การลงทุนไม่ยากอย่างที่คิด โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

1.หนังสือ "จาก1ล้านเป็น500ล้านผมทำอย่างไร" เล่าประสบการณ์การลงทุนของผมที่นำไปใช้ได้ง่ายๆ 2.หนังสือ "ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน" แนะวิธีออมเงินเพียงเดือนละหลักพัน ก็เป็นเศรษฐี 100 ล้าน ก่อนอายุ 50 ปี!

วันพุธที่ 20 มิถุนายน พ.ศ. 2561

การประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี

การประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือเอาไว้ใช้อยู่อาศัยเอง ในประเทศไทยราคาอสังหาริมทรัพย์เก่าจะถูกกว่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ค่อนข้างมาก ถึงแม้ว่าจะอยู่ในทำเลเดียวกันก็ตาม บางโครงการซึ่งอยู่ใกล้เคียงกันมาก แต่คอนโดเก่ามีราคาเพียงแค่ 30 เปอร์เซ็นต์ของคอนโดใหม่เท่านั้น อย่างเช่นคอนโดของผมที่ซอยสุขุมวิท 23 โดยทั้ง 2 โครงการมีที่ตั้งอยู่เยื้องกัน โครงการเก่าราคาตลาดอยู่ที่ตารางเมตรละ 70,000 บาท ในขณะที่โครงการใหม่ราคาตารางเมตรละ 210,000 บาท จึงเป็นโอกาสดีของคนที่คิดจะซื้ออสังหาเพื่อไว้อยู่อาศัยเอง ผมแนะนำว่าควรจะซื้ออสังหาเก่า แล้วนำมาปรับปรุงใหม่ โดยเมื่อคำนวณราคาของอสังหาเก่าบวกกับค่าตกแต่งใหม่แล้ว ราคารวมน่าจะอยู่ที่ประมาณ 40 เปอร์เซ็นต์ของราคาอสังหาใหม่ ทำให้คุณประหยัดงบประมาณไปได้ถึง 60 เปอร์เซ็นต์ของงบที่คุณจะซื้ออสังหาใหม่ แล้วนำเงินนั้นมาลงทุน ให้ได้ผลตอบแทนงอกเงยไม่ดีกว่าเหรอ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะคนไทยไม่ชอบของเก่า ส่วนใหญ่จะชอบของใหม่ และอีกเหตุผลหนึ่งก็คือ กลัวว่าบ้านหรือคอนโดยูนิตนั้น อาจจะเคยมีผู้เสียชีวิตภายในบ้านหรือคอนโดนั้นมาก่อน ซึ่งเป็นเรื่องตลกมากของชาวพุทธ ที่ศาสนาพุทธสอนว่าคนเรามี "เกิด แก่ เจ็บ ตาย" มีบ้านไหนที่ไม่เคยมีคนตายมาก่อน ถึงแม้ว่าตอนนี้ยังไม่มี แต่อนาคตก็ต้องมีแน่นอน

ไม่ว่าจะซื้ออสังหาเอาไว้อยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน ทำเลเป็นปัจจัยที่สำคัญอย่างยิ่ง การเดินทางต้องสะดวก ถ้าอยู่อาศัยเองก็ควรจะเลือกหาอสังหาที่อยู่ใกล้กับที่ทำงานเป็นหลัก เพื่อจะได้ประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง แต่ถ้าจะเลือกซื้อเพื่อการลงทุน คงจะต้องนำปัจจัยหลายอย่างมาคำนึง ไม่ว่าจะเป็นราคาที่จะขึ้นไปได้อีกในอนาคต ถ้าจะซื้อตึกแถว ก็ต้องดูว่าทำเลของตึกแถวนั้นทำการค้าได้หรือไม่ ถ้าทำการค้าขายได้ จะขายได้ราคาสูงกว่าปกติ ตึกบางแห่งขนาดพื้นที่เล็กนิดเดียวแต่ขาย 15 ล้าน ขณะที่ตึกละแวกเดียวกันอยู่ลึกเข้าไปแค่ 200 เมตร ราคาอาจเหลือแค่ 5-7 ล้าน เพราะค้าขายไม่ได้ อย่างไรก็ดี การลงทุนในตึกแถวที่มีทำเลการค้าอาจมีความเสี่ยงตรงที่ว่า ถ้าทำเลการค้าเปลี่ยน เช่น ย้ายป้ายรถเมล์ หรือเส้นทางเดินรถเปลี่ยน หรือมีทางยกระดับผ่านหน้าตึก ฯลฯ จะทำให้ราคาตึกแถวเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้เช่นกัน หรือถ้าจะซื้อไว้ปล่อยเช่า ก็คงจะต้องดูว่าผลตอบแทนจากการเช่าเป็นเท่าไหร่

ช่องทางหนึ่งในการซื้ออสังหาเก่าก็คือ การประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี สมัยก่อนผู้ที่จะประมูลซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ไม่ว่ามูลค่าทรัพย์เท่าไรต้องวางมัดจำทรัพย์สินแห่งละ 50,000 บาท ปรากฏว่ามีกลุ่มคนบางกลุ่มที่รวมตัวกัน แล้วประมูลแข่งกับคนอื่น สู้ทุกราคา สมมุติว่ากลุ่มนี้ประมูลซื้อบ้านได้ 10 หลัง รวมแล้วเท่ากับต้องเสียค่ามัดจำ 500,000 บาท เขามีเวลา 3 เดือนครึ่ง (ปกติจะต้องไปชำระเงินให้กรมบังคับคดีภายใน 15 วัน แต่สามารถขอผ่อนผันขยายเวลาได้อีก 3 เดือน) จึงจะไปจ่ายเงินให้กรมบังคับคดี กลุ่มนี้คิดว่าถ้าเขาขายบ้านได้ 3 หลัง ต้องทิ้งมัดจำอีก 7 หลังซึ่งเท่ากับ 350,000 บาท แต่ก็ยังคุ้ม เพราะบางครั้งขายบ้านหลังหนึ่ง ได้กำไรมากกว่า 350,000 บาทแล้ว เมื่อรวมกำไรที่ได้จากการซื้อขายหักลบกลบหนี้แล้วก็ยังได้กำไร นอกจากนั้นยังมีผู้ที่ต้องการเข้าประมูลเพื่อจะซื้อไว้ใช้อยู่อาศัยเอง การที่มีกลุ่มเหล่านี้มากขึ้น ทำให้การประมูลเพื่อลงทุนทำได้ยากขึ้น เพราะเขาสู้ทุกราคา ขณะที่ผู้ซื้อเพื่อไว้อยู่เอง เขาจะให้ราคาสูงเกือบใกล้เคียงหรือเท่ากับตลาด

ตามปกติการประมูลจะเริ่มต้นที่ราคาประเมินอ้างอิง หากไม่มีผู้เข้าสู้ราคา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะปรับลดราคาเริ่มต้นลงร้อยละ 10 ของราคาดังกล่าวสำหรับการขายแต่ละครั้ง แต่ราคาเริ่มต้นจะไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของราคาประเมินอ้างอิง

ต่อมากรมบังคับคดีได้เปลี่ยนวิธีวางเงินมัดจำหรือการวางหลักประกันใหม่ โดยทรัพย์สินที่นำมาประมูลที่

1) ราคาต่ำกว่า 500,000 บาท ต้องวางหลักประกัน* ไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน

2) ราคา 500,000 บาท – 1 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 50,000 บาท

3) ราคา 1 – 5 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 250,000 บาท

4) ราคา 5 – 10 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 500,000 บาท

5) ราคา 10 – 20 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 1 ล้านบาท

6) ราคา 20 – 50 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 2.5 ล้านบาท

7) ราคา 50 – 100 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 5 ล้านบาท

8) ราคา 100 – 200 ล้านบาท ต้องวางหลักประกัน 10 ล้านบาท

9) มากกว่า 200 ล้านบาท ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเสนออธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายเป็นผู้พิจารณากำหนด

*หมายเหตุ : หลักประกันต้องเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่าย “สำนักงานบังคับคดีกรุงเทพมหานคร” หรือหนังสือค้ำประกันของธนาคารโดยไม่มีเงื่อนไข

วิธีวางเงินมัดจำดังกล่าวข้างต้น ทำให้กลุ่มคนที่เคยใช้วิธีรวมกันสู้ทุกราคาต้องคิดหนัก เพราะยิ่งราคาทรัพย์สินมากก็ยิ่งเสี่ยงมาก กรมบังคับคดีต้องการกำราบกลุ่มคนเหล่านี้ที่ทำให้ระบบการประมูลเสียหาย เพราะเมื่อเขาทิ้งมัดจำ ทรัพย์สินเหล่านี้กว่าจะหมุนเข้ามาประมูลใหม่ต้องใช้เวลาอีก 6 เดือน เนื่องจากมีทรัพย์สินอื่น ๆ รอคิวอยู่มากมาย ทำให้ทรัพย์สินที่ตกค้างไม่สามารถขายทอดตลาดได้เป็นจำนวนมาก ปัจจุบันกรมบังคับคดีเริ่มมีการทำแบล็กลิสต์กลุ่มคนที่ทิ้งเงินมัดจำ ไม่ให้เข้าประมูลได้อีก

หมายเหตุ บทความนี้เป็นส่วนหนึ่งในหนังสือ ”ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน”

กิติชัย เตชะงามเลิศ

20/6/61

ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยกรอกอีเมลของท่าน ในช่องใต้ Follow by Email ทางด้านขวามือ เมื่อมีบทความใหม่ๆ ก็จะมีการส่งอีเมลแจ้งเตือนให้ท่านทราบ เพื่อจะได้ไม่พลาดบทความดีๆกันนะครับ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 1)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 2)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 3)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 4)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 5)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 6)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 7)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 8)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 9)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 10)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 11)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 12)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 13)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 14)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 15)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 16)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 17)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 18)

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/c/KitichaiTaechangamlert

หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"

2.วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

ณ วรา เรสซิเดนท์ หลังสวน ขายดาวน์ยูนิตสุดสวย ชั้นเพนท์เฮ้าส์ ซื้อมาในรอบ VVIP เจ้าของขายเอง ราคาพิเศษ เดิน 3 นาที จาก BTS ชิดลม

ห้องที่จะขายดาวน์ : ห้อง ชั้น 8(ชั้นเพนท์เฮ้าส์ ) พื้นที่ 44.37 ตรม.1 นอน 1 น้ำ หันไปทางทิศเหนือ ชั้นนี้ มีสวนลอยฟ้า สระว่ายน้ำ และฟิตเนส วิวดี พร้อมเฟอร์นิเจอร์พรีเมียมครบชุด ตกแต่งสวยมาก ราคา 10,600,000 บาท

สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอทั้งหมดของ ณ วรา เรสซิเดนท์ หลังสวน ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/8fp6fwrp4kiejzp/AABAbXTgEiPBXaYba4sV37Aaa?dl=0