รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 2)

                        รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 2)

  

           บทความที่แล้วผมได้พูดถึงคนที่อยู่ในวัยแรงงาน ที่มีงานทำและไม่ได้ทำงาน และได้เกริ่นถึงแหล่งที่มาของรายได้เฉลี่ยต่อเดือนของครัวเรือน ที่นี้เรามาดู ค่าใช้จ่ายของครัวเรือนกันครับ

           ครัวเรือนทั่วประเทศ ในปี 2560 มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยเดือนละ 21,437 บาท โดยค่าใช้จ่ายร้อยละ 35.1 เป็นค่าอาหารเครื่องดื่มและยาสูบ รองลงมาเป็นค่าที่อยู่อาศัย เครื่องแต่งบ้านและเครื่องใช้ภายในบ้านร้อยละ 20.3 ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับยานพาหนะและการเดินทางร้อยละ 17.4 ของใช้ส่วนบุคคล/เครื่องนุ่งห่ม/รองเท้าร้อยละ 5.2 ใช้ในการสื่อสารร้อยละ 3.4 ใช้เพื่อการศึกษา ค่าเวชภัณฑ์/ค่ารักษาพยาบาล
และการบันเทิง/การจัดงานพิธีคือร้อยละ 1.8 1.6 และ 1.2 ตามลำดับ สำหรับค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับกิจกรรมศาสนามีเพียงร้อยละ 1.0 ในส่วนของค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวกับการอุปโภคบริโภค เช่น ค่าภาษี ของขวัญ เบี้ยประกันภัย ซื้อสลากกินแบ่ง/หวย ดอกเบี้ย สูงถึงร้อยละ 13.0 ตามภาพที่ 1

ภาพที่ 1 : ร้อยละของค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อเดือนของครัวเรือน จำแนกตามประเภทค่าใช้จ่ายปี 2560

การส่งต่อมรดกของ 25 ตระกูล ที่มีทรัพย์สมบัติมากที่สุดในโลก

                  การส่งต่อมรดกของ 25 ตระกูล ที่มีทรัพย์สมบัติมากที่สุดในโลก

                การส่งต่อมรดกที่มีมูลค่ารวมแล้วมากกว่าล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ของ 25 ตระกูลที่มีทรัพย์สมบัติมากที่สุดในโลก ซึ่งจัดลำดับโดยสำนักข่าว Bloomberg บริษัทขนาดใหญ่อย่างเช่น Walmart, Samsung, Koch Industries, และ Hermes ได้สร้างทรัพย์สมบัติจำนวนมหาศาล ที่จะส่งต่อให้แก่รุ่นลูกหลานต่อไป มักจะมีคำพูดเก่าแก่ที่บอกว่า ความมั่งคั่งจะอยู่ได้ไม่เกิน 3 ชั่วอายุคน แต่ว่าคงไม่เป็นจริงสำหรับ 25 ตระกูลที่มีทรัพย์สินจำนวนมหาศาล และอยู่ในยุคที่มีช่องว่างระหว่างรายได้สูง

               จากรายงานของ Bloomberg Billionaires Index ทั้ง 25 ตระกูลนี้มีทรัพย์สินรวมกันกว่า 1.1 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ตั้งแต่ขนม Mars ไปจนถึงผ้าพันคอ Hermes ร้านขายของไปจนถึงโรงแรม บริษัทข้อมูลข่าวสารไปจนถึงบริษัทผลิตยา ที่มาของทรัพย์สินอันมหาศาลนี้อาจต่างกันออกไปและจำนวนทรัพย์สินก็มากเกินที่จะคาดคิดได้:  มากกว่ามูลค่าตลาดของ Apple Inc หรือมากกว่าเงินฝากรวมทั้งหมดของ Citigroup Inc. หรือแม้กระทั่งมากกว่า GDP ของประเทศอินโดนีเซีย

              ทรัพย์สินของตระกูลอย่าง Rothschilds หรือ Rockefellers กระจายตัวมากเกินกว่าที่จะประเมินค่าได้ และบางตระกูลที่มีมรดกตกทอดมาตั้งแต่ทศวรรษหรือแม้กระทั่งศตวรรษที่ผ่านมาอาจทำให้จำนวนทรัพย์สินที่แท้จริงคลาดเคลื่อน การจัดลำดับนี้ไม่รวมถึงตระกูลที่ไม่สามารถตรวจสอบทรัพย์สินได้หรือเป็นเงินได้ที่มาจากรัฐเช่นบางตระกูลในประเทศซาอุดีอาระเบีย

             การจัดลำดับทรัพย์สินตระกูลของ Bloomberg ไม่นับรวมตระกูลที่ร่ำรวยเป็นรุ่นแรก ดังนั้นจึงมีตระกูลคนเอเชียเพียง 3 ตระกูลเท่านั้นที่อยู่ในลำดับ และไม่มีตระกูลจากประเทศจีนอยู่ในการจัดอันดับครั้งนี้ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าประชากรในแถบนี้เพิ่งสร้างฐานะได้ไม่นานมานี้ แต่ในอนาคตสิ่งนี้จะเปลี่ยนไปเนื่องจากมีธุรกิจตระกูลเกิดขึ้นมากมายและนักธุรกิจที่ประสบความสำเร็จอย่าง Li Ka-shing ก็กำลังจะส่งต่อธุรกิจของเขาให้กับรุ่นลูกต่อไป

             มรดกอันมหาศาลอย่างของ Pulitzers, Vanderbilts, และ Woolworths ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นตำนานก็ยังสามารถหมดไปได้ Rebecca Gooch แห่ง Campden Wealth เคยกล่าวไว้ว่ามีหลายสิ่งที่ตระกูลต้องทำเพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์สินจะคงอยู่เพื่อสืบทอดต่อไปจากรุ่นสู่รุ่น การวางแผน การศึกษา และ การสื่อสารถือเป็นเรื่องสำคัญ

             มหาเศรษฐีบางคนมีความคิดที่แตกต่าง เช่น Bill Gates และ Mark Zuckerberg เลือกที่จะเข้าร่วมกับ Warren Buffet’s Giving Pledge ที่จะบริจาครายได้ส่วนใหญ่ให้กับมูลนิธิ การกระทำนี้สอดคล้องกับคำพูดของ Carnegie ที่ว่า “ชีวิตคนเราแบ่งเป็น 3 ช่วงเวลา ให้ใช้ชีวิตช่วงแรกในการศึกษาหาความรู้ ใช้ช่วงที่ 2 ในการหาเงินให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ และช่วงสุดท้ายให้ใช้เงินไปกับสิ่งที่ควรค่า

อันดับที่ 1

           ตระกูล Walton ผู้ก่อตั้งบริษัท Walmart (ธุรกิจขายปลีก) มีทรัพย์สิน 151.5 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ตั้งอยู่ในเมือง Bentonville รัฐArkansas ประเทศสหรัฐอเมริกา

รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 1)

                          รัฐควรช่วยคนจนที่ขยัน(ตอนที่ 1)

          ผมว่าถึงเวลาที่เราควรจะยอมรับความจริงกันนะครับว่า ประเทศไทยเรามีประชาชนที่อยู่ใต้เส้นขีดของความยากจนอยู่เป็นจำนวนมาก มีความเหลื่อมล้ำของรายได้และฐานะของสังคมเป็นอย่างมาก และมีแนวโน้มว่าประเทศไทยเราคงจะติดกับดักของการเป็นประเทศชาติที่มีรายได้ประชากรปานกลางอีกไปเป็นสิบๆปี

         จากสรุปผลการสำรวจภาวะการทำงานของประชากร เมื่อเดือนธันวาคม พ.ศ 2561 ที่จัดทำโดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ กระทรวงดิจิตอลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม พบว่า ผู้ที่มีอายุ 15 ปีขึ้นไป 56.41 ล้านคน โดยแบ่งเป็นผู้อยู่ในกำลังแรงงาน 38.3 5 ล้านคน ซื่งเป็นผู้มีงานทำ 37.87 ล้านคน(ในจำนวนนี้มี 15% ที่ทำงานไม่เต็มเวลา) โดยคนไทยที่ประกอบอาชีพเกษตรกรรมเป็น 12.43 ล้านคน คิดเป็น 32.82% และทำงานในภาคอุตสาหกรรมและบริการ 25.44 ล้านคน คิดเป็น 67.18% ผู้ว่างงาน 0.35 ล้านคน(กลุ่มผู้ที่ว่างงานส่วนใหญ่เป็นผู้ที่จบระดับอุดมศึกษา) ผู้รอฤดูกาล 0.13 ล้านคน และผู้อยู่นอกกำลังแรงงาน 18.06 ล้านคน ซึ่งประกอบไปด้วยผู้ที่ทำงานบ้าน 5.34 ล้านคน ผู้ที่เรียนหนังสืออยู่ 4.24 ล้านคน และอื่นๆ(คนชรา เด็กที่อายุต่ำกว่า 15 ปี คนพิการ ฯลฯ) 8.48 ล้านคน  ตามภาพที่ 1, 2 และ 3

ภาพที่ 1 : โครงสร้างกำลังแรงงาน

ภาพที่ 2 : จำนวนผู้มีงานทำ จำแนกตามอุตสาหกรรม

ภาพที่ 3 : จำนวนผู้ว่างงาน จำแนกตามระดับการศึกษา

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 18)

 ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 18) 

         เมื่ออ่านบทความชุดนี้แล้ว  อยากจะเริ่มลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์กันขึ้นมาแล้วใช่ไหมครับโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ปัญหาที่ตามมาคือว่าจะซื้อห้องแบบไหนดี จะเลือกกี่ห้องนอนดี ผมขอแนะนำง่ายๆครับ เฉพาะทำเลสุขุมวิท เพลินจิต สาธร จะมีความต้องการทุกประเภทครับ ส่วนทำเลอื่นๆ Studio กับ 1 ห้องนอนจะเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า เพราะว่าทำเลข้างต้นมีอุปทานที่เป็นอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์มาแย่งลูกค้าไม่มากนัก และ 3 อย่างนี้มี Expat ต้องการอาศัยอยู่มาก ซึ่ง Expat หลายๆคนมาทำงานที่เมืองไทยได้อพยพครอบครัวมาอยู่ด้วยกัน อุปทานประเภท 2-4 ห้องนอน จึงมีไม่เพียงพอ เพราะว่าโครงการใหม่ๆ จะมุ่งเน้นทำประเภท Studio และ 1 ห้องนอน มากกว่าแบบ 2-4 ห้องนอน และขนาดห้อง 2-4 ห้องนอนของโครงการที่ทำมาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จะมีขนาดที่เล็กมาก ทำให้ครอบครัว Expat โดยเฉพาะชาวตะวันตกที่รูปร่างใหญ่ และคุ้นเคยกับขนาดห้องที่กว้าง รู้สึกอึดอัดกับขนาดของคอนโดรุ่นหลังๆที่มีขนาดเล็ก จึงเป็นโอกาสดีที่คอนโดเก่าๆที่มีอายุ 10-20 ปีขึ้นไป กระโดดขึ้นมาเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการที่จะตอบโจทย์ทางกลุ่มที่ต้องการห้องที่มีขนาดใหญ่หน่อย อีกทั้งราคาค่าเช่าคอนโดเก่าที่ถูกกว่าคอนโดใหม่ๆจึงทำให้พักหลังๆมีการเปลี่ยนมือของคอนโดขนาด 2-4 ห้องนอนมากขึ้น เป็นเรื่องที่น่าแปลกใจมากสำหรับคอนโดเก่าในเมืองไทย ที่มีราคาต่ำกว่าคอนโดใหม่ในบริเวณเดียวกันถึง 40-60% ในขณะที่ถ้าเป็น London หรือ Newyork ราคาจะต้องต่างกันประมาณ 20-30% เท่านั้น

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 17)

  ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 17)

          บทความที่แล้วผมได้แนะนำเกี่ยวกับเรื่องการสร้างเครดิตให้กับตัวเอง เพื่อให้ขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินได้ง่ายขึ้น หลังจากเป็นหนี้แล้วหลายท่านก็คงอยากจะผ่อนหนี้เหล่านี้ให้หมดโดยเร็ว เรามาดูกันครับว่ามีขั้นตอนในการจัดการผ่อนหนี้อย่างไร

          สมมติคุณกู้ซื้อบ้าน 2 ล้านบาท ถ้าเลือกผ่อนสัก 20 ปี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตลอดสัญญาเฉลี่ยอยู่ที่ 4.5 %ต่อปี คุณจะต้องผ่อนธนาคารตกงวดละประมาณ 12,694 บาท เป็นดอกเบี้ยที่ต้องชำระรวมทั้งสิ้น 1,034,997 บาท ถ้าเลือกผ่อนนานขึ้นเป็น 30 ปี คุณจะต้องผ่อนธนาคารตกงวดละประมาณ 10,148 บาท เป็นดอกเบี้ยที่ต้องชำระรวมทั้งสิ้น 1,652,040 บาท จะเห็นได้ว่า ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในการกู้ซื้อบ้านหลังหนึ่ง เกือบเท่ากับครึ่งหนึ่งของราคาบ้านสำหรับการผ่อน 20 ปี และคิดเป็น 80 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน ถ้าคุณเลือกจะผ่อน 30 ปี และส่วนต่างของดอกเบี้ยระหว่างผ่อน 20 ปีและ 30 ปี ต่างกันถึง 6 แสนกว่าบาทเลยทีเดียว คุณสามารถที่จะนำส่วนต่างนี้ไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน แล้วยังเหลือพอที่จะซื้อรถยนต์คันเล็กๆได้อีก 1 คัน ในกรณีที่คุณมีความจำเป็นที่จะต้องใช้รถเพื่อประกอบอาชีพ เมื่อรู้อย่างนี้แล้ว คุณคงสนใจที่จะทราบเคล็ดลับในการประหยัดดอกเบี้ยจากการผ่อนบ้านแล้วใช่ไหมครั บผมมีเคล็ดลับที่จะมานำเสนอดังนี้

         เคล็ดลับที่ 1 เพิ่มยอดผ่อนในแต่ละงวด

จากตัวอย่างข้างต้นเมื่อคุณเลือกที่จะผ่อนเดือนละ 12,694 บาท แทนที่จะผ่อน 10,148 บาท ซึ่งมีส่วนต่างเพียงเดือนละ 2,546 บาทเท่านั้น จะทำให้คุณ มีภาระในการผ่อนชำระหนี้สั้นลงถึง 10 ปี และประหยัดดอกเบี้ยไปได้ถึง 617,403 บาท เพียงตัดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นลงไม่กี่พันบาทในแต่ละเดือนเท่านั้น

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 16)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 16) 

       บทความที่แล้วผมได้พูดถึง เทคนิคในการเลือกซื้ออสังหา 10 ข้อ ยังมีคำถามต่อไปอีกว่าจะซื้อแบบ Studio 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน หรือ 3 ห้องนอนดี เพราะว่าในแต่ละทำเล ประเภทของความต้องการไม่เหมือนกัน และยังมีตัวเลือกของอสังหาที่หลากหลายแตกต่างกันที่สามารถจะทดแทนซึ่งกันและกันได้อีกด้วย ปกติความต้องการอันดับต้นๆก็คือ Unit แบบ 1 ห้องนอนหรือสตูดิโอ มีเพียงบางทำเลที่ 2 ห้องนอนและ 3 ห้องนอน เป็นที่ต้องการอยู่เหมือนกัน เช่นย่านสุขุมวิทสาธร เป็นต้น

        บทความนี้จะมาพูดถึงเรื่อง จะทำอย่างไรให้สถาบันการเงินปล่อยกู้ เท่านั้น สิ่งสำคัญที่สุดก็คือการทำให้เครดิตของท่านดูน่าเชื่อถือ แล้วจะต้องทำอย่างไรกัน       ปัจจุบันการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินนอกจากจะใช้ CREDIT SCORING แล้ว ประวัติของท่านในระบบ CREDIT BUREAU ก็เป็นส่วนสำคัญที่จะชี้เป็นชี้ตาย ว่าสินเชื่อของท่านจะได้รับการอนุมัติหรือไม่ ซึ่งจะทำให้ท่านที่ไม่ใช่เศรษฐีเงินถุงเงินถัง แต่อยากจะเป็นเศรษฐีห้องเช่าได้สำเร็จดังใจปรารถนาหรือไม่

         ขั้นตอนในการสร้างเครดิตที่ดีในสายตาของสถาบันการเงิน

         1.เคลียร์หนี้สินที่รกรุงรังเสียก่อน โดยเฉพาะหนี้ที่เกิดจากการบริโภค เพราะว่าหนี้ประเภทนี้ส่วนใหญ่ก็จะเป็นสินเชื่อบัตรเครดิต หรือสินเชื่อบุคคลเพื่อการอุปโภค ซึ่งอัตราดอกเบี้ยจะสูงถึง 20%+- สินเชื่อ 2 ประเภทนี้เป็นสินเชื่อที่ผมแนะนำอยู่เสมอว่า ไม่ควรจะใช้ เพราะว่านอกจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงมาก (พอๆกับผลตอบแทนที่นักลงทุนที่เก่งระดับโลกทำกันได้) อย่าลืมนะครับว่า ของเขาเป็นผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุน แต่ของท่านเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายจากการไม่เข้าใจนิยามของคำว่า “ออมเงิน” ที่ผมพูดอยู่เสมอว่า เมื่อมีรายได้เข้ามา ต้องกันไว้ออมอย่างน้อย 20% ส่วนที่เหลือ 80% ค่อยเก็บไว้ใช้จ่าย ห้ามยืมเงินในอนาคตไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใดมาใช้ เพราะว่าต้นทุนของเงินกู้ยืมที่สูง ถ้าท่านมีวินัยการออมเงินที่ดี ก็จะเป็นรากฐานที่แข็งแกร่งในการที่จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ในการต่อเติมความฝันที่จะเป็นว่าที่เศรษฐีห้องเช่าได้เป็นอย่างดี

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 15)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 15) 

              บทความที่แล้วผมได้เกริ่นถึงวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ผมค้างไว้ที่ เรื่อง เทคนิคในการเลือกซื้ออสังหา 10 ข้อ ซึ่งมีดังนี้   
               

1.เนื่องจากประเทศไทยจะมีลมพัดมาจากทางทิศใต้ ประมาณ 8-9 เดือน (ฤดูร้อนและฤดูฝน) และอีก 3-4 เดือน (ฤดูหนาว) จะพัดมาจากทางทิศเหนือ ดังนั้นห้องที่หันไปทางทิศใต้จะขายหรือปล่อยเช่าได้ง่ายที่สุด รองลงมาคือทิศเหนือ ทิศตะวันออก ตามลำดับ ในขณะที่ทิศตะวันตกเป็นทิศที่คนส่วนใหญ่ไม่ชอบ เพราะว่า ร้อนแดดบ่าย ความร้อนจะอมอยู่ในห้องจนถึงตอนเย็น แม้คุณกลับมาจากที่ทำงาน ห้องยังอุ่นๆอยู่เลย ทำให้แอร์ก็ต้องทำงานหนัก และค่าไฟฟ้าสูงกว่าปกติ

2.ห้องที่อยู่ใกล้ลิฟท์คนไม่ชอบ เพราะว่าจะพลุกพล่าน บางครั้งเวลาเปิดประตูห้อง คนที่ยืนรอ  ลิฟท์อาจจะมองเห็นภายในห้องของเรา และห้องที่อยู่ใกล้ห้องขยะ อาจจะได้กลิ่นเหม็นจากขยะ หรือห้อง ที่ประตูเข้าห้องอยู่สุดปลายทางเดิน ฮวงจุ้ยจะไม่ดี 

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 14)

     ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 14) 

           ผมเชื่อว่าหลังจากได้อ่านบทความที่แล้ว คงมีหลายๆท่านที่มีเงินออมแล้วอยากจะกระจายการลงทุนลงในอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง บทความนี้ผมจะแนะนำวิธีการเลือกซื้อโครงการที่ประกันผลตอบแทน ซึ่งปัจจุบันนี้มีหลายโครงการที่นำเสนอขายอสังหาในโครงการของตน พร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงถึงประมาณ 4-8%  ซึ่งนับว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน แต่การลงทุนในอสังหาเพื่อปล่อยเช่า โดยหาคนเช่าเองจริงๆแล้วไม่ใช่เรื่องง่าย ต้องใช้ความพยายามและเวลามาก ลองมาดูกันครับว่า ถ้าท่านจะซื้อคอนโดสัก 1 ยูนิต เพื่อปล่อยเช่า ท่านต้องทำอย่างไรบ้าง

           เริ่มจากการ เลือกซื้อโครงการที่คาดว่าจะหาคนเช่าได้ง่าย ซึ่งถ้าอยากให้ประสบความสำเร็จ ก็ต้องทำการบ้านมากหน่อย โดยไปสำรวจในรัศมี 500-1,000 เมตร รอบๆโครงการว่ามีอสังหาที่ปล่อยเช่าไม่ว่าจะเป็นตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว คอนโด หรืออพาร์ตเมนต์ มีอุปทานเหลือมากน้อยแค่ไหน แล้วค่าเช่าที่เรียกเก็บอยู่ในอัตราใดบ้าง แล้วนำข้อมูลที่ได้มาประมวลผล หาความน่าจะเป็นที่จะหาคนเช่าได้ง่ายหรือยากอย่างไร รวมทั้งอัตราค่าเช่าควรจะอยู่ที่เท่าใด ถ้าสำรวจมาแล้วมีอุปทานเหลือน้อย คอนโดบริเวณดังกล่าวแทบจะไม่มีห้องปล่อยให้เช่าเหลืออยู่ อพาร์ตเมนต์ก็มีคนเช่าเต็ม ยังมีรายชื่อ waiting list รออยู่อีกยาวเหยียด ถ้าเป็นแบบนี้บอกได้เลยว่า คนเช่าแทบจะวิ่งหาคุณเสียด้วยซ้ำ เพราะว่ามีอุปสงค์มากกว่าอุปทาน

            แต่ถ้าไปสำรวจมาแล้วปรากฎว่า คอนโดในบริเวณดังกล่าวมีห้องเหลือปล่อยเช่าอีกหลายสิบห้อง อพาร์ตเมนต์ย่านนั้นเกือบทุกตึกก็มีห้องเหลืออีกตึกละหลายสิบห้อง บอกได้เลยว่าถ้าท่านซื้อคอนโดดังกล่าวไว้คงต้องเหนื่อยในการที่จะหาคนเช่า และจะตั้งราคาค่าเช่าในอัตราที่เท่าไหร่ จึงจะเหมาะสม ที่จะทำให้คนเช่ามาเช่าคอนโดของเรา ซึ่งเบื้องต้นคงจะต้องเปรียบเทียบขนาดของห้อง ลักษณะการตกแต่งทั้งภายในและภายนอกตัวอาคาร รวมทั้งการตกแต่งภายในห้องที่สวยงาม สังคมของผู้คนที่อาศัยอยู่ในอาคารนั้นๆ  วิวจากภายในห้อง(วิวที่สวย และไม่โดนบล็อค ย่อมหาคนเช่าได้ง่ายกว่า) ชั้น(ยิ่งสูงยิ่งได้ราคาดี) อายุของอาคาร(คนส่วนใหญ่มักจะชอบอาคารใหม่ๆมากกว่า ยกเว้นอาคารเก่าแต่มีการบำรุงรักษาที่ดี รวมทั้งอยู่ในโลเกชั่นที่ดี ก็ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ) FACILITIES ที่ดีและครบ เช่นมี FITNESS สระว่ายน้ำ ที่จอดรถที่เพียงพอ ระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดี ย่อมดึงดูดคนเช่าได้มากกว่า ๆลๆ

            จากความยุ่งยากในการที่จะหาคนเช่ามาเช่าอสังหาที่นักลงทุนได้ซื้อลงทุนไว้ จึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆแห่ง ได้เล็งเห็นถึงเรื่องเหล่านี้ จึงเสนอทางเลือกให้นักลงทุนมีทางเลือกใหม่ คือ ขายอสังหาพร้อมรับประกันผลตอบแทนจากการเช่า แต่เนื่องจากมีหลายราย เราจะเลือกกันอย่างไรดี ผมมีข้อเสนอแนะดังนี้ครับ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 13)

                   ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5%(ตอนที่ 13)

            การลงทุนในอสังหา โดยหวังผลตอบแทนจากการเช่า เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ที่ผู้มีเงินออม เลือกใช้เพื่อเป็นการกระจายสินทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในยามที่ดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในอัตราต่ำติดดิน ซึ่งพอจะแยกได้เป็น 4 ประเภทดังนี้คือ

            1.ให้เช่าเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งเกือบร้อยทั้งร้อยเป็นที่ดินเก่า ส่วนใหญ่อยู่ไกลตามต่างจังหวัด ในส่วนที่ยังไม่เจริญ เนื่องจากเป็นการเช่าที่ให้ผลตอบแทนที่ไม่ค่อยจูงใจ และการเช่าเพื่อวัตุประสงค์อื่นเป็นไปได้ยาก

            2.ให้เช่าเพื่อการอุตสาหกรรม และการบริการ ได้แก่การเช่าที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อก่อตั้งเป็นโรงงานอุตสาหกรรม หรือคลังสินค้า ซึ่งปัจจุบันมีหลายบริษัทที่ประกอบธุรกิจประเภทนี้อยู่ เช่น TICON, WHA ฯลฯ

            3.ให้เช่าเชิงพาณิชย์ และสำนักงาน ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบเล็กๆ เช่น เป็นอาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ฯลฯ จนกระทั่งอาคารศูนย์การค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ต่างๆ

            4.ให้เช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัย สามารถทำได้ตั้งแต่นักลงทุนที่มีเงินทุนน้อยๆ ที่ซื้อคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ยูนิตเล็กๆไว้ปล่อยเช่า จนถึงธุรกิจ Guest House Resort โรงแรมขนาดใหญ่ๆ ฯลฯ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 12)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 12) 

         ถ้าท่านสนใจติดตามลงทุนอสังหาเพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า คงจะพบว่า มีการนำเสนอการขายอสังหาในหลายรูปแบบ โดยนำ อสังหาที่ขายให้กับนักลงทุนในลักษณะที่ให้สัญญาการจ่ายผลตอบแทนในอัตราที่สูง ในช่วงระยะเวลาหนื่ง ย้อนกลับมาปล่อยเช่าเป็นที่พักแก่นักท่องเที่ยว เพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูง(ถ้า OCCUPANCY RATE สูง) เมื่อเปรียบเทียบกับการปล่อยเช่าแบบรายเดือน จากการที่ธุรกิจท่องเที่ยวของประเทศไทย มีการเติบโตต่อเนื่องทุกปี ทั้งจากตลาดชาวต่างชาติ และการท่องเที่ยวภายในประเทศ จากการเติบโตของคนชนชั้นกลาง ทำให้การลงทุนเพื่อให้เช่ารายวัน(AirBNB) ระยะสั้นแบบนี้ มีการเติบโตเร็วมาก และน่าสนใจอย่างยิ่งในปัจจุบัน แต่ก็มีประเด็นด้านกฎหมาย และการบริหารจัดการผู้เช่าระยะสั้น ที่ทำให้คอนโดมิเนียม ยังมีข้อจำกัดในการให้เช่ารูปแบบนี้ รวมไปถึงความผันผวนของจำนวนผู้เข้าพักที่ไม่แน่นอน

          ตัวผมเองไม่สนับสนุนให้ผู้ที่เป็นเจ้าของคอนโด นำคอนโดมาปล่อยเช่ารายวัน เพราะเป็นการเอาเปรียบเจ้าของร่วมท่านอื่นในคอนโดเดียวกัน เพราะกลุ่มผู้เช่ารายวันร้อยทั้งร้อยคือ นักท่องเที่ยว มาพักไม่กี่วันแล้วก็จากไป คนกลุ่มนี้ส่วนมากจะไม่ค่อยระมัดระวังรักษา การใช้การ Facilities หรือพื้นที่ส่วนกลาง เมื่อเกิดความเสียหายขึ้น ถ้าจับมือใครดมไม่ได้ ก็ตกเป็นภาระของนิติบุคคล ซึ่งจะต้องมาซ่อมแซมส่วนต่างๆเหล่านี้ และเงินที่นำมาใช้ก็เป็นเงินที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วมทุกราย ทั้งๆที่เจ้าของร่วมเหล่านั้นก็ไม่ได้มีรายได้ไปกับเจ้าของร่วมที่นำคอนโดของตัวเองมาปล่อยเช่ารายวัน ผมเองกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดอยู่หลายแห่ง  ทุกแห่งกำลังประสบปัญหาเจ้าของห้องชุด นำห้องชุดของตนมาปล่อยเช่ารายวันผ่าน AirBNB  จึงสร้างความเดือดร้อนและความอิดหนาระอาใจกับเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ แต่ถ้าเป็นกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง ถ้าจะทำธุรกิจ AirBNB ผมสนับสนุนเต็มที่ครับ เพราะไม่สร้างความเดือดร้อนให้กับบุคคลอื่น และยังเป็นการใช้สินทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

           

            คำถามคือ แล้วจะลงทุนอย่างไรให้ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด 

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 11)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 11) 

         บทความ 10 ตอนที่ผ่านมา คงทำให้ผู้อ่านมีความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องการลงทุนในตราสารทุน หรือเรียกกันง่ายๆว่า"หุ้น"  มากขึ้นนะครับ บทความตอนนี้ผมจะมาพูดเกี่ยวกับเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำลังเป็นที่สนใจของนักลงทุน และผู้มีเงินออมทั้งหลาย เพื่อจะสร้างผลตอบแทนให้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน

              ปกติผมมักจะไม่เชียร์ให้คนกู้เงินเพื่อมาใช้จ่าย แต่ถ้ากู้เพื่อซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโด ผมเชียร์เต็มที่ เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับสินเชื่อบ้าน จะมีอัตราที่ต่ำ ยิ่งโดยเฉพาะสถานการณ์ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดอยู่ในระดับที่ต่ำมาก ยิ่งต้องฉวยโอกาส นำเงินกู้จากธนาคารมาต่อยอดความฝันที่จะเป็นเจ้าของอสังหาไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุนก็ตาม ถ้าพิจารณาอย่างดีแล้ว คนที่ผมรู้จักหลายๆคนก็เริ่มจากผ่อนคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง พอมีรายได้มากขึ้นจากการที่ได้รับการขึ้นเงินเดือน การหารายได้เสริม หรือธุรกิจที่ทำอยู่มีความเจริญรุ่งเรือง ก็โปะเพิ่มเงินที่ผ่อนค่างวดมากขึ้น จนในที่สุดก็ผ่อนหมด แล้วก็เริ่มผ่อนคอนโดใหม่อีก แต่คราวนี้ผ่อนเพื่อเอาคอนโดยูนิตเหล่านั้นไว้ปล่อยเช่า

             ยิ่ง ถ้าสามารถหาคอนโดมือสองที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่สูง 6-10 % ในภาวะดอกเบี้ยต่ำๆแบบนี้แทบจะไม่ต้องควักเงินเพื่อผ่อนค่างวดเสียด้วยซ้ำ เพียงแค่มีเงินสัก 10% ของราคาคอนโดเท่านั้นแล้วติดต่อขอสินเชื่อจากธนาคาร เพราะว่าปกติการปล่อยกู้ซื้อคอนโด ธนาคารจะปล่อยในอัตราส่วน LTV ที่ 90% ( LOAN TO VALUE ) ตามกำหนดของแบงค์ชาติ แล้วใช้ค่าเช่าไปผ่อนค่างวด ยิ่งถ้าท่านมีศักยภาพทางเครดิตสูง สามารถกู้ได้ที่ยอดเงินที่สูง ท่านอาจจะผ่อนพร้อมๆกันได้สูงสุดถึง 4 ยูนิต การกู้เพื่อไว้ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ให้มากที่สุดก็คือ 3-4 ยูนิต แล้วแต่นโยบายของสถาบันการเงินนั้นๆ จนทำให้หลายคนกลายเป็นเศรษฐีห้องเช่าแล้วเมื่อถึงเวลาที่ท่านจะ REALIZE GAIN ท่านก็น่าจะขายคอนโดเหล่านั้นได้ ในราคาที่สูงกว่าราคาที่ท่านซื้อมาด้วย ทั้งๆที่คอนโดนั้นท่านอาจจะจ่ายด้วยเงินเพียง 10% เสียด้วยซ้ำ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 10)

 ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 10)  

             รูปแบบถัดมา DOUBLE TOP และ TRIPLE TOP ซึ่งทั้ง 2 รูปแบบเป็นการเคลื่อนไหวที่มีการสร้างจุดสูงสุดอยู่ในระดับเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน โดยที่ DOUBLE TOP จะเป็นจุดสูงสุด 2 จุดในขณะที่ TRIPLE TOP จะมีจุดสูงสุด 3 จุด โดยปกติเมื่อราคาหุ้นเมื่อเกิด DOUBLE TOP หรือ TRIPLE TOP แล้ว ถ้ามีการดีดราคาขึ่นมาอีกครั้ง ส่วนใหญ่จะมีจุดสูงสุดดังกล่าวนั้นเป็นแนวต้าน ทำให้ราคาหุ้นต้องปรับตัวลง ยกเว้นแต่การปรับขึ้นมารอบหลังมีมูลค่าการซื้อขายมากกว่า 2 หรือ 3 รอบ กรณี DOUBLE TOP และ TRIPLE TOP ตามลำดับ ก็อาจจะทำให้ราคาหุ้นที่ขึ้นมารอบหลังสามารถตีทะลุขึ้นไปได้ ซึ่งจุดสูงสุดเดิมก็จะกลายเป็นแนวรับที่แข็งแกร่งในทันที  ในทางกลับกัน DOUBLE BOTTOM และ TRIPLE BOTTOM โดยทั้ง 2 รูปแบบเป็นการเคลื่อนไหวที่มีการสร้างจุดต่ำสุดอยู่ในระดับเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน โดยที่ DOUBLE BOTTOM จะเป็นจุดต่ำสุด 2 จุด ในขณะที่ TRIPLE BOTTOM จะมีจุดต่ำสุด 3 จุด  โดยปกติเมื่อราคาหุ้นเมื่อเกิด DOUBLE BOTTOM หรือ TRIPLE BOTTOM แล้วถ้ามีการปรับตัวลงมาอีกรอบหนึ่ง ส่วนใหญ่จะมีจุดต่ำสุดดังกล่าวเป็นแนวรับ ทำให้ราคาหุ้นมีการเด้งกลับขึ้นไป เว้นแต่การปรับตัวลงมารอบนี้มีมูลค่าซื้อขายเข้ามาหนาแน่นกว่าเดิมมากๆ โอกาสที่จะทะลุจุดต่ำสุดเดิม สร้างจุดต่ำสุดใหม่ก็จะมีมากขึ้น ซึ่งจุดต่ำสุดเดิมก็จะกลายเป็นแนวต้านที่แข็งแกร่งขึ้นมาทันที เมื่อราคาหุ้นมีการดีดกลับขึ้นมา

               ภาพที่ 1: DOUBLE TOP เครดิตภาพ : forex

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 9)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 9)  

              จากบทความตอนที่ผ่านมา ได้รู้จัก INDICATOR ไป 7 ตัวแล้ว แต่เท่านั้นยังไม่พอ การรู้จักเส้นแนวโน้มจากราคาก็เป็นความรู้พื้นฐานที่ท่านนักลงทุนที่สนใจจะใช้การวิเคราะห์เทคนิคช่วยในการตัดสินใจได้ง่ายๆ เช่นกัน เช่น เส้นแนวโน้มขาขึ้น (UPTREND LINE) หรือขาลง (DOWNTREND LINE) สามารถลากด้วยตัวเองได้ไม่ยากเลย  เมื่อเราเห็นจุดต่ำสุด ที่สูงขึ้นไปเรื่อยๆ เราก็สามารถลากเส้นแนวโน้มขาขึ้นโดยมาจากจุดที่ต่ำสุดจุดก่อนไปยังจุดต่ำสุดถัดไป แล้วลากต่อยาวออกไปทางด้ายขวามือ ก็จะได้เส้นแนวโน้มขาขึ้นแล้ว เมื่อใดที่หุ้นปรับตัวลงมา เส้นแนวโน้มเส้นนี้ก็จะเป็นแนวรับที่ดีที่จะรองรับการปรับตัวลงได้ แต่ถ้าทะลุลงมา หมายความว่าหุ้นอาจจะกำลังเปลี่ยนแนวโน้มแล้ว จะเปลี่ยนเป็นแนวโน้มขาลง หรือ SIDE WAY ออกด้านข้างก็ได้

               โดยจะเริ่มจากเส้นแนวโน้มขาลง ซึ่งง่ายมาก เมื่อเราเห็นจุดสูดที่ต่ำลงมาเรื่อยๆ เราก็สามารถลากเส้นแนวโน้มขาลง โดยการลากจากจุดที่อยู่สูงที่สุดก่อนหน้าไปยังจุดสูงที่สุดถัดไป แล้วลากต่อไปทางขวามือ ก็จะได้เส้นแนวโน้มขาลง เมื่อหุ้นตัวนี้เด้งขึ้นมาก็จะเจอกับเส้นแนวโน้มขาลงตัวนี้สกัดต้านเอาไว้ แต่ถ้าการดีดตัวมีความแข็งแกร่งมาก อาจจะทะลุเส้นแนวโน้มนี้ได้ แล้วอาจจะเปลี่ยนจากแนวโน้มลงเป็นแนวโน้มขึ้น หรืออาจจะเปลี่ยนเป็น SIDE WAY

               นอกจากเส้นแนวโน้มขาขึ้นและขาลงแล้ว ยังมี รูปแบบต่อเนื่อง (CONTINUOUS PATTERN) อีกหลายรูปแบบ รูปแบบที่เห็นได้บ่อยๆคือ รูปแบบสามเหลี่ยม(TRIANGLE) ซึ่งรูปแบบนี้ ท่านอาจจะต้องมีจินตนาการที่ดีในการมองเห็นรูปจากกราฟของแท่งราคาหุ้นแล้วสามารถมองออกมาได้ว่าเป็นรูปทรงสามเหลี่ยม หรืออาจจะต้องหาประสบการณ์ในการดูกราฟมากๆเข้าไว้ ในที่สุดพอเห็นรูปกราฟที่พอจะพล็อตเป็นรูปสามเหลี่ยมได้ ท่านจะสังเกตเห็นได้ทันทีที่เห็นรูปภาพนั้นๆ โดยที่รูปแบบสามเหลี่ยมนี้ยังแบ่งออกเป็น

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 8)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 8)  

           จากบทความตอนที่ผ่านมา ได้รู้จัก INDICATOR ไป 4 ตัวแล้ว น่าจะพอได้แนวทางในการวิเคราะห์ทางเทคนิคกันบ้างพอสมควร แต่ยังไม่จบเพียงเท่านี้นะครับ ยังมี INDICATOR ตัวอื่นๆที่ควรจะทำความรู้จัก เพื่อทำให้การวิเคราะห์มีความถูกต้องและแม่นยำมากขึ้นครับ 

            5. BOLLINGER BAND ซึ่งประกอบด้วยเส้น 3 เส้นคือ เส้น UPPER BAND,  LOWER BAND และเส้นค่าเฉลี่ย ซึ่งปกติจะใช้ 20 วัน โดยเล้น UPPER BAND และเส้น LOWER BAND จะสร้างกรอบของราคาที่มีระยะห่างจากค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่เป็นเส้นตรงกลาง ซึ่งระยะห่างของทั้งเส้น UPPER BANDและเส้น LOWER BAND จากเส้นค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่จะเท่ากับ 2 เท่าของค่าเบี่ยงเบนมาตรฐาน ( STANDARD DEVIATION ) ในช่วงที่หุ้นตัวนี้มีราคาเคลื่อนไหวในกรอบแคบๆ ระยะห่างของเส้นUPPER BAND และเส้น LOWER BAND จะน้อยมาก และเมื่อใดก็ตามที่ระยะห่างระหว่างเส้น UPPER BAND และเส้น LOWER BAND บีบตัวเข้าหากันจนแคบมากๆ นั่นหมายถึงการพร้อมที่จะมีการระเบิดของราคาหุ้นในระยะเวลาใกล้ๆแล้ว โดยที่จะมีการระเบิดของราคาขึ้นหรือลงของราคา ผมจะสังเกตุว่าถ้าราคาหุ้นในขณะนั้นขยับเข้าใกล้เส้น UPPER BAND ผมจะมองว่า หุ้นตัวนั้นมีแนวโน้มที่จะมีการระเบิดขึ้นอย่างรุนแรง ถ้าผมคิดจะซื้อ ก็จะรีบซื้อ ณ จุดนั้นทันที


 
เครดิตภาพ : commodity.com

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 7)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 7)  

        บทความที่แล้วผมพูดถึง INDICATOR ตัวหนึ่งที่ชื่อว่า Moving average เรามาดู INDICATOR ตัวถัดไปกันครับว่ามีอะไรอีกบ้าง

            2. MACD (MOVING AVERAGE CONVERGENCE DIVERGENCE)  INDICATOR ตัวนี้เป็นตัวที่ดูไม่ยาก เพราะว่า ประกอบด้วยเส้น 2 เส้นเท่าน้น โดยเส้นแรกคือ เส้น MACD ส่วนเส้นที่ 2 คือ เส้นสัญญาน เมื่อเส้น MACD ตัดเส้นสัญญานขึ้นเหนือแกนศูนย์ นั้นคือสัญญาณบ่งบอกถึงภาวะBULLISH ในทำนองกลับกัน ถ้าเส้น MACD ตัดเส้นสัญญานลง ที่เหนือแกนศูนย์ แสดงว่าภาวะBEARISH มาแล้ว ยิ่งการตัดกันอยู่ใกล้กับแกนศูนย์ ความน่าเชื่อถือของสัญญาณที่เกิดขึ้นจะมีความแม่นยำมากขึ้นไม่ว่าจะเป็นการตัดขึ้นหรือตัดลงก็ตาม แต่ถ้าเป็นการตัดกันใต้เส้นศูนย์ ไม่ว่าจะเป็นการตัดขึ้นหรือตัดลงก็ตาม จากประสบการณ์ของผมบอกว่าความแม่นยำมีน้อย

ภาพที่ 1: MACD   เครดิตภาพ : Commodity

             เช่นเดียวกัน เวลาดู MACD ผมก็ดูทั้งรายวัน สัปดาห์ และรายเดือน เพราะว่าจะทำให้เห็นภาพทั้งระยะสั้น กลาง ยาว โดยปกติผมจะเริ่มดูจากเส้นรายเดือนก่อน เพื่อที่จะดูภาพระยะยาว ถ้าระยะยาวบอกว่าดี ด็มาดูระยะกลางต่อ แล้วตามด้วยระยะสั้น ถ้าสั้น กลาง ยาว เส้น MACD ตัดเส้นสัญญาณขึ้นในระดับเหนือเส้นศูนย์ แล้วเส้นระยะสั้นพึ่งจะตัดขึ้นด้วย ยิ่งดีใหญ่เลย แสดงว่าหุ้นตัวนี้เพิ่งส่งสัญญาณซื้อในระยะสั้น  อย่างนี้คงต้องรีบลุยกันเลย บางทีท่านอาจจะมีคำถามว่า แล้วจะตั้งค่า MACD และเว้นสัญญาณเท่าใดจึงจะดี จากที่ผมเคยใช้เป็นประจำคือใช้ตามค่า DEFAULT ที่ APPLICATION ตั้งค่าไว้

               3. RSI ( RELATIVE STRENGTH INDEX ) เป็นตัวที่บอกว่าราคาหุ้นตัวนั้นๆ OVERBOUGHหรือ OVERSOLD โดยปกติถ้าเส้น RSI ลงมาต่ำกว่า 30 แสดงว่าหุ้นตัวนั้นอยู่ในภาวะ OVERSOLD ในทางกลับกัน ถ้าเส้น RSI อยู่สูงกว่า 70 ก็แสดงว่าหุ้นตัวนั้นอยู่ในภาวะ OVERBOUGHT แต่จากประสบการณ์ของผมบอกว่า ถ้ายึดติดตัวเลข 30 และ 70 ก็มีโอกาสซื้อแพงขายหมูได้ตามลำดับ ดังนั้นทางที่ดีก็ควรดูอดีตของค่า RSI สำหรับหุ้นตัวนั้นๆว่าเคยลงไปต่ำสุดและขึ้นไปสูงสุดแค่ไหน แล้วสามารถอยู่ในระดับนั้นๆได้กี่วัน เพื่อเลี่ยงการซื้อแพงและขายหมู และโดยปกติผมจะใช้ RSI 14 วันเป็นหลัก นอกจากนั้นผมยังสร้างเส้นค่าเฉลี่ยแบบ EXPONENTIAL 7 วัน โดยเมื่อ RSI ตัดทะลุเส้นค่าเฉลี่ยขึ้นไป เป็นการแสดงสัญญาณที่ดี ในขณะที่เมื่อเส้น RSI ตัดเส้นค่าเฉลี่ยลง ก็เป็นแนวโน้มที่ไม่ดีและอย่าลืมดูทั้งรายวัน สัปดาห์ และรายเดือน เพื่อดูทั้ง ระยะสั้น กลาง และยาว


ภาพที่ 2: RSI   เครดิตภาพ : Investors Underground

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 6)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 6)  

          บทความที่แล้วผมเกริ่นเกี่ยวกับเรื่องการวิเคราะห์ด้วยปัจจัยทางเทคนิค  บทความนี้มาดูกันครับว่าผมเลือกใช้ indicator ตัวไหนบ้างในการช่วยวิเคราะห์ และตัดสินใจในการจับไทม์มิ่งเพื่อซื้อหรือขายหุ้นกันครับ

         1. MOVING AVERAGE (MA) หรือค่าเฉลี่ยเคลื่อนที่ มีหลายคนที่เริ่มศึกษาเรื่อง TECHNICAL ANALYSIS ใหม่ๆ มักจะชอบถามว่า ที่มาของ INDICATOR ทั้งหลายนั้น มีสูตรในการคำนวณเพื่อที่จะได้มาอย่างไร ผมเองก็เป็นคนหนึ่งในช่วงเวลาที่เริ่มศึกษาแนวทางนี้ ก็มีความสงสัยดังกล่าวเช่นกัน อาจจะเป็นเพราะสมัยเรียนหนังสือ วิชาคณิตศาสตร์เป็นวิชาที่ผมชอบกระมัง ทำให้มีความอยากรู้ที่มาที่ไป แต่พอผ่านไปสักพัก ผมพบว่ามันไม่มีความจำเป็นแม้แต่น้อยที่จะรู้ที่มาของค่า INDICATOR ต่างๆ แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดของการวิเคราะห์แบบนี้คือ การดูที่ผลลัพธ์ หรือกราฟที่แสดงออกมา แล้วเราตีความว่าอย่างไร การวิเคราะห์ทางเทคนิคนี้ ผมมีความรู้สึกว่ามันเป็นอะไรที่จะต้องใช้ทั้งศาสตร์และศิลป์ เพราะว่ากราฟรูปเดียวกัน นักวิเคราะห์หลายคนอาจจะเห็นสิ่งที่ซ่อนอยู่ในรูปนั้นแตกต่างกัน ผู้ที่มีประสบการณ์ในการดูกราฟมานาน และมีความเชี่ยวชาญอาจจะเห็นหลายๆภาพซ้อนกันอยู่ในภาพเดียวกัน ซึ่งผมจะพูดถึงในโอกาสต่อไป 

ภาพที่ 1: MOVING AVERAGE (MA)    เครดิตภาพ : cns.bu.edu

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 5)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 5)  

             บทความที่แล้วผมจบลงที่ตัวอย่าง หุ้นที่อยู่ในธุรกิจวัฏจักรตัวหนึ่ง ที่ให้ผลตอบแทนที่สุดมหัศจรรย์ และในทางกลับกัน ก็ให้อารมณ์ประเภทนรกมีจริง ดังนั้นการประเมินราคาที่เหมาะสมหุ้นกลุ่มวัฏจักรเป็นอะไรที่ประเมินยากมาก ถ้าคิดจะลงทุนหุ้นกลุ่มนี้ TIMING ที่เหมาะสมที่สุดคือช่วงเวลาที่ธุรกิจนี้อยู่ในช่วง DOWN CYCLE มานานแล้ว และเริ่มมีสัญญาณว่าเริ่มฟื้นตัวแล้ว ช่วงนี้แหละเป็นช่วงที่เหมาะที่สุด ซื้อราคาไหนก็ได้ไม่แพง เพราะว่าเวลาขึ้นอย่างที่เห็นจากตัวอย่างหุ้น STA ซึ่งขึ้นได้รอบหนึ่งเป็นพันๆเปอร์เซนต์เลยทีเดียว แต่ปัญหาคือเราจะรู้ได้อย่างไรว่าเป็นสัญญาณฟื้นตัวที่แท้จริง เพราะว่าถึงแม้จะเป็นช่วงขาลงก็ตาม แต่ก็มีช่วง REBOUND ของราคาของผลิตภัณฑ์เป็นช่วงๆ ซึ่งก็พลอยทำให้ราคาหุ้นที่เกี่ยวข้องมีการ REBOUND ตามไปด้วยเช่นกัน บางครั้งทำให้นักลงทุนหลายคนเข้าใจผิดว่า จบช่วงขาลงแล้ว ทำให้ต้องติดหุ้นไปในที่สุด ผมจึงแนะนำว่า ถ้าเลี่ยงได้ ก็เลี่ยงเถอะ สำหรับหุ้น TURNAROUND ผมเองก็เคยเจ็บตัวและเข็ดเขี้ยวกับหุ้นกลุ่มนี้มาพอสมควร

          

เครดิตภาพ : ValueWalk

              กลับมากันที่ P/E อันที่จริงตัว E ที่ท่านควรจะใช้ ควรจะเป็น ตัว E ในอนาคต โดยการประเมินกำไรที่จะเกิดขึ้นใน 3 ปีข้างหน้าและ G ควรจะมีการเติบโตเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 20% ตัดปัญหาคำถามที่ควรจะให้ค่า P/E หุ้นแต่ละตัวที่เท่าใดก็หมดไป ส่วนท่านที่ชอบให้ HISTORICAL P/E (P/E ในอดีต) โดยเอาค่าเฉลี่ยในอดีตมาใช้ แล้วอาจจะบวกหรือลบ 1 หรือ 2 STANDARD  DEVIATION พูดไปพูดมารู้สึกว่า อาจจะทำให้ท่านผู้อ่านงงมากขึ้น แทนที่จะเข้าใจมากขึ้น ขออนุญาตตัดบทเลยว่า เอาค่า PEG หรือPE/G ที่ต่ำกว่า หรือเท่ากับ 1 เท่า นี่แหละครับดีที่สุด

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 4)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 4)  

          บทความตอนที่แล้วผมได้กล่าวถึงหลักในการลงทุนในตราสารทุนตามปัจจัยพื้นฐาน โดยพูดถึงเรื่อง Top Down ขอยกตัวอย่างจากประสบการณ์ตรงของผม เมื่อ 10 ปีที่แล้ว  สิ่งที่จุดประกายให้ผมสนใจธุรกิจประกันชีวิต มาจากการอ่านคำสัมภาษณ์ของนายกสมาคมประกันชีวิตจากหนังสือพิมพ์ฉบับหนึ่ง ทำให้ผมเห็นโอกาสในการเจริญเติบโตของธุรกิจประกันชีวิตในประเทศไทย ว่ายังมีอีกมาก เนื่องจากฐานของคนไทยที่ทำประกันชีวิตยังต่ำอยู่ จนทำให้ผมได้เข้าไปลงทุนในหุ้นของบริษัทไทยพาณิชย์นิวยอร์คไลฟ์ประกันชีวิต (SCNYL) (ชื่อย่อในขณะนั้น ส่วนปัจจุบันคือบริษัทไทยพาณิชย์ประกันชีวิต  หรือชื่อย่อ SCBLIF) (ภาพที่ 1) ซึ่งสร้างผลตอบแทนแก่ผมมากกว่า 1,800%(จากเงินปันผลและ Capital gain) ภายในเวลาที่ถือครองหุ้นตัวนี้มา 7-8 ปี

ภาพที่ 1: SCBLIF

            ส่วนงบการเงินนั้น สิ่งที่ต้องดู ไม่ใช่เพียงแค่บรรทัดสุดท้าย หรือกำไรสุทธิ/หุ้นเท่านั้น ควรจะดูทุกรายละเอียดของงบการเงินนั้นๆ ไม่ว่าจะเป็นยอดขาย ต้นทุนขาย ซึ่งทำให้สามารถเปรียบเทียบการเติบโตของยอดขายทั้ง YOY ของบริษัททั้ง 3 และอัตราส่วน GROSS PROFIT MARGIN เทียบ YOY ของบริษัทเดียวกัน และเทียบกันระหว่าง 3 บริษัท ดูว่าบริษัทไหนที่มี GROSS PROFIT MARGIN ที่ดีกว่า และยังมียอดรายได้ที่โตขึ้น YOY มาตลอด 3 ปี บริษัทนี้เข้าเค้าแล้วว่า น่าจะเป็นบริษัทที่น่าสนใจลงทุน แต่ช้าก่อนเรายังมีขั้นตอนการสกรีนหุ้นที่จะลงทุนขั้นต่อไป โดยดูค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร เพื่อดู EBIT/ยอดขายสุทธิ (EBIT=EARNING BEFORE INTEREST & TAX) เช่นเดียวกัน บริษัทไหนที่มีอัตราส่วนนี้ดีขึ้น YOY และดีกว่าบริษัทที่เหลือ บริษัทนั้นน่าสนใจที่สุด แต่ตอนจะเหลียวไปดูบรรทัดสุดท้าย ก็ควรตรวจสอบดูว่ามีรายการพิเศษบ้างไหม เช่น กำไร (ขาดทุน) จากอัตราแลกเปลี่ยนหรือกำไร (ขาดทุน)จากราคาวัตถุดิบ หรือกำไรขาดทุนที่เกิดจากการขายทรัพย์สินหรือหุ้นของบริษัทในเครือหรือบริษัทย่อย  ถ้ามีรายการพวกนี้ควรจะนำไปหักออกจากกำไรสุทธิ แล้วควรจะบวกกลับภาษีที่เกิดขึ้นจากรายการเหล่านี้กลับเข้าไป เพื่อจะได้กำไรปกติสุทธิ/หุ้น ซึ่งจะเป็นตัวที่เราจะนำมาใช้คำนวณหา NET PROFIT MARGIN เปรียบเทียบทั้ง YOY และเทียบเคียงกันระหว่าง 3 บริษัท 

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 3)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 3)  

              2 บทความที่แล้วผมที่กล่าวถึงผลตอบแทนที่ได้จากการกระจายการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ เมื่อเปรียบเทียบกับการฝากเงินธนาคาร โดยเน้นกล่าวถึงการลงทุนในตราสารหนี้ ตราสารทุนและอสังหาริมทรัพย์  โดยได้แนะนำหลักการลงทุนในตราสารหนี้ไปในบทความตอนที่ 2 ไปแล้วในบทความนี้จะมาพูดถึงหลักการลงทุนในตราสารทุนกันครับ

              ตราสารทุน เป็นตราสารที่แสดงถึงความเป็นเจ้าของกิจการ โดยผู้ถือตราสารทุนจะได้รับผลตอบแทนเป็นเงินปันผล เมื่อกิจการประกาศจ่ายเงินปันผล  ซึ่งตราสารทุนมีทั้งในประเทศและต่างประเทศ ยิ่งปัจจุบันนี้เป็นโลกไร้พรมแดน ทำให้นักลงทุนทั่วโลกสามารถที่จะไปลงทุนในประเทศต่างๆได้ง่ายดายมากขึ้น สำหรับนักลงทุนไทยเอง ปัจจุบันนี้ทางธนาคารแห่งประเทศไทย ก็อนุญาตให้สามารถนำเงินไปลงทุนในต่างประเทศได้ในปริมาณเงินที่กำหนดไว้ ทำให้นักลงทุนไทยมีทางเลือกในการลงทุนมากขึ้นและเป็นการกระจายความเสี่ยงของการลงทุนได้อีกทางหนึ่ง เปรียบเสมือนกับว่าไม่ได้เอาไข่มาใส่ไว้ในตะกร้าใบเดียว เพียงแต่ว่าการลงทุนในตราสารทุนต่างประเทศ ก็จะมีความเสี่ยงเกี่ยวกับเรื่องอัตราแลกเปลี่ยน

            อย่างเช่น นักลงทุนไทยหลายรายที่ไปลงทุนในตลาดหุ้นประเทศเวียดนาม บางครั้งถึงแม้ว่าจะได้กำไรจากราคาตราสารทุนที่ถือไว้ที่มีราคาสูงขึ้น แต่พอแลกเงินด่องเวียดนามเป็นเงินบาท กลับขาดทุนก็เห็นอยู่เรื่อยๆ นอกจากนั้นการเข้าใจวัฒนธรรมและนิสัยใจคอของคนในชาติต่างๆที่เข้าไปลงทุน ก็อาจจะไม่ลึกซึ้งเท่ากับที่นักลงทุนไทยเข้าใจคนไทยด้วยกัน โอกาสที่จะวิเคราะห์และตัดสินใจผิดพลาดก็มีอยู่สูงมากกว่า ทั้งยังข้อมูลในการประกอบการตัดสินใจ ก็น่าจะน้อยกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนภายในประเทศ

            หลักในการลงทุนในตราสารทุนจะมีความซับซ้อนในการวิเคราะห์มากกว่าตราสารหนี้ โดยหลักๆจะแบ่งการวิเคราะห์เป็นแบบ

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 2)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 2)  

                 

                จากบทความตอนที่ 1 การฝากเงินปีละ 100,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 3 เปอร์เซ็นต์ต่อปี(หลังหักภาษีดอกเบี้ยเงินฝากแล้ว) เมื่อครบ 30 ปี คุณจะได้เงินรวม 4,822,958 บาท  ดูเหมือนว่าจะเป็นจำนวนเงินที่มาก แต่อย่าลืมนะครับว่า เงินจำนวนนี้เป็นเงินรวมที่คุณจะได้เมื่อเวลาผ่านไปอีก 30 ปี นั่นหมายความว่าค่าของเงิน ณ ช่วงเวลานั้น เมื่อเทียบกับค่าของเงินในปัจจุบันนี้ อาจจะอยู่ที่ประมาณแค่ 600,000 บาทก็ได้ เพราะเมื่อเปรียบเทียบราคาข้าวแกงเมื่อ 30 ปีที่แล้ว ซึ่งอยู่ที่จานละประมาณ 5 บาท ในขณะที่ปัจจุบันนี้ราคาข้าวแกงอยู่ที่จานละ 40 บาท  ดังนั้นจำนวนเงินเท่านี้ใน 30 ปีข้างหน้า คงจะไม่สามารถทำให้ชีวิตของท่านอยู่ได้แบบสบายๆเป็นแน่ ในขณะที่ถ้าท่านนำเงินดังกล่าวไปลงทุนตามตารางที่ 2 จากบทความตอนที่ 1 เมื่อครบ 30 ปีท่านจะได้เงินรวมอยู่ที่ 46,463,388 บาท ด้วยจำนวนเงินเท่านี้คงทำให้ท่านมีความเป็นอยู่ค่อนข้างสบาย หมดกังวลเกี่ยวกับความเป็นอยู่หลังเกษียณ

ภาพที่ 1:  ผลลัพธ์จากการฝากเงินเป็นเวลา 30 ปี   เครดิตภาพ : หนังสือ "ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน"

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 1)

ลงทุนอะไรดีในช่วงดอกเบี้ยเงินฝาก 1.5 เปอร์เซ็นต์ (ตอนที่ 1)  

            การบริหารจัดการเงินลงทุน โดยกระจายสินทรัพย์เพื่อการลงทุน เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการที่จะทำให้เกิดความมั่งคั่งในระยะยาว บนความเสี่ยงที่ยอมรับได้ เราเคยได้ยินคำพูดนี้”การลงทุนมีความเสี่ยง”อยู่เสมอ เวลาเราจะลงทุน แต่ผมจะบอกว่าการไม่ลงทุนก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ยิ่งโดยเฉพาะในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำๆเช่นช่วงระยะเวลานี้ ผมได้ทำตาราง Excel เปรียบเทียบระหว่างผู้ที่ไม่ยอมลงทุนอะไรเลย เอาแต่ฝากธนาคารอย่างเดียว กับผู้ที่กระจายการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ เมื่อเวลาผ่านไป ยิ่งนานยิ่งจะเห็นความแตกต่าง ถึงแม้ว่าจะฝากเงินหรือนำเงินไปลงทุนด้วยเม็ดเงินจำนวนเดียวกัน ในช่วงระยะเวลาเดียวกันก็ตาม

   

           

ภาพที่ 1 แสดงถึงการนำเงินไปฝากธนาคารปีละ 100,000 บาท ที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 เปอร์เซ็นต์ต่อปี(หลังหักภาษีดอกเบี้ยเงินฝากแล้ว) เครดิตภาพ : หนังสือ "ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน"

เจาะเทรนด์อสังหาฯ แบบไหนถึงจะน่าลงทุน

เจาะเทรนด์อสังหาฯ แบบไหนถึงจะน่าลงทุน

คุยกับกิติชัย เตชะงามเลิศ นักลงทุนหุ้นและอสังหาริมทรัพย์ที่มาช่วยสรุป ภาพรวมตลาดและแนวโน้มการลงทุนที่น่าสนในปี 2562 ที่จะถึงนี้ โดยเขาให้ความเห็นว่าปีหน้ามีอุตสาหกรรมที่น่าสนใจ กลุ่มแรกน่าจะเป็นอุตสาหกรรมเกี่ยวกับสุขภาพ เนื่องจากสังคมไทยก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุ ดังนั้นธุรกิจอะไรที่ตอบโจทย์คนกลุ่มนี้ได้ก็จะมีความแนวโน้มที่ดี เช่นธุรกิจโรงพยาบาล หรือธุรกิจเกี่ยวกับสินค้าเพื่อสุขภาพ ต่อมาคือประกันชีวิต อุตสาหกรรมท่องเที่ยว เช่น โรงแรม สนามบิน ยังเติบโตอีก เพราะบทวิจัยประเทศไทยเรามีคนสนใจเที่ยวอันดับต้นๆ อีกกลุ่มที่ไม่ควรมองข้ามคือสื่อนอกบ้าน ที่เติบโตรับกระแสการเลือกตั้งอีกตัวที่น่าสนใจไม่แพ้กันคือ “อสังหาฯ” ยังเป็นกลุ่มที่เติบโตได้เรื่อยๆ เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสี่ ที่ทุกคนยังต้องการ ซึ่งการเติบโตในตลาดอสังหาฯในปี 2018 นั้น เติบโตขึ้นมากกว่า 6 – 8% จากปีที่แล้วเพียงแค่ 2 – 3% เท่านั้น ซึ่งมูลค่าโครงการรวมมีมูลค่ากว่า 1,832,708 ล้านบาท

“ผมมองว่าเศรษฐกิจปีหน้าดีกว่าปีนี้แน่นอน ก็จะทำให้ผู้ประกอบการกลุ่ม B- ขึ้นไป ได้เปรียบค่อนข้างมาก เพราะดีมานด์จะกลับมา โอกาสสินเชื่อก็จะปล่อยมากขึ้น ดังนั้นดีเวลอปเปอร์เจาะกลุ่มนี้น่าจะได้รับอานิสงห์”

ซึ่งสำหรับเทรนด์อสังหาฯ ปีนี้ เขาบอกตลาดยังเป็นระดับ B+ถึง A+ เพราะคนกลุ่มนี้ยังมีอำนาจในการจับจ่ายใช้สอย

“แต่เนื่องจากปีหน้าอาจมีปัจจัยเรื่องการเลือกตั้ง โดยปกติก่อนเลือกตั้งประมาณ 2-3 เดือนเป็นช่วงเงินสะพัด ซึ่งเชื่อว่าถ้าเร็วที่สุดก็กุมภาพันธ์ปีหน้า หรือช้าสุดก็ประมาณพฤษภาคมซึ่ง หลังเลือกตั้งไปแล้ว เป็นช่วงที่เรียกว่า Honeymoon Period ประกอบกับการที่โครงการก่อสร้างเมกะโปรเจคท์ของรัฐหลายโครงการเปิดทยอยก่อสร้าง หรือเปิดใช้ในปีหน้า อาทิรถไฟฟ้า สะท้อนว่าปีหน้าเศรษฐกิจน่าจะไปได้ดี และส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตตาม เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ ที่ยังไงคนก็ต้องซื้อ คาดว่าตั้งแต่กลุ่ม B- ขึ้นไปน่าจะขยายตัวมากขึ้นในปีหน้า”

คุณกิติชัย เสริมว่า ในแง่นักลงทุนอสังหาฯ สิ่งที่น่าจับตาที่สุดยังคงเป็นกลุ่มที่จับตลาดกลุ่มนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ตอบความต้องการคนยุคนี้ ที่เป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น

โดย “ทำเลที่ตั้ง” ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะทั้งการซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุน สำหรับคนที่อยู่อาศัยอาจเลือกทำเลใกล้สถานศึกษา เผื่อไว้สำหรับลูกหลาน ซึ่งทำให้ทำเลโซนนี้มีความต้องการต่อเนื่องอีกทำเลคือโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า เพราะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับคนกรุงเทพฯ สามารถคาดการณ์เวลาในการเดินทางได้

“สิบกว่าปีที่แล้วคนอาจเลือกซื้อบ้านในโซนชานเมือง แต่หลังมีรถไฟฟ้าทำให้คนเริ่มให้ความสนใจคอนโด เพราะคนสนใจเรื่องเวลา คอนโดฯ ยังตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการชีวิตที่สะดวกสบาย สามารถวางแผนการเดินทางได้”

ขณะที่ “คุณภาพสินค้า” “ราคา” และ “แบรนด์” ก็ยังเป็นปัจจัยหลักๆ ที่ผู้บริโภคควรต้องพิจารณาเช่นกันเมื่อคิดจะเลือกซื้ออสังหาฯ

“การเลือกผู้พัฒนาโครงการที่คุณภาพเชื่อถือได้ ทำให้ไม่ต้องมีปัญหาตามหลัง  ซึ่งเดี๋ยวนี้เราจะเห็นว่ามีดีเวลลอปเปอร์หลายบริษัทที่ขนาดอาจไม่ใหญ่นัก แต่สามารถสร้างโครงการที่มีคุณภาพไม่ด้อยกว่า หรืออาจทำได้ดีกว่าผู้พัฒนาโครงการใหญ่ด้วยซ้ำ เพราะความที่เป็นบริษัทขนาดไม่ใหญ่มากการโฟกัสสินค้าจะมีมากกว่า”

ซึ่งในฐานะนักลงทุนเขาเผยสูตรการลงทุนอสังหาฯ สไตล์ส่วนตัวว่า หลายคนอาจมองเรื่องแบรนด์ก่อนอันดับแรก แต่สำหรับในพอร์ตของเขานั้น กลับมีถึง 60% ที่ลงทุนในอสังหาฯ แต่ไม่ใช่แบรนด์ดัง

“เพราะสิ่งที่ผมพิจารณาคือสิ่งที่เขามีให้ลูกค้า และคุณภาพโครงการมากว่าแบรนด์”

“ยอมรับว่าแบรนด์สำคัญส่วนหนึ่ง แต่ไม่ใช่ทั้งหมดของการตัดสินใจซื้อ” เขาว่า

เมื่อถามถึง Developer ที่เขาให้ความสนใจพิเศษในเวลานี้
กิติชัยเอ่ยชื่อ “AssetWise” ขึ้นมา

“เมื่อก่อนเราก็ไม่รู้จักบริษัทนี้ แต่เผอิญสนใจอยากซื้อสินค้าของเขา จึงไปค้นข้อมูลดู เราพบว่าเป็นบริษัทที่มีความน่าสนใจในหลายประเด็น”

คุณกิติชัยแจกแจงว่า เริ่มตั้งแต่การก่อตั้งมา 14 ปีนับว่าเป็นบริษัทที่มีประสบการณ์ในตลาดในระดับหนึ่ง ที่สำคัญโครงการนี้เน้นตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเน้นลูกค้าวัยทำงาน ซึ่งคนรุ่นใหม่ระดับ B- ขึ้นไป ที่มีกำลังซื้ออีกทั้งกลยุทธ์และแนวคิดการทำงานของแบรนด์คือเน้นการรับฟังและความเข้าใจผู้บริโภคเพื่อตอบโจทย์การพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยพยายามนำ Innovation ใหม่ๆมาใช้กับทุกๆโครงการจึงเป็นเหตุผลที่ทาง AssetWise มักนำอุปกรณ์ดิจิตอลเข้ามาใช้ในห้องพักเป็นรายแรกๆ อาทิเช่น Digital Door Lock และ Bluetooth Sound System และปัจจุบันยังบุกเบิกในการดูแลสุขภาพของผู้อยู่อาศัยอย่างครบทุกมิติด้วย Health Solution  ที่ครอบคลุมทั้งในเรื่องการใช้ชีวิตในโครงการ

“ส่วนหนึ่งเป็นเพราะวิสัยทัศน์ของผู้บริหารอย่างคุณกรมเชษฐ์ที่รู้ว่าบางสิ่งบางอย่างผู้บริโภคต้องการ แต่บางทีอาจนึกไม่ถึง มันทำให้ผมนึกถึงคำพูดของสตีฟจ๊อบ ที่ว่า เขารู้ความต้องการของผู้บริโภคก่อนที่ผู้บริโภคจะรู้ความต้องการตัวเอง เขาจะคิดก่อนว่าผู้บริโภคต้องการอะไรด้วยซ้ำ”

เขาบอกว่าเวลามองโครงการ เท่ากับมองความสามารถของผู้บริหารที่สามารถตีโจทย์แตก โดยทำสินค้าออกมาได้ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่มีความต้องการลูกค้ามีหลากหลาย ใครสามารถเก่งทั้งในเรื่องการเล็งทำเลที่ดีและสร้างผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายย่านนั้น และทำสินค้ามีคุณภาพราคาเหมาะสมก็มักอยู่รอดและเติบโตก้าวกระโดด

อีกสิ่งที่กิติชัยเอ่ยว่ามีความประทับใจเป็นพิเศษ

คือความพิถีพิถันใส่ใจเรื่องรายละเอียดต่างๆ ในโครงการค่อนข้างมากของ AssetWise

“ทราบมาว่าผลิตภัณฑ์หลายอย่างที่อยู่ในโครงการนี่ คุณกรมเชษฐ์ เป็นคนที่ไปทดลองใช้เองก่อน ถึงจะนำแต่ละอย่างมาใส่ไว้ในโครงการของตัวเอง

ขณะเดียวกันในเรื่องการควบคุมคุณภาพเขาก็ทำได้น่าประทับใจ เพราะต้องผ่านการควบคุมถึงสามขั้นตอน หนึ่งคือผู้รับเหมา สองผ่านที่ปรึกษาที่เป็นเอาท์ซอร์สของบริษัทจ้างมาตรวจสอบ และสุดท้ายยังมีทีม QC ของบริษัทมาตรวจสอบอีก ทำให้เรารู้สึกเชื่อใจว่าสินค้าที่เราได้จากโครงการนีผ่านการตรวจสอบมาอย่างดีซึ่งผมมองว่าดีเวลลอปเปอร์ใหญ่ๆไม่ สามารถทำอะไรแบบนี้ได้ดีกว่า”

นอกจากนี้การได้รับรางวัลมากมายทั้งระดับภูมิภาคและในประเทศ เปรียบเสมือนเป็นตราประทับยืนยันถึงความมุ่งมั่นในการทำงานและความใส่ใจแท้จริง

โดยในปี 2559 ได้รับรางวัลโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นประเภทบ้านเดี่ยวราคาแพง จากโครงการบ้านเดี่ยว THE OZONE และรับรางวัล โครงอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นประเภทอาคารชุดราคาย่อมเยา จากโครงการ ESTA BLISS ปี 2560

ส่วนปี 2561 โครงการThe Honor Luxury Residence  ของ AssetWise  ได้รับรางวัล รางวัลชนะเลิศการออกแบบสถาปัตยกรรมบ้านเดี่ยว Architecture Single Residence Thailand
และ รางวัลชนะเลิศการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว The Residential Property Thailand จากเวที ASIA PACIFIC PROPERTY AWARDS 2018-2019

“ผมมองว่าอย่างน้อยมันมีทั้งการตรวจสอบ ทั้งรางวัลการันตีทำให้เราในฐานะผู้บริโภค หรือนักลงทุนที่คิดซื้อเอาไว้ขายต่อหรือปล่อยเช่าสบายใจได้นะ ในเรื่องคุณภาพสินค้า”

“เพิ่งทราบว่าปีหน้า AssetWise จะเข้าตลาดหลักทรัพย์ด้วย ผมในฐานะคนที่ถือหุ้นหลายบริษัท มองจุดนี้เราก็รู้สึกว่าน่าสนใจ เพราะการเป็นบริษัทที่ยังขนาดไม่ใหญ่เกินไปนัก แต่มีการเติบโตยอดขายกำไรก็น่าจะสูงกว่าบริษัทใหญ่ ต่อมาคือการเป็นบริษัทที่ผลิตสินค้ามีคุณภาพ เพราะได้รับรางวัลการันตีจากหน่วยงานต่างๆ ธุรกิจเขาเองถ้าไปดูยอดขายย้อนหลังจะเห็นว่าเขาเติบโตมาโดยตลอด ในมุมมองนักลงทุนจะสนใจเพราะเป็นบริษัทที่มี Gross เวลาซื้อขายสามารถซื้อขายได้กว่าบริษัทใหญ่ที่ยอดขายเติบโตแบบ flat” เขากล่าวทิ้งท้าย

                                      

แอสปาย สาธร-ราชพฤกษ์ Aspire Sathorn-Rajpruek ขายดาวน์ 6 ยูนิตสุดสวย เพียง 2 ล้านบาทเท่านั้น 1 ก้าวจาก SKY WALK รถไฟฟ้าบางหว้า และรถไฟฟ้า MRT (เป็นสถานี INTERCHANGE)

  

        ห้องที่จะขายดาวน์(คาดว่าจะแล้วเสร็จ พย. 2561) ขนาด 26 ตรม. แบบ STUDIO ห้องหันไปทางทิศใต้ รับลมตลอดทั้งปี ราคา 2,000,000 บาท

ปัจจุบันโครงการขายที่ราคาเริ่มต้น 2.99 ล้านบาทแล้วครับ

Review VDO @ https://youtu.be/Ry9tLa2NOt4

สามารถดาวน์โหลดรูปภาพและวีดีโอทั้งหมดของ แอสปาย สาธร-ราชพฤกษ์ Aspire Sathorn-Rajpruek ได้ที่ https://www.dropbox.com/sh/4bocn8qjdrhpfdk/AABGsSAcZwp4zZGj4SUPeXQEa?dl=0

หรือ https://photos.app.goo.gl/FuzXo9V1mX6Souqa9