การลงทุนไม่ยากอย่างที่คิด โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

1.หนังสือ "จาก1ล้านเป็น500ล้านผมทำอย่างไร" เล่าประสบการณ์การลงทุนของผมที่นำไปใช้ได้ง่ายๆ 2.หนังสือ "ออมจากน้อยเป็นร้อยล้าน" แนะวิธีออมเงินเพียงเดือนละหลักพัน ก็เป็นเศรษฐี 100 ล้าน ก่อนอายุ 50 ปี!

วันพุธที่ 16 สิงหาคม พ.ศ. 2560

Maximize กำไรคอนโด ทำไง?(ตอนที่ 1)

ในช่วงสิบกว่าปีที่ผ่านมา ผู้มีเงินออม รวมทั้งนักลงทุน และนักเก็งกำไร เริ่มเบนเข็มขัดไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในแนวสูง นั่นคือคอนโดนั่นเอง เพราะว่าเข้าใจว่าการลงทุนแบบนี้ให้ผลตอบแทนดีและไม่มีความเสี่ยง แต่ในโลกใบนี้ไม่มีอะไรที่ไม่เสี่ยง โดยเฉพาะเรื่องการลงทุน จึงมักได้ยินคำเตือนต่อท้ายโฆษณา ที่เกี่ยวกับการลงทุนว่า "การลงทุนมีความเสี่ยงผู้ลงทุน ควรศึกษารายละเอียดให้ครบถ้วนก่อนการตัดสินใจ"

การลงทุนหรือการทำธุรกิจอะไรก็ตาม รวมทั้งการที่จะสร้างผลกำไรจากการลงทุนคอนโดให้ได้มากที่สุด วิธีการหลักๆ มีอยู่ 2 วิธีคือ

1.เพิ่มรายได้

2.ลดต้นทุน

ดังนั้นการที่จะลงทุนคอนโดให้ได้ผลกำไรมากที่สุด ก็คือการพยายามที่จะขายคอนโดนั้นให้ได้ในราคาสูงที่สุด เท่าที่จะทำได้ เมื่อเทียบกับราคาต้นทุนที่ซื้อมา ฟังดูก็เหมือนตอบแบบกำปั้นทุบดิน แต่ถ้าคุณทำการบ้านดีหน่อย คุณเลือกคอนโดของโครงการที่ดี ในโลเคชั่นที่ดี ตำแหน่งมุมห้องที่ดี ด้วยราคาที่ดี ย่อมมีส่วนช่วยทำให้คุณมีโอกาสที่จะขายคอนโดนั้นได้เร็วกว่าคนอื่น แถมยังได้ราคาที่ดีเสียด้วย ยิ่งคุณขายได้เร็วเท่าไหร่ นั่นหมายถึงคุณประหยัดดอกเบี้ยได้มากขึ้นเท่านั้น ในกรณีที่คุณต้องใช้เงินกู้ของธนาคาร หรือกรณีที่คุณซื้อด้วยเงินสด คุณก็สามารถประหยัดต้นทุนค่าเสียโอกาส ซึ่งเป็นต้นทุนที่คุณควรจะนำมาคำนึงถึงด้วย ยกตัวอย่างเช่นถ้าคุณไม่ซื้อคอนโดราคา 5 ล้านบาทห้องนี้ คุณอาจจะนำเงินจำนวนดังกล่าวนี้ ไปลงทุนทรัพย์สินอย่างอื่น ซึ่งสร้างผลตอบแทนให้แก่คุณได้ในอัตรา 8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี สมมุติว่าคุณถือครองคอนโดนี้นาน 3 ปี ถึงจะขายได้ ถ้าคิดแบบทบต้น จะมีต้นทุนค่าเสียโอกาสเป็นจำนวนเงินถึง 1,298,560 บาท นับว่าเป็นจำนวนเงินไม่น้อยเลยทีเดียว นั่นหมายความว่าถ้าคุณขายคอนโดยูนิตนี้ได้ที่ราคาต่ำกว่า 6.30 ล้านบาท คุณยังได้กำไรน้อยกว่าการไปลงทุนทรัพย์สินอย่างอื่น ที่ให้ผลตอบแทนคุณ 8 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ถึงแม้ว่าดูตัวเลขกำไรจะได้สูงถึง 1.30 ล้านบาทแล้วก็ตาม แต่ก็ต้องนับว่าเป็นการตัดสินใจลงทุนที่ผิด เพราะว่าได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่น้อยกว่า

ถ้าคุณอ่านบทความข้างบนอย่างละเอียด คุณจะค้นพบว่ามีอยู่ 2 อย่างที่จะทำให้กำไรของคุณได้น้อยหรือมาก นั่นก็คือ

1.เวลาที่ถือครองคอนโด จนกว่าจะขายได้ ถ้าคุณทำการบ้านดีหน่อย คุณก็จะสามารถร่นระยะเวลาการถือครองคอนโด จนกว่าจะขายได้ให้สั้นลง ซึ่งผมเคยเขียนบทความแนะนำ "เคล็ดลับ 10 ข้อในการเลือกลงทุนคอนโดให้ประสบความสำเร็จ" ไว้แล้ว ในบทความก่อนหน้านี้ ซึ่งสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://kitichai1.blogspot.com/2014/06/tips-10.html

2.ต้นทุนดอกเบี้ยในกรณีที่ใช้เงินกู้จากธนาคาร หรือต้นทุนค่าเสียโอกาสในกรณีที่ใช้เงินสดของตัวเอง ยิ่งช่วงนี้ธนาคารแข่งขันกันให้อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้าน อยู่ในอัตราที่ต่ำมาก ซึ่งส่วนมากจะมีโปรโมชั่นเน้น 3 ปีแรก ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำสุดๆ โดยสามารถที่จะโปะปิดได้ภายใน 3 ปี เพียงแต่ว่าไม่สามารถที่จะทำการรีไฟแนนซ์ได้ ในช่วง 3 ปีแรก แต่หลังจากนั้นก็สามารถที่จะทำได้

สมมติว่าในช่วง 20 ปีต่อจากนี้ อัตราดอกเบี้ยอยู่คงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลง แล้วอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกเฉลี่ยที่ 3.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยปีที่ 4 จนถึงปีที่ 20 อยู่ที่ 7.5%/ปี เงินค่าผ่อนบ้าน 20 ปี ต้องผ่อน 240 งวดๆละ 36,350 บาท (งวดสุดท้ายผ่อนเพียง 34,542.89 บาท) รวมเป็นเงิน 8,722,192.89 บาท จากเงินต้น 5,000,000 บาท ดอกเบี้ยตลอด 20 ปี เป็นเงิน 3,722,192.89 บาท แต่ถ้าคุณทำการรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี แล้วสมมติว่าทุกครั้ง คุณจ่ายดอกเบี้ย 3 ปีแรกในอัตรา 3.5% เท่าเดิม คุณจะมี 2 ทางเลือกคือ

1. ผ่อนค่างวดเท่าเดิม แต่ระยะเวลาการผ่อนสั้นขึ้น โดยคุณยังผ่อนงวดละ 36,350 บาทเท่าเดิม คุณจะผ่อนเพียง 177 งวด หรือ 14 ปี 9 เดือน เท่านั้น(ปลดภาระผ่อนบ้านไปได้ 5 ปี 3 เดือน)โดยงวดสุดท้ายผ่อนเพียง 6,978.73 บาท รวมเป็นเงิน 6,404,578.73 บาท จากเงินต้น 5,000,000 บาท ดอกเบี้ยรวม 1,404,578.73 บาท

แต่ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่ตามมาจากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งได้แก่

1. ค่าธรรมเนียมในการจำนอง (จ่ายกรมที่ดิน) 1% ของวงเงินกู้ใหม่

2. ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

3. ค่าประเมินหลักประกัน 2,700 บาท (ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคาร) ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายข้อนี้สามารถที่จะขอยกเว้นจากธนาคารได้

ดังนั้นคุณจะมีค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์ 4 ครั้งๆละ 5,000,000 x 1.05% = 52,500 x 4 = 210,000 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ 3,722,192.89-1,404,578.73 = 2,317,614.16 บาท หักค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ 4 ครั้ง 210,000 บาท ก็ยังประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้ 2,107,614.16 บาท หรือคิดเป็น 42.15% ของราคาคอนโดเลยทีเดียว นอกจากแนวทางนี้แล้ว ยังมีแนวทางที่ 2 ซึ่งจะกล่าวต่อในบทความหน้าครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ

16/8/60

Maximize กำไรคอนโด ทำไง?(ตอน 2)

http://kitichai1.blogspot.com/2017/08/maximize-2.html
Maximize กำไรคอนโด ทำไง?(ตอนจบ)
http://kitichai1.blogspot.com/2017/09/maximize.html

ถ้าท่านชอบบทความผม ท่านสามารถสมัครสมาชิกโดยเอาเม้าส์ไปทางด้านขวามือจะมีแถบแสดงออกมา แล้วเลือกคลิกไอคอนที่เขียนว่าสมัครรับข้อมูล เมื่อผมมีบทความใหม่ ท่านก็จะทราบทันที

ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
Twitter : http://twitter.com/value_talk
Instagram : Gid_Kitichai
Blog : http://kitichai1.blogspot.com
You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"

2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”

3.นิตยสาร Be Link ทุกเดือน

4.นิตยสาร GQ เดือนเว้นเดือน

5.นิตยสาร Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

หาอสังหาทั้งถูกและดีเพื่ออยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ได้ที่ http://www.pantipmarket.com/mall/homeproperty

นอตติ้ง ฮิลล์ ดิ เอ็กซ์คลูซีฟ เจริญกรุง 93 (Notting Hill The Exclusive CharoenKrung 93) 3 ยูนิตสุดสวย ราคาพิเศษ ใกล้แม่น้ำเจ้าพระยา ห่างจากเอเชียทีคเพียง 140 เมตร ห้องที่จะขายดาวน์ 1.ห้อง 403 ชั้น 4 ประเภทห้อง B2 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 27 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงเหนือ วิวสระว่ายน้ำ เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 2,700,000 บาท 2.ห้อง 410 ชั้น 4 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 32 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,200,000 บาท 3.ห้อง 810 ชั้น 8 ประเภทห้อง B4 : 1 นอน 1 น้ำ ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 32 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศตะวันออกเฉียงใต้ ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,300,000 บาท
ชื่อโครงการ	นอตติ้ง ฮิลล์ ดิ เอ็กซ์คลูซีฟ เจริญกรุง 93 (Notting Hill The Exclusive CharoenKrung 93)
เจ้าของโครงการ	บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
เนื้อที่ทั้งหมด	1-1-79 ไร่
จำนวนตึก	1 อาคาร
จำนวนชั้น	8 ชั้น
จำนวนห้อง	132 ยูนิต
ลักษณะห้องและขนาดห้อง	– 1 Bedroom : ขนาดเริ่มต้น 27.00 ตร.ม. – 2 Bedrooms : ขนาดเริ่มต้น 41.00 ตร.ม.
ที่จอดรถทั้งหมด	รอข้อมูลจากโครงการ


การเดินทาง	รถประจำทางสาย 1, 75, 15, 547 เพื่อมายังซอยเจริญกรุง 93 ซึ่งป้ายรถเมล์จะตั้งอยู่ปากซอย หรือหากอยากนั่งเรือสัมผัสบรรยากาศแบบชิลๆ ก็สามารถทำได้โดยขึ้นเรือที่ท่าสาทร (จุดเดียวกับสถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสิน) โดยให้ขึ้นลำที่จะเดินทางมายังเอเชียทีค จากนั้นให้เดินทะลุเอเชียทีคมาที่ถนนเจริญกรุง เมื่อข้ามถนนมาก็จะเจอกับซอย โครงการ
ที่ตั้ง	ซอยเจริญกรุง 93 แขวงวัดพระยาไกร เขตบางคอแหลม กทม.10120 (ห่างจาก BTS สะพานตากสิน และจุดขึ้นลงทางด่วนบริเวณถนนจันทร์ 2 กม.)

ปีที่สร้างเสร็จ	กรกฎาคม 2560
ค่าส่วนกลางและกองทุน	45 บาท/ตร.ม.และ 500 บาท/ตร.ม. ตามลำดับ


สถานที่สำคัญใกล้เคียง	เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ 0.1กม. โรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ (Shrewsbury International School) 1 กม. รร.วัดสุทธิฯ 4.Chatrium Riverside Bangkok 1.3 กม. 5. Four Seasons Residence และ Capella 1.5 กม. 6.โรงแรม รามาดา ริเวอร์ไซด์ และ แม่น้ำ เรสซิเดนท์ 0.6 กม.
สิ่งอำนวยความสะดวก	Lobby Mailbox สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม Access Card Control CCTV รปภ. 24 ชม.