เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน แอร์ 2
ตัว ตู้เย็น 9.4 คิว เครื่องซักผ้าฝาหน้า
Digital TV 40 นิ้ว เครื่องทำน้ำอุ่น และ
Microwave ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 12,500
บาท/เดือน ครบสัญญา 31/5/62 ผลตอบแทนจากการเช่าดีมาก = 5%/ปี ราคา 3,000,000
2.ห้อง 1 นอน 1 น้ำ 33.13 ตารางเมตร ไม่ติดลิฟท์ ไม่โดนบล็อควิว
ตกแต่งสวยมาก มี ผ้าม่าน 2 ชั้น เตาไฟฟ้า
เครื่องดูดควัน แอร์ 2 ตัว ตู้เย็น
9.4 คิว เครื่องซักผ้าฝาหน้า Digital TV 40 นิ้ว
เครื่องทำน้ำอุ่น และ Microwave ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน ครบสัญญา 4/4/62
ผลตอบแทนจากการเช่าดีมาก = 5.14%/ปี ราคา 3,500,000 บาท
3.ห้องชั้น 8(ชั้นเพนท์เฮาส์) 1 นอน 1 น้ำ 33.13 ตารางเมตร ไม่ติดลิฟท์ ไม่โดนบล็อควิว ตกแต่งสวยมาก มี ผ้าม่าน 2 ชั้น เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน แอร์ 2
ตัว ตู้เย็น 9.4 คิว เครื่องซักผ้าฝาหน้า
Digital TV 40 นิ้ว เครื่องทำน้ำอุ่น และ
Microwave ขายพร้อมผู้เช่า
ค่าเช่า 15,500 บาท/เดือน ครบสัญญา 2/3/62 ผลตอบแทนจากการเช่าดีมาก = 5.17%/ปี ราคา 3,600,000 บาท
CALL : 081-8118229
LINE : gid_kitichai
Wechat : gid_kitichai
Notting Hill The Exclusive CharoenKrung 93,
3 best units for sales with tenants with high yield.
Sell with tenant
1.Unit 1B1B, 27.5
SQM., Pool View, fully furnished with well decoration, 2
layers’ curtain, 40 inches TV,
washing machine, 9.4 Q refrigerator, water heater and
microwave, only 3,000,000, sell with tenant, the rental fee = 12,500
Baht/month, yield = 5%,
the rental term end 31/5/19.
Watch VDO @ https://youtu.be/_bBHNfZJkGM
2. Unit 1B 1B, 33.13
SQM., fully furnished with well decoration, 2 layers’ curtain, 40 inches TV, washing machine, 9.4 Q refrigerator, water heater and microwave, , only 3,500,000,
sell with tenant, the rental fee = 15,000 Baht/month, yield = 5.14%, the rental term end 4/4/19. Watch VDO @ https://youtu.be/pLy1fhLGzTo
3. Unit 1B 1B, 8 Fl.,
33.13 SQM., fully furnished with well
decoration, 2 layers’ curtain, 40 inches
TV, washing machine, 9.4 Q refrigerator, water heater and
microwave, only 3,600,000, sell with tenant, the rental fee = 15,500
Baht/month, yield = 5.17%, the rental term end 2/3/19. Watch VDO @ https://youtu.be/fUisIHRX1s0
CALL : 081-8118229
LINE : gid_kitichai
Wechat : gid_kitichai
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น