จะลงทุนอสังหาใน UK ดีไหม ตอนจบ

                     จะลงทุนอสังหาใน UK ดีไหม ตอนจบ                       

            บทความที่แล้ว ผมกล่าวถึงผลที่เกิดขึ้นหลังจาก BREXIT VOTE ไม่ว่าจะเป็นตลาดหุ้น ทอง สินค้าโภคภัณฑ์ และอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ UK นักลงทุนเกรงว่าภาพเหตุการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ UK ตกลงอย่างมากในช่วงปี 2551 ซึ่งเป็นช่วงที่เกิด HAMBURGER CRISIS จะกลับมาหลอกหลอนอีกครั้ง ทำให้นักลงทุนทั่วโลกรวมทั้งนักลงทุนของ UK เองก็พยายามหนีจากการถือครองสินทรัพย์ที่เป็นสกุลเงินปอนด์ ไม่ว่าจะเป็นหุ้น หรืออสังหาริมทรัพย์ใน UK ไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆที่ไม่ใช่สกุลเงินปอนด์ นอกจากเป็นเหตุทำให้ค่าเงินปอนด์ตกต่ำลงแล้ว ยังทำให้ BOND YIELD ของประเทศที่มีความเข้มแข็งทางเศรษฐกิจต่างๆไม่ว่าจะเป็น สวิส ฝรั่งเศส เยอรมัน สร้างจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปี เลยทีเดียว การที่ BOND YIELD ต่ำลงกลับส่งผลดีทางอ้อมให้กับ UK เช่นกัน คือทำให้นักลงทุนที่ลงทุนในตราสารหนี้มี RISK APPETITE  มากขึ้น กล้าที่จะ BET กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใน UK โดยเฉพาะ London ที่ปัจจบันเป็น World Financial Center ในราคาที่ถูกกว่าช่วงก่อน BREXIT VOTE 20-30% เมื่อคำนวณเป็นสกุลเงินเหรียญสหรัฐ ซึ่งทำให้ YIELD จากการปล่อยเช่าสูงขึ้น จากเดิมที่ 3-5% สถานการณ์พื้นที่ Office Space ให้เช่าก็ค่อนข้างตึงตัว มีพื้นที่ว่างเพียง 2-6% หรือเฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้นเอง ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีซึ่งอยู่ที่ 6.90 % อยู่พอสมควร ขึ้นอยู่กับว่าในบริเวณใดของ London ยิ่ง Supply ใหม่ๆที่จะออกมาในตลาดมีปริมาณน้อย เมื่อเทียบกับความต้องการ Office Space ยิ่งทำให้อย่างน้อยภายใน 1-2 ปี ก่อนที่ BREXIT จะมีผลอย่างเป็นทางการ น่าจะสร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้สูงเลยทีเดียว แต่สิ่งหนึ่งที่น่าเป็นห่วงคือ Demand ของพื้นที่เหล่านี้เป็นของสถาบันการเงินถึง 40% ทำให้สถานะความเป็น World Financial Center มีผลต่ออัตราการเช่าพื้นที่เป็นอย่างมาก ซึ่งจะมีผลสะท้อนไปที่ราคาของตัวอาคารเหล่านี้ เพราะว่าจากต้นทุนค่าใช้จ่ายในการเช่า Office Space ใน London ยิ่งโดยเฉพาะใน Prime Area และ Prime Building แล้ว จะมีค่าเช่าสูงมาก โดย London เป็นเมืองที่มีค่าใช้จ่ายในการเช่า Office Space อยู่อันดับที่ 2 เป็นรองเพียงฮ่องกงซึ่งครองอันดับ 1 เท่านั้น เพราะว่าฮ่องกงมีพื้นที่จำกัดมาก และมีพื้นที่ว่างเพียง 1.2% เท่านั้น (ดูภาพประกอบ)

            ในส่วนของ Retail ก่อนที่จะมีผล BREXIT VOTE ยังมีความต้องการของ Retailer ของ Brand ต่างๆทั่วโลกที่ต้องการจะเข้ามาใน UK แต่หลังจากรู้ผล Vote แล้วคงต้องมีการกลับมาพิจารณากันใหม่อีกรอบหนึ่งของ Retailer ต่างๆ ส่วนของ Demand ในฝั่ง Residential Sector นอกจากจะเป็นความต้องการของ Local แล้ว ในส่วนของ EXPAT และนักศึกษาจากทั่วโลกที่เข้ามาศึกษาใน UK จากความเชื่อมั่นในคุณภาพการศึกษา ทำให้ Demand มีสูง ถึงแม้ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา จะมีโครงการใหม่เกิดขึ้นมากมายก็ตาม ก็ยังไม่ทำให้เกิดภาวะล้นตลาด ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ 2-8 % ขึ่นอยู่กับว่าเป็นเมืองอะไร โดย Yield ใน London จะต่ำกว่าเมืองอื่นๆ แต่การปล่อยเช่าทำได้ง่ายกว่า ในส่วนของ Residential ภายใน 2 ปีนี้ ยังอาจจะไม่ได้รับผลกระทบจาก BREXIT มากนัก แต่หลังจาก 2 ปีไปแล้ว มีโอกาสที่หน่วยงานต่างๆโดยเฉพาะกลุ่มสถาบันการเงินที่จะย้ายส่วนงานที่ไม่จำเป็นออกจาก London ไปยังเมืองอื่นๆใน EU กรณีที่หน่วยงานนั้นๆ มีรายได้หลักๆมากจากประเทศในกลุ่ม EU  ซึ่งหลายหน่วยงานได้ประกาศแล้วว่า ถ้า BREXIT มีผลกระทบต่อภาษีที่ทำให้บริษัทมีต้นทุนที่สูงขึ้น ก็จะย้ายไปตั้ง Office หลักที่เมืองอื่นๆแทนที่ UK ดังนั้น Demand ในฝั่ง Residential Sector คงจะหดตัวลง

            ถึงแม้จะมีกลุ่มนักลงทุนที่กล้าเสี่ยงในภาวะการณ์เช่นนี้ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจาก Asia ที่ปีที่แล้วครองสัดส่วนการซื้อสินทรัพย์ใน UK มากที่สุดคือ 44% มากกว่านักลงทุนท้องถิ่นเสียอีกที่มีสัดส่วนเพียง 22% และนักลงทุนจากประเทศยุโรป 16% แต่นักลงทุนสถาบันที่เป็น Rational Fund Manager คงยังลังเลที่จะรีบตัดสินใจลงทุนในสถานการณ์ที่ภาพยังไม่ชัดเจน ว่าจะเกิดอะไรขึ้นหลังจาก BREXIT มีผลทางปฎิบัติจริงๆ คุณเคยเห็นตอนแมวโดนรถทับ ก่อนที่จะตายไหมครับ ว่ากระโดดไปกระโดดมากี่ครั้ง UK Property อาจจะกำลังอยู่ในสภาพนั้นก็ได้ครับ

กิติชัย เตชะงามเลิศ

       2/2/60

  

      ติดตามสาระดีๆทั้งไลฟ์สไตล์และการลงทุนได้ที่

 Facebook : https://www.facebook.com/VI.Kitichai
 Twitter : http://twitter.com/value_talk
 Instagram : Gid_Kitichai
 Blog : http://kitichai1.blogspot.com
 You Tube : http://www.youtube.com/user/wittayu9
 Google+ : https://www.google.com/+KitichaiTaechangamlert
 Linkedin : https://www.linkedin.com/in/homeproperty
 Pinterest : http://www.pinterest.com/kitichai/

     หรือ 1.หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ทุกวันพุธหน้า B6 ในคอลัมน์ "เขียนอย่างที่คิด"
              2.หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจหน้า 15 เดือนละครั้ง ในคอลัมน์ “จับช่องลงทุน”
              3.นิตยสาร Tycoon ทุกเดือน
              4.นิตยสาร คนรวยหุัน  Me(Market Evolution) วารสารเภตรา ของสมาคมศิษย์เก่าคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี และ จุลสารเตชะสาร ของสมาคมเตชะสัมพันธ์ ทุกไตรมาส

            

คอนโดTC Green พระราม 9 ใกล้ MRT 3 ห้อง ทั้งวิวและตกแต่งสวยมาก ราคาถูก

ที่ตั้งโครงการ : ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT พระราม 9 ประมาณ 900 เมตร ติดถนน 2 ด้านคือ ถนนพระราม 9 และ ถนนจตุรทิศ(ถนนเลียบทางด่วนขั้นที่ 2 ศรีรัช) แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10320

ที่ตั้ง https://www.google.co.th/maps/place/TC+Green/@13.754975,100.5730103,17z/data=!3m1!4b1!4m13!1m7!3m6!1s0x30e29e5ffaed4059:0x1ca9e536aa5ff533!2sTC+Green!3b1!8m2!3d13.754975!4d100.575199!3m4!1s0x30e29e5ffaed4059:0x1ca9e536aa5ff533!8m2!3d13.754975!4d100.575199

ห้องที่จะขาย

1.ห้อง 882/81(C901) ชั้น 9 ประเภทห้อง G : 1 นอน 1 น้ำ ฝ้าเพดานสูง 2.7 เมตร ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 41.48 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศใต้ เป็นมุมที่สวยที่สุดของตึก C วิวสวนและคลองสวยมาก ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,400,000 บาท ให้เช่าห้อง 18,000 บาท/เดือน

2.ห้อง 882/248(C2212) ชั้น 22 ประเภทห้อง F : 1 นอน 1 น้ำ ฝ้าเพดานสูง 2.7 เมตร ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 34.86 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศใต้ เป็นมุมที่สวยที่สุดของตึก C วิวสวนและคลองสวยมาก ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,100,000 บาท  ให้เช่าห้อง 16,000 บาท/เดือน

3.ห้อง 884/137(D1406) ชั้น 14 ประเภทห้อง D : 1 นอน 1 น้ำ ฝ้าเพดานสูง 2.7 เมตร ไม่ติดลิฟท์ พื้นที่ใช้สอย : 37.97 ตารางเมตร ระเบียงหันไปทิศใต้ เป็นมุมที่สวยที่สุดของตึก D วิวสวนและคลองสวยมาก ไม่โดนบล็อควิว เฟอร์นิเจอร์ครบครัน ตกแต่งสวยมาก ราคา 3,200,000 บาท ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่าห้อง 17,000 บาท/เดือน ครบสัญญา 12/1/61

    ทุกห้อง Fully Furnished มี เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน แอร์ 2 ตัว ตู้เย็น เครื่องซักผ้า Digital TV 40 นิ้ว เครื่องทำน้ำร้อน และ Microwave ไม่ติดลิฟท์และห้องขยะ

ดูVDOห้องตัวอย่างที่ http://youtu.be/6b_RjhKFbhA

ประเภทโครงการ : ขนาดที่ดิน 16-0-0 ไร่ พิกัด 13.754371,100.5767 ตึก High Rise 4 อาคาร จำนวนชั้น 32 ชั้น จำนวนห้อง 1,980: มีความเป็นส่วนตัวสูงมาก มีจำนวนห้องต่อชั้นไม่เกิน 12 ห้อง มีลิฟท์โดยสารแต่ละอาคาร 3 ตัวและลิฟท์บริการ 1 ตัว ที่จอดรถ ที่จอดรถประมาณ 470 คัน รวมจอดซ้อนคัน คิดเป็น 50% พื้นที่ส่วนกลางหารจำนวนห้องสูงกว่าตระกูล LPN เกิน 2 เท่า แต่ราคาเท่ากัน (ราคาต่อ ตร.ม.) มี สระว่ายน้ำและห้องออกกำลังกายทุกตึก หา Taxi ง่าย เพราะติดถนนใหญ่ 2 ด้าน ปลอดภัยไม่เปลี่ยว มีบริการ Shuttle Service รับส่งสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT พระรามเก้า สำหรับคนที่มองอนาคตไกลๆ ข้างๆโครงการตรงโรงแรม Maxx ซึ่งอยู่ใกล้โครงการมาก จะมีสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มมาตั้งอยู่ รอบๆ สถานี จะมีการเปลี่ยนแปลงด้านความเจริญขึ้นอีกเยอะ ซึ่งจะเพิ่มมูลค่าและศักยภาพให้กับโครงการอีกไม่น้อย ใกล้ทางขึ้นทางด่วน, RCA ,เซ็นทรัลพระรามเก้า, Show DC, Esplanade, Fortune Town, Central Rama 9, New CBD โรงพยาบาลปิยะเวท, โรงพยาบาลกรุงเทพฯ มี 7-11 ร้านกาแฟ , หมอฟัน , ซักรีด , ร้านยา , ร้านอาหาร , ร้านเสริมสวย ในบริเวณโครงการหรือจะเดินไป RCA นั่งเล่นที่รูท66 ก็ไม่ถึง 300 เมตร ร้านอาหาร ของกิน ของใช้ เพียบ แถมปิดดึกอีกต่างหาก ตรง RCA ยังเป็นที่พึ่งสำหรับหาร้านอาหารดีๆ มี TOPS มี FUJI โรงหนังเล็กๆ และสนามไดร์ฟกอล์ฟด้วย โครงการจัดให้มีพื้นที่สีเขียว รอบโครงการ อีกทั้งยังมีคลองเล็ก ๆ กั้นกลางระหว่างเพส 1 และ เฟส 2 ซึ่งเป็นคลองธรรมชาติ ที่จะทำให้โครงการมีความเป็นธรรมชาติมากยิ่งขึ้น มีพื้นที่เยอะ แต่ไม่ อัด Unit มากๆ แน่นๆ ก็น่าจะทำให้อยู่สบายหน่อย ผมว่าเขาทำออกมาได้ดีเกินระดับราคาและไม่โลภเอาพื้นที่ขายเยอะๆ ทั้งๆที่จะออกแบบให้มีพื้นที่ขายมากกว่านี้ก็ได้ การออกแบบ อยู่สบายกว่าเยอะครับ เรื่องการออกแบบ ตัวห้องออกแบบมาค่อนข้างโอเค แถมได้ระยะพื้นถึงฝ้า 2.7 เมตร ค่าส่วนกลาง 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่ากองทุน 350 บาทต่อตารางเมตร ค่าที่จอดรถ 300 บาท ต่อคันต่อเดือน (แฟร์สำหรับคนไม่ใช้รถ)

- เฟส 1 คอนโด 32 ชั้น 2 อาคาร 958 ยูนิต + อาคาร 3 ชั้น 3 อาคาร 26 ร้านค้า
-เฟส 2 คอนโด 32 ชั้น 2 อาคาร ประมาณ 950 ยูนิต
-ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 15 ยูนิต
-ที่จอดรถประมาณ 50%
สาธารณูปโภค ลิฟท์โดยสาร 3 ตัว และลิฟท์บริการ 1 ตัวต่ออาคาร